北京市綜合商務(wù)樓宇安全管理問題及對(duì)策
——以西城區(qū)德勝地區(qū)為例

李少翔 馬英楠 劉 偉 王志強(qiáng)

(1.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 管理工程學(xué)院，北京100070；2.北京城市系統(tǒng)工程研究中心，北京100032；3.河北雄安華油清潔能源有限公司，河北 任丘 062552；4.北京市西城區(qū)人民政府德勝街道辦事處，北京 100120)

0 引言

隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，樓宇經(jīng)濟(jì)因其產(chǎn)業(yè)聚能和輻射效應(yīng)成為城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)[1]，而商務(wù)樓宇作為樓宇經(jīng)濟(jì)的基本載體[2]，更是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)繁榮的重要依托。然而，北京市的商務(wù)樓宇由于人員密集程度高、風(fēng)險(xiǎn)類型多等諸多問題，各類事故頻發(fā)。例如，1996年11月20日香港嘉利大廈發(fā)生火災(zāi)，最終造成41人死亡，80人受傷[3]；2007年12月12日溫州市溫富大廈發(fā)生火災(zāi)事故，造成21人死亡與2人重傷[4]；2017年2月25日，南昌市紅谷灘新區(qū)唱天下KTV因切割裝修材料的火花引燃施工現(xiàn)場易燃材料導(dǎo)致火災(zāi)，造成10人死亡，13人受傷。商務(wù)樓宇雖固有風(fēng)險(xiǎn)較大型生產(chǎn)加工類企業(yè)較低，但由于其風(fēng)險(xiǎn)類型、管理模式、人員意識(shí)的不確定性高，可控能力弱，國內(nèi)綜合商務(wù)樓宇安全管理相關(guān)領(lǐng)域的研究和管理政策也尚屬摸索階段。因此，希望通過對(duì)具有北京地方特點(diǎn)綜合商務(wù)樓宇區(qū)域開展調(diào)查研究，總結(jié)共性問題，為未來樓宇安全管理的發(fā)展提供一定參考。

本文以德勝地區(qū)綜合商務(wù)樓宇為研究對(duì)象，通過專家經(jīng)驗(yàn)法，召集行業(yè)樓宇內(nèi)的多名安全專家開展實(shí)地調(diào)研和匯總分析。對(duì)西城區(qū)德勝街道47棟樓宇單位的管理特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行全面梳理，從而獲得相關(guān)規(guī)律。并提出有針對(duì)性的改進(jìn)建議與措施，為從源頭上預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)隱患、提高安全管理水平提供科學(xué)依據(jù)和實(shí)踐應(yīng)用參考。

1 調(diào)研基本情況

1.1 調(diào)研方法

調(diào)研主要采用專家調(diào)查法，通過設(shè)計(jì)并向綜合商務(wù)樓宇發(fā)放《綜合商務(wù)樓宇安全評(píng)分表》，經(jīng)各家樓宇單位自查自評(píng)后，再邀請(qǐng)行業(yè)專家通過實(shí)地調(diào)查全面了解綜合商務(wù)樓宇的風(fēng)險(xiǎn)隱患存在情況和安全管理現(xiàn)狀。

1.2 調(diào)研對(duì)象

根據(jù)德勝地區(qū)綜合商務(wù)樓宇臺(tái)賬，篩選47棟具有一定規(guī)模及代表性的樓宇單位作為調(diào)研對(duì)象，通過前期基礎(chǔ)資料分析，調(diào)研地區(qū)的47棟樓宇單位按照產(chǎn)權(quán)方及物業(yè)單位的關(guān)系特點(diǎn)可劃分為4類：樓宇為產(chǎn)權(quán)單位的自有物業(yè)管理；樓宇為產(chǎn)權(quán)單位外聘的一家物業(yè)進(jìn)行管理；一棟樓宇為一家產(chǎn)權(quán)單位，但由多家物業(yè)進(jìn)行管理；一棟樓宇同時(shí)有多家產(chǎn)權(quán)單位共有且有多家物業(yè)進(jìn)行管理。

