盛 力

引言

近年來，澳門經(jīng)濟總體向好，社會發(fā)展欣欣向榮。但不容忽視的是，本地建筑物、配套設施老化現(xiàn)象及相關衍生問題正日趨嚴重。據(jù)特區(qū)政府地圖繪制暨地籍局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6 月，澳門樓齡三十年或以上的商住及工業(yè)樓宇已高達5173 座①。隨著歲月的增長，部分城區(qū)樓宇及設施老化愈發(fā)嚴重，難以契合現(xiàn)代化城市發(fā)展規(guī)劃及滿足居民生活需求，為澳門社會發(fā)展和社區(qū)居民生活均帶來消極影響，亦引發(fā)政府及民眾關注和擔憂。

都市更新（Urban Renewal），是對綜合應對城市問題的系統(tǒng)措施的統(tǒng)稱，即對城市中衰落區(qū)域進行拆遷、改造和建設，使之重新發(fā)展和繁榮。都市更新倡導根據(jù)新的城市發(fā)展理念，對城市的既有規(guī)模、功能區(qū)劃、空間布局和建筑分布進行整體檢視，并結合城市未來發(fā)展的需要予以更新，通過舊區(qū)改造和新城建設，保留建筑物原有價值，并體現(xiàn)時代特征，從而實現(xiàn)土地的有效利用、充分發(fā)揮城市功能、改善居住環(huán)境和城市風貌。與原先提倡的“舊區(qū)重整”相比，都市更新的概念具有更豐富的內(nèi)涵、更開放的理念，并且更貼近澳門的實際情況和未來的發(fā)展方向，是科學合理的②。

本文將通過對比港澳兩地的都市更新機制及成效，檢討現(xiàn)有機制存在的問題，并探索澳門都市更新的發(fā)展方向。同時，以祐漢舊樓改造項目為例，深入探討多渠道融資機制的設計方案，并提出相關建議。

一、港澳都市更新機制及成效

城區(qū)高密度發(fā)展的香港與澳門一直同樣受到樓宇殘舊、設施老化等問題困擾，香港甚至還于近年出現(xiàn)過唐樓倒塌致居民死傷的嚴重事故③。因此，港澳兩地對于都市更新都有迫切需求。

港澳兩地城市更新改造總體呈現(xiàn)三大相似特征：其一，大量失修樓宇分布集中且老化速度快；其二，舊區(qū)已開發(fā)的容積率接近甚至超出地塊承載上限；其三，樓宇業(yè)權復雜，對都市更新過程造成一定的阻礙。本文將對比港澳兩地針對以上三大挑戰(zhàn)所采取的都市更新治理機制及其成效，并嘗試探討改進方案。

（一）香港的都市更新機制

香港的都市更新機制經(jīng)歷了從二戰(zhàn)后到1987 年的“私營化香港房屋協(xié)會時期”、1988 年至2000 年的“公私合營的土地開發(fā)公司時期”，及2001 年至今的“新世紀公營化的市區(qū)重建局時期”共三個階段，政府對市場的態(tài)度也相應經(jīng)歷了“毫不干預—有限干預—積極干預”的轉變④。本文著重討論第三階段都市更新的幾個特征。

第一，構建政府和市場共同參與的靈活合作體系。香港特區(qū)政府于2001 年通過《市區(qū)重建局條例》，同年建立市區(qū)重建局（簡稱“市建局”）。從此香港都市更新工作形成“主導機構為香港市建局”、“聯(lián)合開發(fā)主體”和“以咨詢平臺為主的社區(qū)聯(lián)系網(wǎng)”共同協(xié)調(diào)的運作模式。市建局作為非營利機構，以“重建發(fā)展、樓宇修復、文物保育、舊區(qū)活化、改造重建”作為業(yè)務策略，主要“做出合適的財政和相關安排，推行財務上未必可行、但對整體社會及都市更新有裨益的項目”，瞄準市場不愿參與、政府自身又無暇推動的都市更新項目。其具備政府與市場雙重職能和法定地位，既與政府部門保持平行關系，又可像普通企業(yè)一樣進入市場征收土地，旨在促進公共福利與市場“雙軌運行”⑤。另外，除職能相對獨立的市建局，特區(qū)政府內(nèi)部不同職能部門亦形成主輔有別、分工合作的協(xié)同機制，譬如政策制定由發(fā)展局負責，城市更新顧問一角由文物古跡辦公室、古跡咨詢委員會、城鎮(zhèn)規(guī)劃委員會擔任，政策的執(zhí)行及落實則由文物保育辦事處及市建局負責等。

