李雯

綠地、融創(chuàng)，到金地、中巍……在大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的時(shí)代背景下，青島在產(chǎn)業(yè)方面的建筑載體不斷增多。

10月末，綠地拿下青島市城陽(yáng)區(qū)260畝四宗地塊，其中科研用地將打造國(guó)科大雙創(chuàng)基地。與此同時(shí)，位于南昌路兩幅地塊已完成控規(guī)調(diào)整，將作為青島數(shù)字科技大道干畝產(chǎn)業(yè)園區(qū)的啟動(dòng)區(qū)儲(chǔ)備用地。此外，金地要投300億元在西海岸發(fā)力產(chǎn)城融合項(xiàng)目，中巍地產(chǎn)計(jì)劃投建10億美元打造青島國(guó)際智慧城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)……

從綠地、融創(chuàng)，到金地、中巍，青島多個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目即將“上馬”，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展鏈條上，

“產(chǎn)業(yè)”二字的出現(xiàn)頻率越發(fā)密集。可見在大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的時(shí)代背景下，青島在產(chǎn)業(yè)方面的建筑載體不斷增多。

一線開發(fā)商攜“巨資”青島報(bào)到

作為城市化的主要載體，房地產(chǎn)業(yè)在起步、摸索、動(dòng)蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于成熟。開發(fā)商與城市的關(guān)系發(fā)生了進(jìn)一步的演化，城市運(yùn)營(yíng)成為地產(chǎn)企業(yè)的一大新使命，其深度介入城市布局的理念，改變了城市的生長(zhǎng)狀態(tài)，也為自己的發(fā)展拓展了新的機(jī)遇。放眼青島，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從幾年前的寥寥無(wú)幾到如今的遍地開花。過去的幾年時(shí)間，啟迪協(xié)信青島科技城、青島光谷軟件園、招商藍(lán)灣網(wǎng)谷、科創(chuàng)慧谷、青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園、總部基地以及偉東藍(lán)色硅谷等多個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目竣工，各個(gè)區(qū)域紛紛出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的身影。尤其是去年底以來(lái)，多個(gè)一線品牌開發(fā)商帶著巨資到青島“報(bào)到”。

去年10月，融創(chuàng)中國(guó)與青島市政府簽投資協(xié)議，將投資45億元，建成一個(gè)集醫(yī)療、預(yù)防和康養(yǎng)為一體的國(guó)際智慧健康城。兩個(gè)月后，金地集團(tuán)產(chǎn)城融合項(xiàng)目在青島首次落地，選址西海岸，投資300億元打造以“市場(chǎng)+產(chǎn)業(yè)+技術(shù)+人才+配套”為核心的產(chǎn)城融合生態(tài)圈。另外，中巍地產(chǎn)也發(fā)布消息，計(jì)劃投資10億美元打造青島國(guó)際智慧城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)。一個(gè)個(gè)“大單”的背后，預(yù)示著新一輪大型產(chǎn)城融合項(xiàng)目即將在青島全面鋪開。

區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)業(yè)為基。在城陽(yáng)白云山生態(tài)區(qū)，一個(gè)涵蓋“1+4”的產(chǎn)業(yè)大城正在蓬勃崛起。上月末，綠地集團(tuán)摘得城陽(yáng)260畝土地，國(guó)科小鎮(zhèn)項(xiàng)目再度擴(kuò)容。據(jù)悉，此番摘得的260畝土地包括兩宗科研用地，將規(guī)劃打造國(guó)科大雙創(chuàng)基地。“雙創(chuàng)基地建成后，將無(wú)償移交城陽(yáng)區(qū)政府或政府指定相關(guān)部門?！本G地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“綠地國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)是一個(gè)‘1+4產(chǎn)業(yè)體系的綜合產(chǎn)業(yè)生態(tài)城，隨著雙創(chuàng)基地地塊的落定及動(dòng)工，通過政校合作引進(jìn)高層次創(chuàng)業(yè)人才，以實(shí)現(xiàn)技術(shù)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)的城市發(fā)展新戰(zhàn)略。”

青島雙創(chuàng)“跑進(jìn)”全國(guó)前十

為何國(guó)內(nèi)一線開發(fā)商紛紛攜重金入青打造產(chǎn)城融合項(xiàng)目？

分析發(fā)現(xiàn)，打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)，青島有自己的“王牌”。10月28日，在2020青島創(chuàng)新節(jié)開幕式上，國(guó)家信息中心發(fā)布了《2020中國(guó)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)城市生態(tài)指數(shù)研究報(bào)告》，該指數(shù)是繼2018年后第二次發(fā)布，青島也再次躋身“雙創(chuàng)領(lǐng)跑型城市”，排名第10位。

