徐智利

（安建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，安徽 合肥 230009）

1 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式中的財務(wù)工作

1.1 收入的確認

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中，存在著兩種銷售模式，第一是期房銷售即預(yù)售，第二是現(xiàn)房銷售，在房產(chǎn)銷售中會有錢財收取的業(yè)務(wù)。在預(yù)售模式中，財務(wù)工作中一項非常重要的環(huán)節(jié)就是確人收入，同時還是非常重要的一個時間節(jié)點，如若不能將其把控好，那就可能會在稅收中出現(xiàn)很大風(fēng)險。在將房屋交付給購房人以后（購房人對房屋已經(jīng)驗收確認），應(yīng)當(dāng)確認好商品房的收入。

1.2 財務(wù)工作中合同判斷

在財務(wù)工作中，有許多種類的合同，在合同履行過程中，會有很多問題出現(xiàn)，想要保證財務(wù)工作中合同履行中的可靠性與真實性，相關(guān)財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)以自身專業(yè)的知識來對履行情況進行判斷，進行相關(guān)付款事宜的操作，這是財務(wù)工作中非常重要的一項。房地產(chǎn)商在預(yù)售開始前，開發(fā)商應(yīng)先與供應(yīng)商簽訂相應(yīng)的施工合同、專業(yè)分包合同以及采購合同，相關(guān)財務(wù)人員應(yīng)處理相關(guān)付款事宜，應(yīng)當(dāng)將合同簽訂履行情況以及付款名字仔細核對，查看是否一致，應(yīng)當(dāng)進行專業(yè)判斷。

2 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的稅務(wù)工作

我國于2016年五月份開始實行營改增稅務(wù)模式，房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)工作有了非常大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售模式之下要加大對企業(yè)中土地增值稅、企業(yè)所得稅以及增值稅的重視程度，及時處理所出現(xiàn)的問題。

2.1 增值稅的處理

在實行營改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)之前的稅務(wù)管理模式會發(fā)展巨大改變，根據(jù)財稅18號以及36號公告，房地產(chǎn)企業(yè)采取了預(yù)收款的模式來銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款之前應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2.2 關(guān)于土地增值稅的處理

在處理土地增值稅的時候應(yīng)以最根本的稅務(wù)方式來進行處理，對轉(zhuǎn)讓出去的地上所有建筑物的個人與單位和國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)對其進行銷售增值額稅務(wù)，如果房地產(chǎn)企業(yè)符合銷售房屋繳納土地的增值稅條件，應(yīng)當(dāng)按時將土地增值稅繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)先核對應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，及時更新房地產(chǎn)企業(yè)銷售增長額，在這之前應(yīng)當(dāng)先計算出此項目中成本開發(fā)等其他費用，如果在銷售時此項目還沒完工，那么成本核算就無法進行，也無法計算出土地增值稅。對于此類情形，土地增值稅的暫行條例對此有相關(guān)規(guī)定，如若納稅人在房地產(chǎn)項目未完工前無法結(jié)算相關(guān)款項，導(dǎo)致了土地增值稅無法結(jié)算，這時可以先預(yù)征稅款，在項目完工以后在對其進行多退少補。營改增模式后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)生的土地增值稅收入不含有增值稅稅項，適用于一般的納稅法。

2.3 關(guān)于所得稅的處理

在房地產(chǎn)企業(yè)中，在預(yù)售模式之下的財務(wù)處理是財務(wù)工作中的重中之重，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理工作中的工作，應(yīng)當(dāng)加強所得稅中日常管理，我國稅務(wù)總局為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)征收問題作出很多規(guī)定，給出了很多關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的處理方法。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、建造住宅、商業(yè)用房和其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，關(guān)于這些建筑需要在預(yù)售時先按預(yù)計計稅毛利率分季計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅收成本后再行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的所得稅處理更需要細致有條理的分類處理，做好監(jiān)管，防止房地產(chǎn)企業(yè)因為稅務(wù)工作不夠完善而漏繳不繳所得稅款項。

2.4 應(yīng)用合理有效的避稅措施

納稅籌劃應(yīng)起到幫助企業(yè)獲得經(jīng)濟利益的作用，實現(xiàn)合理避稅是正確的手段。為此企業(yè)財務(wù)管理部門要熟悉國家的相關(guān)稅法，良好把控企業(yè)的納稅行為，保證將其控制在法律允許的框架內(nèi)。比如在開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，運用合法手段合理規(guī)避部分稅收，使得企業(yè)實現(xiàn)稅收獲利。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)應(yīng)該熟練掌握《中華人民共和國企業(yè)所得稅的暫行條例》。以法律法規(guī)的限制條例為依據(jù)，良好完成稅收管理工作。

3 改進房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)會計的處理建議

既要滿足會計準(zhǔn)則的要求，又要真實地反映納稅義務(wù)，是解決房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款會計處理與稅法處理差異的關(guān)鍵。

會計的稅法與準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)從各類不同的立場出發(fā)，反應(yīng)出企業(yè)的社會責(zé)任以及經(jīng)營活動，兩者之前的差異是通過房地產(chǎn)行業(yè)中活動特殊性所來決定。房地產(chǎn)企業(yè)是高投入、高回報、高收益的一類行業(yè)，同時和人們?nèi)粘Ｉ罘浅Ｃ芮小＝┠陙?，我國房價上升非常迅速，這就要使用稅收方法來對其進行有效監(jiān)管。相關(guān)監(jiān)督企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分行好社會責(zé)任，合法納稅，這對我國社會發(fā)展有著非常重要的影響。

4 結(jié)語

在企業(yè)運行中，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售下稅務(wù)工作以及財務(wù)工作都是非常重要的緩解，這對于稅負非常大的房地產(chǎn)行業(yè)來講更是非常重要，稅務(wù)籌劃中，財務(wù)安排能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)健康起到重要作用，社會環(huán)境變化的影響會關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)，在進行稅務(wù)籌劃工作時，應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)企業(yè)的的高度上進行思考，同時應(yīng)當(dāng)重視日常中稅務(wù)以及財務(wù)工作。初次之外，應(yīng)當(dāng)加強對相關(guān)人員的專業(yè)技能培訓(xùn)，保證相關(guān)人員的知識水平能夠滿足工作的需要。