信息技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的應(yīng)用

徐靜 山東省滕州市自然資源局

智慧建造思想屬于伴隨科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展創(chuàng)新而來的一種施工方式，主要是著力于環(huán)保、規(guī)?；?、智慧化的創(chuàng)新，這種建造模式和過去的工程管理模式最大不同之處，在于這種模式的應(yīng)用表現(xiàn)重點(diǎn)關(guān)注以下兩個(gè)層面問題：首先，在房地產(chǎn)的施工設(shè)備硬件方面進(jìn)行更新，應(yīng)該構(gòu)建匯聚建筑信息管理系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)以及四維視頻技術(shù)等高技術(shù)含量的系統(tǒng)管控平臺(tái)，進(jìn)而有效提升建設(shè)工程的建造效率。其次，有效規(guī)范的管理機(jī)制以及流程是應(yīng)用的重要基礎(chǔ)，其中涵蓋了全壽命周期思想下，對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、施工進(jìn)度、費(fèi)用及運(yùn)營(yíng)等方面的管理，科學(xué)的管理手段能夠極大地提高工程管理的成本。上述兩個(gè)層面全面融合之后，便能夠建立起基于建筑信息管理平臺(tái)的智慧建造系統(tǒng)，該系統(tǒng)借助先進(jìn)的信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)了大跨度的進(jìn)步，可以在全壽命周期管理的基礎(chǔ)上，改善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管理能力，進(jìn)而拋棄過去該領(lǐng)域效率不高、成本上升、污染嚴(yán)重的建造模式。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

當(dāng)前我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式發(fā)生了很大改變，當(dāng)前的側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)環(huán)境的保護(hù)，房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量也得到了很大的提升。由于房地產(chǎn)屬于高消耗和高污染的行業(yè)，因此為了響應(yīng)當(dāng)前綠色經(jīng)濟(jì)的口號(hào)，就需要對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行大規(guī)模的變革，大力發(fā)展有關(guān)環(huán)保低碳的綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，在當(dāng)前機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的時(shí)代，要善于發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)點(diǎn)，并進(jìn)行不斷的探索。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問題主要有以下幾點(diǎn)，這些問題阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。第一個(gè)問題就是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛速上漲，我國(guó)的房?jī)r(jià)從前幾年開始就一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，對(duì)于房?jī)r(jià)的問題，國(guó)家也出臺(tái)了很多政策進(jìn)行房?jī)r(jià)的控制，希望能夠抑制房?jī)r(jià)飛速上漲的趨勢(shì)，但是收效甚微，房?jī)r(jià)一直在持續(xù)的上漲過程中，尤其是一些發(fā)展比較好的一線和新一線城市，房?jī)r(jià)的漲幅也在逐漸遞增。房子是人們安家立業(yè)之本，如今房?jī)r(jià)的上漲也導(dǎo)致了人們的生活壓力過大，給房地產(chǎn)行業(yè)也帶來了很多負(fù)面影響。還有一個(gè)很嚴(yán)重的問題就是樓市的住房市場(chǎng)失去了供求平衡，也進(jìn)一步導(dǎo)致了當(dāng)前房子的價(jià)格飛速增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致人們的壓力更大，導(dǎo)致房子的供求關(guān)系更加失衡，形成惡性循環(huán)。還有的原因就是當(dāng)前的一二線城市的房子建設(shè)用地資源非常少，房源不能得到有效保證，房源的供小于求的關(guān)系越來越嚴(yán)重，而在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的地區(qū)，房源的供大于求的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)越來越不平衡。所以，想要使房地產(chǎn)行業(yè)得到進(jìn)一步的發(fā)展需要首先解決這些問題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后的地區(qū)政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于建設(shè)地的開發(fā)，滿足對(duì)土地建設(shè)開發(fā)的需求，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

二、信息技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的應(yīng)用

（一）物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)

