房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績效評(píng)價(jià)研究

徐婷婷

摘要：財(cái)務(wù)績效評(píng)價(jià)是了解一家企業(yè)經(jīng)營狀況的有效途徑。文章通過SPSS軟件對(duì)2018年101家房地產(chǎn)上市公司的12個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行因子分析，研究各類因子對(duì)企業(yè)經(jīng)營的影響。文章通過分析得出，我國房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)差距較大，出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象;地區(qū)分布不均，房地產(chǎn)企業(yè)集中分布在東部地區(qū)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身缺陷，及時(shí)調(diào)整管理戰(zhàn)略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司;財(cái)務(wù)績效評(píng)價(jià);因子分析

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)生活中占有重要的地位。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)帶來的巨大利潤會(huì)引起人們爭相購買，造成房價(jià)過高上升。另一方面，政府為調(diào)控房價(jià)，采取各項(xiàng)宏觀政策抑制房價(jià)，在這種情況下，經(jīng)營不善的房地產(chǎn)廠商會(huì)喪失競爭力，逐漸被市場淘汰。因此，如何正確認(rèn)識(shí)缺點(diǎn)與不足，提升自身的競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問題。

財(cái)務(wù)績效評(píng)價(jià)能夠通過全面反映企業(yè)盈利能力、營運(yùn)能力、償債能力以及發(fā)展能力來了解一家企業(yè)經(jīng)營狀況的有效途徑。有效的財(cái)務(wù)績效評(píng)價(jià)使房地產(chǎn)公司正確認(rèn)識(shí)到自身的管理缺陷，及時(shí)調(diào)整公司的經(jīng)營戰(zhàn)略并作出科學(xué)的應(yīng)對(duì)之策以達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)。本文通過綜合101家房地產(chǎn)上市公司的多種財(cái)務(wù)指標(biāo)，利用因子分析法構(gòu)建財(cái)務(wù)績效指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，研究分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。

一、實(shí)證分析

（一）變量的選擇

財(cái)務(wù)指標(biāo)是反映企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況的指標(biāo)體系，通過對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，企業(yè)利益相關(guān)者可以獲取有關(guān)決策參考信息。目前深滬兩市房地產(chǎn)上市公司共有120多家，剔除數(shù)據(jù)缺失的公司，本文共選取2018年所公布的101家房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本。以下數(shù)據(jù)均來自于國泰安數(shù)據(jù)庫。

（二）實(shí)證分析及結(jié)果

在進(jìn)行因子分析之前，本文對(duì)所選取101家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行KMO檢驗(yàn)和Bartlett檢驗(yàn)討論原始數(shù)據(jù)的適用性。當(dāng)KMO檢驗(yàn)值越接近于1，說明原始數(shù)據(jù)的適用性越強(qiáng)。

從表1可見， KMO檢驗(yàn)值為0.683， Bartlett檢驗(yàn)值為1031.095，對(duì)應(yīng)的p值為0，綜上可以看出，本次選取的變量值比較適合作因子分析。

方差貢獻(xiàn)率能夠衡量公共因子的重要程度。本次因子分析提取的條件是特征值大于1的因子。如表2所示，前4個(gè)因子的特征值都大于1，并且累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到75.685%，較好的表示了原有指標(biāo)的信息量。

因子旋轉(zhuǎn)能夠給公因子賦予命名解釋性。從表3可以看出，總資產(chǎn)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率以及凈資產(chǎn)收益率在第1個(gè)公因子占比比較大，主要體現(xiàn)了一個(gè)企業(yè)的盈利能力，因此命名為第1個(gè)公因子為盈利因子;速動(dòng)比率、流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率以及營業(yè)利潤率在第2個(gè)公因子占比較大，主要體現(xiàn)了一個(gè)企業(yè)的償債能力，故命名為第2個(gè)公因子為償債因子;凈利潤增長率和營業(yè)利潤增長率在第3個(gè)公因子占比較大，主要體現(xiàn)了一個(gè)企業(yè)的發(fā)展能力，因此命名為第3個(gè)公因子為發(fā)展因子;存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)增長率在第4個(gè)公因子占比較大，主要體現(xiàn)了一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營能力，故命名為第4個(gè)公因子為經(jīng)營因子。

從表4可見，為了更加客觀和形象地評(píng)價(jià)101家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)績效，本文采取回歸法求出因子得分， 并利用 SPSS軟件得出成分得分系數(shù)矩陣，并可根據(jù)成分矩陣，對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行得分排名，并統(tǒng)計(jì)得分情況（見表5）。

