中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部 王德勇

我國住房制度改革自1998年啟動以來，對滿足居民住房需求一直比較重視。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)和居民住房需求的不斷釋放，推動了我國房地產(chǎn)市場持續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。近年來，隨著人口流動的加快和房價的持續(xù)上漲，我國住房市場形成了邊界比較清晰的買賣市場和租賃市場。但從發(fā)展速度看，住房買賣市場在居民快速增長的購房需求和穩(wěn)步上漲的房價等因素的強(qiáng)力支撐下發(fā)展尤其迅速，已成為我國住房市場的主體。特別房地產(chǎn)市場確定“房住不炒”發(fā)展新定位后，住房開始逐步回歸居住屬性，租賃性住房改革開始穩(wěn)步推進(jìn)。本文首先概述了我國近年支持住房租賃市場發(fā)展的政策，隨后從租賃住房供需情況、收益率情況、居民租賃意愿、金融支持情況等方面分析我國住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀，并結(jié)合我國國情，提出了進(jìn)一步推動我國住房租賃市場健康發(fā)展的相關(guān)建議。

一、推動住房租賃市場發(fā)展的政策支持情況

近年來，我國圍繞住房租賃市場的發(fā)展出臺一系列支持政策。2014年，國家發(fā)展改革委在《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》中提出要大力發(fā)展住房租賃市場，并將“租售并舉”正式納入我國住房供應(yīng)體系。2015年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》中再次提出要積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度。2016年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確指出“實(shí)施租售并舉、培育和發(fā)展住房租賃市場是深化住房制度政策的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑”。

在全面落實(shí)“租售并舉”政策的同時，住建部等部委在部分城市開展了住房租賃和利用集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，探索推動住房租賃市場發(fā)展的新路徑。2017年，住建部聯(lián)合八部委在廣州、深圳、南京、杭州、武漢、成都、廈門、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等等12個城市首批開展租賃住房試點(diǎn)。2017年，國土資源部牽頭在13個城市（不包括上述12個城市中的深圳，新加入北京和上海）開展了利用集體建設(shè)用地建設(shè)住房租賃試點(diǎn)，探索增加租賃住房供給的新渠道。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快和新型城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)，大城市由于教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源優(yōu)勢，人口持續(xù)保持凈流入，大城市住房問題已從戶籍家庭轉(zhuǎn)向新市民、青年人的住房保障問題。為解決新市民、青年人的住房問題，“十四五”規(guī)劃明確提出要擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。

二、我國住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）熱點(diǎn)城市供需矛盾較為突出

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年，我國城市化率達(dá)到63.89%，未來城市化仍有較大提升空間，大城市將成為人口凈流入的主要城市，潛在的居住需求將不斷增加。目前，一、二線城市乃至部分三線城市房價和地價偏高，租賃用地供應(yīng)偏少，租售比過低，導(dǎo)致供需矛盾較為突出。一是租賃用地供應(yīng)偏少。從國內(nèi)情況看，由于租賃住房用地價格較低，土地成交均價僅為普通商品住宅土地均價1/4左右，減少了政府土地出讓收入，政府供應(yīng)租賃用地的積極性不高，導(dǎo)致租賃住房供應(yīng)偏少。二是租售比偏低。鏈家研究院2017年發(fā)布的《租賃市場系列研究報告》顯示，我國租賃住房占比為18%。與德國接近50%、美國35%等發(fā)達(dá)國家的租賃住房占比相比較，我國的占比明顯偏低，住房租賃市場有巨大的發(fā)展空間。

（二）租賃住房收益率偏低

租賃住房投資主要通過未來的租金收入逐步回收成本，由于租賃住房投入大、租金回報率明顯偏低，導(dǎo)致社會資本參與的積極性不高。據(jù)《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.18》2021年4月份wind顯示，北京、上海、廣州、深圳、重慶租金回報率分別為 1.62%、1.48%、1.48%、1.79%和2.37%，相當(dāng)于需要42年至68年才能收回購房成本，而合理的年限通常為15年左右。此外，租賃住房通常按季或按年收取租金，與需要一次性繳納土地出讓金的期限不匹配，導(dǎo)致租賃住房企業(yè)投資建設(shè)成本顯著增加，回收期拉長，制約了專業(yè)化住房租賃企業(yè)的發(fā)展壯大。當(dāng)前，租賃住房過低的租金回報率導(dǎo)致無論是通過新建還是改建等方式經(jīng)營租賃住房，都難以實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)的投資回報，同時以租金收益進(jìn)行權(quán)益性融資也受到了制約。

