房地產(chǎn)企業(yè)工程項目預(yù)算管理

林山泉

（珠海格力房產(chǎn)有限公司，廣東 珠海 519000）

一、房地產(chǎn)工程項目預(yù)算管理的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)工程項目預(yù)算管理受到國家政策直接影響

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的影響，國家會通過政策來促進(jìn)或抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。如果某段時間國家鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房子的周轉(zhuǎn)速度會加快，無論是工程進(jìn)度還是資金回籠，都會加快。在各項周轉(zhuǎn)都加快的同時，房地產(chǎn)工程項目預(yù)算管理也要隨之發(fā)生變化，例如時間緊迫，需要施工方加班加點(diǎn)建設(shè)，需要的工人數(shù)量也會增多。這樣會比按正常進(jìn)度建設(shè)花費(fèi)的成本高，這時預(yù)算管理就要適時發(fā)生調(diào)整。

（二）房地產(chǎn)工程項目預(yù)算管理受到資金充裕程度的影響

房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程也是大量資金耗費(fèi)的過程，幾乎沒有一個開發(fā)商完全用自用資金投入其中，都會采用外部融資，融資速度的快慢及資金成本的高低對工程項目預(yù)算編制有重大影響。如果資金不能及時到位，不能按時支付工程款給施工方，就會影響工程進(jìn)度，工程進(jìn)度受到拖延；如果銀行項目貸款批不下來，轉(zhuǎn)向找房地產(chǎn)信托等融資成本高的方式，使得資金成本增加。發(fā)生以上情形時，相應(yīng)的工程項目預(yù)算也會發(fā)生變化。

（三）房地產(chǎn)工程項目預(yù)算管理受到前期設(shè)計的影響

在建設(shè)前期需要確定好設(shè)計方案、施工圖設(shè)計會審等，然后根據(jù)圖紙編制房地產(chǎn)工程項目預(yù)算。房地產(chǎn)項目大多數(shù)是規(guī)?；ㄔO(shè)，在開始建設(shè)之后發(fā)生設(shè)計變更，變更前后使用的材料種類和數(shù)量可能發(fā)生巨大變化。已經(jīng)建好的項目有可能推倒重來，以前所發(fā)生的料工費(fèi)就會白白浪費(fèi)。以上這些情況，使得工程項目預(yù)算要發(fā)生巨大的變更。又比如，對項目所在地的環(huán)境沒做充分勘察的基礎(chǔ)上倉促做了設(shè)計規(guī)劃，如果地下以前是魚塘填埋成的或是很難開挖的沙礫堅土，地下室的成本比普通地質(zhì)環(huán)境下的成本高出很多。地質(zhì)條件特別，建兩層地下室所花費(fèi)的成本不是簡單地用一層地下室的成本乘以二，這時房地產(chǎn)工程項目預(yù)算成本也要根據(jù)項目實(shí)際情況做出較大的調(diào)整。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程項目預(yù)算管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）立項環(huán)節(jié)

此階段，可能發(fā)生的成本是購買土地價款，因為地價普遍占開發(fā)成本的三分之一甚至更多，也是工程預(yù)算管理的重大開端。房地產(chǎn)企業(yè)要明確，立項是對擬建的房地產(chǎn)項目提出框架性的總體設(shè)想，不僅僅是為了被動準(zhǔn)備資料作為報建用途上報審批部門，而是要切實(shí)編制項目可行性研究報告，充分進(jìn)行市場調(diào)查、投資估算、融資方案、投資回報情況及相關(guān)的風(fēng)險分析。例如，房企對某地塊感興趣，就應(yīng)該調(diào)查該地塊所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及市場近期需求情況，必要時可聘請專業(yè)的市場調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，考慮潛在客戶的購買能力。除此以外，還需根據(jù)房企自身實(shí)力及資質(zhì)情況，合理確定建筑標(biāo)準(zhǔn)，好的可行性研究報告可作為投資匡算及限額設(shè)計的重要依據(jù)，為整個工程項目的預(yù)算管理打下堅實(shí)基礎(chǔ)。在項目前端做好充分的規(guī)劃，項目的預(yù)算管理才能更行之有效。

（二）規(guī)劃環(huán)節(jié)