1.3 調(diào)研內(nèi)容

《綜合商務(wù)樓宇安全評(píng)分表》設(shè)置的調(diào)研內(nèi)容主要包括安全管理制度、檢測評(píng)估報(bào)告、應(yīng)急救援、特種設(shè)備現(xiàn)場管理、消防安全、用電安全、庫房安全、燃?xì)鉄崃Π踩?、場所環(huán)境、危險(xiǎn)物品管理、從業(yè)人員操作行為等在內(nèi)的28項(xiàng)[5]。

2 綜合商務(wù)樓宇安全管理現(xiàn)狀分析

綜合商務(wù)樓宇一般涉及火災(zāi)、觸電、高處墜落等事故[6]。這些事故往往是由于人的不安全行為和物的不安全狀態(tài)引起的，其中人、管是人的不安全行為問題，機(jī)、環(huán)屬于物的不安全狀態(tài)。在整體分析的基礎(chǔ)上，再從產(chǎn)權(quán)方與物業(yè)的關(guān)系、行業(yè)分類的角度進(jìn)行對(duì)比，從而分析綜合樓宇安全管理工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)。

2.1 整體分析

2.1.1 人的不安全行為分析

(1)相關(guān)人員綜合素質(zhì)參差不齊。就綜合商務(wù)樓宇現(xiàn)狀而言，普遍存在物管管理人員安全意識(shí)淡薄、專業(yè)素質(zhì)不高的問題。這些問題導(dǎo)致樓宇在安全管理上失誤頻出。一方面，管理人員缺少正規(guī)業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，尤其是兼職安全管理人員，他們往往在未接受專業(yè)安全培訓(xùn)、缺乏安全管理知識(shí)的情況下上崗，導(dǎo)致“似乎有人管，卻又無人管”的現(xiàn)象出現(xiàn)。另一方面，部分管理人員不熟悉設(shè)備操作規(guī)程，比如調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有中控室的值班人員操作消防控制柜的“手動(dòng)切自動(dòng)”“主電切備電”等出錯(cuò)，這些失誤增加了樓宇發(fā)生較大火災(zāi)事故的可能性。

(2)安全機(jī)構(gòu)和人員設(shè)置尚未規(guī)范。安全機(jī)構(gòu)和人員的規(guī)范設(shè)置，是樓宇安全管理工作不可或缺的一環(huán)。然而，調(diào)查結(jié)果顯示該環(huán)節(jié)執(zhí)行度較低。一方面，部分物業(yè)管理人員在缺乏證件或證件無效的情況下上崗，使安全管理制度流于形式；另一方面，部分單位為節(jié)省開支僅設(shè)置兼職安全管理人員，這使得樓宇缺乏有能力的管理者對(duì)安全管理工作進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制，也導(dǎo)致無人組織制定安全生產(chǎn)責(zé)任制等相關(guān)規(guī)章制度及操作規(guī)程，更難以建立和實(shí)施職業(yè)安全健康管理體系，造成了安全管理工作遲遲難以推進(jìn)的局面。

(3)安全管理和責(zé)任制度尚未健全。目前，綜合商務(wù)樓宇安全管理水平與現(xiàn)代化城市發(fā)展要求不適應(yīng)、不協(xié)調(diào)的問題比較突出。這是由于樓宇入駐企業(yè)對(duì)安全管理存在認(rèn)識(shí)偏差，樓宇物業(yè)管理水平參差不齊，進(jìn)而忽略了應(yīng)當(dāng)持續(xù)化、常態(tài)化開展安全工作所造成的。數(shù)據(jù)顯示，在本次調(diào)查中，僅有20%的物業(yè)單位建立了符合要求的安全生產(chǎn)責(zé)任制，70%的物業(yè)單位安全管理制度均不夠健全，10%的物業(yè)單位無任何可以明確安全職責(zé)的相關(guān)文件，在安全管理方面存有較多風(fēng)險(xiǎn)隱患。

