裴小涵

(山東農(nóng)業(yè)大學(xué)，山東 泰安 271017)

0 引言

我國(guó)城市化快速發(fā)展，土地資源日益緊張，很多郊區(qū)和鄉(xiāng)村土地逐漸納入現(xiàn)代城市區(qū)域，城鄉(xiāng)之間的劃分逐漸變得模糊，這在一定程度上影響了土地資源的合理分配，對(duì)我國(guó)生態(tài)自然環(huán)境也產(chǎn)生了極大的影響。想要有效解決城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地資源浪費(fèi)問(wèn)題，要在原有工作基礎(chǔ)上對(duì)土地資源進(jìn)行合理規(guī)劃，結(jié)合一定的科學(xué)方法，將城市規(guī)劃區(qū)域中的土地資源進(jìn)行有效分配，明確城鄉(xiāng)區(qū)域劃分，實(shí)現(xiàn)土地最大化利用。

城鄉(xiāng)規(guī)劃是我國(guó)近些年的發(fā)展重心之一，主要特指一定時(shí)間內(nèi)將城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展、土地資源利用、空間分配等各項(xiàng)因素進(jìn)行科學(xué)合理地搭配和部署，同時(shí)結(jié)合一定的安排方法和管理措施有效解決城鄉(xiāng)問(wèn)題。但是，在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，城鄉(xiāng)土地資源規(guī)劃一直存在著一些分配問(wèn)題，很多土地資源無(wú)法實(shí)現(xiàn)合理利用，導(dǎo)致出現(xiàn)一系列土地資源問(wèn)題，這在一定程度上反映出城鄉(xiāng)規(guī)劃工作中的不足。城市土地資源稀缺，土地資源利用受到影響。應(yīng)針對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，制訂土地科學(xué)分配利用對(duì)策，加強(qiáng)舊城區(qū)改造和新城區(qū)建設(shè)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向做好土地征收工作，發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要作用，統(tǒng)籌規(guī)劃和管理城鎮(zhèn)各項(xiàng)資源，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1 土地資源及主要類(lèi)型

土地資源指人類(lèi)目前已經(jīng)使用或是在未來(lái)可被利用的一切土地，包括自然范疇內(nèi)的一切自然屬性，經(jīng)濟(jì)也屬于土地的社會(huì)屬性，如人類(lèi)的勞動(dòng)對(duì)象和生產(chǎn)資料等都可納入土地資源范疇，如農(nóng)、林、牧業(yè)等土地。土地資源利用具有一定的時(shí)空性，根據(jù)不同地區(qū)和歷史情況，內(nèi)容有所不同，如大面積沼澤會(huì)存在漬水問(wèn)題，不適用于農(nóng)業(yè)利用，無(wú)法納入農(nóng)業(yè)土地資源中。將過(guò)去的非農(nóng)業(yè)土地資源置于現(xiàn)代社會(huì)，可依靠現(xiàn)代高新治理手段，將其轉(zhuǎn)化為農(nóng)業(yè)土地資源。

依據(jù)土地資源地形和利用情況可分為不同類(lèi)型：按照地形劃分，可分為山地、丘陵、平原、高原、盆地等，這表現(xiàn)出土地自身的自然基礎(chǔ)，能更好地展示地形特點(diǎn)。其中山地由于地形特殊，更適合發(fā)展林牧業(yè)，而平原和盆地則更適合農(nóng)耕作業(yè)。

依據(jù)土地利用情況可分為以下幾種：一是可利用的林地、草地和耕地。二是適合開(kāi)發(fā)利用的土地，即荒地、沼澤灘涂水域等。三是暫時(shí)難以利用的土地，主要有高寒山地、沙漠和戈壁等。根據(jù)土地開(kāi)發(fā)利用程度，對(duì)土地進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析，可有效對(duì)土地資源生產(chǎn)潛力、數(shù)量、質(zhì)量等進(jìn)行研究。

從土地資源利用組合情況來(lái)看，我國(guó)東南部和西北部地區(qū)差異明顯，東南部地區(qū)主要以耕地、林業(yè)及各類(lèi)淡水湖泊為主，土地墾殖指數(shù)很高。西北部地區(qū)土地大多是牧業(yè)用地，多用于種植草地來(lái)喂養(yǎng)家畜，其草地大多屬于半干旱和干旱類(lèi)型，墾殖指數(shù)較低，改造難度極高。