在項目立項后，規(guī)劃環(huán)節(jié)對整個項目的預(yù)算管理影響是最大的，因為這個環(huán)節(jié)是將整個項目設(shè)計方案敲定及確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，對項目成本進(jìn)行具體量化的過程。對設(shè)計方案的確定一定要慎之又慎，因為好的設(shè)計，在達(dá)到預(yù)計效果的同時，也能大大降低工程造價，更容易在保證質(zhì)量的前提下實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)成本。通常采用限額設(shè)計，按照造價的限額滿足技術(shù)及質(zhì)量要求的設(shè)計，讓設(shè)計人員和造價人員能在預(yù)算管理中達(dá)成較為一致的目標(biāo)。用項目投資估算把控初步的設(shè)計概算，初步設(shè)計完成后要提供設(shè)計概算，然后用初步設(shè)計概算把控施工圖的設(shè)計概算，以達(dá)到層層把控，層層監(jiān)督的效果。施工圖紙的審核要組織各專業(yè)人員會審，在這個環(huán)節(jié)要將施工圖中存在的問題找出來，討論修訂，要熟悉項目的地質(zhì)及周邊環(huán)境，不同地質(zhì)構(gòu)造地下室的成本迥異，所以要做好充分的調(diào)查與多方會審，避免在施工環(huán)節(jié)發(fā)生設(shè)計變更造成返工重做的現(xiàn)象。如在施工階段發(fā)生設(shè)計變更，增加額外的成本支出，工程項目的預(yù)算會發(fā)生巨大的變化，使得目標(biāo)成本難以達(dá)成。

（三）招投標(biāo)及采購環(huán)節(jié)

在此環(huán)節(jié)要選定將來要合作的施工方，關(guān)系著工程的進(jìn)度、質(zhì)量，也是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。通過合理的招標(biāo)程序選擇資質(zhì)過關(guān)的施工方，在簽訂施工合同時要認(rèn)真審核合同條款，杜絕模棱兩可的措辭，也要在合同中明確約定結(jié)算的方式，避免日后產(chǎn)生爭議，為竣工結(jié)算環(huán)節(jié)做好準(zhǔn)備。房地產(chǎn)企業(yè)最好將項目中的專業(yè)工程分包出來，單獨(dú)招標(biāo)采購，因為材料設(shè)備的費(fèi)用在工程預(yù)算中占比較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有自己的長期的材料及設(shè)備供應(yīng)商資源庫，對供應(yīng)商分類評價，進(jìn)行集中規(guī)模采購。一方面可以保證材料和設(shè)備的質(zhì)量，另一方面大規(guī)模采購可以占主動權(quán)進(jìn)行價格談判，降低成本，另外，在此環(huán)節(jié)時也要同時考慮分標(biāo)段簽訂總包合同。有些項目的產(chǎn)品類型比較豐富（如別墅、洋房、小高層、高層、商鋪同時存在），可以考慮按產(chǎn)品類型分標(biāo)段簽訂施工合同，盡可能將可直接歸屬的成本直接歸屬相應(yīng)的產(chǎn)品上，更客觀合理地反映存貨的價值，更準(zhǔn)確地反映企業(yè)的收入、成本和利潤，為日后土地增值稅的測算、預(yù)繳及清算提前做準(zhǔn)備。

（四）施工環(huán)節(jié)

該環(huán)節(jié)的資金投入量非常大，根據(jù)工程進(jìn)度核定工程量，主要關(guān)注點(diǎn)設(shè)計是否發(fā)生變更、現(xiàn)場簽證的情況是否屬實(shí)，控制和審核非常規(guī)的額外支出，對于大額的預(yù)算外支出或超前支出，應(yīng)了解原因和理由，嚴(yán)格把關(guān)。因為房地產(chǎn)項目周期較長，不確定因素多，在此環(huán)節(jié)，進(jìn)行動態(tài)管理，嚴(yán)格審核合同付款條件，要定期與財務(wù)部確定資金到位情況、是否可按時支付工程款、核對整個項目各合同的已付款及未付款情況，通過對支付時間及金額、制定獎懲措施來控制工程款支付的節(jié)奏，確保整個項目的成本在監(jiān)控范圍內(nèi)。財務(wù)部也要積極與造價部、項目部溝通，了解工程進(jìn)度，在財務(wù)賬上準(zhǔn)確反映項目成本，反饋與預(yù)算之間的差異，并與造價部門分析原因，進(jìn)行適當(dāng)預(yù)算調(diào)整。做到既保證工程進(jìn)度，又能及時發(fā)現(xiàn)問題，占據(jù)主動權(quán)，要明確成本不是算出來而是管理出來的。

（五）竣工驗收結(jié)算環(huán)節(jié)

此環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)項目建設(shè)的最后階段，也是預(yù)算管理的最后一道把控。因為很多施工方上報結(jié)算金額時會偏大，期望在結(jié)算時能爭取最后的利益。需要明確，工程必須要完成審計圖紙和合同規(guī)定的全部內(nèi)容并驗收合格，把控用量、材料尺寸等是否符合合同約定，避免重復(fù)計算成本，實(shí)行審計復(fù)審制度。注意對施工過程中有爭議部分收集資料，在結(jié)算時可一并匯總計算。造價人員應(yīng)通過結(jié)算，分析預(yù)算完成情況，可以對預(yù)算管理過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，分析內(nèi)外部因素，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，提高對今后項目的管控能力。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)工程項目預(yù)算管理的措施