(4)應(yīng)急管理工作尚有不足。應(yīng)急是關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局和人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的大事。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，應(yīng)急管理工作方面的問題主要有：一是安全出口無安全指示標(biāo)識(shí)或安全標(biāo)識(shí)失效；二是應(yīng)急通道阻塞，應(yīng)急設(shè)備損壞；三是部分單位應(yīng)急預(yù)案未能明確救援任務(wù)和職責(zé)，物業(yè)單位、產(chǎn)權(quán)單位及各個(gè)使用單位之間沒有形成應(yīng)急聯(lián)動(dòng)機(jī)制。一旦發(fā)生事故，這些隱患將會(huì)導(dǎo)致傷亡擴(kuò)大、事態(tài)升級(jí)。

2.1.2 物的不安全狀態(tài)分析

(1)用電設(shè)施存在安全隱患。經(jīng)過老舊樓宇改造工程和城市環(huán)境建設(shè)工程后，綜合商務(wù)樓宇基本完成了安全生產(chǎn)運(yùn)行保障任務(wù)，但部分樓宇用電設(shè)施老化問題仍舊存在。本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在47棟樓宇中有28家存在配電柜不規(guī)范，包括積灰、安全標(biāo)識(shí)模糊等隱患；19家樓宇存在電線、電纜布設(shè)不規(guī)范或破損現(xiàn)象；17家樓宇存在無接地跨接線隱患。這些隱患隱蔽、復(fù)雜、易忽視，一旦發(fā)生事故，可造成極大的人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失和社會(huì)影響。

(2)消防設(shè)施存在安全隱患。消防設(shè)施設(shè)備是我們?cè)诿鎸?duì)火災(zāi)時(shí)最有效的控制火災(zāi)蔓延、保證人員疏散最主要的手段。然而，在調(diào)查過程中，專家依舊發(fā)現(xiàn)了較為突出的問題。在47棟樓宇中，12家樓宇存在滅火器擺放不規(guī)范、生銹及未年檢的問題；8家樓宇存在消防中控室缺少記錄的問題；8家樓宇存在管道或消火栓泵銹蝕、落灰的問題?？梢钥吹?，這些隱患并不嚴(yán)重，但它們?nèi)缤_(dá)摩克里斯之劍時(shí)刻懸在頭頂，一旦掉落，后果不堪設(shè)想。

(3)房屋結(jié)構(gòu)存在安全隱患。德勝地區(qū)老舊樓宇較多，且大部分樓宇屬于高層建筑，樓宇的部分基礎(chǔ)設(shè)施已出現(xiàn)老化。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋結(jié)構(gòu)主要存在3方面問題：一是房屋有明顯的破損，如天花板出現(xiàn)裂縫或者破洞；二是個(gè)別單位私拆樓宇承重墻；三是裝修材料不阻燃或阻燃等級(jí)不夠。這些安全管理盲區(qū)增加了樓宇的事故風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 不同物業(yè)承包方式的安全管理水平對(duì)比分析

根據(jù)產(chǎn)權(quán)方與物業(yè)單位的關(guān)系，按照物業(yè)承包方式的不同將試點(diǎn)單位劃分為4類。其中樓宇為產(chǎn)權(quán)單位自有物業(yè)管理的有16棟；樓宇為產(chǎn)權(quán)單位外聘的一家物業(yè)進(jìn)行管理有18棟；一棟樓宇為一家產(chǎn)權(quán)單位，但由多家物業(yè)進(jìn)行管理的有6棟；一棟樓宇同時(shí)有多家產(chǎn)權(quán)單位共有且有多家物業(yè)進(jìn)行管理有7家?；诖?，經(jīng)調(diào)查研究后對(duì)不同物業(yè)承包方式的安全管理水平進(jìn)行對(duì)比分析，由本產(chǎn)權(quán)單位自有物業(yè)直接管理的樓宇與外部聘請(qǐng)物業(yè)的樓宇安全管理水平存在顯著性差異，且前者的安全管理水平高于后者。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，38.3%的單位不了解《北京市樓宇內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營單位安全生產(chǎn)規(guī)范(試行)》，沒有落實(shí)相關(guān)規(guī)定的要求，這就導(dǎo)致了以下問題：一是部分產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)單位之間的管理區(qū)域和安全責(zé)任未仔細(xì)劃分和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，特別是對(duì)公共安全區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的管理職責(zé)劃分不清；二是物業(yè)費(fèi)水平常年較低與運(yùn)行成本逐年增高的矛盾擴(kuò)大，以及物業(yè)管理費(fèi)拖欠現(xiàn)象從而間接造成安全投入缺失等情況；三是政府部門對(duì)物業(yè)單位的系統(tǒng)性培訓(xùn)較少，且對(duì)物業(yè)單位安全生產(chǎn)管理工作的專業(yè)具體指導(dǎo)還有待提高。這些問題使得物業(yè)單位在安全管理中遇到多方面阻力，管理難度較大。

