新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理對(duì)策探析

劉朝國(guó) 安徽海亮房地產(chǎn)有限公司

從目前來(lái)看，市場(chǎng)變化趨勢(shì)正在逐漸加快，房地產(chǎn)行業(yè)也在進(jìn)行改革，而且發(fā)展成績(jī)較為顯著，尤其體現(xiàn)在工程項(xiàng)目施工方面，對(duì)施工管理和成本方面的控制提出了進(jìn)一步的要求，對(duì)其的標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提高，更重視工程施工的質(zhì)量，這樣才可以讓其盡快適應(yīng)市場(chǎng)的變化。但在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理中，其管理和控制的模式相對(duì)較為落后，對(duì)項(xiàng)目施工管理沒(méi)有制定完善的有效措施，無(wú)法科學(xué)合理的控制成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益較低。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的過(guò)程中，應(yīng)充分了解項(xiàng)目中存在的不足，然后針對(duì)問(wèn)題制定相對(duì)應(yīng)的解決措施，將項(xiàng)目成本控制在合理范圍內(nèi)，有利于管理工作的順利開(kāi)展。

一、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全過(guò)程成本管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)濟(jì)過(guò)程中，為了有效避免成本被影響，企業(yè)應(yīng)從實(shí)際情況出發(fā)，了解并詳細(xì)掌握相關(guān)信息，將成本調(diào)節(jié)工作落實(shí)，制定完善的預(yù)防性措施，通過(guò)這種管理模式，來(lái)合理控制企業(yè)在發(fā)展方面的成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用成本管理，主要就是為了對(duì)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致性地管理，然后嚴(yán)格把控與成本管理相關(guān)的環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)階段，應(yīng)將價(jià)值的變化情況，列入成本管控的范圍內(nèi)。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證生產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作可以順利完成，應(yīng)將成本管理工作落到實(shí)處，有效提高企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)效率的同時(shí)，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)最大化，保證房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、在新形勢(shì)下房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理控制中存在的問(wèn)題

（一）進(jìn)度問(wèn)題

在實(shí)際開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，需要詳細(xì)了解項(xiàng)目施工周期，并在合同文件中進(jìn)行細(xì)致性的說(shuō)明，讓雙方之間的合法權(quán)益可以得到保障。企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行管理的過(guò)程中，相關(guān)的管理人員需要充分考慮實(shí)際施工的周期，在當(dāng)前項(xiàng)目的管理中，相關(guān)的施工單位會(huì)更重視項(xiàng)目施工，所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，因此，沒(méi)有意識(shí)到施工進(jìn)度管理的重要性，導(dǎo)致施工管理中存在的問(wèn)題和不足較多，直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量，與此同時(shí)，也無(wú)法提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，作為相關(guān)的施工單位，需要正確認(rèn)識(shí)自身的職責(zé)和義務(wù)，將與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的工作全部落實(shí)。

（二）項(xiàng)目成本的核算沒(méi)有依據(jù)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其在成本核算工作開(kāi)展的過(guò)程中，需要將相關(guān)施工單位的發(fā)票作為主要的憑證，雖然部分施工項(xiàng)目已經(jīng)全部完工，但工程項(xiàng)目相關(guān)的投資方，并沒(méi)有將工程尾款和營(yíng)業(yè)稅結(jié)清，這時(shí)作為施工單位，則不能給房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)發(fā)票，一旦這樣的情況出現(xiàn)，很可能導(dǎo)致項(xiàng)目成本核算的結(jié)果，與實(shí)際的結(jié)果存在一定出入，無(wú)法保障成本核算結(jié)果的精準(zhǔn)性。