第二，采取“自上而下”及“自下而上”齊進的都市更新模式。香港城市更新主要采用兩種模式：一種是“自上而下”的政府主導型模式。市建局參照咨詢平臺的建議，評價潛在更新項目，并在取得特區(qū)政府財政司同意的情況下將其納入業(yè)務綱領。此模式中，政府強化對區(qū)域層面市區(qū)的重建規(guī)劃研究，并交由市區(qū)更新地區(qū)咨詢平臺或市建局處理，以保證“自上而下”更新模式的科學性，譬如2017—2019 年為期兩年的油麻地及旺角地區(qū)的區(qū)域更新研究⑥。另一種則為“自下而上”的業(yè)主需求主導型模式。在獲得2/3 或以上的業(yè)主同意后方可向市建局提出重修申請，市建局對樓宇狀況、項目的規(guī)劃效益等因素進行專業(yè)評估，提出有條件收購方案，并在獲得超過80%業(yè)主接受的情況下，該項目方可進展下去⑦。

第三，提供差異化的補償機制。香港都市更新致力實現(xiàn)業(yè)主原區(qū)安置。為將受影響業(yè)主的利益最大化，特區(qū)政府出臺多個補償機制。譬如針對業(yè)主的“同等地段七年樓齡住房”政策，即拆遷安置賠償費=市值交吉價+自置住所津貼⑧+補助津貼⑨；或“樓換樓”政策，即業(yè)主可有條件換原址或啟德發(fā)展區(qū)內(nèi)的新建房屋。對于租戶，一種方案為房屋補償，即向租戶提供公共租住房屋或市建局安置大廈，外加搬遷津貼；若租戶未能安置，市建局將會發(fā)放適當?shù)奶鼗萁鹧a償。對于受影響的商鋪業(yè)主，可獲得交吉價及津貼，而對于受影響商鋪租戶則可獲得特惠津貼加營商特惠津貼。

第四，采取“樓宇修復”與“拆除重建”相并推行的措施。樓宇修復不涉及業(yè)權回收，進展較拆除重建溫和及順利。截至2018 年6 月底，市建局已為約3950 棟樓宇完成修復工程，是其成立后進行拆除重建樓宇數(shù)量的近三倍⑩。為解決業(yè)主專業(yè)知識不足的問題及提高適時樓宇修復意識，在動力制度方面，特區(qū)政府自2010 年起聯(lián)合市建局先后推出“強制驗樓計劃”及“強制驗窗計劃”；同期推出譬如“樓宇更新大行動”及“強制驗樓資助計劃”等共九項經(jīng)濟支援計劃以緩解業(yè)主樓宇維修的資金壓力11。

第五，提供較為健全的公眾參與機制。譬如設立專門的城市更新地區(qū)咨詢平臺，成員由政府委任，主席由熟悉市區(qū)更新工作的專業(yè)人士擔任。咨詢平臺進行各項規(guī)劃及相關研究，包括社會影響評價，通過舉辦多項廣泛的公眾參與活動收集公眾意見，并向政府提出以地區(qū)為本的市區(qū)更新工作12。

（二）澳門的都市更新機制

與香港特區(qū)政府較為積極地推進舊城改造的態(tài)度與措施不同，澳門舊改都更工作較為滯后，目前尚處于立法及置換房申請階段?；仡櫚拈T舊改都更歷程，回歸后至2005 年，由于《基本法》對私人土地產(chǎn)權的保護，土地及房屋產(chǎn)權回收比例須達100%才能進行舊改工作，加上產(chǎn)權分散導致的產(chǎn)權多元化，產(chǎn)權回收或協(xié)商的難度大，導致舊改工作緩慢。2005 年澳門政府重啟舊區(qū)重整的立法工作，并于2011 年將《舊區(qū)重整法律制度》草案交立法會。該制度主要借鑒香港土地回收制度，重置樓宇重建業(yè)權的百分比，將舊制度中“須征得100%房屋和土地所有權人的同意”改為：在非政府劃定重整區(qū)的重整項目，征得至少90%業(yè)權的同意；在政府劃定重整區(qū)內(nèi)的項目，若私人發(fā)起舊區(qū)重整，征得至少80%業(yè)權的同意；若由政府主動征收，征得70%即可。但由于被指出與“土地法”、“城市規(guī)劃法”及“文化遺產(chǎn)保護法”等法規(guī)部分銜接不當，遂撤回，舊區(qū)重整計劃再次擱置13。

