何世潔

【摘要】我國房地產(chǎn)行業(yè)在近年來得到快速發(fā)展，就全社會固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)投資占比逐年上升，項(xiàng)目成本控制的落實(shí)需要體現(xiàn)于全過程中，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的同時促進(jìn)投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的不足進(jìn)行具體闡述，明確全過程造價管理及其特性，進(jìn)一步探究全過程造價管理模式下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制策略，從而保障房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供內(nèi)在支持。

【關(guān)鍵詞】全過程造價管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本控制? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.110

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的落實(shí)，需要把握企業(yè)實(shí)際情況，客觀分析工作目標(biāo)及項(xiàng)目要求，以成本為對象，在項(xiàng)目管理過程中加以組織、跟蹤、控制及分析等，保證管理的全面化與多元化，使房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益也能夠得到保證。在全過程造價管理模式下，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的落實(shí)，需要科學(xué)過程、監(jiān)督并控制項(xiàng)目全過程，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目最大化利益得以實(shí)現(xiàn)。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的不足

其一，忽視設(shè)計(jì)階段成本控制重要性。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，以投資決策作為成本基礎(chǔ)，在項(xiàng)目總體成本中，決策費(fèi)用實(shí)際占比不大，但其對于項(xiàng)目整體成本的影響十分顯著。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制的根源就在于設(shè)計(jì)階段，在投資計(jì)劃得以確定后即進(jìn)入到工程設(shè)計(jì)階段，這就實(shí)現(xiàn)了技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。一個項(xiàng)目80%以上的造價隨著設(shè)計(jì)方案的確定而確定，因此設(shè)計(jì)階段是成本控制中非常重要的一環(huán)。但就當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制實(shí)際來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并未真正認(rèn)識到設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性，對于技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的分析深度有限，設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化程度不高，往往表現(xiàn)出重技術(shù)而輕經(jīng)濟(jì)的情況，這就給整個房地產(chǎn)項(xiàng)目埋下了較高的成本隱患，成本控制效果難以得到保證。

其二，尚未建立行之有效的成本控制管理體系。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，部分企業(yè)熱衷于采取分包形式肢解工程項(xiàng)目，試圖通過此種方式來控制項(xiàng)目成本。此種情況下導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與施工中的各方極易出現(xiàn)矛盾，比如分包施工單位與總承包單位配合不到位，施工質(zhì)量存在問題，成品保護(hù)不到位等，項(xiàng)目建設(shè)中糾紛發(fā)生幾率也比較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也面臨著諸多挑戰(zhàn)。

其三，成本控制管理手段單一化。就房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)際來看，成本預(yù)算的專業(yè)性不足，部分企業(yè)在成本控制管理方面技術(shù)力量薄弱，也沒有把握項(xiàng)目實(shí)際落實(shí)成本控制目標(biāo)，而是急于開展招投標(biāo)，成本控制管理手段相對單一化，這就勢必會對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制效果產(chǎn)生影響。

2、全過程造價管理及其特性

全過程造價管理源自于美國造價工程師協(xié)會，提出于20世紀(jì)90年代。全過程造價管理的意義在于，以專業(yè)知識和專業(yè)技術(shù)為支持，對資源、造價、盈利及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效計(jì)劃和控制，全過程造價作為一種費(fèi)用管理，是相對于項(xiàng)目全壽命周期而言的，工程項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)是一種生產(chǎn)技術(shù)活動過程，具有獨(dú)特性。全過程造價管理的應(yīng)用，致力于自項(xiàng)目立項(xiàng)開始到竣工交付使用全過程中落實(shí)造價計(jì)算與控制。

全過程造價管理的特性在于，涵蓋了前后接續(xù)各階段及多樣化生產(chǎn)技術(shù)活動，各項(xiàng)互動包含造價、工期和質(zhì)量這三個基本要素。全過程造價管理是不重復(fù)的，處于開放化、復(fù)雜多變的環(huán)境下，因而其所包含的風(fēng)險(xiǎn)性與不確定性也十分明顯。全過程造價管理中，項(xiàng)目業(yè)主、承包商、供應(yīng)商等都屬于不同的利益主體，彼此共同配合方可完成項(xiàng)目整個過程。

