趙偉

事件：2020年1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資75325億元，同比增長(zhǎng)3.4%，增速比1—6月份提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

點(diǎn)評(píng)：4月以來(lái)，地產(chǎn)投資快速恢復(fù)、“韌性”十足，成為經(jīng)濟(jì)修復(fù)的重要拉動(dòng)。4月以來(lái)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)加快修復(fù)，2季度GDP增速回升至3.2%；其中，資本形成貢獻(xiàn)了5個(gè)百分點(diǎn)，是經(jīng)濟(jì)修復(fù)的重要拉動(dòng)。（圖1）主要投資分項(xiàng)中，地產(chǎn)投資增速逐月抬升，7月當(dāng)月同比增速高達(dá)11.6%，前7月累計(jì)投資也已恢復(fù)增長(zhǎng)、累計(jì)同比增速至3.4%，呈現(xiàn)出較強(qiáng)“韌性”。地產(chǎn)“韌性”來(lái)源、后續(xù)持續(xù)性和節(jié)奏等，或?qū)⑹怯绊懴掳肽杲?jīng)濟(jì)走勢(shì)的重要變量，市場(chǎng)對(duì)此關(guān)注較多。（圖2）

存量項(xiàng)目加速趕工、是地產(chǎn)投資“韌性”的重要來(lái)源；單位面積建安強(qiáng)度4月以來(lái)持續(xù)增強(qiáng)，當(dāng)前已升至近年高位。從構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)投資主要分為建安投資（占比7成左右）和土地購(gòu)置費(fèi)（占比3成左右）兩大部分，前者受到單位面積施工強(qiáng)度、施工面積等共同影響。4月以來(lái)，房企持續(xù)加強(qiáng)施工強(qiáng)度、追趕進(jìn)度，使得單位面積建安投資加快增長(zhǎng)、7月同比增速已高達(dá)8%，為2016年以來(lái)的最高水平。施工強(qiáng)度增強(qiáng)的同時(shí)，部分前期停工項(xiàng)目也在加快復(fù)工，帶動(dòng)施工面積回升。

新開(kāi)工項(xiàng)目，5月以來(lái)也開(kāi)始加快恢復(fù)，受前期積壓項(xiàng)目推進(jìn)、銷售和拿地改善等提振。疫情影響下，2020年前4月的新開(kāi)工面積較2019年同期大幅縮減逾1億平方米。5月以來(lái)，房企加快推進(jìn)項(xiàng)目新開(kāi)工，新開(kāi)工面積增速持續(xù)抬升至7月的11.3%、拉動(dòng)了施工面積單月增速的半數(shù)以上。除了填補(bǔ)疫情導(dǎo)致的開(kāi)工進(jìn)度之外，近期商品房銷售修復(fù)、房企前期拿地較多等，也在一定程度上提振房企新開(kāi)工意愿。

不同區(qū)域“韌性”來(lái)源略有分化；西部地區(qū)地產(chǎn)投資恢復(fù)最早、最快，趕工邏輯支持最為顯著。西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資，早在3月即開(kāi)始修復(fù)、當(dāng)月同比增速16.3%，此后總體保持高位；2020年前7月，西部地區(qū)地產(chǎn)投資累計(jì)同比7.6%，但尚未恢復(fù)至2019年底水平（16.1%）。從地產(chǎn)投資修復(fù)的主要驅(qū)動(dòng)邏輯來(lái)看，西部地區(qū)投資恢復(fù)可能以趕工為主，單位面積施工強(qiáng)度、凈復(fù)工面積等存量施工相關(guān)指標(biāo)，表現(xiàn)明顯好于東部和中部地區(qū)。

東部地區(qū)，新開(kāi)工項(xiàng)目增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁，與部分?。ㄊ校┥唐贩夸N售恢復(fù)較快、前期房企拿地較多有關(guān)。相較之下，新開(kāi)工對(duì)東部地區(qū)地產(chǎn)投資回升的支持強(qiáng)于中部和西部地區(qū)。截至6月，東部地區(qū)新開(kāi)工面積單月同比增速高達(dá)14%、明顯超過(guò)中部和東部地區(qū)，并且也好于東部地區(qū)2019年底的水平；前6月，東部地區(qū)新開(kāi)工累計(jì)同比-4%，中部和西部地區(qū)分別為-11%和-8%。其中，上海、浙江、北京等東部省份新開(kāi)工需求較為旺盛，或與這類地區(qū)前期商品房銷售和土地成交恢復(fù)較快等因素有關(guān)。

