季天山 蚌埠市勘測設(shè)計研究院

隨著社會經(jīng)濟與科學(xué)技術(shù)發(fā)展速度的變化，測量工程技術(shù)的應(yīng)用范圍進一步擴大，測量設(shè)施及技術(shù)功能層次不斷更新，測繪工程技術(shù)的應(yīng)用可切實推動不動產(chǎn)測量行業(yè)發(fā)展進程。將不動產(chǎn)測量結(jié)果主要被應(yīng)用在土地管理與房地產(chǎn)綜合管理中，需要切實保障測量數(shù)值的全面性及精準(zhǔn)性，為后期工程建設(shè)工作提供重要理論依據(jù)。

一、不動產(chǎn)測量概念

不動產(chǎn)測量工作分為現(xiàn)在地籍測量與房產(chǎn)測量兩方面，應(yīng)用于土地管理及房地產(chǎn)管理中。與其他測量工作相比，不動產(chǎn)測量具有以下特征：

第一，不動產(chǎn)測量工作往往代表政府行為，是推動地區(qū)城市化建設(shè)進程的重要環(huán)節(jié)；第二，不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)主要被應(yīng)用在土地管理中，需要以切實提升土地利用率的目標(biāo)[1]；第三，不動產(chǎn)測量工作主要以地籍測量為基礎(chǔ)，需要配合使用先進的測量技術(shù)，獲取地籍圖及宗地信息，并將這些信息在建筑圖紙上標(biāo)注出來，以便全面展示出房地產(chǎn)的實際使用情況以及權(quán)屬關(guān)系。在不動產(chǎn)實際測量工作中，還需要對房屋相關(guān)附屬設(shè)施進行統(tǒng)計，全面展示出不動產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)以及使用現(xiàn)狀，因此測量工作大、專業(yè)性更強。

二、不動產(chǎn)測量工作現(xiàn)狀及存在問題

不動產(chǎn)測量結(jié)果是土地及房地產(chǎn)管理的必要數(shù)據(jù)，對獲取不動產(chǎn)各項信息，評估當(dāng)前土地利用率具有重要意義。在不動產(chǎn)測量工作中，需要配合使用先進的測量技術(shù)，統(tǒng)籌收集測量對象信息，針對此些信息繪制出專項地籍圖。

就目前來看，應(yīng)用于不動產(chǎn)測量工作中的各項技術(shù)日漸完善。但由于受到各類因素影響，不動產(chǎn)測量工作依然存在較多問題，難以從根本上保障測量數(shù)據(jù)的全面性與精準(zhǔn)性，需相關(guān)部門在原有基礎(chǔ)上完善不動產(chǎn)測量方案，選擇更加適宜的不動產(chǎn)測繪技術(shù)。不動產(chǎn)測量工作存在問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：

首先，在不動產(chǎn)測量工作中，相關(guān)測量人員對建筑層高及凈高的差異性缺乏認知，經(jīng)常會將建筑層高與凈高概念混淆在一起，導(dǎo)致測量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度嚴重下降；

其次，不動產(chǎn)邊長丈量工作存在誤差[2]。由于不動產(chǎn)建筑房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計存在漏洞、建筑施工周期長，結(jié)果發(fā)生明顯變化，導(dǎo)致實際測量工作存在誤差。由于部分測量人員專業(yè)技能及職業(yè)素養(yǎng)參差不齊，沒有對測量數(shù)據(jù)進行反復(fù)審核，致使測量誤差結(jié)果超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

最后，不動產(chǎn)面積分攤問題較為顯著。在不動產(chǎn)測量過程中，頒發(fā)面積核算工作是重要促銷內(nèi)容，需要核算結(jié)果與不動產(chǎn)實際情況相符。在面積分攤計算中，需要保證分攤系數(shù)合理，分攤內(nèi)容全面。但由于部分工作人員只考慮一級分攤，沒有對二級甚至多級分攤進行論證，導(dǎo)致不動產(chǎn)測量結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)存在較大差異。

