房地產(chǎn)開發(fā)公司拆遷房屋存在的問題及對(duì)策

孫云

南京新城億博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇南京 210012

1 目前拆遷的背景

2011年1月21日，國務(wù)院發(fā)布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱新《拆遷條例》）。與之前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱舊《拆遷條例》）相比，新《拆遷條例》在多方面都作了改進(jìn)，比如征收主體、征收程序、征收范圍、征收補(bǔ)償?shù)确矫妗５?，發(fā)布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后，違法亂紀(jì)的強(qiáng)拆騙拆的行為仍舊不能杜絕。監(jiān)察部、國土資源部、住建部、國務(wù)院糾風(fēng)辦等等相關(guān)部門協(xié)同有關(guān)省、區(qū)紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和糾風(fēng)部堅(jiān)決處理強(qiáng)拆導(dǎo)致人員傷亡的案件，對(duì)政府拆遷有關(guān)部門人員行政問責(zé)，對(duì)于在拆遷工作涉嫌違規(guī)犯罪的人員堅(jiān)決移送司法部門進(jìn)行處理?？梢灶A(yù)見的是，即使在新《拆遷條例》實(shí)施后，拆遷面臨的挑戰(zhàn)也會(huì)越來越多：拆遷拖延問題嚴(yán)重、拆遷過程協(xié)調(diào)工作更加困難、如何補(bǔ)償安置也是一大難題。鑒于現(xiàn)實(shí)情況，筆者提出在新《拆遷條例》的規(guī)定下要采取以下措施去解決拆遷面對(duì)的諸多挑戰(zhàn)[1]。

2 我國城市房屋拆遷過程中存在的主要問題

2.1 拆遷居民補(bǔ)償安置過程中的難點(diǎn)

第一，出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛問題。由于相關(guān)房產(chǎn)資料不規(guī)范，再加上歷史遺留問題，導(dǎo)致在拆遷過程中存在的問題，產(chǎn)權(quán)糾紛很多，無法在短期內(nèi)解決問題。在實(shí)物安置過程中，平房補(bǔ)償面積與拆除面積不能得到很好的協(xié)調(diào)，主要由于平房出房率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樓房，如果按照建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償，還包括公攤面積，減少了實(shí)際面積。

2.2 對(duì)拆除工程危險(xiǎn)性的認(rèn)識(shí)不足

涉及拆遷的房屋一般都是老舊房屋，到了使用年限的房屋，在拆除過程中存在著多種安全隱患。這些安全隱患有很多是肉眼觀察不到的，在拆遷過程中因房屋受到外力作用，一瞬間就會(huì)忽然坍塌，拆除工程的危險(xiǎn)性極大。部分建設(shè)單位對(duì)拆工作的危險(xiǎn)性認(rèn)識(shí)不足，違反安全準(zhǔn)則，為追求經(jīng)濟(jì)效益趕工期或者不規(guī)范操作；比如以大錘敲代替機(jī)器拆卸，雇傭未取得相關(guān)資質(zhì)的廉價(jià)勞動(dòng)力進(jìn)行拆除工程。在未取得拆遷許可證的情況下就對(duì)建筑物進(jìn)行拆除。不光是建設(shè)單位對(duì)拆除工程的危險(xiǎn)性認(rèn)識(shí)不足，一些從業(yè)人員也沒有安全意識(shí)，在拆除工程現(xiàn)場不帶安全帽、高空作業(yè)時(shí)不佩戴安全繩這些都給房屋拆遷造成了安全隱患。拆除工程的安全監(jiān)管不到位，這些都源于對(duì)對(duì)拆除工程的危險(xiǎn)性認(rèn)識(shí)不足。意識(shí)上的認(rèn)識(shí)不足，決定了行為的不規(guī)范[2]。

