不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)改革之下房地產(chǎn)測(cè)繪管理體系的應(yīng)用探究

文/楊魯萍（青島市城陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心）

通過(guò)多年的努力，國(guó)內(nèi)環(huán)境得到大幅優(yōu)化，這對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展而言無(wú)疑是利好消息。在努力前行之時(shí)，測(cè)繪問(wèn)題浮出水面。導(dǎo)致這一切的罪魁禍?zhǔn)资?，測(cè)繪管理體系不完善。要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，需要從理論中汲取思路，從實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，歸納出測(cè)繪管理體系的優(yōu)化策略。

一、房地產(chǎn)測(cè)繪管理體系的應(yīng)用問(wèn)題

（一）測(cè)管分離不顯著

分離制是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的重大變革，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路[1]。在大方向上沒(méi)有錯(cuò)，只是對(duì)工作抓得不夠細(xì)，以至于房地產(chǎn)登記工作過(guò)于分散。就目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)測(cè)繪還無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。之所以這樣說(shuō)，是因?yàn)轶w制體系還不健全，很難創(chuàng)造一個(gè)“三公”的環(huán)境。測(cè)繪市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻并不高，以至于測(cè)繪機(jī)構(gòu)的水平參差不齊，最終導(dǎo)致測(cè)繪成果質(zhì)量偏低。

（二）審核形式還不成熟

不管是房地產(chǎn)測(cè)繪，還是地籍測(cè)繪，均是由政府負(fù)責(zé)管理。換言之，在不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物審核中，政府擁有絕對(duì)的權(quán)利。當(dāng)審核通過(guò)后，才能錄入登記簿，成為被保護(hù)的對(duì)象。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)處于持續(xù)開(kāi)放狀態(tài)，但不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的人手有限，無(wú)法應(yīng)對(duì)巨大的工作量，最終導(dǎo)致審核工作流于形式。審核不準(zhǔn)確，違規(guī)測(cè)繪就會(huì)屢禁不止。有些問(wèn)題會(huì)被發(fā)現(xiàn)，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的要求下，重新進(jìn)行測(cè)量。此舉不僅勞民，還很傷財(cái)。

（三）測(cè)量規(guī)范存在漏洞

很多人都有過(guò)這樣的經(jīng)歷，被銷(xiāo)售顧問(wèn)攔住，拿到房地產(chǎn)宣傳單。在宣傳單上醒目地寫(xiě)著“買(mǎi)一層送一層”“主力戶(hù)型XX平方米，可擴(kuò)容至XX平方米”等標(biāo)語(yǔ)。有些人不為所動(dòng)有些人因此產(chǎn)生購(gòu)房想法。從專(zhuān)業(yè)的角度來(lái)看，這是一種虛假宣傳，但又不能依法處理。原因無(wú)他，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》不夠詳盡，沒(méi)有對(duì)飄窗、露臺(tái)等測(cè)量進(jìn)行明確。消費(fèi)者看到能多得面積，自然會(huì)心動(dòng)。殊不知，銷(xiāo)售顧問(wèn)之所以這樣做，就是來(lái)掩蓋實(shí)際面積少的事實(shí)。

（四）測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合規(guī)

各地區(qū)都已制定測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求測(cè)繪機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行。實(shí)際上，有一些機(jī)構(gòu)并未聽(tīng)從安排。究其原因，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅要核對(duì)幾十上百圖紙和變更聯(lián)系單，還要逐棟逐戶(hù)進(jìn)行測(cè)量，工作量著實(shí)不小，而政府定價(jià)比較理想化，就會(huì)導(dǎo)致與實(shí)際不符?！稖y(cè)繪法》有明文規(guī)定，測(cè)繪機(jī)構(gòu)要在復(fù)測(cè)后，再同房地產(chǎn)企業(yè)核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在隱匿內(nèi)容的行為，導(dǎo)致政府對(duì)結(jié)果持懷疑態(tài)度。雙方圍繞測(cè)繪差錯(cuò)爭(zhēng)論不休，甚至對(duì)簿公堂。一旦判政府勝，測(cè)繪機(jī)構(gòu)就要支付大量賠償金。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪管理體系應(yīng)用問(wèn)題的解決措施