一般情況下，房地產(chǎn)工程項目規(guī)模大工期長，要在預(yù)定的時間內(nèi)對大量資源進(jìn)行綜合調(diào)配，而且項目建設(shè)具有復(fù)雜性、粗放性和分散性。預(yù)算管理貫穿整個工程項目的始終，應(yīng)從以下幾個方面優(yōu)化提升預(yù)算管理：

（一）加強(qiáng)信息化建設(shè)，利用信息化手段對預(yù)算進(jìn)行動態(tài)管理

工程項目從立項到竣工結(jié)算，當(dāng)中涉及的數(shù)據(jù)信息繁雜，利用信息化技術(shù)監(jiān)控工程項目建設(shè)全過程，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，不斷優(yōu)化信息系統(tǒng)，提升預(yù)算管理的效能。在項目開發(fā)前期，設(shè)置好工程成本的定額信息，例如將需耗用的材料、人工、機(jī)械臺班等維護(hù)進(jìn)信息系統(tǒng)，根據(jù)施工圖紙錄入項目的工程量，信息系統(tǒng)自動計算出整個項目預(yù)算。然后審核項目預(yù)算整體數(shù)據(jù)的合理性及完整性，將經(jīng)過審定的預(yù)算作為實(shí)際執(zhí)行的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，在系統(tǒng)設(shè)置核對實(shí)際與預(yù)算的節(jié)點(diǎn)，當(dāng)實(shí)際成本比預(yù)算上升或下降超過一定比例，系統(tǒng)發(fā)出警報，提醒相關(guān)部門查找原因，采取糾偏措施。例如從付款記錄可以一路倒查到成本核算科目、合同執(zhí)行情況、完工進(jìn)度等。從財務(wù)數(shù)據(jù)穿透到業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及業(yè)務(wù)行為，在信息系統(tǒng)的支持下分析數(shù)據(jù)，快速查找出差異原因，提高預(yù)算管理的執(zhí)行效率。還可以對不同項目同一指標(biāo)之間進(jìn)行橫向比較分析，找出不同項目之間存在差異的原因，形成企業(yè)的自身經(jīng)驗，不斷提高企業(yè)的預(yù)算管理水平，增強(qiáng)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力。

（二）確保預(yù)算人員素質(zhì)，為做好預(yù)算管理提供人才保障

預(yù)算管理崗位要具備豐富的預(yù)算造價經(jīng)驗，既要懂工程又要懂財務(wù)，能妥當(dāng)處理好各種復(fù)雜、緊急的項目預(yù)算問題，增強(qiáng)項目預(yù)算管控能力，做好業(yè)務(wù)與財務(wù)的銜接工作。崗位分工明確，設(shè)置重要的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，引入考核機(jī)制，按時對工程項目管理的進(jìn)度進(jìn)行檢查，明確獎懲措施，與工資獎金掛鉤，確保工程預(yù)算管理各項指標(biāo)的有效落實(shí)。

（三）建立預(yù)算管理聯(lián)動機(jī)制，加強(qiáng)與其他部門的溝通

工程項目預(yù)算管理是項目全過程的管理，涉及的部門眾多，處于末端的財務(wù)部要積極與造價部門、項目部門加強(qiáng)溝通聯(lián)系，工程項目預(yù)算管理的成效會最終體現(xiàn)到財務(wù)報表上，例如資產(chǎn)負(fù)債表上的存貨、利潤表的主營業(yè)務(wù)成本及現(xiàn)金流量表的購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金等財務(wù)數(shù)據(jù)。所以，財務(wù)部要將報表需反映的信息及要求積極與前端部門進(jìn)行溝通，了解項目進(jìn)展，定期核定工程進(jìn)度，客觀恰當(dāng)反映在財務(wù)報表上。造價部門每月審核進(jìn)度款，財務(wù)部按融資計劃及工程進(jìn)度安排資金的調(diào)撥落實(shí)。沒有資金保證的工程項目，會讓房地產(chǎn)企業(yè)處于非常被動的地位，無法保質(zhì)保量按預(yù)算進(jìn)度完成工程項目。

四、結(jié)論

做好房地產(chǎn)企業(yè)工程項目預(yù)算管理能夠掃清造價工作在實(shí)際工程項目開展過程中的許多障礙。預(yù)算管理就像晴雨表，反映工程項目的執(zhí)行情況，能提升各部門的互相協(xié)作能力。在工程建設(shè)過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)行糾正，優(yōu)化預(yù)算管理流程，總結(jié)經(jīng)驗，將上一個項目積累的經(jīng)驗用于下個項目中，不斷提升預(yù)算管理效果，提高企業(yè)在市場上的競爭力。