李寶琴 荀耿生 殷文斌

【摘要】近年來(lái)，我國(guó)現(xiàn)代空間信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)了全面發(fā)展，在高新技術(shù)的支持下，現(xiàn)代空間信息技術(shù)在各個(gè)領(lǐng)域中都發(fā)揮著重要的作用。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，是房地產(chǎn)發(fā)展的一項(xiàng)重要內(nèi)容，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的全面突破，人們也逐漸意識(shí)到現(xiàn)代空間信息技術(shù)的運(yùn)用，利用現(xiàn)代空間信息技術(shù)可以為房地產(chǎn)估價(jià)提供可靠的數(shù)據(jù)支持，同時(shí)也展現(xiàn)出了獨(dú)特的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，提高房地產(chǎn)估價(jià)的精準(zhǔn)性，滿足房地產(chǎn)領(lǐng)域的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代空間信息技術(shù);房地產(chǎn)估價(jià);應(yīng)用價(jià)值? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.016

隨著我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的全面發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格受到的影響因素越來(lái)越多，因此房地產(chǎn)估價(jià)的難度也不斷提升，為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性，人們必須充分利用好現(xiàn)代空間信息技術(shù)的作用，提高房地產(chǎn)估價(jià)的合理性，同時(shí)也為房地產(chǎn)估價(jià)提供可靠的依據(jù)。

1、遙感技術(shù)和全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用價(jià)值

基于遙感技術(shù)層面分析，指的是針對(duì)目標(biāo)勘測(cè)可以實(shí)現(xiàn)無(wú)接觸遠(yuǎn)距離完成，具體來(lái)說(shuō)就是通過(guò)衛(wèi)星、無(wú)人機(jī)以及地面上搭載探測(cè)設(shè)備來(lái)實(shí)現(xiàn)無(wú)目標(biāo)接觸勘測(cè)活動(dòng)，通過(guò)遠(yuǎn)處將探測(cè)的目標(biāo)電磁波采集與記錄，通過(guò)分析軟件，獲取目標(biāo)的特性以及變化規(guī)律，這些探測(cè)技術(shù)可以展現(xiàn)出較強(qiáng)的綜合性，在實(shí)際應(yīng)用中具有重要意義。遙感技術(shù)又稱之為RS技術(shù)，最早起源于上世紀(jì)60年代，隨著美國(guó)發(fā)射第一顆陸地衛(wèi)星后，全面進(jìn)入了航天遙感時(shí)代。

全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)簡(jiǎn)稱GNSS，該系統(tǒng)的運(yùn)用能夠?yàn)槿藗兲峁?D坐標(biāo)信息、時(shí)間信息和速度信息，幫助用戶開(kāi)展良好的導(dǎo)航與定位功能。GNSS能夠準(zhǔn)確的確定遙感影像的位置，并且利用實(shí)時(shí)差分技術(shù)還可以為房地產(chǎn)估價(jià)工作中的外業(yè)測(cè)繪工作提供良好的支持，提高測(cè)繪效率。

1.1 RS技術(shù)為房地產(chǎn)估價(jià)提供精準(zhǔn)的位置與距離信息

通過(guò)RS技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用，首先可以利RS技術(shù)的優(yōu)勢(shì)為房地產(chǎn)估價(jià)提供位置信息，同時(shí)也能夠呈現(xiàn)出兩個(gè)位置的距離。在房地產(chǎn)估價(jià)工作中，房地產(chǎn)的位置可以直接展現(xiàn)出土地的級(jí)差地租，明確房地產(chǎn)位置的優(yōu)越性，如果級(jí)差地租比較高，那么房地產(chǎn)估價(jià)也會(huì)更高。通過(guò)RS技術(shù)收集的各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)快速計(jì)算出兩點(diǎn)之間的距離，從而為房地產(chǎn)估價(jià)提供便利。比如在對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)過(guò)程中，通過(guò)遙感技術(shù)可以準(zhǔn)確地呈現(xiàn)出周圍的商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校和公園等信息，同時(shí)也能夠精準(zhǔn)地計(jì)算出這些地區(qū)到房地產(chǎn)的距離，從而準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。此外，通過(guò)敖干技術(shù)還可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)估。例如通過(guò)街景影響獲取地理信息，從而有效預(yù)估未來(lái)房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)情況。