3、全過程造價管理模式下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制策略

3.1決策設(shè)計(jì)階段

其一，重視設(shè)計(jì)方案前期比選。在全過程造價管理模式下，房地產(chǎn)項(xiàng)目決策設(shè)計(jì)階段成本控制的落實(shí)，需要重視設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際出發(fā)，對多個設(shè)計(jì)方案利用價值工程對產(chǎn)品功能和成本關(guān)系進(jìn)行分析及比選，爭取通過最低成本來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能，充分關(guān)注使用者的功能需求，據(jù)此分析研究對象功能，將功能與造價協(xié)調(diào)起來，在達(dá)到功能要求的情況下有效控制成本。價值工程原理的運(yùn)用，對于設(shè)計(jì)方案的比選和優(yōu)化至關(guān)重要。與此同時可通過設(shè)立獎勵機(jī)制促進(jìn)設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化，保證工程設(shè)計(jì)的先進(jìn)性與可行性的同時不斷降低成本，為后期房屋銷售創(chuàng)造有利條件，對于房地產(chǎn)企業(yè)投資效益的保證也至關(guān)重要。

其二，推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。所謂標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)是指在一定時期內(nèi)，面向通用產(chǎn)品，采用共性條件，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和模式，開展的適用范圍比較廣泛的設(shè)計(jì)，適用于技術(shù)上成熟，經(jīng)濟(jì)上合理，市場容量充裕的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)品類型相對單一，極利于推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合企業(yè)自身情況和市場實(shí)際需要，制定標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)手冊，如標(biāo)準(zhǔn)化戶型、標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件等，以此尋求技術(shù)與經(jīng)濟(jì)之間，造價與工期之間的最優(yōu)解。同時可減少施工階段的變更，保證成本控制目標(biāo)出現(xiàn)盡可能小的偏離。

其三，實(shí)行限額設(shè)計(jì)。對于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目來說，實(shí)際建設(shè)過程中成本控制工作的開展，以限額設(shè)計(jì)為重要方式之一，也能夠?qū)ν顿Y規(guī)模加以合理化控制。所謂限額設(shè)計(jì)，就是以所批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書為依據(jù)，以投資估算控制初步設(shè)計(jì)為參考，結(jié)合所批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)控制指標(biāo)，對設(shè)計(jì)實(shí)施科學(xué)化控制，針對技術(shù)設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)相關(guān)變更出發(fā)，對其中不合理之處進(jìn)行嚴(yán)格控制，項(xiàng)目總投資限額不可被突破。限額設(shè)計(jì)的實(shí)行過程中，投資分解與工程量控制是重要的方法與途徑，其有效性與成本控制存在密切關(guān)聯(lián)。在實(shí)際操作過程中，需要向相關(guān)部門分解上一階段設(shè)計(jì)審定投資額與工程量，之后以各單位工程和分部工程為對象，進(jìn)行再次分解，經(jīng)過層層分解可有效管理并控制投資限額，并將投資限額作為項(xiàng)目實(shí)施各個階段的成本控制目標(biāo)，在設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量以及預(yù)算指標(biāo)等方面能夠可以實(shí)現(xiàn)全面且有效的控制。設(shè)計(jì)單位應(yīng)立足自身實(shí)際出發(fā)，具備強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)意識，通過計(jì)算方式確定可定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度與可靠性，以經(jīng)濟(jì)性和可能性為指標(biāo)，就施工開展深入分析，確保房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資估算不會被突破。

其四，加強(qiáng)圖紙會審。在招投標(biāo)階段，需要嚴(yán)格且細(xì)致的審查設(shè)計(jì)單位所遞交設(shè)計(jì)圖紙，就其中錯誤與不合理因素進(jìn)行處理，真正做到查缺補(bǔ)漏，以提高設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，滿足業(yè)主要求，就方案進(jìn)行定奪，工程量也得以確定，以促進(jìn)招標(biāo)文件的順利編制。施工之前應(yīng)加強(qiáng)圖紙會審，提高圖紙會審質(zhì)量，確保工程造價得到控制。設(shè)計(jì)單位應(yīng)積極優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，對其中缺陷或不足進(jìn)行處理，在盡量減少投入的情況下，爭取獲得最佳的效果，為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的落實(shí)提供內(nèi)在支持。

3.2施工階段

以工程造價理論為依據(jù)，施工階段是工程造價得以形成的關(guān)鍵階段，以動態(tài)化方式控制工程招投標(biāo)及施工，將項(xiàng)目合同價與竣工結(jié)算價明確，以確保工程造價控制獲得理想效果。

