王志 雷玄

離兩千億級陣營僅有咫尺之遙，職業(yè)經(jīng)理人陳凱選擇離開中南置地。

陳凱治下，中南建設(shè)規(guī)模實現(xiàn)了由不到400億元向近兩千億元的演進。絲毫不夸張地說，過去3年，陳凱絕對稱得上是中南置地的“靈魂”人物。陳凱出走后，中南建設(shè)將2020年銷售目標(biāo)設(shè)定為15%的增幅，約為2255億元。

現(xiàn)在看來，要實現(xiàn)上述目標(biāo)，壓力不小。

7月4日，中南建設(shè)披露了2020年上半年銷售情況，累計實現(xiàn)合同銷售金額813.7億元，僅完成了年度目標(biāo)的36.09%。這也意味著要如期完成銷售目標(biāo)，下半年月均要賣出240億元的房子。事實上，今年二季度加快銷售以來，中南建設(shè)也僅有6月的銷售超過200億元。

高溢價拿地

規(guī)?？是笾?，中南建設(shè)也在加快拿地節(jié)奏。

《中國質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2020年二季度，中南建設(shè)拿地價款為253.23億元，而一季度不過37.99億元。經(jīng)統(tǒng)計，今年上半年，中南建設(shè)共新增規(guī)劃建筑面積701.07萬m2，新增土儲已超2019年的七成，足見拿地積極性之高。但，其中也不乏高溢價拿地。

最近一次較高溢價拿地可以追溯至6月29日，46輪競價后，溫州景軒置業(yè)有限公司（下稱“景軒置業(yè)”）以8.41億元代價競得溫州龍港市新城XC631地塊。該地塊起價為6億元，溢價率40.17%。據(jù)企查查數(shù)據(jù)，景軒置業(yè)為中南建設(shè)間接控制的全資子公司。

最為兇猛的一次則可往前推至6月2日，力拼221輪競價，中南建設(shè)以5.52億元代價將江蘇徐州鳳凰山集聚區(qū)8號地塊收入囊中，溢價率高達138.96%。

早在今年4月，中南建設(shè)就于土拍市場頻頻“闊綽”出手。

將時間推至4月下旬，中南建設(shè)先是竭力廝殺340輪，終以19.95億元代價成功斬獲江蘇南通川姜鎮(zhèn)新江海河?xùn)|側(cè)、世紀大道北側(cè)地塊，溢價率59.65%。后又激烈爭奪252輪，以10.92億元的代價獲取浙江紹興上虞區(qū)城北53號地塊，溢價率70.62%。

在這之前的4月上旬，中南建設(shè)還相繼以60.5%、42.2%的溢價，拿下福州福清2020拍03號地塊和江蘇徐州丁萬河C地塊，相應(yīng)代價16.16億元和3.61億元。此外，3月中旬，中南建設(shè)就以“9.9億元代價+49.77%溢價”競得常州武進區(qū)JWJ20200202地塊。

以上不過為中南建設(shè)溢價拿地的冰山一角。

“接連較高溢價拿地，說明中南建設(shè)還是堅持繼續(xù)做大規(guī)模。但這也使得拿地潛在成本增加，后續(xù)開發(fā)約束也會相應(yīng)增加。倘若企業(yè)資金上出現(xiàn)問題，就會比較被動?！敝禺a(chǎn)分析師嚴躍進分析認為。就土儲分布來看，近兩年來，中南建設(shè)三、四線城市占比均在6成之上。

據(jù)其財報披露，截至2019年底，中南建設(shè)共有372個項目，在建面積合計3078萬m2，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計1148萬m2。在全部未來可竣工的4226萬m2項目資源中，一、二線城市面積占比約36%，三、四線城市面積占比約64%。

“中南的土儲布局對三、四線城市依賴很大，但需注意的是，三、四線城市也有很多不確定性。尤其三、四線城市整個銷售行情能否在拉起來，面臨諸多不確定，這對其整個土地儲備結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也造成一定壓力。”嚴躍進如是表示。

“公司可售面積中部分弱三四線城市項目未來面臨的銷售去化壓力將加大”，“公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在三、四線城市占比較高，去化壓力加大”，東方金誠國際信用評估有限公司和聯(lián)合信用評級有限公司在中南建設(shè)《主體及相關(guān)債項2020年度跟蹤評級報告》、《公司債券2020年跟蹤評級報告》中指出。

正如中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜所分析認為，過多土儲位于三、四線城市，雖然對于保持企業(yè)的市場規(guī)模有一定作用，但是弊端也十分明顯。在他看來，三、四線城市單位產(chǎn)品盈利空間會比較小。再者，由于市場格局變動，三、四線城市產(chǎn)品去化也相對困難，在影響企業(yè)盈利的同時也會拖慢企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度，從而對企業(yè)現(xiàn)金流帶來負面壓力。

權(quán)益銷售金額占比逐年走低

建筑業(yè)起家的中南集團，于1997年邁入地產(chǎn)開發(fā)。彼時，時年35歲的陳錦石帶領(lǐng)中南集團投資開發(fā)了青島中榮大廈，完成了其進軍地產(chǎn)領(lǐng)域的第一步。2002年10月，中南集團進入南京。