2.3 政府職能錯(cuò)位

我國城市房屋拆遷中的拆遷主體有政府部門、開發(fā)商和被拆遷人，他們各自所追求的根本利益是不同的，其中政府部門關(guān)注公共利益，開發(fā)商關(guān)注經(jīng)濟(jì)利益，而被拆遷人關(guān)注的則是基本生活保障。由于拆遷主體的利益訴求差異和政府部門相對(duì)強(qiáng)勢的地位，導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)的城市房屋拆遷過程中會(huì)發(fā)生政府職能錯(cuò)位的現(xiàn)象。政府職能錯(cuò)位，是指有些政府部門超越了自己的權(quán)力范圍或者是夸大了自己的權(quán)力。直接或間接地參與城市房屋拆遷工作，甚至濫用職權(quán)進(jìn)行行政裁決和強(qiáng)制拆遷等。政府職能錯(cuò)位有著一定程度的消極影響，直接表現(xiàn)是政府集城市房屋拆遷的決定者、執(zhí)行者和監(jiān)督者于一身，因此由他們負(fù)責(zé)制定的房屋拆遷制度會(huì)顯得極不合理，被拆遷人的利益會(huì)被忽視或侵害。政府職能錯(cuò)位使政府的行為損害了人民的利益，激化了城市房屋拆遷的矛盾，影響了政府部門的公信力。

3 解決我國城市拆遷問題的對(duì)策

3.1 引入市場機(jī)制

在進(jìn)行房屋拆遷過程中，管理部門需要引入市場機(jī)制，明確管理部門的管理職能，執(zhí)法部門履行裁決職能，解決實(shí)際存在的問題。在通常情況下，首先選擇經(jīng)濟(jì)手段，充分利用市場調(diào)節(jié)的方式解決實(shí)際遇到的問題。其次，在市場失靈的條件下，可以通過行政干預(yù)的方法，彌補(bǔ)市場調(diào)節(jié)手段的不足。最后，在前兩個(gè)手段都失靈的前提下，可以利用法律的手段，加強(qiáng)對(duì)整個(gè)拆遷過程的管控，根據(jù)法律規(guī)定做好基本的拆遷工作。

3.2 提高從業(yè)人員的職業(yè)技能與素質(zhì)水平

拆遷施工隊(duì)伍的人員的技能水平與素質(zhì)亟待提高。尤其是房屋拆除過程中的具體操作人員，他們是直接接觸舊房危房，進(jìn)行拆除工作的主要工作人員，直接面對(duì)著危險(xiǎn)，稍有差池就會(huì)有生命危險(xiǎn)，也會(huì)給他人帶來危險(xiǎn)。要加強(qiáng)對(duì)具體操作人員的培訓(xùn)，未通過“三級(jí)教育”的人員絕對(duì)不能進(jìn)入拆除現(xiàn)場。除了三級(jí)教育之外，還必須對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行長期持久的培訓(xùn)，以不斷提高技能水平與職業(yè)素養(yǎng)。還要強(qiáng)化對(duì)從業(yè)人員的自救的訓(xùn)練，使危險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，他們能第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)，進(jìn)行自救，將危險(xiǎn)降低到最小的范圍之內(nèi)[3]。

3.3 正確定位政府角色

正確定位政府角色對(duì)于規(guī)范城市房屋拆遷行為極為重要。政府是廣大人民利益的保護(hù)者，在拆遷工作中的正確職能，具有宣傳、引導(dǎo)和監(jiān)督作用，通過行政權(quán)力促使拆遷工作公平、公正、公開；在行使拆遷許可審批等權(quán)力時(shí)，要依法依規(guī)充分考慮被拆遷人的利益，特別是要權(quán)衡國家、集體和個(gè)人之間的利益，力求拆遷工作公平公正、利國利民，堅(jiān)決杜絕因?yàn)E用職權(quán)導(dǎo)致的拆遷行為不規(guī)范甚至違法的現(xiàn)象；要建立被拆遷人權(quán)益保護(hù)機(jī)制，設(shè)立相應(yīng)的政府部門來受理被拆遷人的投訴與求助，從根本上改變目前被拆遷人在很多時(shí)候投訴無門、求助無門的狀況。

3.4 在評(píng)估中引入市場機(jī)制，建立強(qiáng)制性的評(píng)估程序

法律應(yīng)明確確定的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估的過程中組織投票或負(fù)責(zé)彩票，拆遷人或拆遷管理部門合法的組織者，如果不履行義務(wù)停止拆遷工作，組織和法律責(zé)任追究責(zé)任。為了保證公正，在拆遷機(jī)構(gòu)建立公證程序的過程中，應(yīng)引入評(píng)議機(jī)構(gòu)的程序，讓被拆遷的公證機(jī)關(guān)投票或者拆遷當(dāng)事人證明彩票，做出公證契約。評(píng)價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)拆遷方雙方有關(guān)人員和機(jī)構(gòu)的評(píng)估以避免出現(xiàn)問題，應(yīng)借鑒民事訴訟法的規(guī)定法官和其他研究者為了避免建立自愿撤回和當(dāng)事人申請撤銷程序，明確評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)避免具體情況，申請回避適用的部門，可以肯定的是，在那之后已經(jīng)開始評(píng)估應(yīng)用程序的有效性也應(yīng)該清楚，他們應(yīng)當(dāng)回避，沒有避免，應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的懲罰制度，所以可以產(chǎn)生威懾評(píng)估，有效遏制評(píng)估員濫用他們?yōu)E用權(quán)力，規(guī)范操作和評(píng)估市場秩序。