在工程招投標(biāo)階段，應(yīng)嚴(yán)格預(yù)審?fù)稑?biāo)人資格，以技術(shù)能力、管理水平、信譽(yù)資質(zhì)等為重要指標(biāo)，實(shí)施科學(xué)化評估，確保所篩選投標(biāo)人各項(xiàng)條件良好，工程承保風(fēng)險(xiǎn)也得以有效降低。立足項(xiàng)目實(shí)際確定投標(biāo)條件，把握房地產(chǎn)工程項(xiàng)目特點(diǎn)，由于工程總投資規(guī)模有限，工期也比較短，因此為降低市場變化所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，可引入工程量清單、固定合同價格方式。以工程招投標(biāo)相關(guān)文件為依據(jù)，就工程承包合同加以簽訂，確定合同結(jié)構(gòu)與價格，造價、質(zhì)量、工期等因素相關(guān)條款應(yīng)完善，并通過專用條款和補(bǔ)充合同等方式來達(dá)到約束效果。

在施工階段，應(yīng)實(shí)施事中控制。首先需重視施工圖預(yù)算，對于模擬清單招標(biāo)項(xiàng)目施工圖預(yù)算尤為重要，可以通過施工圖預(yù)算進(jìn)一步檢視項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)施動態(tài)，有利于在出現(xiàn)偏差時及時采取手段如設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行糾偏。其次設(shè)計(jì)變更需經(jīng)過論證，以便合理控制變更費(fèi)用，設(shè)計(jì)變更程序應(yīng)規(guī)范。再次現(xiàn)場簽證工作中，應(yīng)認(rèn)識到施工中所存在的現(xiàn)場因素，由于此類因素有著不可預(yù)見性，極易加大標(biāo)外工程量，這就需要就施工組織進(jìn)行合理安排，完善相關(guān)技術(shù)措施，做好簽證與審核工作，確保與現(xiàn)場情況相符合，將工程造價做出真實(shí)反映。最后工程款的支付必須要嚴(yán)格依照合同進(jìn)行，把握國家工程造價調(diào)價的具體情況，客觀分析潛在工程造價目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，確保所制定防范對策的針對性與實(shí)效性。

3.3決算階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，實(shí)際造價以及投資效果都得以通過竣工決算來加以準(zhǔn)確反映。為了更加準(zhǔn)確的分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，應(yīng)保證竣工決算審核的準(zhǔn)確性與及時性，以便不斷積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價管理水平的顯著提升。

工程造價的確定，需要以現(xiàn)行計(jì)價規(guī)范出發(fā)，把握施工合同要求，明確招標(biāo)文件相關(guān)規(guī)定，以竣工圖、現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更等為重要參考因素，確保決算審核的規(guī)范化。為保證工程造價計(jì)算的準(zhǔn)確性與可靠性，應(yīng)對工程量計(jì)算規(guī)則加以熟練掌握，明確定額子目組成情況及其所包含的具體內(nèi)容，明確工程造價計(jì)算的規(guī)范程序，掌握費(fèi)用定額內(nèi)容及計(jì)取方法，確定編制原理，把握各項(xiàng)內(nèi)容之間密切關(guān)聯(lián)，從而為工程造價管理的規(guī)范化落實(shí)奠定基礎(chǔ)。

結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際出發(fā)，基于全過程造價管理模式出發(fā)所開展的成本控制，需要深入工程施工現(xiàn)場，把握項(xiàng)目具體動態(tài)，確認(rèn)工程進(jìn)展與圖紙要求相符合，與工程變更相一致，已經(jīng)洽商或去掉部分是否及時落實(shí)到現(xiàn)場，是否給出變更通知等。結(jié)算過程中計(jì)算審核不可完全依賴于圖紙與工程變更，而是應(yīng)當(dāng)深入施工現(xiàn)場了解情況，保證各項(xiàng)信息數(shù)據(jù)核對的細(xì)致化與認(rèn)真化，全面提升工程結(jié)算質(zhì)量，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益也能夠得到保證。在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，可發(fā)揮二審終審制的價值，以內(nèi)審為第一審，以外審為第二審，彼此相互協(xié)調(diào)，就項(xiàng)目各環(huán)節(jié)二進(jìn)行嚴(yán)格把控，提升工程造價的經(jīng)濟(jì)性與合理性，確保工程造價與現(xiàn)行計(jì)價規(guī)范相符合，房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合效益也能夠得到保證。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性，為提高資金利用效率，應(yīng)把握房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況，依托價值工程原理，采取全過程造價管理模式將風(fēng)險(xiǎn)管理、合同管理等協(xié)調(diào)起來，優(yōu)化成本管理手段，減少不必要的資金消耗，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)資源節(jié)約，從而推動整個社會的和諧健康發(fā)展。

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