方勇 林龍 潛江市不動產登記局

一、緒論

所謂的不動產，通常是說從自然性質等視角出發(fā)從而制定不可移動的財產，主要有土地、房屋等。而在不動產登記檔案方面，則為對上述的有效反映，存在著相當程度的復雜性、民生性、實時性等特點。其在保護權利人合法利益、構建良好的市場交易環(huán)境，還有促進城市長遠成長有著極為關鍵的功能。而在經濟急速成長的環(huán)境里，不動產登記檔案的整合行為受到各個領域的高度關注。得益于國家相關政策條例的大力推動，不動產檔案登記工作日趨完善，一系列優(yōu)秀的、有針對性的不動產檔案整合管理策略提升了人們在信息查詢方面的便捷度。為了真正使不動產檔案登記管理工作逐步邁向統(tǒng)一化管理道路，讓實際工作過程中的各類檔案登記行為都能夠順利進行且呈現(xiàn)良好的工作狀態(tài)，我們引入了集約化管理思想，從根本上優(yōu)化了不動產檔案管理工作開展的具體環(huán)節(jié)[1]。

二、不動產登記檔案淺述及具體劃分

（一）不動產登記檔案判定

根據(jù)現(xiàn)行民法體系來看，在進行動產與不動產相關的分別時，通常將關注點放在可不可以進行移動，并在經過里有無對自身價值造成一定的作用。一般來說，不動產一般指基于性質層面無法進行移動或移動后由此使得自身價值受到了影響，如土地、房屋建筑等，同時也包含了在該土地上生長的各類植物。而人們日常生活中最常見的房地產登記檔案僅僅是不動產登記檔案的一部分，兩者并不能直接劃等號[2]。

（二）不動產登記檔案類型劃分

考慮到不動產自身類別的差異性，一般來說，能夠把不動產登記檔案當成下列一些種類：土地、房屋等。其中數(shù)量最多也是最重要的，就是土地和房屋檔案，前者是用于反映土地產權歸屬、當前現(xiàn)狀，并將與之相關的文字、圖紙、表格等資料進行保存，產生于土地產權登記等眾多行為之中，后者是用于將產權人、房屋現(xiàn)今的具體情況還有具體的文字等信息以檔案形式記錄下來，其產生于人們所從事的產權調查及登記等行為活動之中。

（三）不動產登記檔案整合行為綜述

不動產登記檔案整合行為的意義。首先，就《物權法》來說，對相應的關注點展開了規(guī)定，即由登記機構進行實施，且由相關部門進行保存并給予已有資料進行一定程度的重建。也就是說，不動產登記檔案管理過程是由登記部門根據(jù)登記的相關不動產動態(tài)化信息為基礎進行針對性管理的，因此不動產登記檔案整合行為具有科學意義。其次，作為物權歸屬證明的基礎，不動產登記檔案保障了人們日常合理權益不受侵犯，與之相關的整合管理工作以統(tǒng)一化的方式實施，更加能提升自身的輕松性以及民眾查詢的便捷性，這對于完善我國便民服務而言具有一定的創(chuàng)新含義。

關注不動產登記檔案的具體整合?，F(xiàn)階段而言，展開不動產登記檔案作業(yè)時，通常會表現(xiàn)為以下幾點：首先為資料的整合，即在針對不動產所在地的土地、房屋等多個項目實施登記的過程中，要確保對所有檔案資料進行統(tǒng)一合理的管理；二是檔案人員的整合管理，即針對不動產登記檔案管理人員進行系統(tǒng)化專業(yè)培養(yǎng)，確保其掌握熟練的管理知識與技能；三是檔案內容的集約化整合管理，換言之就是通過結合集約化基礎下的不動產登記檔案整合管理行為，以此來推動多樣化類別檔案的集中性管理，使之具備相應的標準性與規(guī)范性[3]。

三、不動產登記檔案管理中的問題分析

（一）檔案完整性較低

多數(shù)地區(qū)不動產登記歸檔的完整性、資源整合度以及利用率還不夠，放寬歸檔范圍導致信息繁雜冗長，加重檔案管理人員或百姓的查詢負擔，而縮小歸檔范圍又會導致信息不全面，甚至有些重要信息在篩選歸檔時被排除在外，不管加寬還是縮小歸檔范圍都會造成資源的損傷。因此，如何高效整理檔案、降低散亂損毀風險、促使整合度實現(xiàn)加強為現(xiàn)今的一個重要關注要點所在。

