衣彩峰 山東省青島市即墨區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心

精細(xì)化管理是當(dāng)前房地產(chǎn)和建設(shè)項(xiàng)目管理模式中主要的管理方法之一，在房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中，需要完善內(nèi)部工作內(nèi)容，明確職責(zé)和工作方法，并建立健全管理制度和管理措施，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的可行性，避免管理者之間的責(zé)任轉(zhuǎn)移，本文探討了精細(xì)化管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用。

一、精細(xì)化管理概述

（一）精細(xì)化管理理念

精細(xì)化管理的重點(diǎn)是'精'和'細(xì)'，精細(xì)化管理的核心是將公司的戰(zhàn)略目標(biāo)分解并落實(shí)到各部門，使各部門發(fā)揮集體作用，共同實(shí)施項(xiàng)目任務(wù)，精細(xì)化管理是結(jié)合建筑行業(yè)的施工特點(diǎn)，對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行管理，明確控制和管理要點(diǎn)，提高項(xiàng)目管理效率的一種新的管理方法，在現(xiàn)代建筑中，許多建筑質(zhì)量要求很高，如建筑安全等細(xì)節(jié)，這就要求采取復(fù)雜的管理措施，不斷優(yōu)化管理思路，全面控制施工項(xiàng)目，提高項(xiàng)目質(zhì)量，進(jìn)一步完善管理方法，并且提高細(xì)化管理內(nèi)容的速度，這樣不僅可以指導(dǎo)施工企業(yè)簡(jiǎn)化管理流程，匯總各類項(xiàng)目，還可以有效協(xié)調(diào)各部門的工作，滿足施工單位權(quán)利義務(wù)的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[1]。

（二）精細(xì)化管理的特征分析

（1）規(guī)范化。無(wú)論哪個(gè)行業(yè)，規(guī)范化都是精細(xì)化管理的前提，大多數(shù)人不理解，將規(guī)范化和制度化混淆。雖然規(guī)范化實(shí)際上是一個(gè)系統(tǒng)的最終形式，但它并不意味著制度化和規(guī)范化是一回事。系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)必須在形式和內(nèi)容上結(jié)合起來(lái)。

（2）系統(tǒng)化。是搞好管理的必要保證，一切管理都是一個(gè)系統(tǒng)工程，不能孤立地進(jìn)行，為了更好地實(shí)施精細(xì)化管理，需要建立完善有效的操作體系，使管理工作制度化，這也是管理者在管理初期面臨的重要任務(wù)。

（3）數(shù)據(jù)化。傳統(tǒng)的廣義管理和精細(xì)管理之間最重要的區(qū)別。

（4）信息化。信息化是房地產(chǎn)建設(shè)精細(xì)化管理的手段。

二、房地產(chǎn)建筑工程的管理現(xiàn)狀

目前，很多房地產(chǎn)施工企業(yè)采用傳統(tǒng)的一體化管理模式，使建筑工程設(shè)計(jì)階段的一些問(wèn)題影響到工程的成本控制和質(zhì)量監(jiān)督，項(xiàng)目進(jìn)度影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，延誤建設(shè)進(jìn)度，影響企業(yè)形象，甚至降低企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，粗放型管理模式使得項(xiàng)目管理難以把握，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建項(xiàng)目，所以大量的資金將投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致浪費(fèi)大量的人力和財(cái)力資源，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失?？紤]到其他項(xiàng)目的管理，可能導(dǎo)致設(shè)計(jì)膚淺、審核不充分、原材料控制不合格、原材料采購(gòu)監(jiān)督不足，同時(shí)，施工項(xiàng)目的施工效率不高，施工進(jìn)度緩慢，這些問(wèn)題就是目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展不平衡，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目精細(xì)化管理的應(yīng)用方法

（一）施工成本的合理控制

為了獲得更高的利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)成本的內(nèi)部控制，而建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)成本占了項(xiàng)目成本的絕大部分。因此，必須對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行詳細(xì)的管理，必須采取積極的管理措施對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制，必須建立完善的成本監(jiān)控體系，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行更全面有效的跟蹤。項(xiàng)目完成后，要對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行全面的評(píng)估和管理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，積累豐富的成本控制和管理經(jīng)驗(yàn)。