2 城鄉(xiāng)規(guī)劃

城鄉(xiāng)規(guī)劃中的土地利用方式主要有兩種，即農(nóng)村土地征用和招拍掛土地轉(zhuǎn)讓。一是最主要的征用方式，它是農(nóng)村土地向城市土地轉(zhuǎn)化的合理方式，通過(guò)一定渠道和方法，將農(nóng)村土地合理轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，一般需要整合城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化三方面，才能將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代城市用地，這也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要趨勢(shì)和方向，以農(nóng)村土地作為城市用地補(bǔ)充，可避免因過(guò)度發(fā)展而出現(xiàn)土地需求急劇增長(zhǎng)情況。二是依靠招拍掛形式轉(zhuǎn)讓土地，這種情況需要政府相關(guān)部門(mén)許可，將這類(lèi)土地以拍賣(mài)、掛牌、招標(biāo)等方式進(jìn)行城市內(nèi)部建設(shè)開(kāi)發(fā)和利用，政府多以拍賣(mài)形式將土地出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，再以招標(biāo)方式對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)，擴(kuò)大土地利用率。

3 城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問(wèn)題

從我國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)際情況來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題，即土地本身征用問(wèn)題、土地規(guī)劃不協(xié)調(diào)、土地招標(biāo)拍賣(mài)虛高等。土地價(jià)值和征用價(jià)值兩者之間存在差異，這會(huì)進(jìn)一步加大兩者反差，使得土地不規(guī)范，加劇土地征用引發(fā)的一系列矛盾問(wèn)題。土地規(guī)劃不協(xié)調(diào)，是因?yàn)槠湓诔青l(xiāng)規(guī)劃中是以國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展為前提，可能無(wú)法顧及每個(gè)人的利益。土地招標(biāo)拍賣(mài)虛高，土地招標(biāo)拍賣(mài)面向私人企業(yè)，競(jìng)拍價(jià)格較高，很多房地產(chǎn)商為追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，在得到土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后，對(duì)土地進(jìn)行多種設(shè)施開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致房屋價(jià)格虛高。

4 土地合理利用對(duì)策

4.1 完善土地合理利用制度

應(yīng)規(guī)范現(xiàn)有土地征用法規(guī)，給予被征用者合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，避免出現(xiàn)征用糾紛。要對(duì)招拍掛制度加強(qiáng)管控，以科學(xué)合理規(guī)劃為主要方向，對(duì)各方面進(jìn)行協(xié)調(diào)，發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要作用。

4.2 開(kāi)展良好的協(xié)調(diào)管理

為提高城鄉(xiāng)規(guī)劃科學(xué)性、合理性，可借助法律、法規(guī)、規(guī)章制度來(lái)完善和落實(shí)土地規(guī)范應(yīng)用。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)要統(tǒng)籌規(guī)劃和管理城鎮(zhèn)各項(xiàng)資源，這樣既可以提高土地資源利用率，還可以提升人們生活水平，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

4.3 注重統(tǒng)一規(guī)劃管理

要想提高土地資源利用率，應(yīng)注重統(tǒng)一規(guī)劃管理，做好以下幾方面工作：以市場(chǎng)為導(dǎo)向進(jìn)行土地征收，通過(guò)市場(chǎng)監(jiān)督來(lái)提高土地資源管理效率。土地資源征收后，要對(duì)農(nóng)民進(jìn)行轉(zhuǎn)移指導(dǎo)，使他們積極轉(zhuǎn)向其他產(chǎn)業(yè)，以滿(mǎn)足人們生活和生產(chǎn)需求。

4.4 土地與城鄉(xiāng)規(guī)劃相結(jié)合

土地規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃屬于完全不同的兩部分，應(yīng)綜合考慮兩者的差異性，采取措施使其相互促進(jìn)，和諧共存。同時(shí)要對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃中的建設(shè)用地給予控制和管理，盡量為農(nóng)村耕地留有一定空間。城鄉(xiāng)規(guī)劃過(guò)程中，對(duì)于舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的建設(shè)，要制定一套系統(tǒng)、完善的建設(shè)計(jì)劃，提高土地資源利用效率。

5 總結(jié)

城鄉(xiāng)規(guī)劃中，土地資源利用存在著很多問(wèn)題。為提升城鄉(xiāng)規(guī)劃土地資源利用率，促進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展，使土地資源得到科學(xué)合理的分配，要根據(jù)實(shí)際規(guī)劃情況，采取有針對(duì)性的利用對(duì)策，完善土地合理利用制度，對(duì)土地進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析，開(kāi)展良好的協(xié)調(diào)管理，注重統(tǒng)一規(guī)劃管理，切實(shí)解決城鄉(xiāng)規(guī)劃中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的和諧發(fā)展。