直至2016 年，類比香港2001 年成立的市建局，澳門特區(qū)政府成立“都市更新委員會”作為協(xié)助政府制定更新政策的咨詢機構。其由法務局、運輸工務司、土地工務運輸局、經(jīng)濟財政司、行政法務司等政府相關部門組成，負責都市更新策略制定、管理及協(xié)調(diào)，以及都市更新法規(guī)草案提案等一切關于都市更新的事宜14。亦于2019 年成立“澳門都市更新股份有限公司”作為負責澳門都市更新的執(zhí)行實體，其是由澳門特區(qū)、工商業(yè)發(fā)展基金及科學技術發(fā)展基金會組成的股份有限公司。前者更具政府背景，后者則更旨在對市場的激活及對項目的實踐。至2019 年8 月底，都更公司已發(fā)放原黑沙環(huán)新填海區(qū)P 地段1022 個置換房的名額15。期間亦先后發(fā)布《都市更新暫住房及置換房法律制度》、“樓宇維修資助計劃”、《重建樓宇稅務優(yōu)惠制度》等相關政策法規(guī)。

至2019 年底，特區(qū)政府組織更新委員會、法務局、土地工務運輸局及房屋局等相關部門聯(lián)合發(fā)布《澳門都市更新法律制度》草案。其一，草案主要確定澳門都更“澳門都市更新股份有限公司為主導、都市更新委員會為咨詢機構、多政府部門合作”的多元化合作體制。其二，都市更新實施模式由“重建、維護保養(yǎng)和修復、保育和活化”三大模式組成。其三，明確啟動都市更新的區(qū)域，應為政府制定專門性都市更新規(guī)劃中明確定為都市更新的區(qū)域；若處于都市更新規(guī)劃外，則應為被權限部門認定為殘害或妨礙公共衛(wèi)生及安全或樓齡達30 年以上的樓宇。其四，提供多種補償措施保障業(yè)主利益。對于屬居住用途的不動產(chǎn)，提供“單位置換—樓換樓”，“現(xiàn)金補償”及“特別津貼”方案；屬非居住用途的不動產(chǎn)，業(yè)權人可獲得特定的現(xiàn)金補償和額外津貼。此外還提供“暫住房”及“置換房”等補充措施。其五，重置樓宇重建業(yè)權的百分比，較2011年的規(guī)定，加入樓齡的概念，根據(jù)樓齡區(qū)別重建業(yè)權百分比。具體而言，樓齡為30 年至40 年的須獲得90%及以上的業(yè)權人同意；樓齡大于40 年的需獲得80%及以上的業(yè)權人同意；被權限部門認定為殘危及危及公共衛(wèi)生或安全且已被拆卸的樓宇，只需獲得60%及以上的業(yè)權人同意。其六，建立征購制度以解決余下產(chǎn)權份額。其七，引入多元爭議解決機制，包括多方調(diào)解與必要仲裁16。

（三）澳門都市更新的未來發(fā)展方向

從港澳舊改都市更新經(jīng)驗中不難看出，兩者均致力于在“公私合營的協(xié)作主體，完善合理的法規(guī)頂層設計，公平、差異化的補償機制，多元化更新途徑，政府、市民及公眾之間的精誠合作，以及主輔有別、分工合作的跨部門協(xié)作”這幾方面盡力平衡各方利益。對于尚處于立法及都更初步階段的澳門，在此基礎上的制度與政策本土化應是日后探索與實踐的重難點。

從《澳門都市更新法律制度》草案來看，它跟香港、臺灣的模式相類似，都屬于政府與企業(yè)、非政府組織、專家學者、社區(qū)居民等合作的公私協(xié)同治理模式。因此，結合澳門的實際情況，都市更新的未來可以朝異地建房和商業(yè)融資的方向努力。