（三）動(dòng)態(tài)成本與激勵(lì)機(jī)制存在不合理

從整體來(lái)看，無(wú)論是動(dòng)態(tài)成本還是激勵(lì)機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，都屬于十分重要的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然沒(méi)有制定完善、合理的機(jī)制，這也在一定程度上導(dǎo)致，相關(guān)單位和部門(mén)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和缺陷，給全過(guò)程成本控制和效果帶來(lái)不良影響。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒(méi)有健全的動(dòng)態(tài)成本和激勵(lì)機(jī)制，所以無(wú)法對(duì)企業(yè)內(nèi)部的成本進(jìn)行有效控制，而且也不能根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展，來(lái)對(duì)成本控制計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整，很可能給企業(yè)帶來(lái)較大的損失。從目前來(lái)看，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然將動(dòng)態(tài)成本列入內(nèi)部管理工作中，但整體意識(shí)較為薄弱，沒(méi)能意識(shí)企業(yè)成本控制工作的主體，同時(shí)沒(méi)有在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)中，正確融入動(dòng)態(tài)成本管理思維，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法有效構(gòu)建成本管理鏈條。另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有在企業(yè)管理中，融入激勵(lì)機(jī)制，那么企業(yè)各個(gè)崗位職員之間無(wú)法進(jìn)行相互監(jiān)督和管理，也不能進(jìn)行相互配合，當(dāng)職員整體的凝聚力較弱時(shí)，也無(wú)法保證企業(yè)開(kāi)展成本控制工作的良好效果。

（四）成本管理控制的意識(shí)較為薄弱

結(jié)合實(shí)際情況來(lái)看，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有高度重視成本管理控制，在這方面的意識(shí)較為薄弱，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)講，其工作的重點(diǎn)依然基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)核算，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，會(huì)更重視投資的金額、項(xiàng)目開(kāi)展的周期、市場(chǎng)利潤(rùn)等，忽視了成本管理控制，在這方面所投入的資源和金額也較少，導(dǎo)致建設(shè)方面的成本，存在一定的不真實(shí)性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制來(lái)講，其屬于一項(xiàng)較為復(fù)雜的綜合性工作，這就要求專(zhuān)業(yè)能力較強(qiáng)、技術(shù)操作較強(qiáng)的工作人員來(lái)開(kāi)展這項(xiàng)工作。部分房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的設(shè)計(jì)人員，自身并不具備豐富的成本預(yù)算知識(shí)，也無(wú)法全面掌握建筑材料的市場(chǎng)價(jià)格，不能將技術(shù)和知識(shí)進(jìn)行有效的結(jié)合，甚至部分技術(shù)人員對(duì)成本管理控制工作不重視，而且自身所具備的專(zhuān)業(yè)能力較低，無(wú)法達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方面的需求。對(duì)于部分剛上市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，并沒(méi)有樹(shù)立正確的成本控制意識(shí)，這也導(dǎo)致企業(yè)成本管理控制實(shí)施效果不顯著的原因。

三、關(guān)于新形勢(shì)下房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理的對(duì)策

（一）科學(xué)設(shè)定目標(biāo)成本

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本管理的過(guò)程中，需要充分利用目標(biāo)成本法，讓內(nèi)部部門(mén)之間相互溝通，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要相關(guān)單位和部門(mén)的相互配合，其中包括財(cái)務(wù)部門(mén)、技術(shù)部門(mén)以及銷(xiāo)售部門(mén)等，通過(guò)這些部門(mén)之間的相互合作，來(lái)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的資源和資料進(jìn)行統(tǒng)一的整合，然后根據(jù)相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，來(lái)設(shè)計(jì)和評(píng)估企業(yè)的目標(biāo)成本方案。無(wú)論是企業(yè)目標(biāo)的設(shè)計(jì)，還是最終的評(píng)估和確定，都應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)。但可能影響企業(yè)目標(biāo)成本設(shè)定的不確定因素較多，所以很難保障最終目標(biāo)成本設(shè)定的準(zhǔn)確度，企業(yè)目標(biāo)成本設(shè)定的高低，都可能影響房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)項(xiàng)目的發(fā)展。