三、測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的具體應(yīng)用

（一）數(shù)字化測圖技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用

為控制不動產(chǎn)測量問題發(fā)生，切實提升普通不動產(chǎn)測量質(zhì)量與效率，可以將數(shù)字化測圖技術(shù)高效應(yīng)用不動產(chǎn)測量工作中。與傳統(tǒng)測量技術(shù)相比。數(shù)字化測圖技術(shù)的成圖效果好，可以全方位收集各類信息，控制不動產(chǎn)測量工作中人力及物力投入成本。

同時，通過將數(shù)字化測圖技術(shù)與計算機技術(shù)融合在一起，對各類信息進行充分整理及分析，編輯分析結(jié)果圖像，也可以保證數(shù)字化測圖結(jié)果質(zhì)量，全面直觀地展現(xiàn)出不動產(chǎn)測量信息。

（二）坐標(biāo)解析技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用

在不動產(chǎn)測量工作中，應(yīng)當(dāng)對各類信息進行全面匯總及記錄處理，花費時間長，流程較為復(fù)雜。同時，在不動產(chǎn)測量工作中，還應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確記錄下房屋所有權(quán)，需要對封閉地塊進行全面精準(zhǔn)測量。為避免在測量以及后期房地產(chǎn)管理中出現(xiàn)糾紛問題，需注重將方程解析法應(yīng)用在不動產(chǎn)測量結(jié)果的高差測量中，確保測算過程與相關(guān)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)相符，不會出現(xiàn)面積誤差、限差缺失等問題。

（三）GPS技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用

GPS主要就是借助計算機信息系統(tǒng)，對房屋內(nèi)空間數(shù)據(jù)及進行全面整理及分析，模擬演算出空間特征，切實提升房地產(chǎn)測量工作的可視性。GPS技術(shù)可以切實提升不動產(chǎn)測量工作的質(zhì)量與效率，擴大不動產(chǎn)測量范圍，降低不動產(chǎn)測量結(jié)果誤差問題發(fā)生概率。借助GPS技術(shù)構(gòu)建起數(shù)字化信息管理系統(tǒng)，也可以將不動產(chǎn)測量中的信息及數(shù)據(jù)結(jié)合在一起，建立不動產(chǎn)分析模型，增強不動產(chǎn)測量結(jié)果的全面性。不僅如此，在不動產(chǎn)測量工作中配合使用與GIS技術(shù)相關(guān)的先進RTK技術(shù)，也可以對測量數(shù)據(jù)進行全面整合及分析，控制測量誤差發(fā)生概率。

（四）激光掃描技術(shù)在不動產(chǎn)測量工作中的具體應(yīng)用

我國不動產(chǎn)測量工作于20世紀90年代正式應(yīng)用三維激光掃描技術(shù)，測量結(jié)果更加精準(zhǔn)，朝陽覆蓋面進一步擴大。激光掃描技術(shù)與三維實景復(fù)制技術(shù)均可以解決在復(fù)雜測量環(huán)境中，人工工作成本高、效率低等問題。同時，激光掃描技術(shù)到掃描精度高、反應(yīng)快速，可以更加適用于復(fù)雜的不動產(chǎn)測量工作中，保障不動產(chǎn)測量效果。激光掃描技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用范圍較為廣泛。舉例而言，在不動產(chǎn)建筑工程測量中應(yīng)用，可以配合GPS技術(shù)組建起高精度地面控制組網(wǎng)，對不動產(chǎn)進行靜態(tài)觀測，使測量精準(zhǔn)度得到進一步提升，為后期不動產(chǎn)統(tǒng)計及管理工作提供重要數(shù)據(jù)支持。

為從根本上提升不同測繪工程技術(shù)應(yīng)用水平，推動不動產(chǎn)測量工作數(shù)字化、先進化發(fā)展進程，測量部門還需做好人員專項培訓(xùn)工作，確保工作人員能夠掌握先進的工程測量方式，注重對不動產(chǎn)測量結(jié)果進行反復(fù)審核及驗證。

四、結(jié)語

總而言之，將先進到測繪工程技術(shù)應(yīng)用在不動產(chǎn)測量工作中，可以切實提升測量工作的統(tǒng)籌性，保障測量結(jié)果真實可靠。在制定不動產(chǎn)測量方案期間，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)細致分析不動產(chǎn)測量要求，選擇適宜的測繪工具，確保測繪技術(shù)能夠在推動不動產(chǎn)測量行業(yè)發(fā)展中發(fā)揮出重要作用。