侯曉遜

（鄭州星鉑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，河南 新鄭 451100）

近年來(lái)，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的需求越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)管理，還需要重視企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，面臨諸多管理風(fēng)險(xiǎn)如果不進(jìn)行有效的解決就會(huì)直接影響著企業(yè)的收益，也會(huì)使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸降低。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的幾種表現(xiàn)

（一）資金再籌集困難

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，首先，資金籌集困難是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)中的重要阻礙因素。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中，主要是應(yīng)用項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的形式，這種模式在運(yùn)行過(guò)程中需要不斷地注入資金加強(qiáng)運(yùn)作的效率和質(zhì)量，通過(guò)循環(huán)運(yùn)作來(lái)將資金作為整個(gè)系統(tǒng)內(nèi)的支撐。一旦資金鏈發(fā)生斷裂，整個(gè)后續(xù)系統(tǒng)都會(huì)出現(xiàn)擱置，這樣就導(dǎo)致當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)存在著負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況[1]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中系統(tǒng)比較龐大，任何環(huán)節(jié)都需要資金進(jìn)行支持，無(wú)論是人工、材料還是機(jī)械設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)都會(huì)增加至資金支出，在這樣的管理形勢(shì)下中普遍存在著連鎖籌資，一旦擔(dān)保鏈中間一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了斷裂，整個(gè)系統(tǒng)的籌資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，使企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)面臨諸多困難。

（二）債務(wù)償還更加困難

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)初期仍然存在著寬入嚴(yán)管的情況。在這樣的形勢(shì)下，國(guó)家和相關(guān)政府部門為了增加稅收對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行吸入，很多房地產(chǎn)企業(yè)在前期資金充裕時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但是后期資金鏈斷裂導(dǎo)致很多工程建設(shè)到一半就發(fā)生暫停情況，這樣很多爛尾樓出現(xiàn)給當(dāng)?shù)氐恼徒?jīng)濟(jì)發(fā)展都造成了很惡劣的情況。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)并不需要資金，本金大多數(shù)是通過(guò)負(fù)債的形式進(jìn)入，通過(guò)這種方式房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金流動(dòng)不順暢，自由資金的比例偏低，在后續(xù)進(jìn)行支出過(guò)程中仍然也存在著很多資金支出沒(méi)有真正按照我國(guó)的資本金制度進(jìn)行運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)在高負(fù)債的情況下運(yùn)行經(jīng)常會(huì)觸碰到安全警戒線，同時(shí)企業(yè)的還債風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大增加。

（三）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)每一個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，但是在宏觀調(diào)控過(guò)程中難免會(huì)發(fā)生利率變動(dòng)，國(guó)家政策不可能為某一個(gè)行業(yè)而服務(wù)，而是需要站在全局的角度加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，對(duì)整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了解后再進(jìn)行相關(guān)利率的適度調(diào)整。在這樣的變化下，利率的調(diào)整會(huì)直接影響著開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，房地產(chǎn)企業(yè)資金投量大，只要利率發(fā)生很微小的波動(dòng)，財(cái)務(wù)成本就會(huì)發(fā)生巨大的變化，所以房地產(chǎn)企業(yè)的利率風(fēng)險(xiǎn)很難把握，在前期也不可預(yù)測(cè)，如果在發(fā)展過(guò)程中不能正確地認(rèn)識(shí)利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)虧本和預(yù)期收益降低[2]。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)在成因

很多房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量的資金，而在資金回籠時(shí)速度較慢，整個(gè)資金鏈面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致其自有資金比例較低，大多數(shù)是通過(guò)融資和貸款的形式進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，在這樣發(fā)展的過(guò)程中就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)在大量的融資和貸款下背負(fù)過(guò)大的壓力，一旦財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的連鎖反應(yīng)。此外，風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制也是財(cái)務(wù)管理中的重要一環(huán)，如果不能認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，則無(wú)法地進(jìn)行有效的成本控制，這樣在后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中很難對(duì)成本和預(yù)算進(jìn)行分析，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨來(lái)自內(nèi)部的沖擊。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外在成因