（二）建筑材料必須采取詳細(xì)的管理措施

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，所有項(xiàng)目中成本最高的就是建筑材料的成本，過(guò)去的建設(shè)成本除了人力資源和建筑材料的成本外，還有辦公材料、機(jī)器設(shè)備和管理的成本，第一，精細(xì)化管理能有效保證建材質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化；其次，施工過(guò)程中所使用的建筑材料的數(shù)量可以嚴(yán)格管理，避免不規(guī)范操作造成的建筑材料的損失或浪費(fèi)[2]。

例如在建筑材料的采購(gòu)中，精細(xì)化管理要求采購(gòu)方采取采購(gòu)方式，確保材料供應(yīng)商的質(zhì)量，為了選擇價(jià)格最低的材料，需要根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的整體工期定期采購(gòu)，避免浪費(fèi)，特別是一些建筑材料，施工時(shí)間有限或材料不易儲(chǔ)存。施工材料驗(yàn)收時(shí)，必須配備專業(yè)驗(yàn)收人員進(jìn)行驗(yàn)收和清點(diǎn)，所有材料驗(yàn)收前不得進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)。建筑材料進(jìn)入施工項(xiàng)目后，所有對(duì)建筑材料的要求必須由專門指定人員簽字確認(rèn)，精細(xì)化管理可以建立建材采購(gòu)、驗(yàn)收、使用的精細(xì)化管理模式，盡可能提高整體管理質(zhì)量水平。

（三）施工進(jìn)度精細(xì)管理

建設(shè)期是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一，所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目在簽訂合同時(shí)都有一個(gè)完工時(shí)間，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的及時(shí)交付，有必要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度采取復(fù)雜的管理措施，因此，項(xiàng)目必須準(zhǔn)確管理施工進(jìn)度，將項(xiàng)目進(jìn)度與項(xiàng)目目標(biāo)相結(jié)合，確保施工內(nèi)容與施工隊(duì)伍密切相關(guān)。例如，在目前的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，同一個(gè)項(xiàng)目需要不同的施工隊(duì)進(jìn)行合作，但是，施工隊(duì)伍之間的隱性協(xié)調(diào)并不能達(dá)到最佳的要求，需要在施工隊(duì)伍中采用精細(xì)化的管理方法，同時(shí)在施工過(guò)程中需要大量的機(jī)械設(shè)備，但是一些施工企業(yè)的設(shè)備數(shù)量相對(duì)較少，所以有必要租用一些設(shè)備來(lái)保證施工設(shè)備的工作效率，從而降低施工成本。

在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，會(huì)受到工作內(nèi)容、工作時(shí)間等相關(guān)因素的影響，為了保證這些因素之間的協(xié)調(diào)，必須采取精細(xì)的管理方法，合理地規(guī)劃工作。同時(shí)，必須制定靈活、可調(diào)的建筑控制措施，縮短改造時(shí)間和施工時(shí)間，保證施工過(guò)程的安全穩(wěn)定，提高管理的準(zhǔn)確性。

（四）施工過(guò)程中必須采取精細(xì)化管理措施，防止環(huán)境污染

在經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的新時(shí)期，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是社會(huì)發(fā)展的主要理念，因此，環(huán)保逐漸成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的建筑材料，改變了當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了大量的建筑垃圾，如何適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，防止房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中環(huán)境污染，將是管理人員應(yīng)重視的主要管理內(nèi)容。因此，有必要采取精細(xì)化管理來(lái)控制項(xiàng)目的環(huán)境影響。首先，要嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在施工過(guò)程中使用綠色材料，同時(shí)，為了減少工業(yè)粉塵污染，要在施工過(guò)程中進(jìn)行澆筑。施工過(guò)程中產(chǎn)生的污泥和廢水必須經(jīng)過(guò)特殊處理，并以無(wú)害化方式排入城市排水設(shè)施；其次，應(yīng)該進(jìn)行噪音控制，以盡量減少噪音污染及其對(duì)附近居民正常生活的影響[3]。