除此之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅會(huì)受到相關(guān)政策的影響，還可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和行業(yè)市場(chǎng)變化的影響，而且部分設(shè)定目標(biāo)成本的工作人員，自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和水平較為薄弱，以上這些都可能導(dǎo)致企業(yè)的目標(biāo)成本，缺乏一定的精準(zhǔn)度。所以房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本的設(shè)定，不但需要各個(gè)單位和部門(mén)之間相互配合，而且相關(guān)部門(mén)需要對(duì)行業(yè)市場(chǎng)變化的規(guī)律進(jìn)行分析和研究，詳細(xì)掌握國(guó)家所制定的相關(guān)政策，明確房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的走向。各個(gè)部門(mén)調(diào)研工作所涉及的內(nèi)容較多，需要對(duì)銷(xiāo)售對(duì)象進(jìn)行細(xì)致性的分析，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的行業(yè)知識(shí)，對(duì)其市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行初步評(píng)估，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的負(fù)責(zé)人，應(yīng)深度結(jié)合市場(chǎng)方面的需求，然后按照生產(chǎn)計(jì)劃相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)對(duì)目標(biāo)收入進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。

（二）科學(xué)合理的設(shè)計(jì)成本核算科目

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，需要減少成本核算過(guò)程中的隨意性，應(yīng)重視成本核算科目，并對(duì)其進(jìn)行控制和規(guī)范，對(duì)其他優(yōu)秀企業(yè)的成本核算科目進(jìn)行仔細(xì)對(duì)比，然后科學(xué)合理劃分成本核算的對(duì)象，掌握跨期工程的文件合同，需要嚴(yán)格按照合同中的分?jǐn)傇瓌t，并充分考慮不同項(xiàng)目之間存在的細(xì)微差別，將相關(guān)的成本核算工作全部落實(shí)到位，在實(shí)際開(kāi)展核算工作的過(guò)程中，需要嚴(yán)格遵循收益程度原則，重點(diǎn)關(guān)注成本分?jǐn)倳r(shí)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，然后深度融合各個(gè)項(xiàng)目間出現(xiàn)的差異性，與此同時(shí)，應(yīng)制定完善的分?jǐn)偡桨?，并將相關(guān)的成功方法和經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理中。

（三）成立動(dòng)態(tài)成本和激勵(lì)機(jī)制相互協(xié)調(diào)的成本管理機(jī)制

在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理中，最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作內(nèi)容，就是動(dòng)態(tài)成本，其可以在第一時(shí)間將自身和目標(biāo)成本之間的差異性，充分的反映出來(lái)，這樣房地產(chǎn)企業(yè)可以在最短的時(shí)間內(nèi)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，其在一定程度上，也為企業(yè)有效解決相關(guān)問(wèn)題提供了重要的依據(jù)，不僅可以讓成本控制實(shí)現(xiàn)顯著的效果，而且能保證成本控制的質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)將實(shí)時(shí)性作為動(dòng)態(tài)成本制度中的核心內(nèi)容，這樣可以很好的監(jiān)督和控制相關(guān)成本工作，確保各項(xiàng)工作可以順利開(kāi)展。伴隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的飛速發(fā)展，應(yīng)根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，來(lái)對(duì)原本的成本計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，避免因?yàn)槌杀境霈F(xiàn)異常，而導(dǎo)致企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)制定動(dòng)態(tài)成本機(jī)制的過(guò)程中，樹(shù)立整體意識(shí)的同時(shí)，需要將房地產(chǎn)企業(yè)的所有工作人員當(dāng)作這項(xiàng)制度中的主體，在企業(yè)不斷發(fā)展的過(guò)程中，需要在各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，逐漸引入成本思維，這樣才可以保證企業(yè)最終所打造的成本管理鏈條，具有一定的完整性，讓企經(jīng)營(yíng)成本方面的循環(huán)鏈條，可以一直維持良性循環(huán)的狀態(tài)。企業(yè)將動(dòng)態(tài)成本和激勵(lì)機(jī)制進(jìn)行融合，讓成本管理工作人員可以在內(nèi)審人員的幫助下，合理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)工作進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)，需要將相關(guān)考核制度和手冊(cè)，下發(fā)到不同部門(mén)的職員手中，讓職員自己的利益可以與企業(yè)成本控制相關(guān)聯(lián)，保證職員自身的成本控制意識(shí)，可以與房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制意識(shí)相互融合，從整體提升各個(gè)部門(mén)職員對(duì)企業(yè)的歸屬感。