（二）各個部門工作不協(xié)調，管理難度加大

以不動產登記工作來看，存在著內容廣泛的特點，并且業(yè)務相對復雜，雖然表面上登記工作看著較為簡單，然而卻必須進行復雜的整合。雖然隨著數(shù)字化管理能力的持續(xù)提升，在進行分散登記時存在了相對新穎的方案與辦法，集約化程度大大提高，然而在具體推行時依舊存在著不足。這種情況下辦理業(yè)務人員多跑路的情況即使較以往有所減少，但還是時有發(fā)生各部門信息斷層，溝通不到位或是互相推諉、辦事不積極，造成一些實際的問題未能實現(xiàn)高效處理。還有，在地方政府層面，一些政策未能夠得到統(tǒng)一，甚至關于某一問題制定的政策會出現(xiàn)沖突，舉例來講，在劃撥土地房屋登記方面部分文件和法律表明，存在國有用地使用權發(fā)生轉移的，這時應該提交所在地政府的相關文書證明，如果要進行出讓價款補交的情況，必須要結合對應的法律進行價格的補交。還要出示相應的繳納憑證。如若存在繳納稅費的情況，則是應該進行相應的工作，還要提供憑證。然而在具體推行時，由于存在著政策不協(xié)調的情況，這就造成出讓價款和別的一些費用在標準層面有著較大的差異。不動產登記檔案管理不協(xié)調也會導致登記工作繁雜，最終使服務不到位，公平性減弱[4]。

（三）管理工作存在安全隱患

不動產登記檔案信息中記載著權利人相關信息，但由于網絡的開放性，因此不動產權利狀況等一系列隱私信息存在著泄露的情況，這有可能是一些人為謀取不正當利益所導致，或者存在個人信息關閉不及時，其他人趁機窺探而盜取信息，甚至存在篡改、丟失的風險，從而造成不可預估的損失。在不動產登記信息安全這一方面的相關技術亟待加強。

四、提升不動產登記信息管理的具體做法

（一）建立高素質的人才隊伍

管理效率的提高需要綜合素質相對較強的團隊方可實現(xiàn)。所以，國家可以通過發(fā)放獎金或解決住房問題等一類福利政策來廣泛招納人才，提高這一崗位的核心競爭力，引進專業(yè)的科技人才，或是培養(yǎng)一批專業(yè)性強的不動產登記檔案管理人員。還有，亦能夠學習一些較為先進的技術，從而促使人員的能力的提升。并且，以現(xiàn)今的檔案管理人員來看，不僅在專業(yè)技術上需要有著卓越的表現(xiàn)，在道德素養(yǎng)方面也不能落后，正如前文所說，信息安全不僅要靠技術的提升，也需要檔案管理人員能夠嚴格遵守行業(yè)道德規(guī)范，防止信息被泄露。

（二）完善管理機制，規(guī)范操作步驟

數(shù)據(jù)的分散，整合度不高問題不僅僅需要技術支持，還需要管理機制進一步完善。首先，要明確不動產登記信息檔案的目標，是為了有效查詢權利人所屬不動產，如此能夠達成不動產登記的高效展開。第二，如若要實現(xiàn)對檔案的高效整合作業(yè)，由此促使檔案能夠向長久儲存轉變，應該對電子檔案予以足夠的關注，構建對應的電子數(shù)據(jù)庫，這樣會使得數(shù)據(jù)檔案效率得到相應的強化，并且還要對檔案實體進行相應的保護，以防在電子數(shù)據(jù)被非法篡改或損害時，能夠借助實體檔案展開相應的證明。最后則是應該構建相應的管理機制，由此給檔案工作的開展帶來全方位的支撐，為不動產檔案管理工作提供保障和全面的信息服務[5]。

（三）提高信息技術水平

1.提高數(shù)字化技術在不動產查詢和利用方面的應用水平

在探索數(shù)字化技術在不動產檔案管理工作中的應用途徑過程中，一定要對不動產檔案管理存在的雜亂狀態(tài)具備足夠重視，特別要對一些過往的管理理念進行相應的整合改善，使數(shù)字化技術在應用過程中，能夠在維護檔案保管質量的基礎上，實現(xiàn)檔案利用方法的調整創(chuàng)新，使不動產檔案的查詢方案得到改良，進而突破不動產檔案查詢過程中各類限制性因素的影響，切實提升檔案利用率。

