文/鐘蕊，西安市軌道交通集團(tuán)有限公司建設(shè)分公司

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)力的重要控制因素和主要推動(dòng)力量，做好房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理不僅能讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益，更可為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)良好發(fā)展提供重要保障。但通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析研究，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理中仍存在一些不足之處，還有待進(jìn)一步改善和提升。

1 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀分析

1.1 經(jīng)濟(jì)管理體制尚不完善

雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多都建立了企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制體制，也出臺(tái)了相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理制度規(guī)定，但許多房地產(chǎn)企業(yè)并未真正意識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理的重要性，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的概念模糊，甚至存在許多誤解，在具體實(shí)施過(guò)程中缺乏明確的管理目標(biāo)，無(wú)法確保企業(yè)在未來(lái)能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展；部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了一系列相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理制度規(guī)定，但受企業(yè)內(nèi)部管理固有的局限性限制，往往對(duì)國(guó)家、企業(yè)相關(guān)制度規(guī)定執(zhí)行不到位，而企業(yè)又缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制，企業(yè)內(nèi)部管理混亂，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)隨意性大，使得企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理流于形式，無(wú)法真正起到實(shí)質(zhì)性作用；個(gè)別企業(yè)管理水平不高，管理者價(jià)值觀扭曲、缺乏敬業(yè)精神、缺乏管理能力，加之企業(yè)人員素質(zhì)普遍較低，部分人員法律意識(shí)薄弱，導(dǎo)致在實(shí)際工作中出現(xiàn)有法不依、弄虛作假、隱瞞偏差等現(xiàn)象，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理難度。

1.2 成本控制水平亟需提升

面對(duì)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)尚未意識(shí)到完善的成本管理控制體系是企業(yè)獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益和持續(xù)發(fā)展能力的重要保障，沒(méi)有及時(shí)建立完善與企業(yè)自身發(fā)展相適應(yīng)的成本管理體系，成本管理較為粗放，缺少對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié)的成本的有效控制，無(wú)法真正在成本管理過(guò)程中形成全過(guò)程、全員、全方位、全要素的管理機(jī)制。部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少既具備扎實(shí)的理論知識(shí)，又具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，加之各相關(guān)崗位的設(shè)置和職責(zé)不合理，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)獎(jiǎng)懲不公的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了員工的積極性和創(chuàng)造性。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體實(shí)施過(guò)程中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往采用由企業(yè)統(tǒng)一策劃決策、統(tǒng)一核算管理，員工只分工負(fù)責(zé)具體工作的開(kāi)發(fā)方式，此種方式雖便于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理和監(jiān)控，但由于開(kāi)發(fā)過(guò)程中責(zé)、權(quán)、利脫節(jié)，使得項(xiàng)目管理部門缺少成本控制意識(shí)，在遇到實(shí)際困難時(shí)往往不主動(dòng)解決，從而導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，項(xiàng)目成本增加，加大了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；且個(gè)別企業(yè)對(duì)質(zhì)量方面的成本管理重視不足，要么只注重質(zhì)量而忽略成本控制，導(dǎo)致成本過(guò)大，要么只注重控制成本而忽視項(xiàng)目質(zhì)量，在成本控制上斤斤計(jì)較，甚至由于過(guò)分控制成本，導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量安全問(wèn)題，對(duì)公司聲譽(yù)及利益造成較大影響。

1.3 資金管理能力有待加強(qiáng)

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的重要環(huán)節(jié)，但從實(shí)際情況看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面，仍存在諸多問(wèn)題。一是對(duì)資金管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，資金管理理念滯后，資金管理制度化、規(guī)范化建設(shè)不到位，管理松散、職責(zé)不清，在管理過(guò)程中缺乏主觀能動(dòng)性，不能對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃利用，導(dǎo)致出現(xiàn)資金回籠周期長(zhǎng)，資金閑置等問(wèn)題，對(duì)企業(yè)資金鏈造成影響；二是企業(yè)融資方式受限，資金成本較高。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以完全憑借自有資金完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而受我國(guó)金融債券市場(chǎng)發(fā)展水平限制，房地產(chǎn)企業(yè)難以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券或出讓抵押股權(quán)的方式籌集資金，只能通過(guò)銀行貸款解決資金短缺的問(wèn)題，使得企業(yè)資金成本增加；三是房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資，部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，對(duì)國(guó)家政策導(dǎo)向、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、區(qū)域供求情況等方面缺乏客觀科學(xué)的分析研究，盲目進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不但使企業(yè)投資面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，而由于產(chǎn)品與市場(chǎng)契合度不足，容易形成大量庫(kù)存，在占用企業(yè)資金的同時(shí)，也使得企業(yè)開(kāi)發(fā)成本增加，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)造成影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的對(duì)策建議