2.3 入駐企業(yè)的樓宇安全管理水平對(duì)比分析

根據(jù)樓宇內(nèi)的入駐企業(yè)特點(diǎn)將其劃分為5類，其中入駐多類型企業(yè)的綜合大廈22家，物業(yè)公司6家，酒店5家，科技企業(yè)孵化器3家，其它單位4家。基于此，經(jīng)調(diào)查研究后對(duì)不同入駐企業(yè)類型樓宇的安全管理水平進(jìn)行對(duì)比分析。

因入駐企業(yè)業(yè)態(tài)復(fù)雜，綜合大廈的安全管理水平參差不齊，安全隱患相對(duì)突出，其問題主要有：一是配電室(柜、箱)不規(guī)范，如缺少安全標(biāo)識(shí)，且存在可燃物、積灰；二是滅火器擺放不規(guī)范；三是消防水泵房管理不規(guī)范，如缺少應(yīng)急電話，存在銹蝕等。

入駐企業(yè)為物業(yè)公司的安全管理水平與綜合大廈的情況類似，存在部分疏散通道、安全出口不暢；部分區(qū)域安全疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明數(shù)量不足；消火栓泵銹蝕、落灰等問題。

入駐企業(yè)為酒店的安全管理整體水平較好，但仍有少數(shù)酒店存在，配電箱(柜)內(nèi)無電路圖、插線板不合規(guī)等問題。酒店作為人們商旅出行的食宿場所，其安全管理水平影響重大。因此，更應(yīng)慎重對(duì)待存在的隱患。

樓宇為科技企業(yè)孵化器的安全管理水平整體良好，但也仍有進(jìn)步空間。存在電梯維保作業(yè)證過期、警示標(biāo)識(shí)不夠、配電箱內(nèi)缺少線路圖等問題，這就需要企業(yè)自身做好持續(xù)化、常態(tài)化的安全管理，從而減少隱患的產(chǎn)生。

其它單位的安全管理水平整體較優(yōu)。4家單位分別為街道辦事處、研究所、藝術(shù)中心和出版社。由于均為產(chǎn)權(quán)單位自有物業(yè)管理，安全生產(chǎn)責(zé)任制和各項(xiàng)安全措施較為健全。

3 綜合商務(wù)樓宇安全管理對(duì)策與思考

3.1 完善安全管理工作制度

(1)落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，調(diào)動(dòng)綜合商務(wù)樓宇單位自我管理。在開展安全管理工作時(shí)，要簽署安全協(xié)議，明確責(zé)任劃分，將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，達(dá)到事事有人負(fù)責(zé)的效果。

(2)協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)方與物業(yè)關(guān)系，改善綜合商務(wù)樓宇單位安全管理水平。一方面，兩者應(yīng)認(rèn)識(shí)到安全在日常工作生活中的地位，自行協(xié)調(diào)兩者關(guān)系，如協(xié)調(diào)困難可上報(bào)政府部門協(xié)助處理。另一方面，兩者應(yīng)建設(shè)有效的安全管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將綜合樓宇內(nèi)的各個(gè)單位統(tǒng)籌為一個(gè)聯(lián)動(dòng)的整體。

