王蘭霞

【摘要】城鎮(zhèn)住宅用地隨著國有土地使用權(quán)出讓方式的演變，土地價格和房地產(chǎn)價格隨之變動。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代住宅用地?zé)o償劃撥，住房采取實(shí)物分配制度。市場經(jīng)濟(jì)時代住宅用地采用市場競價行為，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，房地產(chǎn)開發(fā)商出價最高者，競得土地，住房價格由房地產(chǎn)開發(fā)商確定。地價和房價宏觀調(diào)控時期，通過政府控制土地出讓節(jié)奏和規(guī)模，設(shè)定土地和房價的最高限制價格等措施主導(dǎo)土地和房價的價格走勢。基于此，本文從房地產(chǎn)土地價值評估現(xiàn)狀入手，論述了大數(shù)據(jù)時代下的房地產(chǎn)土地價值評估要求與分析方法，探究了房地產(chǎn)土地價值評估應(yīng)用的不足與改進(jìn)對策。

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù)時代;房地產(chǎn);土地價值;評估? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.016

土地資源因其數(shù)量有限和不可再生，具有非常強(qiáng)的稀缺性。地域布局、地段選擇、地價控制（“三地”）是優(yōu)質(zhì)土地資源的天然稟賦。通過運(yùn)用定性和定量相結(jié)合的分析方法，從土地儲備的地域、地段、地價三個方面選擇探討對房企贏利的影響。近十幾年的房地產(chǎn)熱，使城鎮(zhèn)住宅用地使用權(quán)（以下簡稱涉宅用地）出讓受到世人關(guān)注，幾乎每一次涉宅用地供應(yīng)入市，都會給土地市場帶來激烈的競爭。為此，國家涉宅用地出讓政策不斷變化、調(diào)整，涉宅用地的出讓與競買方式受到社會持續(xù)關(guān)注。因此，關(guān)于大數(shù)據(jù)時代下的房地產(chǎn)土地價值評估分析方法的研究具有現(xiàn)實(shí)意義。

1、合理土地儲備策略對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

房地產(chǎn)漲價，漲的是地而不是房子。由于土地資源具有稀缺性、總量恒定和高附加值等特點(diǎn)，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來講，理想狀態(tài)下的土地資源獲取策略應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在以下兩個方面：一是以較低的成本獲取土地使用權(quán)，即通過控制土地成本間接獲利，享受土地紅利;二是優(yōu)先考慮地段好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貕K，以便后期高價、快速去化，從而實(shí)現(xiàn)溢價收益。由于市場競爭加劇，大多數(shù)情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不在經(jīng)濟(jì)利益和市場風(fēng)險之間進(jìn)行取舍。因此能否采取科學(xué)合理的拿地策略，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營獲利情況，而且決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的生存和可持續(xù)發(fā)展。

2、大數(shù)據(jù)時代下的房地產(chǎn)土地價值評估分析方法

2.1房地產(chǎn)土地價值評估分析現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)行業(yè)，大數(shù)據(jù)可劃分為靜態(tài)、動態(tài)、多維動態(tài)三類。靜態(tài)數(shù)據(jù)包括官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、靜態(tài)POI數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)行業(yè)交易數(shù)據(jù)等;動態(tài)數(shù)據(jù)包括人口遷移數(shù)據(jù)、路況數(shù)據(jù)及出行數(shù)據(jù)等;多維動態(tài)數(shù)據(jù)包括消費(fèi)數(shù)據(jù)、通信數(shù)據(jù)等。因此，在大數(shù)據(jù)時代，可供房地產(chǎn)企業(yè)開展土地價值評估工作的參考數(shù)據(jù)較為多樣，這有利于提高土地價值評估的準(zhǔn)確性與合理性。但在工作實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)的土地價值評估以靜態(tài)數(shù)據(jù)開發(fā)為主，關(guān)于城市人口遷移、用戶消費(fèi)數(shù)據(jù)、用戶出行數(shù)據(jù)與用戶通信數(shù)據(jù)的利用較少，難以發(fā)揮大數(shù)據(jù)深入挖掘的作用。