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)行有效的經(jīng)濟(jì)管理，不僅要結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)企業(yè)自身發(fā)展實(shí)際情況，明確整體戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，建立完善適合本企業(yè)的科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，還需進(jìn)一步重視和加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部信息管理和審計(jì)稽核制度，一方面逐步建立完善企業(yè)信息管理庫(kù)，通過(guò)細(xì)致精確的記錄企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、資金流動(dòng)等進(jìn)行分析策劃，科學(xué)合理地控制企業(yè)成本，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理效率，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督審計(jì)職能，通過(guò)設(shè)置具有相對(duì)較高的獨(dú)立性的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的落實(shí)與執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)性、合法性及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)行審計(jì)核查，以監(jiān)督保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)的安全，保證企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理制度的正確執(zhí)行，并促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)朝著合理、合法的方面良性發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的職業(yè)道德、法律法規(guī)教育，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，提高員工的職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力，并制定出臺(tái)相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度，以使員工在做好本職工作的基礎(chǔ)上，積極落實(shí)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理要求，自覺(jué)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行監(jiān)督管理，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的有序開(kāi)展。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力有著重要的關(guān)系，直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平，合理有效的成本管理不僅可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約資源和成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，還可為企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需將成本管理看作一個(gè)系統(tǒng)工程，樹(shù)立系統(tǒng)意識(shí)，堅(jiān)持內(nèi)容、方法、對(duì)象的全面性原則，從全局和整體出發(fā)，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際情況出發(fā)，采取科學(xué)、規(guī)范、合理、高效的方法，以保證管理的實(shí)效性。房地產(chǎn)企業(yè)還需在對(duì)行業(yè)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等外部環(huán)境進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部實(shí)際情況，制定企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略和成本管理目標(biāo)，逐步完善房地產(chǎn)成本管理策略和體系，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行全面的了解、改善和控制，為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)造良好的條件。在具體工作中，房地產(chǎn)企業(yè)可成立由財(cái)務(wù)、成本、工程、技術(shù)等相關(guān)人員共同參組成的成本控制管理委員會(huì)，并設(shè)立專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面成本控制管理，同時(shí)可采用目標(biāo)成本管理的方式，根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際狀況建立監(jiān)督考核機(jī)制和成本責(zé)任制，明確責(zé)任體系，完善企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)成本管理活動(dòng)進(jìn)行全面實(shí)時(shí)的跟蹤，分階段從工期、安全、質(zhì)量等方面進(jìn)行控制，為全面推進(jìn)成本管理策略奠定基礎(chǔ)，為控制成本實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)創(chuàng)造條件。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，應(yīng)強(qiáng)化資金管理，構(gòu)建良好的資金鏈、盤活資金運(yùn)作，才能更好地適應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)一是要積極拓展融資渠道，將單一的、狹窄的融資方式轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣娜谫Y模式，在直接借貸融資模式的基礎(chǔ)上大力拓展間接融資渠道，積極探索債券融資、投資基金及股權(quán)融資等多種融資方式，解決融資難問(wèn)題，盤活企業(yè)資金運(yùn)作，提升企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的生存能力；二是房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善企業(yè)投資決策體系，并形成自上而下的決策結(jié)構(gòu)，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，防止資金鏈斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，要強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分析判斷，做好對(duì)項(xiàng)目背景的調(diào)查，以避免發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題；要做好項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)水平、市場(chǎng)供需等情況的調(diào)查研究，為企業(yè)投資決策提供依據(jù)；要做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、預(yù)期收益、投資風(fēng)險(xiǎn)等的分析測(cè)算，以有效降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)；要根據(jù)項(xiàng)目投資規(guī)模、開(kāi)發(fā)周期，結(jié)合企業(yè)資金情況制定項(xiàng)目籌融資方案，以確保項(xiàng)目資金鏈安全；三是房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過(guò)程中，要強(qiáng)化資金預(yù)算管理，通過(guò)制定完善企業(yè)資金預(yù)算管理制度，強(qiáng)化管理職能，明確工作責(zé)任，將資金預(yù)算工作落到實(shí)處；要將資金預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展有機(jī)結(jié)合，全面推進(jìn)資金預(yù)算管理工作，通過(guò)資金預(yù)算計(jì)劃管理，對(duì)企業(yè)日常資金進(jìn)行有效跟蹤控制；要強(qiáng)化資金預(yù)算方案的落實(shí)與執(zhí)行，建立科學(xué)合理的考核機(jī)制，確保預(yù)算方案實(shí)施到位，從而提高資金使用效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)；四是房地產(chǎn)企業(yè)在重大項(xiàng)目投資的決策時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析判斷，確保決策的科學(xué)性；在項(xiàng)目融資貸款過(guò)程中，要結(jié)合自身情況慎重選擇融資渠道和融資方式，避免造成潛在風(fēng)險(xiǎn)；在資金結(jié)算時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)在途資金風(fēng)險(xiǎn)的控制，以降低項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)；五是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程支出節(jié)點(diǎn)的控制，重視管理費(fèi)用的支出控制，做好審核監(jiān)督工作，強(qiáng)化資金回收，以確保項(xiàng)目資金鏈的穩(wěn)定。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理對(duì)推進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著積極的推動(dòng)作用，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要在嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和宏觀調(diào)控政策要求，并充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，不斷完善經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制體制，提升內(nèi)部管理水平，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。