（四）構(gòu)建完善的成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)為了有效讓造價(jià)檢查工作實(shí)現(xiàn)顯著的效果，同時(shí)為了提高這項(xiàng)工作完成的質(zhì)量和效率，需要成立專(zhuān)門(mén)的成本管理部門(mén)，然后為其布置相應(yīng)的任務(wù)，并讓其認(rèn)真落實(shí)與項(xiàng)目進(jìn)度相關(guān)的分配工作。房地產(chǎn)企業(yè)可以將負(fù)責(zé)成本管理的小組列入企業(yè)的二級(jí)部門(mén)中，其工作的核心重點(diǎn)，就是監(jiān)督和管理實(shí)際工作的進(jìn)度，在開(kāi)展工作的過(guò)程中，該部門(mén)應(yīng)積極配合管理委員會(huì)的工作，然后對(duì)管理細(xì)則進(jìn)行完善，對(duì)各個(gè)部門(mén)實(shí)際工作的成果進(jìn)行檢驗(yàn)和考核。在成本管理工作開(kāi)展階段，只有各個(gè)部門(mén)之間相互配合，才可以讓成本管理工作順利開(kāi)展。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視成本管理體系的構(gòu)建，保證這項(xiàng)體系的完整性，認(rèn)真跟進(jìn)不同部門(mén)的成本管理工作，在制定考核制度的過(guò)程中，主要通過(guò)相關(guān)的管理人員負(fù)責(zé)，在這項(xiàng)制度中，需要包含項(xiàng)目工期和質(zhì)量方面的內(nèi)容，并將相關(guān)的控制指標(biāo)合理的融入其中，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以精準(zhǔn)收集相關(guān)的信息和資料，然后成立屬于自己的品牌，讓企業(yè)可以在市場(chǎng)和社會(huì)上樹(shù)立良好的形象。

（五）樹(shù)立全產(chǎn)業(yè)鏈的管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)需要預(yù)測(cè)并控制項(xiàng)目的成本，做好全過(guò)程成本管理，然后結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，來(lái)進(jìn)行全面預(yù)算管理制度的制定，企業(yè)在制定這項(xiàng)制度時(shí)，需要保證其可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的需求。對(duì)于企業(yè)的全面預(yù)算來(lái)講，其主要是將項(xiàng)目資金作為預(yù)算的前提，并對(duì)項(xiàng)目中與成本和資金相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)企業(yè)為了可以讓全面預(yù)算管理工作實(shí)現(xiàn)良好的效果，首先需要讓與工程項(xiàng)目相關(guān)的工作人員，全部參與全面預(yù)算中；其次，需要仔細(xì)計(jì)算工程的全工期，并對(duì)實(shí)際計(jì)算的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)分。在對(duì)工程進(jìn)行預(yù)算的過(guò)程中，需要嚴(yán)格按照相關(guān)的預(yù)算要求執(zhí)行，并將工程的預(yù)算控制在合理范圍內(nèi)；最后，應(yīng)根據(jù)企業(yè)各項(xiàng)工作開(kāi)展的實(shí)際情況，制定健全的預(yù)算分析機(jī)制。

四、結(jié)束語(yǔ)

如今在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視成本控制工作，并將這項(xiàng)工作落到實(shí)處，然后將目標(biāo)成本管理制度進(jìn)行完善和優(yōu)化，樹(shù)立正確的成本管理理念，科學(xué)合理的構(gòu)建成本管理體系，調(diào)動(dòng)各個(gè)部門(mén)職員的積極性，讓其可以自主參與房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理工作中，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展。