（三）居民長期租賃意愿不高

住房租賃市場健康發(fā)展必須有長期穩(wěn)定的住房租賃需求作為支撐，但長期以來，我國由于以下三個方面的原因?qū)е麻L期租賃意愿不高：一是租賃關(guān)系不穩(wěn)定。當(dāng)前，我國住房租賃供方市場以個體出租為主。第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，可出租的房屋中有約89.5%的為個體提供。由于租賃雙方對未來租金漲落難以預(yù)期，不愿簽訂長期租賃合同，導(dǎo)致租賃關(guān)系不穩(wěn)定。二是租售同權(quán)難以落實(shí)。由于公共資源特別是優(yōu)質(zhì)教育資源有限，租房家庭在子女上學(xué)等方面難以與購房家庭享受同等權(quán)利。三是租房難以獲得房價上漲的紅利。近年來，國內(nèi)房價穩(wěn)步上漲，居民購房意愿較強(qiáng)，導(dǎo)致長期租房的意愿減弱。

（四）租賃住房企業(yè)缺乏低成本長期資金支持

由于租賃住房租金回報率偏低，承受的融資成本有限，且發(fā)展初期3至5年內(nèi)難以盈利，因此，住房租賃企業(yè)普遍需要長期限低成本的資金支持。但從目前的金融支持情況看，住房租賃企業(yè)普遍缺乏長期融資渠道，相對于住房買賣市場，對住房租賃的金融支持力度有待進(jìn)一步加大。一是租賃住房融資渠道窄。目前，國內(nèi)僅有少部分銀行針對租賃住房開發(fā)了信貸產(chǎn)品，且以針對租賃住房開發(fā)按企業(yè)的開發(fā)貸款為主，租賃住房企業(yè)難以從直接融資等其他渠道獲得融資。二是銀行機(jī)構(gòu)對租賃住房的信貸支持不足。由于租賃住房投資規(guī)模大、租金回報率低、資金流動性差，導(dǎo)致銀行介入純租賃住房企業(yè)的積極性不高。三是租賃住房金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一。目前，銀行機(jī)構(gòu)對租賃住房以長期限的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款或者短期流動資金貸款為主，尚未針對租賃住房群體推出租賃住房金融產(chǎn)品，金融服務(wù)有所缺失，導(dǎo)致以“租金貸”為代表的租賃金融亂象較多。四是租賃住房資產(chǎn)證券化進(jìn)展比較滯后。由于我國針對租賃住房的稅收優(yōu)惠政策尚不完善，租賃住房REITs仍處于起步階段，與國外真正的REITs存在較大差距。

三、發(fā)展我國租賃住房市場的建議

（一）加快住房市場法律體系建設(shè)

借鑒發(fā)達(dá)國家住房租賃市場發(fā)展經(jīng)驗，首先應(yīng)加快租賃住房市場立法，完善住房租賃市場法律保障，彌補(bǔ)我國住房租賃市場法律空白，建立支持租賃住房市場發(fā)展的稅收安排。具體來看，一是要加快推進(jìn)住房租賃市場工作，盡快出臺住房租賃相關(guān)法律法規(guī)，對涉及住房租賃的租賃雙方主體的權(quán)利和義務(wù)，特別是對租金水平、租賃合同、租賃關(guān)系、違法違約行為懲處等進(jìn)行明確，切實(shí)保障房屋出租人和承租人的合法權(quán)益，為長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系提供制度保障。二是建立健全住房租賃管理制度。各地方政府應(yīng)理順城市管理與住房租賃管理的關(guān)系，充分結(jié)合地方實(shí)際，出臺相關(guān)租賃管理制度，明確部門職責(zé)分工，強(qiáng)化市場監(jiān)管，營造住房租賃市場良性發(fā)展的市場秩序。三是多措并舉，引導(dǎo)住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展。一方面，應(yīng)推動建立住房租賃合同登記網(wǎng)上備案制度，對機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的租賃住房主體建立租金監(jiān)管制度，為政府保護(hù)承租人利益、實(shí)施租賃住房市場管理提供基礎(chǔ)信息。另一方面，探索建立并發(fā)布科學(xué)且具有實(shí)際指導(dǎo)意義的租金價格指導(dǎo)體系，引導(dǎo)地區(qū)租金價格保持在合理區(qū)間。