物聯(lián)網(wǎng)指的是在物與物之間搭建的通訊網(wǎng)絡(luò)。第一，這種物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)必須是基于網(wǎng)絡(luò)搭建起來的，物聯(lián)網(wǎng)是在互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上擴(kuò)展和延伸的網(wǎng)絡(luò)；第二，這種技術(shù)的使用范圍普及至所有產(chǎn)品和產(chǎn)品之間的聯(lián)系；第三，這種網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)發(fā)展到智能化的水平，能夠借助它實(shí)施智能化的一系列控制。房地產(chǎn)行業(yè)的智慧建設(shè)項(xiàng)目，主要是完成參數(shù)化的建模，進(jìn)而為協(xié)同作業(yè)創(chuàng)造條件，為實(shí)現(xiàn)工程上馬進(jìn)行實(shí)時(shí)、整體管控。這種技術(shù)引入到智慧建設(shè)工程能夠增強(qiáng)建設(shè)工程管理的信息化、直觀化及智能化的程度。工程項(xiàng)目涉及的數(shù)據(jù)借助這種技術(shù)可以為所有參與單位所使用，同時(shí)借助各種軟件進(jìn)行共享，最終達(dá)到工程項(xiàng)目的智能化信息管理，降低所有環(huán)節(jié)的信息流失。這種技術(shù)借助其內(nèi)部融合的多種功能及設(shè)備可以把具體環(huán)境里面的實(shí)物按照網(wǎng)絡(luò)的模式進(jìn)行串聯(lián)，進(jìn)而達(dá)到實(shí)物和網(wǎng)絡(luò)彼此間進(jìn)行信息交流，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)實(shí)物的辨識(shí)。借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，數(shù)據(jù)能夠進(jìn)行交互、傳輸、加工、處理及反應(yīng)等操作，給管理層設(shè)計(jì)出具有參考價(jià)值的決策方案。借助物聯(lián)網(wǎng)強(qiáng)大的功能還能夠達(dá)到完善、整合工程項(xiàng)目各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)環(huán)境仿真等目的。

（二）信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用

市場(chǎng)監(jiān)管可以通過各種策略穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保證房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠規(guī)范，如一些企業(yè)的資質(zhì)不夠，市場(chǎng)監(jiān)督較弱，從而影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，要提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活力，就要引入市場(chǎng)信用機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)信用監(jiān)督，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則，可以充分利用社會(huì)輿論的影響，建立市場(chǎng)信用監(jiān)督機(jī)制，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式，從而優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力。除此之外，可以建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供信息，通過房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的分析和整合，可以更好地使消費(fèi)者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還不夠完善，信息較為零散，不夠集中，因此不斷地優(yōu)化房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，可以為房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者搭建一個(gè)交流的平臺(tái)，保證房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)地了解市場(chǎng)需求，保證消費(fèi)者可以及時(shí)地了解房地產(chǎn)信息，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

（三）3D可視化技術(shù)

該種技術(shù)借助關(guān)聯(lián)建筑物所對(duì)應(yīng)的3D數(shù)字化模型和項(xiàng)目施工數(shù)據(jù)，全面實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)模擬建設(shè)工程以及實(shí)際情況的目的。工程施工管理人員借助直觀的仿真模型完成作業(yè)流程布置以及作業(yè)過程的實(shí)時(shí)管控，調(diào)整工程進(jìn)度，核算具體的工程量，更好地對(duì)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行完善。借助這種技術(shù)的支持使得智慧建造可以快速了解空間利用以及機(jī)械配置狀況，達(dá)到對(duì)作業(yè)區(qū)域空間沖突的辨別，協(xié)助工程管理人員完成有效、準(zhǔn)確的決策，實(shí)現(xiàn)作業(yè)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)更新以及優(yōu)化。為了滿足建筑物種類的變化、結(jié)構(gòu)不斷復(fù)雜化的現(xiàn)狀，該技術(shù)比常規(guī)圖紙更能夠達(dá)到對(duì)工程最終效果的直接展現(xiàn)，借助軟硬件工具可以給所有施工單位出具更加方便的用戶管理及直觀畫面，促進(jìn)管理人員動(dòng)態(tài)完成工程監(jiān)管，進(jìn)而便捷的對(duì)工程成本完成預(yù)測(cè)和核算，最終更加科學(xué)地控制工程成本。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的建議