舊樓重建是最為常見的都市更新模式。選址是重建的第一步，也是最關鍵的一步。以臺北市的都市再生前進基地（Urban Regeneration Station,簡稱URS）為例，根據(jù)該計劃土地原有用途的不同可以分為“閑置未利用公有房地臨時活化利用”和“民間都市更新重建前活化利用”兩種類型。對于前者，由市政府積極主動尋找適當?shù)墓灿虚e置土地或用房，結合所在區(qū)域發(fā)展定位、環(huán)境品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共需求等確定URS 的發(fā)展定位和策略。至于后者，則需要都市更新專業(yè)團體機構、學術團體、非政府組織等與私有土地或房屋權利關系人合作，取得房地所有權人同意17。然而，就土地資源極度貧乏的澳門而言，無論是公產(chǎn)土地抑或是私有土地，可以投入使用的閑置土地并不多。再者，澳門老城區(qū)存有大量的建筑遺產(chǎn)，在都市更新的進程中不得不加入保護歷史遺產(chǎn)的前提。因此，澳門本土更適合謹慎的、漸進的、小規(guī)模的空間再活化，即原址維修或重建。對于分布散亂且占地面積比較大的項目，如公共娛樂或停留場所（公園、商場等）以及廢舊工業(yè)區(qū)等，則難以找到合適的選址。所幸的是，隨著《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》中“珠澳合作開發(fā)橫琴”等惠澳政策的出臺，以及粵港澳大灣區(qū)建設的不斷推進，澳門的都市更新迎來了新的機會，澳門大學橫琴校區(qū)的落成和使用就是典型的成功例子18。不僅如此，正如臺北圍繞“文化創(chuàng)意”以及日本圍繞“時尚多元”推動都市更新，澳門亦可嘗試與橫琴合作，圍繞“世界旅游休閑中心”開展都市更新項目。一方面，此舉可以將工廠倉庫、大型公園和購物中心搬到橫琴，并且在橫琴建立會展中心及博彩業(yè)之外的旅游項目，促進澳門經(jīng)濟適度多元的同時激發(fā)橫琴新區(qū)的活力。另一方面，隨著廢舊工業(yè)區(qū)的轉移，澳門本地則可以配合歷史名城的定位，建設文化觀光項目。這樣一來，不僅可以解決澳門土地資源緊缺的短板，加快都市更新的步伐，還能真正打通澳門—橫琴的旅游路線。

此外，澳門的都市更新機制還可以與信托機構合作，開展商業(yè)融資。目前，內(nèi)地和臺灣的舊城改造項目都已經(jīng)有了信托機構的介入。在內(nèi)地，舊城改造區(qū)域范圍內(nèi)的居民及政府作為委托人，基于對作為受托人的信托機構的信任，將其房屋所有權、土地使用權及舊城改造資金等財產(chǎn)通過信托合同委托給信托機構：信托機構以該現(xiàn)有財產(chǎn)及其預期利益形成資產(chǎn)包，并以此資產(chǎn)包為依托，向資本市場上的投資者通過信托合同等募集信托資金，以募集的資金進行舊城改造，在完成舊城改造后，將信托財產(chǎn)按信托合同的約定分配給作為受益人的居民及投資者，完成信托的行為19。商業(yè)融資不僅可以緩解財政巨額投入的壓力，還是金融業(yè)發(fā)展的有益嘗試。因此，這種模式對澳門而言頗為理想。一方面，它能夠加速澳門都市更新的步伐，并且實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，緩解政府的財政壓力。另一方面，它還為澳門金融業(yè)提供了創(chuàng)新的融資模式，在一定程度上推動了金融業(yè)和經(jīng)濟適度多元的發(fā)展。

二、澳門都市更新中的多渠道融資機制設計與建議：以祐漢舊樓改造項目為例

（一）祐漢舊樓改造項目的背景與問題

傳統(tǒng)舊城改造融資模式過于依賴政府財政，往往無法滿足都市更新投資大、周期長的更新過程；同時由于都市更新項目商業(yè)效應較其他商業(yè)項目低，投資回報緩慢，難以獲得私營企業(yè)的青睞。這種情況下，某種形式的公共部門對市場的干預刺激尤為重要。祐漢舊區(qū)改造項目創(chuàng)新融合了在西方國家發(fā)展已較為成熟的多種舊城改造融資模式，包括公私合作伙伴關系融資模式（PPP）、私營主導型融資模式（PFI）、房地產(chǎn)投資信托（REITs）、稅收增量融資（TIF）等20，不僅可多渠道解決該項目短期內(nèi)資金短缺的問題，還能更合理制衡公私權責、更有效利用私營專業(yè)力量、促進該地區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