2.2房地產(chǎn)土地價值評估分析方法

2.2.1城市潛力分析

首先調(diào)查官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，了解該城市是否存在扶持政策，城市位置是否處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)和高速發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)，衡量其周邊城市是否產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，了解城市目前的基礎(chǔ)建設(shè)條件以及未來發(fā)展規(guī)模。其次，需要統(tǒng)計(jì)該城市內(nèi)企業(yè)的數(shù)量以及大型企業(yè)的規(guī)模，評估該城市招商引資的能力，從商業(yè)數(shù)據(jù)中判斷該城市能夠提供的職位數(shù)量，調(diào)查城市居民收入以及消費(fèi)水平。充分利用市場數(shù)據(jù)，挖掘網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，評估房地產(chǎn)市場泡沫度和飽和度，預(yù)測該城市在房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿?。最后，要調(diào)查社會人才情況，調(diào)查春節(jié)、國慶等節(jié)假日人口流動量，評估該城市處于吸納人才狀態(tài)還是外溢人才狀態(tài)，并通過大數(shù)據(jù)評估分析人才吸納或外溢的程度，對房地產(chǎn)項(xiàng)目未來的銷售情況進(jìn)行預(yù)測。

2.2.2地塊價值分析

在大數(shù)據(jù)背景下，積極利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，結(jié)合GIS地理系統(tǒng)，讓數(shù)據(jù)信息和地理信息結(jié)合，了解城市不同區(qū)域的發(fā)展趨勢和潛能。地塊價值分析要以官方數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)信息為基礎(chǔ)，到城市進(jìn)行實(shí)地考察調(diào)研，評估基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展情況，從而對城市發(fā)展方向進(jìn)行判斷，確認(rèn)發(fā)展力度。結(jié)合GIS地理系統(tǒng)以及大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，了解不同地塊基礎(chǔ)設(shè)施的配套情況，包括商場、地鐵、公交線路、學(xué)校、公園等，關(guān)注不同地塊配套設(shè)施密集程度，評估地塊價值。通過分析支付寶消費(fèi)數(shù)據(jù)、人流量軌跡、滴滴數(shù)據(jù)、共享單車數(shù)據(jù)等，繪制人口潮汐圖，根據(jù)人口流動軌跡以及時間段，判斷地塊屬于居住區(qū)還是商業(yè)區(qū)，從而指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，如圖1。

2.2.3市場交易分析

首先，要對消費(fèi)數(shù)據(jù)以及商業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘，評估該地塊房產(chǎn)項(xiàng)目的屬性、成交額、成交量等，結(jié)合GIS地理系統(tǒng)，了解地塊生活配套設(shè)施對房地產(chǎn)項(xiàng)目價格的影響，綜合評估項(xiàng)目成交額以及成交量。其次，根據(jù)市場交易數(shù)據(jù)以及消費(fèi)行為數(shù)據(jù)，描繪居民畫像，著重分析人群年齡、消費(fèi)能力、戶型偏好、活動軌跡等數(shù)據(jù)，得到消費(fèi)者需求數(shù)據(jù)，可指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)類型、成本以及開發(fā)周期。最后，通過分析消費(fèi)地點(diǎn)、消費(fèi)水平以及消費(fèi)頻率，能夠判斷商圈影響范圍，評估該區(qū)域消費(fèi)活力。將GIS地理系統(tǒng)和大數(shù)據(jù)分析技術(shù)結(jié)合起來，能夠綜合判斷市場形勢，了解該地區(qū)房地產(chǎn)市場的飽和度和競爭力，從而調(diào)節(jié)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，控制投資風(fēng)險。