（五）完善竣工階段的管理措施

竣工階段是工程的最終內(nèi)容，但是竣工階段也會(huì)影響工程的整體質(zhì)量和驗(yàn)收周期。特別是在向建筑公司收回資金時(shí)，如果已經(jīng)完成的項(xiàng)目長(zhǎng)期不能完成，很多建筑公司資金被壓，導(dǎo)致建筑公司沒(méi)有資金投資新項(xiàng)目，因此，有必要在驗(yàn)收階段采取詳細(xì)的管理措施，計(jì)算項(xiàng)目資金，劃分項(xiàng)目組成部分，計(jì)算項(xiàng)目總成本。并組織數(shù)據(jù)管理人員對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集整理，做好歸檔工作。

（六）精細(xì)化人才管理

首先要對(duì)施工企業(yè)實(shí)施精細(xì)化人員管理，特別是人員的高流動(dòng)性，這對(duì)施工企業(yè)的內(nèi)部管理也有很大的影響，有必要對(duì)施工企業(yè)內(nèi)部人員進(jìn)行精細(xì)化管理，調(diào)動(dòng)其主觀積極性，堅(jiān)持以人為本的理念，合理配置施工企業(yè)內(nèi)部人員，采用科學(xué)有序的管理方法，實(shí)現(xiàn)細(xì)化管理的目標(biāo)。首先，要定期組織內(nèi)部培訓(xùn)，讓員工充分掌握企業(yè)的基本管理理念，提高員工的核心實(shí)力，在培訓(xùn)過(guò)程中加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，其次，施工企業(yè)在實(shí)施精細(xì)化的內(nèi)部人員管理時(shí)，應(yīng)采取柔性管理，通過(guò)情緒來(lái)影響員工，調(diào)動(dòng)員工的主觀積極性。

（七）完善管理體系

在項(xiàng)目管理中，應(yīng)注重具體應(yīng)用系統(tǒng)內(nèi)容的整合，管理要素之間的有效配合，以提高項(xiàng)目管理水平。根據(jù)設(shè)計(jì)項(xiàng)目招投標(biāo)和工程設(shè)備采購(gòu)管理制度的要求，順利開(kāi)展各項(xiàng)管理活動(dòng)，優(yōu)化設(shè)計(jì)制度管理活動(dòng)，確保管理質(zhì)量。在設(shè)計(jì)精細(xì)化管理系統(tǒng)的過(guò)程中，根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的管理要求，對(duì)工程流程進(jìn)行分析，確保各個(gè)施工環(huán)節(jié)的監(jiān)理質(zhì)量，并編制相應(yīng)的系統(tǒng)表。管理部門應(yīng)注重協(xié)助日常監(jiān)控機(jī)制，建立現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控和全過(guò)程監(jiān)控模式，確保精細(xì)化執(zhí)行的質(zhì)量，在建立制度的過(guò)程中，要注重獎(jiǎng)懲機(jī)制的有效建立，調(diào)動(dòng)員工的積極性，加強(qiáng)這些核心工作層次的積極性，提高項(xiàng)目管理質(zhì)量。

（八）施工質(zhì)量精細(xì)化管理

施工質(zhì)量的精細(xì)化管理是每一個(gè)施工項(xiàng)目的靈魂，精細(xì)化質(zhì)量管理能有效保證工程質(zhì)量。建筑工程是一個(gè)比較大的系統(tǒng)，包括很多子項(xiàng)目和過(guò)程，每道工序都要準(zhǔn)確管理，確保施工質(zhì)量。在管理過(guò)程中應(yīng)開(kāi)展以下工作：①加強(qiáng)圖紙聯(lián)合評(píng)審，根據(jù)工程特點(diǎn)科學(xué)編制施工組織設(shè)計(jì)；②創(chuàng)建切實(shí)可行的建設(shè)項(xiàng)目；③利用先進(jìn)的工具確定施工工藝、機(jī)械設(shè)備和各種工藝參數(shù)，編制定位文件，進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，優(yōu)化各種生產(chǎn)要素[4]。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的精細(xì)化管理符合時(shí)代的發(fā)展，能夠提高企業(yè)的資源利用效率和經(jīng)濟(jì)效益。本文介紹了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中存在的管理制度不完善、管理規(guī)范、缺乏完善的管理方法等問(wèn)題，通過(guò)精細(xì)化管理，將施工質(zhì)量、施工成本、建材、環(huán)境進(jìn)行精細(xì)化，使企業(yè)能夠在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中穩(wěn)步發(fā)展和完善施工項(xiàng)目管理體系，開(kāi)展企業(yè)人才管理，使其更加規(guī)范有序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。