除了內(nèi)部管理不善外，還有房地產(chǎn)企業(yè)外界的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是不能忽視的重要支出之一，如果我國(guó)金融政策處于收緊狀態(tài)，融資難度就會(huì)不斷增加。近年來(lái)我國(guó)不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，在各項(xiàng)政策頒布實(shí)施之后我國(guó)貨幣政策已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)化為從緊態(tài)勢(shì)，在這樣的形勢(shì)中，房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)行融資和貸款難度逐漸加大。此外，中央也不斷加大對(duì)土地和房地產(chǎn)泡沫的管理力度，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前面臨著諸多財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)等外在因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中難度增加。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）加強(qiáng)資金管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目投資過(guò)程中需要加強(qiáng)周圍環(huán)境的分析，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的綜合管理來(lái)了解房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)特征，這個(gè)過(guò)程中需要進(jìn)一步加強(qiáng)資金的管理，保證投資風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制。此外，也要加強(qiáng)預(yù)算管理，對(duì)資金綜合把控，在前期制定完善的資金預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算方案，按照方案有序執(zhí)行，通過(guò)每一個(gè)財(cái)務(wù)流程責(zé)任到人，按照年度的規(guī)劃進(jìn)行資金的支出，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)要及時(shí)地進(jìn)行把控，在前期進(jìn)行有效預(yù)防[3]。

（二）確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，要善于運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過(guò)科學(xué)合理的計(jì)算體系對(duì)當(dāng)前財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，通過(guò)更加合理客觀的評(píng)價(jià)將當(dāng)前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)充分地反映在這個(gè)過(guò)程中，需要加強(qiáng)制定指標(biāo)的系統(tǒng)性，通過(guò)更加科學(xué)合理的指標(biāo)內(nèi)容，保證房地產(chǎn)企業(yè)有序開(kāi)展財(cái)務(wù)管理。通過(guò)深入每一個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)分析對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行把控，綜合對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和調(diào)控，加強(qiáng)規(guī)劃了解當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)水平，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)內(nèi)容與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行核對(duì)保證償還能力，現(xiàn)金流量以及風(fēng)險(xiǎn)水平符合實(shí)際需求。

（三）深化資金管理，確保周轉(zhuǎn)靈活暢通

資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)采取集中式的管理模式，加強(qiáng)資金調(diào)配運(yùn)用的科學(xué)性和全面性，避免資金鏈斷裂，保證資金在有限的狀態(tài)下進(jìn)行使用。企業(yè)內(nèi)部要保障資金周轉(zhuǎn)靈活，通過(guò)規(guī)范和科學(xué)的管理方式，按照合同內(nèi)容進(jìn)行資金結(jié)算，保證資金回籠的速度，實(shí)現(xiàn)資金在內(nèi)部管理的良性循環(huán)。此外，在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，也應(yīng)該盡量選擇最少的資金來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目，優(yōu)化項(xiàng)目形式，讓每一個(gè)項(xiàng)目在交叉管理中能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，把握收益穩(wěn)定，有效地對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避和化解[4]。

（四）科學(xué)構(gòu)建資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資本管理過(guò)程中，要重視資本結(jié)構(gòu)，從企業(yè)的角度和市場(chǎng)環(huán)境的角度綜合分析，避免因負(fù)債過(guò)多而給企業(yè)造成財(cái)務(wù)壓力，從而使企業(yè)的價(jià)值降低。所以，企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在開(kāi)展財(cái)務(wù)管理過(guò)程中對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)下可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并有針對(duì)性地進(jìn)行控制。同時(shí)，在進(jìn)行籌資的過(guò)程中，要對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了解，合理安排籌資渠道，讓整個(gè)結(jié)構(gòu)在最小的風(fēng)險(xiǎn)下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。在開(kāi)展融資活動(dòng)時(shí)，也要制定合適的融資策策略，按照企業(yè)當(dāng)前的環(huán)境和外部市場(chǎng)的情況合理的使用資金，并且適當(dāng)?shù)某袚?dān)資金成本，這樣也能夠避免長(zhǎng)期負(fù)債而帶來(lái)的不良影響。

（五）建設(shè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立健全完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，按照當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)每一個(gè)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，這樣能夠提高風(fēng)險(xiǎn)防范和控制水平。在建設(shè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)時(shí)，首先要對(duì)各種信息來(lái)源進(jìn)行綜合分析，加強(qiáng)各種模型數(shù)據(jù)比例的相關(guān)應(yīng)用，也對(duì)事前、事中和事后的防控進(jìn)行全面把控，在完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)下才能更好地對(duì)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)情況和市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境進(jìn)行綜合把控，從而有針對(duì)性地制定投資戰(zhàn)略，避免融資失誤而帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，也要加強(qiáng)控財(cái)務(wù)危機(jī)的有效把控，最大限度地化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)造成的損失。

四、結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)資金較為密集，面臨著風(fēng)險(xiǎn)與其他行業(yè)相比更高。所以，企業(yè)管理者必須要重視來(lái)自內(nèi)部和外部各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行深入研究，采用合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范辦法才能推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的生存和發(fā)展。