（二）穩(wěn)步增加租賃住房供給

一是逐步加大租賃住房用地供應(yīng)。地方政府根據(jù)本地人口流動情況和租賃住房供需缺口狀況，因地制宜，確定長期租賃住房供地計劃，逐步加大租賃住房土地供應(yīng)力度，特別是只租不售的純租賃用地的供應(yīng)力度。進(jìn)一步優(yōu)化租賃住房土地出讓方式，可以采取劃撥、協(xié)議出讓等方式，同時對租賃住房用地的土地出讓金可以采取分期或分年繳納的方式，切實(shí)減輕租賃住房企業(yè)、運(yùn)營的資金壓力，提高租賃住房企業(yè)的盈利能力，吸引更多的民間資本進(jìn)入租賃住房市場，激發(fā)租賃住房市場活力。二是通過盤活閑置土地，提高土地利用效率，增加租賃住房供給。各地應(yīng)出臺相關(guān)政策，支持利用城市各類閑置土地、低效利用土地，按規(guī)定改建租賃住房，鼓勵租賃企業(yè)將符合條件的商業(yè)用地項目、存量項目整體承租改建為租賃住房上市，推動長租公寓市場穩(wěn)步發(fā)展。三是要擴(kuò)大保障性住房的覆蓋范圍。在住房供需關(guān)系緊張的城市，政府通過資金安排、擴(kuò)大房源、稅收減免等加大對保障性住房的政策支持，切實(shí)保障中低收入戶籍人口的住房需求。

（三）完善租賃住房金融支持體系

根據(jù)發(fā)達(dá)國家租賃住房市場的發(fā)展經(jīng)驗，金融在支持租賃住房市場發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。一是鼓勵開發(fā)性政策性金融機(jī)構(gòu)提供低息長期貸款。開發(fā)性政策性金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分發(fā)揮政策性強(qiáng)、資金成本低的優(yōu)勢，在商業(yè)可持續(xù)、風(fēng)險可控的原則下，為住房租賃企業(yè)提供長期限、低利率貸款，同時強(qiáng)化貸后資金使用的檢查，確保專款專用，降低租賃住房企業(yè)的投資成本。二是要引導(dǎo)商業(yè)銀行加大租賃住房金融支持力度。商業(yè)銀行應(yīng)建立金融支持租賃住房的制度體系，通過優(yōu)化資源配置，實(shí)施內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價優(yōu)惠等政策，加大對租賃住房的金融支持力度；應(yīng)根據(jù)租賃住房供需兩端金融需求，有針對性地開發(fā)專屬金融產(chǎn)品，構(gòu)建多層次的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。三是拓寬規(guī)?；》孔赓U運(yùn)營企業(yè)的長期資金渠道。除銀行間接融資外，積極支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用類債券產(chǎn)品，拓寬低成本融資渠道。鼓勵政府出臺優(yōu)惠政策，適時擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍和投資主體，優(yōu)化稅收制度安排，鼓勵養(yǎng)老金、保險機(jī)構(gòu)等長期機(jī)構(gòu)投資者投資具有長期穩(wěn)定租金回報率的住房租賃專業(yè)化機(jī)構(gòu)開發(fā)的REITs等產(chǎn)品，為住房租賃金融提供長期資金支持。

（四）加快培育專業(yè)的住房租賃機(jī)構(gòu)

根據(jù)發(fā)達(dá)國家住房租賃市場經(jīng)驗，專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)的發(fā)展壯大有助于住房租賃市場保持健康發(fā)展。因此，我國也要大力培育專業(yè)的住房租賃機(jī)構(gòu)。一是積極鼓勵支持設(shè)立機(jī)構(gòu)化的住房租賃運(yùn)營主體。政府建立支持專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)的導(dǎo)向，積極支持和引導(dǎo)現(xiàn)有的具有一定規(guī)模的住房租賃機(jī)構(gòu)規(guī)范發(fā)展，逐步成長為專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)，推動其優(yōu)化租房服務(wù)，提升租房檔次，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，促進(jìn)整個住房租賃市場健康發(fā)展。二是引導(dǎo)租戶與房主之間形成長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系。鼓勵住房租賃企業(yè)尤其是專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)和承租者簽訂長期租賃合同，使租賃市場租戶和房主之間形成長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系，為住房租賃市場發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

（五）大力發(fā)展保障性租賃住房

一是要盡快制定保障性租賃住房覆蓋對象的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。盡快推動各地方政府結(jié)合地方實(shí)際，組織對新市民、青年人群體進(jìn)行深入研究和清晰界定。建議保障性租賃住房與公租房、人才房形成錯位，盡量向新市民、青年人等困難人群傾斜。二是制定保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)指引。建議可以城市人均可支配收入作為基礎(chǔ)，同時參考周邊住房的市場租金水平，兼顧支持對象，制定保障性租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)。三是盡快出臺支持保障性租賃住房的財政支持措施。為改變目前以政府、國有企業(yè)為主的單一保障性住房供給格局，建議建立中央和地方分層支持、多方參與的措施，推動保障性租賃住房的發(fā)展。可以對從事租賃住房開發(fā)的重點(diǎn)企業(yè)給予一定比例的貸款貼息，降低開發(fā)和運(yùn)營成本，提高企業(yè)參與租賃住房開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理的積極性。