(3)開展全方位專業(yè)安全培訓(xùn)，提升樓宇相關(guān)人員的安全意識(shí)和綜合素質(zhì)?？偟膩碚f，綜合商務(wù)樓宇的固有風(fēng)險(xiǎn)相較于煤礦、化工等高危行業(yè)較低，然而工作人員的安全意識(shí)及專業(yè)素養(yǎng)也相對(duì)淡薄。因此，樓宇單位既要重視安全管理人員的業(yè)務(wù)能力培養(yǎng)，也要注重專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。

3.2 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管工作力度

(1)明確隱患排查流程，延伸風(fēng)險(xiǎn)管理演變?yōu)楣ぷ鞒B(tài)。隱患排查是風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的前提條件，細(xì)節(jié)化、具體化隱患排查流程，能大大增加發(fā)現(xiàn)隱患的幾率，使風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管工作便捷可行。

(2)建立目視化設(shè)施管理，復(fù)制管理模式進(jìn)行全面推廣。作為商務(wù)樓宇，用電設(shè)施、消防設(shè)施是其正常運(yùn)行的基石。目視化管理不僅使設(shè)施設(shè)備老化損壞情況一目了然，更能讓新員工迅速判斷水流方向、開關(guān)狀態(tài)、設(shè)備名稱，因此應(yīng)大力推廣這種管理模式，確保風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)發(fā)現(xiàn)、準(zhǔn)確處理。

(3)建立動(dòng)態(tài)化應(yīng)急管理，保障應(yīng)急處置科學(xué)有效。當(dāng)樓宇發(fā)現(xiàn)復(fù)雜潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)做好動(dòng)態(tài)應(yīng)急管理準(zhǔn)備，使物業(yè)單位、產(chǎn)權(quán)單位以及各個(gè)使用單位之間形成動(dòng)態(tài)應(yīng)急聯(lián)動(dòng)機(jī)制。同時(shí)，應(yīng)在考核應(yīng)急管理人員專業(yè)性后，持續(xù)補(bǔ)充應(yīng)急管理方面的新鮮血液。

3.3 創(chuàng)新高品質(zhì)安全管理方式

樓宇單位應(yīng)將安全管理方式改革的刀刃指向內(nèi)部，注重管理的主動(dòng)性、應(yīng)用性。比如積極開發(fā)本單位的隱患管理APP、實(shí)時(shí)監(jiān)控平臺(tái)等，對(duì)設(shè)施、環(huán)境相關(guān)安全問題做到即時(shí)化管理，從而提升安全管理效率。

3.4 倡導(dǎo)樓宇安全管理行業(yè)化

不同樓宇首先應(yīng)做好自身安全管理工作，而后由點(diǎn)到線，將各樓宇劃分為不同行業(yè)類型后，聚焦相同行業(yè)的共性問題，相互借鑒管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)加強(qiáng)同行業(yè)樓宇的協(xié)同配合，最終由線到面，進(jìn)而輻射整個(gè)地區(qū)。

4 結(jié)論

(1)通過對(duì)北京市西城區(qū)德勝地區(qū)綜合商務(wù)樓宇安全管理現(xiàn)狀調(diào)研和分析，歸納了綜合商務(wù)樓宇不足之處，主要體現(xiàn)在人員素質(zhì)與安全應(yīng)急管理缺陷、用電和消防設(shè)施隱患、物業(yè)與產(chǎn)權(quán)方矛盾重重以及行業(yè)之間管理水平參差不齊。

(2)針對(duì)存在的問題提出了如下的對(duì)策建議：進(jìn)一步完善安全管理工作制度，在落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任的同時(shí)，協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)方與業(yè)主的關(guān)系，并做好安全培訓(xùn)工作；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管工作力度，建議明確隱患排查流程，并建立目視化設(shè)施管理模式，推廣動(dòng)態(tài)應(yīng)急管理；在創(chuàng)新高品質(zhì)安全管理方式的同時(shí)，倡導(dǎo)樓宇安全管理行業(yè)化。