2005年2月，中南集團獲取南通中央商務(wù)區(qū)項目，開啟了自身“大盤時代”。這也是中南集團至今都引以為傲的項目，在其官網(wǎng)歷程一欄大書特書，“以5000萬元，撬動總投資額35億元的南通CBD大盤，實現(xiàn)‘當(dāng)年拿地，當(dāng)年開盤，當(dāng)年現(xiàn)金流回正，創(chuàng)下了當(dāng)年長三角地王的商業(yè)奇跡。”

不難看出，早在2005年，中南集團就走上了高周轉(zhuǎn)道路。

此后，中南集團還開發(fā)了中南世紀城。憑借此項目，打響了自身在江蘇地區(qū)的品牌。

2009年7月，中南建設(shè)完成了對大連金牛的借殼，成功登陸資本市場。當(dāng)年，上市公司實現(xiàn)預(yù)售金額43.3億元。3年后，中南建設(shè)規(guī)模突破百億大關(guān)，實現(xiàn)簽約金額110億元。2013年，中南建設(shè)進一步提升“快周轉(zhuǎn)”操盤能力。據(jù)其財報披露，蘇州昆山項目拿地到開盤銷售僅用3個半月，南充、泰興項目也只用4個月實現(xiàn)開盤。

奉行“高周轉(zhuǎn)”打法，也使中南建設(shè)在突破百億銷售后繼續(xù)保持較高增速。2013年2014年，上市公司分別實現(xiàn)預(yù)售金額156.5億元和207.2億元，相應(yīng)按年增長42.27%和32.4%。只是這一增速并沒有得到持續(xù)，2015年中南建設(shè)規(guī)模增長顯現(xiàn)出了“乏力”，實現(xiàn)簽約金額225億元，增幅為8.59%。

增長“疲態(tài)”之下，中南建設(shè)走上合作開發(fā)道路。2016年，中南建設(shè)新增27個項目。其中，9個為合作項目，南京麒麟項目實現(xiàn)了其小股操盤第一例。積極拿地后，上市公司規(guī)模也開啟了新一輪增長。該年，中南建設(shè)實現(xiàn)預(yù)售金額373億元，同比增長65.78%。

2017年8月，陳凱加盟，任職中南置地董事長。本就處于積極拿地中的中南建設(shè)，表現(xiàn)更為激進。該年，上市公司新進深圳、寧波、鄭州等29個城市，新增土地98宗，規(guī)劃建筑面積1499萬m2。快速擴張之下，中南建設(shè)也實現(xiàn)了上市后規(guī)模最快的增速。2017年，上市公司實現(xiàn)合同銷售金額963億元，增幅高達158.18%。

2018年，中南建設(shè)繼續(xù)“高擴張”，新進入重慶、合肥、南寧和惠州等城市，新增項目111個，規(guī)劃建筑面積1595萬m2。但，權(quán)益占比卻在減少。據(jù)東方金誠國際信用評估有限公司關(guān)于中南建設(shè)《主體及相關(guān)債項201 9年度跟蹤評級報告》，上述新增土儲中，權(quán)益建筑面積為844.99萬m2，同比下降16.6%。

值得一提的是，該年中南建設(shè)順利邁進房企千億陣營，實現(xiàn)合同銷售金額1466.1億元，按年增長52.24%。連續(xù)3年激進擴張，中南建設(shè)的杠桿也在陡然走高。2016年201 8年，上市公司的凈負債率分別高達179.91%、233.22%和191.52%。

意識到問題的存在，中南建設(shè)于2019年開始降杠桿，在拿地方面開始收縮，給上兩年高歌猛進的擴張降溫。期內(nèi)，中南建設(shè)新進入濟南、廈門等6個城市，新增項目78個，規(guī)劃建筑面積約989萬m2，同比下降37.99%。與此同時，中南建設(shè)少數(shù)股東權(quán)益在股東權(quán)益合計中占比發(fā)也上了較大增長，由2018年的11.2%增至2019年的20.07%。截至2020年1季度，這一占比已升至30.33%。把中南建設(shè)收縮拿地與加大運用少數(shù)股東權(quán)益聯(lián)系起來看，2019年其凈負債率降至165.94%也就不難理解了。

得益于過往的激進拿地，2019年，上市公司規(guī)模繼續(xù)以33.72%增速向上拓展，實現(xiàn)合同銷售金額1960.5億元。

不過，中南建設(shè)權(quán)益銷售金額在全口徑金額中占比卻在逐年走低。據(jù)東方金誠國際信用評估有限公司關(guān)于中南建設(shè)《主體及相關(guān)債項2020年度跟蹤評級報告》，2017年2019年，上市公司權(quán)益銷售金額分別為820.38億元、944.26億元和1225.49億元，相應(yīng)在全口徑金額中占比85.19%、64.41%和62.51%。

換句話說，中南建設(shè)規(guī)模的跨越式發(fā)展，難逃“成色不足”之嫌。

對于中南建設(shè)今后會否提高權(quán)益銷售金額占比？《中國質(zhì)量萬里行》已發(fā)函至上市公司，截至發(fā)稿尚未回復(fù)。