1.2 RS技術(shù)為房地產(chǎn)估價(jià)提供光照和陰影信息

除此之外，RS技術(shù)還可以為房地產(chǎn)估價(jià)工作提供精準(zhǔn)的環(huán)境信息，主要包括 陰影信息和光照條件等，陰影一般會(huì)對(duì)檢測(cè)建筑本身產(chǎn)生影響，而光照條件則表示日照時(shí)間，陰影和光照的條件對(duì)房屋建筑的居住體驗(yàn)感有著較大的影響，同時(shí)也是人們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的重要標(biāo)準(zhǔn)。比如對(duì)于北方地區(qū)的房地產(chǎn)選購(gòu)中，一般人都關(guān)注與房子的朝向，而朝南的房屋一般都受人喜愛(ài)。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)如果擁有更優(yōu)越的光照條件，房地產(chǎn)的價(jià)格一般會(huì)比光照條件較差的房子高出2.6%左右，因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)工作中，通過(guò)光照條件與陰影信息的采集，也能夠幫助房地產(chǎn)更加精準(zhǔn)地估價(jià)。但截至目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中幾乎很少對(duì)這兩個(gè)因素進(jìn)行考慮，而隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，相信不久以后房地產(chǎn)估價(jià)就會(huì)引入這兩項(xiàng)因素，這時(shí)RS技術(shù)顯得格外重要。

1.3 RS技術(shù)為房地產(chǎn)估價(jià)提供垂直維度信息

在城市化進(jìn)程不斷發(fā)展中，城市的發(fā)展空間不僅僅體現(xiàn)在城市面積時(shí)，受 建筑土地面積影響，同時(shí)也體現(xiàn)在城市空間高度不斷提升上，垂直維度也不斷改變。因此，房地產(chǎn)估價(jià)也會(huì)受到垂直維度所影響。比如，在高層建筑全面推進(jìn)中，樓層相對(duì)高的視野更加開(kāi)闊，光線也更充足，因此房地產(chǎn)價(jià)格也更高。但是由于房地產(chǎn)三維特性比較難以量化，當(dāng)前的房地產(chǎn)估價(jià)大多是根據(jù)二維數(shù)據(jù)進(jìn)行，但是在城市垂直高度信息的處理中，對(duì)二維估價(jià)方法無(wú)法準(zhǔn)確的描述房地產(chǎn)三維特性，所以也不能表現(xiàn)出三維空間的差異。利用RS技術(shù)的3D建模，能夠準(zhǔn)確地描述房地產(chǎn)的三維特征，從而將數(shù)據(jù)引入房地產(chǎn)估價(jià)工作中，起到良好的估價(jià)效果。

1.4 RS技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)其他領(lǐng)域的作用和價(jià)值

此外，利用RS技術(shù)還可以為房地產(chǎn)估價(jià)提供天空視覺(jué)因子以及自然景觀等信息，通過(guò)天空視覺(jué)因子用夠有效測(cè)量天空的可視程度，這一參數(shù)主要受到建筑自身的高度和周圍密度所影響，而天空視覺(jué)因子和陰影以及光照都相同，都關(guān)乎住宅的使用體驗(yàn)感和舒適度。通過(guò)RS技術(shù)能夠準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)的天空視覺(jué)因子，為房地產(chǎn)估價(jià)提供支持。其次，RS技術(shù)也能夠準(zhǔn)確地呈現(xiàn)出房地產(chǎn)周邊的自然景觀，在人們生活品質(zhì)逐漸提升的今天，自然景觀也會(huì)影響房地產(chǎn)估價(jià)，所以，利用遙感技術(shù)還可以測(cè)量自然景觀信息，從而更加準(zhǔn)確地開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)。