（一）優(yōu)化測(cè)管分離模式

為切實(shí)提升不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)改革的實(shí)效性，必須要對(duì)測(cè)管分離模式進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化。具體操作是，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要將目光聚焦在測(cè)繪結(jié)果的審核備案上，只發(fā)揮管理職能。測(cè)繪事宜交給專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)做，加快市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。這個(gè)過(guò)程會(huì)比較漫長(zhǎng)，測(cè)繪機(jī)構(gòu)不能想著一口氣吃個(gè)胖子，而要穩(wěn)步推進(jìn)政策。多方合作是趨勢(shì)，測(cè)繪機(jī)構(gòu)要順勢(shì)而為。主動(dòng)聯(lián)系檔案館，共同組建測(cè)繪隊(duì)伍。依托新的改革制度，開(kāi)啟新的工作模式。在測(cè)繪過(guò)程中，保持一絲不茍的態(tài)度，確保每一項(xiàng)數(shù)據(jù)都記錄準(zhǔn)確。在雙方共同努力下，實(shí)現(xiàn)全面深化改革。

（二）完善房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》并非一成不變，而應(yīng)隨時(shí)代變化而調(diào)整。用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光去部署實(shí)施調(diào)整工作，讓測(cè)量規(guī)范更具科學(xué)性、可操作性[2]。待測(cè)量規(guī)范完善后，測(cè)繪機(jī)構(gòu)就要作出調(diào)整。工作忙碌是正?，F(xiàn)象，但絕對(duì)不要盲目。對(duì)新規(guī)范進(jìn)行深入研究，以把握其內(nèi)涵，明晰測(cè)繪要求。根據(jù)分析結(jié)果，推動(dòng)部門(mén)職能的轉(zhuǎn)變。需注意的是，如果測(cè)量規(guī)范有不妥之處，測(cè)繪機(jī)構(gòu)要向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)匯報(bào)。在商討對(duì)策時(shí)，測(cè)繪機(jī)構(gòu)要積極參加。此外，在具體實(shí)踐中，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)測(cè)繪，要立刻向有關(guān)部門(mén)反映。待消滅違規(guī)行為后，測(cè)繪市場(chǎng)就會(huì)恢復(fù)正常秩序。

（三）快速適應(yīng)新的技術(shù)

隨著社會(huì)的發(fā)展，測(cè)繪市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，這無(wú)疑會(huì)增加管理難度。要想管理好市場(chǎng)，需要積極引入新技術(shù)。地理信息系統(tǒng)、全球定位系統(tǒng)、遙感技術(shù)，都是不錯(cuò)的選擇。新技術(shù)的作用能否完全發(fā)揮，關(guān)鍵要看規(guī)劃是否合理、布局是否科學(xué)。在規(guī)劃布局前，要全面搜集信息，并做好整理工作。聽(tīng)取各方意見(jiàn)，確定具體方案，并嚴(yán)格落實(shí)下去。在新技術(shù)的支持下，測(cè)繪管理水平有了長(zhǎng)足的提升，從而確保測(cè)繪結(jié)果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

（四）嚴(yán)格規(guī)范質(zhì)量管理

為進(jìn)一步把控測(cè)繪質(zhì)量，需要加強(qiáng)質(zhì)量管理[3]。在管理過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查等制度。只有這樣，才能提升測(cè)繪質(zhì)量。為確保測(cè)繪項(xiàng)目結(jié)果均符合ISO質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，需要將質(zhì)量管理理念貫徹于測(cè)繪全過(guò)程中。具體來(lái)說(shuō)，選準(zhǔn)測(cè)量對(duì)象、選對(duì)計(jì)量方法、選好測(cè)量器具、控制測(cè)量精度。

三、總結(jié)

在新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展遇到了阻礙，如何有效解決成為亟須研究的課題。筆者以為，構(gòu)建測(cè)繪管理體系才是出路。這項(xiàng)工作看似簡(jiǎn)單，實(shí)施起來(lái)并不容易。只有找準(zhǔn)癥結(jié)，才能對(duì)癥下藥。在實(shí)施過(guò)程中，一定是多措并舉。隨著工作的不斷深入，測(cè)繪管理體系趨于完善，從而推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)邁上新臺(tái)階。