3.5 完善拆遷補(bǔ)償制度

完善拆遷補(bǔ)償制度，首先，要適當(dāng)擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?，除了《條例》第十七條規(guī)定的補(bǔ)償方式外，還要結(jié)合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐那闆r擴(kuò)大補(bǔ)償范圍以確保被拆遷人的合法權(quán)益，如將土地使用權(quán)、預(yù)期收益、無形利益和無形損失納入到補(bǔ)償范圍中。其次，要完善市場評(píng)估制度，避免拆遷人單方面確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低；要強(qiáng)化房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，確保房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷人和被拆遷人之間沒有任何政治上和經(jīng)濟(jì)上的利益關(guān)系，保證評(píng)估結(jié)果的公正客觀性；建立信息披露制度，并引入市場監(jiān)督或者其他監(jiān)督方式，確保評(píng)估過程與評(píng)估結(jié)果的公開公平；強(qiáng)化評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任意識(shí)，確保評(píng)估結(jié)果的正確性和準(zhǔn)確性；建立權(quán)責(zé)統(tǒng)一的評(píng)估機(jī)制，對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)因過失或故意造成評(píng)估結(jié)果錯(cuò)誤或失準(zhǔn)，從而給被拆遷人帶來損失或造成不良的社會(huì)后果的，要依法追究評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任。最后，要增加補(bǔ)償方式，除了《條例》規(guī)定的貨幣補(bǔ)償和安置補(bǔ)償外，可以采取權(quán)益入股、房屋權(quán)證等補(bǔ)償方式，并且要確保被拆遷人有選擇權(quán)。例如在商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中將拆遷補(bǔ)償作價(jià)入股，使被拆遷人成為商業(yè)項(xiàng)目股東，或通過給被拆遷人發(fā)放約定面積房屋權(quán)證并結(jié)合預(yù)期收益損失補(bǔ)貼的方式滿足被拆遷人的期望，緩解被拆遷人的抵觸情緒，降低拆遷人的資金壓力，實(shí)現(xiàn)拆遷雙方共贏的局面。

3.6 提升房屋拆遷管理水平

第一，拆遷單位要不斷轉(zhuǎn)變現(xiàn)有拆遷觀念，明確管理職責(zé)，保證拆遷工作不會(huì)受到其他不良因素的干擾與影響，認(rèn)真履行拆遷工作標(biāo)準(zhǔn)和要求。第二，轉(zhuǎn)變原有的拆遷職能，在實(shí)際拆遷過程中，拆遷單位需要發(fā)揮社會(huì)各界的力量，比如通過社會(huì)服務(wù)中介進(jìn)行民事調(diào)節(jié)，有效降低實(shí)際拆遷過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)解決拆遷過程中存在的問題。第三，進(jìn)一步加強(qiáng)拆遷管理工作標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，在具體拆遷過程中，拆遷單位需要完善拆遷流程，提升拆遷工作的透明性和公開性，進(jìn)一步簡化辦事手續(xù)，采用一站式服務(wù)方式，提升拆遷工作的效率。第四，加強(qiáng)相互之間的協(xié)調(diào)配合，由于房屋拆遷涉及到多方面的利益，這就要求拆遷管理部門加強(qiáng)不同管理部門的協(xié)調(diào)與合作，建立良好的溝通合作關(guān)系，為拆遷工作創(chuàng)造良好的條件。

4 結(jié)語

綜上所述，在房屋拆遷管理過程中，會(huì)涉及到多方面的問題，管理部門需要從整體上進(jìn)行全面的優(yōu)化，制定完善的拆遷程序，嚴(yán)格落實(shí)國家制定的拆遷標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決實(shí)際遇到的問題，保證拆遷工作順利進(jìn)行。