（二）多渠道融資機制設計

促進民間資本參與祐漢舊城改造的工作流程包括四個階段：

第一階段，前期準備。該階段目的在于通過政府與業(yè)主商討搬遷條件，談判置換補償，政府進而獲得土地。談判會出現(xiàn)至少四種結果：一些業(yè)主接受政府的條件出讓土地，置換到新房；一些業(yè)主希望祐漢改造完成后能原區(qū)回遷，而政府應對業(yè)主能回遷之前、另尋住處的租金給予補償；一些業(yè)主要求得到一次性賠償（如按照同等地段七年樓齡樓價賠償方案）而自尋新房；亦有一些業(yè)主同意自尋新房但拒絕一次性現(xiàn)金補償，而是期望通過其他方式將其現(xiàn)在祐漢物業(yè)的價值轉換成投資將來祐漢改造后的資本，例如信托受益憑證。

第二階段，選擇民間資本。該階段目的在于通過招投標的方式選擇民間資本，確定開發(fā)商。在獲取祐漢地塊土地后，政府部門按照“地塊相鄰、項目收益能力差異明顯、平均收益水平較高”的原則，將祐漢范圍劃分為不同地塊，并綜合各片區(qū)綜合成本和未來收益，將各地塊進行肥瘦搭配、以捆綁包的形式公開招標。應根據(jù)不同開發(fā)任務，發(fā)放不同任務標書，譬如土地一級開發(fā)、土地二級開發(fā)，以及地塊范圍內(nèi)公共道路、共用配套等項目建設。民間各專業(yè)開發(fā)商以項目競標方式獲得地塊開發(fā)權。招投標的審核內(nèi)容包括對地塊的城市設計、初步開發(fā)成本預算、政府能給予的政策支持和優(yōu)惠措施等。

由于舊改項目開發(fā)復雜、過程漫長，政府如何通過優(yōu)惠政策扶持、有效激發(fā)民間資本競標興趣尤為重要。例如采取稅收增量融資手段（TIF）。具體而言，政府首先設立祐漢地塊TIF 管理局及發(fā)展基金，根據(jù)祐漢當前均等化評估價值確定范圍內(nèi)財產(chǎn)稅的基準值，并凍結該部分稅收；在項目開展后的二十年內(nèi)，被凍結部分的財產(chǎn)稅仍歸政府所有，而在此基礎上的財產(chǎn)稅增加值則歸TIF 管理局，并納入發(fā)展基金用于支持項目的開發(fā)。簡言之，祐漢地塊更新后的二十年內(nèi)由社區(qū)環(huán)境改善等因素而引致新的商業(yè)稅收及財產(chǎn)稅將由民間資本所擁有。又例如為這些企業(yè)出臺允許加速折舊、利息優(yōu)惠等稅費優(yōu)惠，精簡審批手續(xù)等政策，實際上亦減輕民間資本的經(jīng)濟壓力，同時激發(fā)更多民間資本的參與。

圖 民間資本參與祐漢舊城改造工作流程圖

此階段政府的職責在于：第一，以最大程度為民間資本創(chuàng)造盈利環(huán)境、同時保障社會公平最大化為原則，制定和發(fā)布招標文件；第二，對投標書進行評估，并確定民間資本（開發(fā)商）；第三，與民間投資者談判，簽訂PPP 特許協(xié)議草案。對于民間資本而言，其主要職責是：第一，與政府盡心談判，簽訂PPP 特許協(xié)議草案；第二，籌備組建項目公司；第三，民間投資者簽訂股權協(xié)議。

第三階段，基于REITs 模式，開展多渠道商業(yè)融資。通過地產(chǎn)信托基金吸納的商業(yè)融資資金來源主要有三：第一，通過設立祐漢舊改投資信托公司，發(fā)行舊城改造投資信托受益憑證，投資者通過購買證券籌集舊改基金，舊改資金由商業(yè)銀行托管。投資者可分為個人投資者和企業(yè)資金。個人投資者主要包括祐漢原業(yè)主（上述第四類談判條件）及其他散戶投資。企業(yè)資金可包括保險公司、商業(yè)銀行、其他信托投資公司等。房地產(chǎn)證券化使大額不動產(chǎn)轉化為小額的易分割可流通證券，能吸引更多中小投資者的興趣。舊改信托基金亦可為各開發(fā)商提供貸款。同時，舊改信托基金可對舊改項目進行直接權益投資，以獲取權益類投資收益。第二，在第二階段政府與民間投資協(xié)商成功的基礎下，各開發(fā)商、澳門都市更新有限公司及祐漢舊改投資信托公司應設立專門的祐漢舊改PPP 項目公司，并公開招募股份。第三，各開發(fā)商可發(fā)行用于舊城改造用途的公司債。不難看出，項目改造資本主要以兩種形式存在：其一，股權形式，如各開發(fā)商的企業(yè)資金、設備、人力資源、土地、固定資產(chǎn)，個體投資者如祐漢舊城原業(yè)主等擁有的閑置資金等；其二，債權形式，如金融機構在項目期間向PPP 項目公司提供貸款，并根據(jù)協(xié)商的貸款利率獲取項目收益。

