周元利

（山東港口郵輪文旅集團有限公司，山東 青島 266000）

在實踐中能夠發(fā)現(xiàn)，我國在土地資源方面的管理重點從以往的數(shù)量向質量進行了轉變，這對于我國社會、經(jīng)濟和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調發(fā)展有重要意義，因此，加強土地開發(fā)和經(jīng)營管理工作是很有必要的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)和土地利用策略

要想把握住科學合理的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律就需要重視可持續(xù)發(fā)展理念，并在這一理念的引導下開展房地產(chǎn)開發(fā)項目。這兩者之間能夠形成一個良性的循環(huán)，相互促進發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)要科學合理地利用土地資源，對建設用地進行合理且長遠的規(guī)劃，努力找尋兩者之間的平衡點，以此推進城市經(jīng)濟的發(fā)展。如果過度開發(fā)，不利于城市中各種產(chǎn)業(yè)之間的和諧發(fā)展。基于此，為了促進城市的可持續(xù)發(fā)展，就需要遵循房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，促使城市間各種產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展。?

（一）健全房地產(chǎn)開發(fā)土地供應制度

健全的房地產(chǎn)開發(fā)土地供應制度是促使房地產(chǎn)開發(fā)土地資源進行優(yōu)化配置的一個好的基礎，對土地資源進行優(yōu)化配置能夠有效提升對土地資源的利用效率。首先，政府需要加強對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應方面的管理，避免多頭供地現(xiàn)象的出現(xiàn)，積極建立房地產(chǎn)土地市場統(tǒng)一集中的管理制度，要加強對土地資源的一手管控。另外，政府還需要加強對土地一級市場的管理。土地一級市場是土地市場中的一個重點，其中的土地供給量以及土地價格對整個城市土地資源市場的正常運行有著重要的決定作用，它是整個土地市場中的重中之重?；诖?，政府需要切實、高效地壟斷土地一級市場，只有這樣才能夠確保政府為房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一供應土地，并貫徹落實可持續(xù)發(fā)展理念，從而促使土地資源得到合理高效的利用。

（二）積極發(fā)揮城市規(guī)劃的作用

在一座城市的發(fā)展中，對其進行規(guī)劃是必不可少的，只有科學合理的規(guī)劃才能夠促使其得到真正的發(fā)展，從而滿足社會經(jīng)濟發(fā)展的需求。房地產(chǎn)開發(fā)是通過將多種原材料進行組合，以為人們提供各種用途建筑物的活動。從某種角度來說，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設發(fā)展中的兩個不同階段，但是目的都是相同的，都是為城市建設發(fā)展服務，為人們創(chuàng)造出更舒適、便捷的生產(chǎn)、生活環(huán)境。當然，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)有著極大的限制和引導作用，房地產(chǎn)開發(fā)能夠實現(xiàn)城市規(guī)劃，城市規(guī)劃則能夠針對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的各種問題進行有效的調整、補充和說明。換言之，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中要服從城市規(guī)劃的宏觀調控以及限制，而城市規(guī)劃要在微觀上為房地產(chǎn)開發(fā)提供幫助和支持。只有兩者相互促進、相互協(xié)作，才能夠完善對城市的建設，使其符合可持續(xù)發(fā)展理念，實現(xiàn)更為長遠的發(fā)展。

（三）建立緊湊的土地利用原則

城市經(jīng)濟學的理論知識表明，集聚效應能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益。用地布局是否緊湊關系到城市土地利用是否更加集約化?；诖?，應當建立起緊湊的土地利用原則，以此提升房地產(chǎn)開發(fā)中對土地資源的集約利用。從城市規(guī)劃看，若要建立緊湊的土地模式，就需要高效且充分地運用現(xiàn)有的基礎設施，避免出現(xiàn)重復建設的現(xiàn)象。因此在城市規(guī)劃時，施工單位與開發(fā)商要積極協(xié)調居住小區(qū)內部中各個道路的公共化潛力，將封閉狀態(tài)的內部次干道支路面向城市空間開放，讓居住區(qū)域的道路與城市道路構成一個道路網(wǎng)，進而形成一個網(wǎng)絡化的空間布局，以此為城市的可持續(xù)發(fā)展留下充足的空間。另外，從房地產(chǎn)開發(fā)看，開發(fā)對象不僅包括地表，還包括整個城市范圍中的地上以及地下空間。只有這樣的土地利用方式，才能夠提高土地的利用效率，促進城市經(jīng)濟的發(fā)展。

（四）創(chuàng)新建筑技術

房地產(chǎn)開發(fā)中所運用的一些技術既有利于改善城市環(huán)境，又能夠有效提升對土地資源的利用效率，從低層建筑物到高層建筑物，從磚石結構到混凝土結構，都體現(xiàn)了技術的發(fā)展以及對土地利用效率的提升。由此，應加大對建筑技術的創(chuàng)新力度，積極采用先進的建筑材料和技術，不斷提高對土地的利用效率，減輕城市環(huán)境建設的壓力，推動城市可持續(xù)發(fā)展。