向后展望，交付壓力尚未完全釋放、部分延至3季度前后，存量項(xiàng)目趕工邏輯支持或繼續(xù)存在；但4季度前后，趕工強(qiáng)度可能將有所減弱?？⒐み壿媽?duì)房地產(chǎn)投資的支持，自2019年起逐步顯現(xiàn)；結(jié)合代表性上市房企2020年竣工目標(biāo)來(lái)看，年內(nèi)房企交付壓力依然存在。從節(jié)奏來(lái)看，一般年中和年末是竣工交付高峰期，但疫情影響施工進(jìn)度下、已有較多房企延期交房，調(diào)整后的交付時(shí)間多集中在2020年3季度前后、以8月底和9月底為主。這意味著，存量項(xiàng)目趕工邏輯對(duì)地產(chǎn)投資的支持，可能還將持續(xù)一段時(shí)間；但4季度前后，趕工強(qiáng)度可能將有所減弱。

7月以來(lái)東部熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控，土地成交已在降溫，對(duì)新開(kāi)工的影響可能會(huì)在4季度前后有所體現(xiàn)。2季度以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)增加、疊加商品房銷售的快速，極大地推升了土地市場(chǎng)熱度，以杭州、寧波、深圳等為典型代表。7月以來(lái)，杭州、東莞、寧波、深圳等紛紛加碼調(diào)控，嚴(yán)控地價(jià)、規(guī)范銷售等。伴隨調(diào)控加碼，這類熱點(diǎn)城市的成交溢價(jià)率已有所回落，土地供應(yīng)增長(zhǎng)放緩、結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)一定變化。考慮房企拿地與新開(kāi)工之間存在一定領(lǐng)先滯后關(guān)系，拿地向新開(kāi)工的影響傳導(dǎo)，或在4季度前后有所體現(xiàn)。

此外，2020年棚改建設(shè)進(jìn)度的“后傾”，或也將在一定程度上影響3、4季度地產(chǎn)節(jié)奏。2020年，全國(guó)棚改目標(biāo)并未公布，但結(jié)合各地公布規(guī)劃來(lái)看、計(jì)劃開(kāi)工套數(shù)較2019年明顯減少。跟蹤代表性棚改大市的棚改開(kāi)工進(jìn)度可以發(fā)現(xiàn)， 2020年上半年棚改開(kāi)工進(jìn)度明顯慢于2019年同期，或與地方財(cái)政平衡壓力較大等因素有關(guān)。8月以來(lái)，部分省份棚改專項(xiàng)債發(fā)行重啟，或有助于下半年棚戶區(qū)改造加快推進(jìn)，對(duì)地產(chǎn)投資的支持可能較上半年有所改善。考慮到地方政府往往在10月前完成全年棚改開(kāi)工目標(biāo)，棚改“后傾”可能對(duì)3、4季度地產(chǎn)節(jié)奏產(chǎn)生一定影響。

主要結(jié)論

（1）4月以來(lái)，地產(chǎn)投資快速恢復(fù)、“韌性”十足，成為經(jīng)濟(jì)修復(fù)的重要拉動(dòng)。地產(chǎn)投資“韌性”的來(lái)源及持續(xù)性等，或?qū)⑹怯绊懴掳肽旰暧^經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的重要變量。

（2）存量項(xiàng)目趕工持續(xù)推升施工強(qiáng)度，是地產(chǎn)投資“韌性”的重要來(lái)源。新開(kāi)工項(xiàng)目，5月以來(lái)也開(kāi)始加快恢復(fù)，受前期積壓項(xiàng)目推進(jìn)、銷售和拿地改善等提振。

（3）不同區(qū)域“韌性”來(lái)源分化；西部地區(qū)趕工邏輯支持最為顯著，東部地區(qū)新開(kāi)工增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁、受熱點(diǎn)?。ㄊ校╀N售和拿地等提振明顯。（4）向后展望，竣工交付邏輯下的存量項(xiàng)目加快開(kāi)工、新開(kāi)工改善等對(duì)地產(chǎn)投資的支持，有望延續(xù)至3季度前后，但隨后可能面臨一定不確定性。此外，2020年棚改建設(shè)進(jìn)度“后傾”，或也將在一定程度上影響3、4季度地產(chǎn)節(jié)奏。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)、政策思路等出現(xiàn)大幅調(diào)整。