2.提高數(shù)字化在不動產檔案編號方面的應用水平

要加強對檔案所在方位信息的研究，結合檔案的位置狀態(tài)特征，制定檔案的細致排列方案，以便可以在明確檔案最終狀態(tài)信息的基礎上，實現(xiàn)檔案方位的精準查找，為檔案號的規(guī)范編制及合理應用提供有利條件。要加強對老照片檔案特殊性的關注，減少拆卸次數(shù)，憑借數(shù)字化技術的優(yōu)勢，對不動產檔案的目錄進行規(guī)范化信息收集，確保檔案的卷號及流水號實現(xiàn)有效銜接，由此給不動產檔案速度的強化打下堅實的基礎，避免檔案出現(xiàn)遺失問題。

3.提高數(shù)字化技術在錯誤圖像糾正方面的應用水平

在制定數(shù)字化技術的具體應用策略過程中，需要對錯誤圖像對檔案使用質量的不利影響加以總結，以便可以在制定圖像掃描技術應用方案的過程中，實現(xiàn)對錯誤圖像糾正措施的合理設計，確保圖像的分辨率控制在合理區(qū)間，以便可以在掃描完成之后，有效提升錯誤圖像的處理質量。要加強對圖像數(shù)量特征的研究，并將圖像連貫性作為主要關注的問題，使錯誤圖像的識別方法可以具備足夠的規(guī)范性。數(shù)字化技術的應用需要對紙質檔案錯誤圖像的糾正經驗進行總結，根據(jù)不動產檔案的應用需要，制定影像資料清晰度的控制策略，使檔案的文字資料能夠具備更高的完整性。要加強對數(shù)字化檔案可讀性的研究，尤其要對影響數(shù)字化檔案清晰度的各方面因素進行分析，使不動產檔案的文字與圖像都可以得到精準認定，進而滿足錯誤信息的糾正需求[6]。

4.提高不動產資料掃描管理工作的規(guī)范性

在不動產檔案掃描管理過程中，需要對數(shù)字化技術的突出應用價值加以總結，尤其要將檔案資料掃描清晰度的控制作為主要關注的問題，以便可以在檔案項目遺漏問題的控制方面取得進展，為交接單等主要資料的規(guī)范化掃描提供幫助。一定要加強對檔案文件中各類信息偏差的研究分析，尤其要對電子資料的錄入信息進行精準分析考察，使數(shù)字化技術的應用可以在提升檔案閱讀質量方面發(fā)揮作用，為不動產資料的準確掃描管理提供幫助。

（四）建立統(tǒng)一的法律規(guī)范

參差不齊的地方性法律法規(guī)導致權利人在辦理或解決物產方面面臨較大的阻礙，各部門協(xié)調不規(guī)范，矛盾與沖突尚未解決，信息溝通不及時也導致群眾辦理多跑腿、效率低、投訴多，這最終會導致雙方失利。因此，國家有關部門可以制定統(tǒng)一的、面向全國的不動產登記檔案管理法規(guī)，特別是對于一些群眾反映較多的重點問題制定嚴格縝密的規(guī)定，謹防紕漏。此外，還要使各部門明確自身職責，加強聯(lián)系，相互疏通，對于群眾的問題不能含糊其詞、拖延時間而是應及時詢問、及時解決，這樣才能使得不動產登記檔案的管理工作更加高效。

五、結束語

隨著經濟的不斷發(fā)展，社會對檔案信息的要求不斷提升，需求量不斷增多。與此同時，不動產交易在民生方面的重要性越來越強，這就要求不動產登記工作也要與新時代合拍，更好地為人民服務。從信息安全、統(tǒng)籌管理、引進人才、統(tǒng)一法規(guī)等方面進一步完善不動產登記信息工作，提高不動產登記工作的質量，制定出一套完整、高效的不動產登記檔案管理制度，更好地維護市場穩(wěn)定，促進城市經濟發(fā)展，也為群眾帶來巨大的便利。