1.5 GNSS系統(tǒng)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用價(jià)值

GNSS技術(shù)主要功能是可以全時(shí)段地為人們提供空間三維坐標(biāo)和運(yùn)動(dòng)參數(shù)等數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)測(cè)量是一項(xiàng)重要內(nèi)容，通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)量包括眾多內(nèi)容，其中所涉及的測(cè)量范圍十分廣泛，同時(shí)測(cè)量?jī)?nèi)容也比較多，所以一般策略難度較大，在過(guò)去對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)量人們都采用人工測(cè)繪的手段，不但費(fèi)時(shí)費(fèi)力，同時(shí)也無(wú)法獲取良好的效果。在我國(guó)北斗衛(wèi)星技術(shù)的推進(jìn)下，GNSS技術(shù)也廣泛用于房地產(chǎn)測(cè)量工作中，大大提高了房地產(chǎn)測(cè)量工作效率，同時(shí)也提高測(cè)量精準(zhǔn)度，為房地產(chǎn)估價(jià)提供可靠支持。

2、地理信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用

地理信息系統(tǒng)建成GIS，在實(shí)際應(yīng)用中主要通過(guò)計(jì)算機(jī)軟件和硬件系統(tǒng)的支持，對(duì)目標(biāo)區(qū)域的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、分析、存儲(chǔ)和管理以及呈現(xiàn)等等，這種GIS技術(shù)與傳統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)比較來(lái)看，具有良好的空間分析 優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崿F(xiàn)空間的疊加分析效果，對(duì)空間查詢和實(shí)體聚散度分析都起到良好的效果。GIS技術(shù)可以為房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)以下應(yīng)用優(yōu)勢(shì)：（1）通過(guò)GIS技術(shù)的應(yīng)用，可以為房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)豐富的數(shù)據(jù)，同時(shí)加強(qiáng)數(shù)據(jù)管理功能。GIS技術(shù)憑借自身強(qiáng)大的管理和數(shù)據(jù)收集功能，可以收集房地產(chǎn)估價(jià)所需的各類信息數(shù)據(jù)，其中主要包含房地產(chǎn)周圍的空間位置數(shù)據(jù)，例如環(huán)境、建筑屬性和價(jià)格等等;（2）利用GIS技術(shù)還可以結(jié)合傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)方法數(shù)據(jù)，解決以往可視化不足的問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)，有效采集周圍環(huán)境數(shù)據(jù)和變化動(dòng)向，同時(shí)采取可視化的方式呈現(xiàn)出來(lái);（3）GIS技術(shù)還可以為房地產(chǎn)估價(jià)提供良好的空間分析，提高房地產(chǎn)估價(jià)的合理性;（4）GIS還可以有效提高房地產(chǎn)估價(jià)信息化效果。

2.1 GIS技術(shù)為房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)提供可靠的數(shù)據(jù)收集和管理功能

在開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)工作中，其中包含了大量的數(shù)據(jù)來(lái)源，例如房地產(chǎn)的土地信息、建筑區(qū)域信息、周圍環(huán)境信息、基礎(chǔ)設(shè)施信息、規(guī)劃信息等等，每種信息的格式都不相同，而利用GIS技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)不同種類和格式的信息收集與管理，解決信息錯(cuò)綜復(fù)雜和不統(tǒng)一的現(xiàn)象，從而有助于人們對(duì)信息的快速查詢和有效運(yùn)用。比如在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)成交價(jià)格的收集來(lái)準(zhǔn)確估價(jià)，但上衣以往對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)進(jìn)行評(píng)估往往都是通過(guò)調(diào)查取證，記錄每一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格，這種方式無(wú)法將價(jià)格與空間位置進(jìn)行關(guān)聯(lián)，同時(shí)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)值的實(shí)施調(diào)查和對(duì)比，雖然價(jià)值與價(jià)格的位置有著密切關(guān)聯(lián)。通過(guò)GIS技術(shù)的運(yùn)用，不但能夠準(zhǔn)確的收集房地產(chǎn)估價(jià)周圍的位置信息，同時(shí)也能夠通過(guò)屬性數(shù)據(jù)的方式，對(duì)收集的時(shí)刻和歷史成交記錄進(jìn)行存儲(chǔ)，準(zhǔn)確地描述出周邊的動(dòng)態(tài)信息和樓盤的分布情況，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理。