從盈利角度來看，在因子分析中盈利因子所占比為24.416%，占比最大，可見盈利能力在一家企業(yè)經(jīng)營績效中起決定性作用。從表5可以看出，在所選取的101家房地產(chǎn)上市公司中，有48家公司盈利能力得分為正，房地產(chǎn)上市公司的盈利能力總體效果不錯(cuò)，但突出企業(yè)較少;最高分和最低分之間差距較大，行業(yè)發(fā)展不平衡;從地區(qū)分布所見，東部地區(qū)平均得分為正，中部、西部地區(qū)平均得分為負(fù)，這與東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)達(dá)、地理位置優(yōu)越密不可分。

從償債角度來看，償債能力是綜合企業(yè)能否償還短期和長期債務(wù)的能力，是一個(gè)企業(yè)健康長久發(fā)展的前提。從表5可以看出，得分為正的房地產(chǎn)上市公司有35家，有比較突出的公司，說明行業(yè)存在償債能力較強(qiáng)的公司;極差較大，行業(yè)償債能力各有不同;從地區(qū)分布來看，東部、中部地區(qū)得分為正，說明發(fā)展不錯(cuò)，西部地區(qū)得分為負(fù)，與其地勢(shì)偏遠(yuǎn)有關(guān)。

從發(fā)展角度來看，發(fā)展能力是對(duì)企業(yè)是否能夠擴(kuò)大經(jīng)營以及發(fā)展規(guī)模的評(píng)價(jià)指標(biāo)。由表5可知，房地產(chǎn)上市公司得分大于0的數(shù)量為26家，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展空間不足;最大值與最小值之間相差較大，行業(yè)內(nèi)部各有側(cè)重;從地區(qū)發(fā)展來看，東部、中部得分為負(fù)，西部得分為正，顯示東西部地區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但態(tài)勢(shì)愈見緩慢甚至止步不前，而西部地區(qū)資源尚未開發(fā)，發(fā)展前景較好。

從經(jīng)營角度來看，經(jīng)營能力是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理與決策能力的綜合，反映了一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營質(zhì)量。從表5可見，34家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營較好，但公司之間仍有較大差距，經(jīng)營有懸殊之分;從地區(qū)經(jīng)營效果來看，東部地區(qū)優(yōu)于中部和西部地區(qū)。

從綜合績效來看，有36家公司得分較高，發(fā)展較好，排名較前的萬業(yè)企業(yè)、我愛我家、順發(fā)恒業(yè)、長春經(jīng)開以及世榮兆業(yè)一般具有較好的盈利、償債以及經(jīng)營能力，在綜合績效方面有著優(yōu)勢(shì)。嘉凱城、財(cái)信發(fā)展、魯商置業(yè)、宋都股份以及云南城投得分較低，排名較后。

從地區(qū)分布來看，東西部得分為正，中部得分為負(fù)，與東部良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及西部巨大的發(fā)展?jié)摿τ嘘P(guān)。

二、結(jié)論與政策建議

經(jīng)營績效的評(píng)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的長期穩(wěn)定發(fā)展有促進(jìn)作用。本文利用因子分析方法，對(duì)行業(yè)上市公司的發(fā)展進(jìn)行測(cè)評(píng)，有以下幾個(gè)結(jié)論。第一，行業(yè)差距較大，兩極分化嚴(yán)重。通過因子分析可看見，不管是從哪個(gè)角度，房地產(chǎn)上市公司的極差都較大，行業(yè)差距明顯，整體發(fā)展水平不均衡。第二，地區(qū)分布不平衡。從統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)來看，這些公司的主要集中地為廣東深圳以及上海等沿海城市，東部地區(qū)房地產(chǎn)上市公司高達(dá)77家，這與其經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)密不可分，而中西部地區(qū)因?yàn)榈乩砦恢昧觿?shì)，上市公司較少，但綜合發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

針對(duì)本文所得出的結(jié)論，有以下政策建議：第一，縮小房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)差距。房地產(chǎn)公司對(duì)于自身的不足應(yīng)及時(shí)調(diào)整管理戰(zhàn)略，著重各方面的均衡發(fā)展，適當(dāng)減少負(fù)債比率，提升自身的償債能力，同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)的特色項(xiàng)目創(chuàng)新，提升自身的發(fā)展能力。第二，房地產(chǎn)企業(yè)適度轉(zhuǎn)移到中西部地區(qū)。從上述分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)集中分布在東部地區(qū)，造成土地資源供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了限制。中西部地區(qū)的地理位置雖然不佳，但土地資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮?，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，適度向中西部地區(qū)開發(fā)資源。

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（作者單位：鹽城市口腔醫(yī)院）