據(jù)了解，青島自發(fā)起科技引領(lǐng)城建設(shè)攻勢(shì)以來(lái)，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)搭建高端載體，打造標(biāo)桿孵化平臺(tái)，通過市區(qū)聯(lián)動(dòng)支持利用存量物理空間，引進(jìn)啟迪控股、華夏基石、創(chuàng)業(yè)黑馬等有產(chǎn)業(yè)資源、有服務(wù)體系的高端服務(wù)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)型企業(yè)，在“平臺(tái)思維”的引領(lǐng)下，青島的雙創(chuàng)項(xiàng)目正在經(jīng)歷著不斷的創(chuàng)新整合，使資源要素通過平臺(tái)充分互動(dòng)耦合。

“從青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，不乏像影視產(chǎn)業(yè)這樣全國(guó)拔尖的項(xiàng)目，這也是青島當(dāng)前的優(yōu)勢(shì)所在。對(duì)于產(chǎn)業(yè)定位來(lái)說，這兩年包括大健康、教育、科創(chuàng)、文旅等產(chǎn)業(yè)確實(shí)受到國(guó)家的支持，房企有較好的資金實(shí)力，愿意投資此類業(yè)務(wù)，這在青島市場(chǎng)也有一定程度的體現(xiàn)?！?/p>

產(chǎn)業(yè)賦能城市任重道遠(yuǎn)

產(chǎn)融賦能大趨勢(shì)之下，萬(wàn)科、綠地、龍湖、首創(chuàng)等開發(fā)商紛紛提出轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營(yíng)商”，這樣的動(dòng)向，給行業(yè)提供了新的啟發(fā)。

除了開發(fā)，城市運(yùn)營(yíng)商還要干什么呢？與傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)開發(fā)不同，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“城市運(yùn)營(yíng)概念更強(qiáng)調(diào)多種業(yè)態(tài)運(yùn)作的思路。對(duì)于房企而言，這無(wú)疑是提出了更高的要求，也更加考驗(yàn)其對(duì)業(yè)務(wù)的統(tǒng)籌與協(xié)同能力、資源整合能力。”據(jù)了解，盡管運(yùn)營(yíng)商成為很多房企轉(zhuǎn)型的方向，但是每個(gè)房企對(duì)城市運(yùn)營(yíng)的理解各不相同。當(dāng)萬(wàn)科在物流、長(zhǎng)租公寓、教育領(lǐng)域探索，金茂在商業(yè)租賃、酒店、服務(wù)業(yè)領(lǐng)域謀劃時(shí)，華潤(rùn)置地則在城市更新、城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)方面布局，以及用產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新去運(yùn)營(yíng)城市、激活城市活力。那么，若將城市賦能之路看做一場(chǎng)長(zhǎng)跑比賽，各大房企正展開激烈角逐，到底什么樣的企業(yè)更容易在這場(chǎng)競(jìng)賽中取勝？

相比于快周轉(zhuǎn)、流量型的住宅開發(fā)，“經(jīng)營(yíng)城市”在外界看來(lái)卻也折騰得多。采訪中，業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)營(yíng)城市難言輕松，最核心的痛點(diǎn)就包括開發(fā)周期過長(zhǎng)，不僅預(yù)算龐大，耗費(fèi)管理精力，還無(wú)法抵抗市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)來(lái)說，后續(xù)不能攤大餅，還是需要以小見大，真正形成較好的品牌效應(yīng)。嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，“要善于利用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)做營(yíng)銷，真正打造出網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)和品牌，這樣才有更大的投資價(jià)值。資金到位了，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)才不會(huì)有太多的困難或壓力。”

不難看出，對(duì)于一線開發(fā)企業(yè)來(lái)說，轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營(yíng)商有其較好的優(yōu)勢(shì)。第一是集團(tuán)本身多元化戰(zhàn)略，有助于導(dǎo)入商業(yè)、文化等資源，這是其城市運(yùn)營(yíng)方面可以運(yùn)用的資源。第二是擁有較好的政商關(guān)系，或?yàn)槠鋵ふ腋鼉?yōu)質(zhì)是城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目以及獲取更多的資源配套有支持作用。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“隨著PPP模式的推進(jìn)，政府和社會(huì)資本的結(jié)合力度加大，各類帶有盈利機(jī)會(huì)的土地開發(fā)和項(xiàng)目綜合開發(fā)的機(jī)會(huì)增加，這會(huì)帶動(dòng)很多企業(yè)積極轉(zhuǎn)型。”尤其是一些產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等類地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)，借助PPP模式也更容易獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。