（一）加大房地產(chǎn)控制力度

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、經(jīng)濟(jì)因素的不斷變化，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的波動(dòng)。針對(duì)這種現(xiàn)象，最有效的措施就是加大市場(chǎng)控制力度。針對(duì)因價(jià)格變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問題，國(guó)家及相關(guān)部門應(yīng)不斷調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)控制政策，注重提高調(diào)控力度。值得注意的一點(diǎn)，這并不意味著隨意管制房地產(chǎn)價(jià)格，而是要在房地產(chǎn)價(jià)格正常的范圍下，適當(dāng)改變土地市場(chǎng)供應(yīng)與其他限制性因素。事實(shí)上，面對(duì)激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，針對(duì)房地產(chǎn)要素進(jìn)行適當(dāng)控制，對(duì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況以及提高房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力有一定影響意義，有利于進(jìn)一步改善房地產(chǎn)行業(yè)效率，從而不斷提高房地產(chǎn)本身效益。除此之外，如果市場(chǎng)上的實(shí)際房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格超出合理，終將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)?；诖?，就需要政府合理調(diào)控，最直接的方式是土地價(jià)格調(diào)控?？梢栽囅胍幌拢绻恋貎r(jià)格不斷降低，那么就會(huì)有損國(guó)家權(quán)益，甚至導(dǎo)致土地過度囤積、過度閑置等問題的發(fā)生。同樣，如果土地價(jià)格過高，那么就會(huì)對(duì)提升房地產(chǎn)價(jià)格帶來干擾影響，嚴(yán)重制約消費(fèi)者購(gòu)房欲望及住房消費(fèi)欲望。除此之外，其他產(chǎn)業(yè)的價(jià)格也會(huì)因土地價(jià)格過高而呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，極有可能導(dǎo)致我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)“通貨膨脹”?；诖?，一定要將土地市場(chǎng)價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)，這是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性的重要舉措，可保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)、順利運(yùn)行。另外，國(guó)家應(yīng)針對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格管理。具體來說，主要包含以下幾方面內(nèi)容：第一，完善總量控制，嚴(yán)格審批行政劃撥用地，采取土地統(tǒng)一管理原則，有效控制土地出讓機(jī)制，并相應(yīng)的完善土地審批和計(jì)劃，密切監(jiān)控土地實(shí)際用途。第二，要規(guī)范化操作，減少協(xié)議出讓，由招標(biāo)拍賣來代替。通過市場(chǎng)化、投標(biāo)、拍賣等方式轉(zhuǎn)讓土地，從而減少土地行政性出讓、非市場(chǎng)化出讓等模式的影響，確保土地出讓能朝向“雙軌制”發(fā)展。第三，各級(jí)政府應(yīng)不斷完善自身土地供給水準(zhǔn)，不斷拓展土地轉(zhuǎn)讓渠道，以確保城市土地能得到優(yōu)化配置與重組。第四，要明確市場(chǎng)化土地供應(yīng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地出讓到土地拍賣、土地招標(biāo)等模式的過度。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要重視成本管理，這是影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的各個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)分析影響經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略實(shí)施的因素，需要在成本管理戰(zhàn)略進(jìn)行期間對(duì)各部分因素進(jìn)行全方面權(quán)衡與考量。傳統(tǒng)成本管理在運(yùn)行期間，是將內(nèi)部資金運(yùn)動(dòng)的價(jià)值消費(fèi)作為管理對(duì)象，由此會(huì)影響到對(duì)資金判斷的合理性。成本管理戰(zhàn)略是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，在此期間不能僅將工作著眼點(diǎn)集中在某一階段，而是需要隨著開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行，完成項(xiàng)目成本核算與監(jiān)管，將成本管理應(yīng)用在項(xiàng)目開發(fā)的所有環(huán)節(jié)。在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前，應(yīng)該從成本角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，分析項(xiàng)目的可行性，接著在項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行動(dòng)態(tài)追蹤，通過全過程監(jiān)管，結(jié)合收集的信息對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，在空間層面需要打破傳統(tǒng)單一的管控方式，不能僅由預(yù)算部門進(jìn)行招投標(biāo)、成本控制等工作，房地產(chǎn)開發(fā)的每個(gè)階段均應(yīng)該進(jìn)行項(xiàng)目成本管理，從產(chǎn)品定位到后期設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等，還需要保證生產(chǎn)部門、銷售等部門完成各自關(guān)于成本管理的工作，使各參建單位均參與成本管理工作中。約束性手段是開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)管理活動(dòng)中進(jìn)行成本管理的方式，比如指令性標(biāo)底由預(yù)算管理部門下達(dá)、成本承包協(xié)議由工程管理部門下達(dá)等，相應(yīng)手段僅針對(duì)某一單項(xiàng)活動(dòng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)參與的單位眾多且周期長(zhǎng)，因?yàn)楫a(chǎn)品不具備均質(zhì)性，所以采用傳統(tǒng)的約束手段，難以在項(xiàng)目運(yùn)行階段提高成本控制力度。企業(yè)需要在當(dāng)下建立可行性方案，設(shè)計(jì)成本管理戰(zhàn)略，采用非約束性方式解決項(xiàng)目中無(wú)法用數(shù)字衡量活動(dòng)形成的成本，通過非約束性手段在產(chǎn)品定位期間，完成成本管理任務(wù)，提高對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本指導(dǎo)的合理性。