2.2 GIS技術(shù)為房地產(chǎn)估價(jià)信息提供可視化支持

在開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)中也包括位置數(shù)據(jù)、交通數(shù)據(jù)、周圍的繁華度以及醫(yī)療數(shù)據(jù)等等，利用GIS技術(shù)可以結(jié)合可視化功能，實(shí)現(xiàn)這些數(shù)據(jù)的全面整合，并且以直觀的方式呈現(xiàn)出來(lái)，便于人們更好的查詢和評(píng)估。空間信息的可視化與VR技術(shù)有效融合，可以推進(jìn)GIS技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的作用發(fā)揮，同時(shí)利用動(dòng)畫制作技術(shù)，對(duì)空間變化的評(píng)估目標(biāo)進(jìn)行可視化的呈現(xiàn)，有利于進(jìn)一步的分析。

2.3 GIS技術(shù)為房地產(chǎn)估價(jià)提供空間分析

針對(duì)GIS技術(shù)來(lái)說(shuō)，其在空間分析領(lǐng)域起到良好的應(yīng)用效果，這也使得GIS技術(shù)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)提供支持。房地產(chǎn)估價(jià)的模型中包含了大量的屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)，通過(guò)GIS技術(shù)與各類數(shù)學(xué)方法的融合，能夠改進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)模型，為房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)更高的準(zhǔn)確度。GIS在房地產(chǎn)空間模型分析中比較常見(jiàn)，一般可以運(yùn)用與緩沖區(qū)域的分析和疊加區(qū)域分析。在房地產(chǎn)的骨架中，緩沖區(qū)域的分析是有效獲取房地產(chǎn)估價(jià)的重要途徑，其中也包括房地產(chǎn)的屬性和空間信息，例如在獲取房地產(chǎn)周圍配套信息的基礎(chǔ)上，還能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的緩沖區(qū)域進(jìn)行分析，挖掘房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)的特性，通過(guò)分析房地產(chǎn)周邊的設(shè)施與環(huán)境，系統(tǒng)化評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。比如在某商場(chǎng)的周邊住宅和商業(yè)房骨架中，通過(guò)周圍不同設(shè)施的緩沖區(qū)域分析房地產(chǎn)的價(jià)格變化，從而判斷商場(chǎng)周圍地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，將不同的信息疊加起來(lái)，制作出各種專題圖，其中每一個(gè)專題圖都能夠影響房地產(chǎn)價(jià)格因素所組成，比如住宅分布、公共服務(wù)分布以及基礎(chǔ)設(shè)施分布等。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著我國(guó)現(xiàn)代科技信息技術(shù)的全面發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)也起到了重要的推進(jìn)作用，通過(guò)現(xiàn)代空間信息技術(shù)的運(yùn)用，能夠強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性與公正性，同時(shí)也為房地產(chǎn)估價(jià)工作帶來(lái)可靠的數(shù)據(jù)支持。在現(xiàn)代空間信息技術(shù)中，主要包括RS技術(shù)、GNSS技術(shù)以及GIS技術(shù)等等，每一種技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中都展現(xiàn)出了獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)都發(fā)揮著重要的作用。因此，人們必須充分挖掘現(xiàn)代空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用價(jià)值，同時(shí)合理地運(yùn)用現(xiàn)代空間信息技術(shù)，提高房地產(chǎn)估價(jià)的可靠性，滿足我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。

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