2.2.4土地價值評估方法比較

1）估價原理簡單易懂。要求取待估土地的市場價格，就要去市場上尋找類似的土地交易案例，以類似土地交易案例的成交價為基礎(chǔ)，調(diào)整修正得到待估土地的評估值。因此，市場法的估價原理非常簡單，評估報(bào)告的使用者也容易理解。而成本法中各種成本界定難以理解，收益法中一些重要參數(shù)計(jì)算難度大，其余延伸方法更是難以理解。2）能夠體現(xiàn)當(dāng)前市場價格。市場法中采用的所有可比實(shí)例的詳細(xì)情形都是在現(xiàn)行市場上找到的，因此其評估值更能反映當(dāng)下市場的價格。而成本法建立在過去所產(chǎn)生的成本，忽視了供求關(guān)系的影響，收益法更是建立在未來產(chǎn)生的收益，都不能反映目前的市場狀況。3） 評估結(jié)果更容易被理解和接受。市場法估價原理簡單，又能夠反映資產(chǎn)目前的市場狀況，與一般投資者的投資理念相符，因此也就更容易被委托人和其他報(bào)告使用者所接受。

3、未來政策的走向

第一，加強(qiáng)配套系統(tǒng)建設(shè)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)評估人員的培訓(xùn)，針對大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)土地價值評估中的各項(xiàng)應(yīng)用問題，進(jìn)行針對性培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)涵蓋不同土地價值評估環(huán)節(jié)應(yīng)用的大數(shù)據(jù)類型、大數(shù)據(jù)開發(fā)利用軟件的操作、大數(shù)據(jù)平臺的安全應(yīng)用等，強(qiáng)化評估人員綜合素養(yǎng)，加大大數(shù)據(jù)的利用深度。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)大數(shù)據(jù)平臺建設(shè)，連通房地產(chǎn)企業(yè)的客戶管理系統(tǒng)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)，全面收集房地產(chǎn)土地價值評估所用的各類數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)共享。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建客戶數(shù)據(jù)庫與項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫，綜合評估項(xiàng)目特點(diǎn)與客戶特點(diǎn)，針對客戶需求，評估房地產(chǎn)土地價值，合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)土地價值的最大化利用，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更高收益。第二，加強(qiáng)大數(shù)據(jù)安全管理。針對房地產(chǎn)企業(yè)的大數(shù)據(jù)安全問題，技術(shù)人員可結(jié)合安全風(fēng)險來源，采取監(jiān)控措施、加密措施及風(fēng)險檢測措施，以加強(qiáng)大數(shù)據(jù)安全管理。在大數(shù)據(jù)監(jiān)控中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對大數(shù)據(jù)平臺的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，并制定報(bào)警機(jī)制，在大數(shù)據(jù)平臺因攻擊出現(xiàn)異常時，報(bào)警系統(tǒng)可立即警示工作人員，采取應(yīng)急方案，反擊攻擊行為，保障數(shù)據(jù)安全;在大數(shù)據(jù)加密中，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)空間可信任平臺，配置自適應(yīng)加密算法、防火墻等技術(shù)，使數(shù)據(jù)平臺的各項(xiàng)數(shù)據(jù)操作均處于加密狀態(tài);在風(fēng)險檢測中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)接入認(rèn)證管理，引進(jìn)密碼技術(shù)，應(yīng)對數(shù)據(jù)污染問題通過云威脅分析技術(shù)，準(zhǔn)確檢測定位攻擊行為，迅速破解，規(guī)避數(shù)據(jù)安全問題的影響，保障房地產(chǎn)土地價值評估工作有序進(jìn)行。

結(jié)束語：

綜上所述，在大數(shù)據(jù)時代下，房地產(chǎn)土地價值評估的廣度與深度均需擴(kuò)充，利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行城市潛力分析、地塊價值分析及市場交易分析。針對三類房地產(chǎn)土地價值評估應(yīng)用存在的配套機(jī)制不完善、大數(shù)據(jù)安全問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)人員、平臺等配套系統(tǒng)建設(shè)，并引進(jìn)安全防護(hù)技術(shù)，加強(qiáng)大數(shù)據(jù)安全管理，切實(shí)發(fā)揮大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)土地價值評估中的作用，以推動房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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