（三）優(yōu)化管理方式

房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展還要進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方式的創(chuàng)新和發(fā)展，一個(gè)企業(yè)的房地產(chǎn)管理方式關(guān)乎整個(gè)企業(yè)的發(fā)展和整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在實(shí)際的建設(shè)工作之前，一定要做好投資審核工作，對(duì)工程需要的工程消耗和成本建設(shè)進(jìn)行估算，估算之后進(jìn)行審核，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，進(jìn)行管理工作的建設(shè)。在建設(shè)過程中，還需要做好房地產(chǎn)工程建設(shè)的成本控制管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行建設(shè)材料的管理，保證建設(shè)材料的安全性。同時(shí)還需要在建設(shè)過程中樹立建設(shè)成本管控的理念，提高企業(yè)自身的綜合實(shí)力。還可以進(jìn)行資金管理方式的控制，通過一些房源的建立和投資實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方式的創(chuàng)新。

（四）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查力度

增加市場(chǎng)巡視、監(jiān)督力度，可促成房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的“合理性”，更加明確房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象。具體來說，要做好以下幾點(diǎn)工作：第一，明確投資主體結(jié)構(gòu)，認(rèn)清其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期發(fā)展帶來的重要價(jià)值，從而規(guī)避職責(zé)不明風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險(xiǎn)等問題。第二，高效觀察房地產(chǎn)投資中的各個(gè)事項(xiàng)，確保其投資規(guī)模更符合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，避免其與宏觀經(jīng)濟(jì)相脫離，從而增強(qiáng)固定資產(chǎn)投資在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的占比。第三，要合理優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，深刻調(diào)研目標(biāo)市場(chǎng)，以確保房地產(chǎn)投資開發(fā)能符合市場(chǎng)需求。第四，要不斷規(guī)范政府投資，間接調(diào)控社會(huì)上大范圍的房地產(chǎn)投資行為。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，科學(xué)的房地產(chǎn)策略，能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)以滿足人民住房需求為最終目的，具有一定的社會(huì)責(zé)任。在一味追求經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，要優(yōu)化自我經(jīng)營(yíng)模式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。同時(shí)，基于房地產(chǎn)深受市場(chǎng)和政策的導(dǎo)向作用，在落實(shí)解決方案時(shí)，應(yīng)該注重政策調(diào)整，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中的矛盾，以達(dá)到優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。