二、促進農(nóng)村土地適度規(guī)?；?jīng)營的對策建議

（一）積極培育和發(fā)展新型規(guī)模經(jīng)營主體，創(chuàng)新經(jīng)營模式

我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展需要新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的成長和發(fā)育，在土地流轉較緩慢的地區(qū)，加強相關知識技能的宣傳教育，開展技能培訓，提升農(nóng)民的文化技能素質，鼓勵并引導建立起專業(yè)合作社和家庭農(nóng)場等新型的規(guī)模經(jīng)營主體；在土地流轉發(fā)展較好的地區(qū)，大力培育高素質的農(nóng)業(yè)人才，樹立土地規(guī)?；?jīng)營管理理念，發(fā)揮工商資本的帶動作用，促進人力資源集聚和知識結構的變革，以此來助推鄉(xiāng)村振興變革。同時，發(fā)展較好的地區(qū)經(jīng)營主體要完善并保持自身的穩(wěn)定性，從而帶動發(fā)展相對薄弱的主體，起到良好的示范作用；相對薄弱的經(jīng)營主體首先要完善自身的基礎建設，根據(jù)自身實際條件積極學習有效的做法。各經(jīng)營主體要積累經(jīng)驗，加強新型經(jīng)營主體之間的協(xié)作，完善自身功能建設并提高自身競爭優(yōu)勢，因地制宜，大膽嘗試和創(chuàng)新模式，共同推動并改進農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的質量和效益。

（二）完善流轉機制，確保土地流轉平穩(wěn)推進

土地確權是土地流轉的前提和基礎，首先要將農(nóng)村土地確權落實到位，規(guī)范土地流轉行為，同時完善土地交易市場的建設，通過簽訂交易合同等使土地流轉建立在法律的基礎上。面對土地細碎化的問題，可根據(jù)各地實際條件通過土地平整、置換的方式來促成規(guī)模連片經(jīng)營，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益。地方政府可以增強對第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的扶持與培養(yǎng)，為當?shù)貏?chuàng)造更多的就業(yè)機會，引導農(nóng)民轉移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)，為土地流轉創(chuàng)造更大的空間。此外，以特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進農(nóng)村土地的規(guī)模流轉，在具有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，通過政策引導將當?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)做大做強，建立在大規(guī)模土地基礎上的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在極大程度上能夠推動土地流轉的規(guī)模和效益，提升農(nóng)業(yè)化的整體水平。

（三）加強土地規(guī)模經(jīng)營的管理，健全服務體系

地方政府應當在土地的規(guī)劃和用途上扮演好管理者的角色而非土地的經(jīng)營者，更好地履行自身職能。作為公權力的主體，政府在社會主義市場經(jīng)濟的條件下，首先應堅持市場的導向，完善農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營的市場規(guī)則和風險防控制度，一方面，做好引導與扶持，推動建立新型的農(nóng)業(yè)服務主體，加強社會化服務建設，完善農(nóng)業(yè)基礎設施的建設，為規(guī)模經(jīng)營提供發(fā)展的基礎，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上對規(guī)模經(jīng)營主體給予財政獎補及稅收優(yōu)惠減免，提供信貸支持及農(nóng)業(yè)保險服務；另一方面，要加強對農(nóng)業(yè)經(jīng)營組織的監(jiān)管，通過完善法律法規(guī)對土地的流轉經(jīng)營管理等加以約束，確保經(jīng)營規(guī)模合理，經(jīng)營過程合法，建立起穩(wěn)定有序的市場環(huán)境，為各規(guī)模經(jīng)營主體創(chuàng)造良好的成長與交流的平臺，提升規(guī)?；?jīng)營的質量和水平。

（四）提供多方位的政策支持，完善保障機制

隨著現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)進程不斷加快，農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要調動資金、技術、人才等多方面的積極力量共同推進。政府部門應加強信息化建設，努力消除信息不對稱的問題，積極向農(nóng)戶宣傳規(guī)模經(jīng)營的模式及特點，同時加快消息傳遞建設，使各類信息在主體之間傳遞更加便捷。政府可以引進人才，加強與企業(yè)的合作，出臺支持性的政策鼓勵個人和企業(yè)參與到規(guī)模經(jīng)營的體系建設中去，同時加強監(jiān)督管理，提供農(nóng)業(yè)公共服務。制定獎勵政策，對于規(guī)模經(jīng)營取得較好成效的經(jīng)營主體給予一定的物質獎勵，相對較弱的經(jīng)營主體則需要發(fā)現(xiàn)自身問題并采取改進措施。在處理農(nóng)村土地糾紛上要完善相應的細則，通過協(xié)商、調解、仲裁等手段妥善解決，在協(xié)調各方利益時要切實保障農(nóng)民的合法權益。同時，農(nóng)村醫(yī)療保障、養(yǎng)老保險等的不健全會使農(nóng)民的現(xiàn)實需要無法得到滿足，在一定程度上影響了農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展。因此，今后要持續(xù)完善農(nóng)村社會保障政策建設，完善社會保障的機制。

三、結束語

土地資源開發(fā)和經(jīng)營管理是土地資源管理工作的重要組成部分，為了實現(xiàn)土地資源的高效利用，為社會經(jīng)濟發(fā)展助力，加強實施土地資源管理已經(jīng)成為國土資源管理的主要任務之一。