第四階段，項目建設、收益分成階段。項目建設主要包括土地一級開發(fā)及土地二級開發(fā)兩個環(huán)節(jié)。具體而言，一級開發(fā)任務包括舊樓拆除與土地平整。其費用主要來源于上述三種資金投資，都市更新公司亦應支付一部分，其資金應由澳門土地工務運輸局預先撥付，待改造完成后，都更公司再將其歸還給土地工務運輸局。二級開發(fā)指新樓等項目建設、公共配套建設、公共道路建設等。待項目開發(fā)完成后，項目可轉讓、出售、運營，所獲盈利大部分為開發(fā)商與信托基金投資者按所持股份分紅。據(jù)上述稅收增量融資手段，項目從開工始二十年稅收增量亦應由開發(fā)商及信托投資者所分配。澳門都更公司獲得收益一部分存留，用于地塊間隙內(nèi)的公共基礎設施建設；另一部分則用于歸還土地工務運輸局的撥付資金。都更公司及特區(qū)政府的大部分收入來自二十年后該地區(qū)的稅收。

（三）實施建議

該工作流程融合了當前較流行的公私合作伙伴關系融資模式（PPP）、私營主導型融資模式（PFI）、房地產(chǎn)投資信托（REITs）、稅收增量融資（TIF）等融資方式，旨在開辟多種融資渠道，均衡公私角力，實現(xiàn)“風險共擔+收益共享”的戰(zhàn)略，不僅能增強投資不動產(chǎn)的流動性，降低銀行業(yè)的風險；亦為中小投資者提供了較低風險和較高回報的投資舊城改造地產(chǎn)的渠道。

為保證該流程順利進行，在此亦簡單提出以下幾點建議：第一，完善法律法規(guī)。有關投資信托機構和PPP 項目公司等的組織架構、稅收政策、投資管理、收入來源及利潤分配等，均應在法律層面進行明確而詳細的規(guī)定，這能保障產(chǎn)業(yè)投資基金的健康發(fā)展，有利于吸引各類資本進入舊城改造和地產(chǎn)領域。第二，政企分離，產(chǎn)權清晰，均衡公私角色。既要發(fā)揮政府監(jiān)管和規(guī)范的作用，確保資金使用的規(guī)范性和舊城改造目標的實現(xiàn)，保證公共利益和社會效益不被損害；又要最大程度發(fā)揮私營企業(yè)在其中的自主能動性，使利益最大化。第三，培養(yǎng)復合型專業(yè)人才。舊城改造投資項目專業(yè)性強，要求從業(yè)人員不僅要熟知舊城地產(chǎn)項目的策劃、評估、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)證券化等方面的知識，還要熟知投資、金融、理財、甚至本地法律方面的知識，才能提高信托投資機構的公信力。第四，建立完善信用體系。房地產(chǎn)投資信托本質(zhì)上是建立在信任基礎上的委托與代理的投資活動，良好的信用環(huán)境才能保證信托投資各個環(huán)節(jié)的持續(xù)進行。

總結

通過對比分析，澳門目前的都市更新發(fā)展方向與臨近的香港、臺灣地區(qū)模式類似，均屬公私協(xié)同治理模式。結合澳門實際，未來都市更新工作可朝異地建房和商業(yè)融資的方向努力。此外，因城市更新涉及政府、民眾、社會機構、企業(yè)等多方主體，且面臨土地置換、企業(yè)搬遷、搬遷補償、安置、融資等諸多問題，為舊城改造籌集資金并高效運用是未來澳門都市更新工作的核心內(nèi)容。建議澳門在都市更新中創(chuàng)新融合在西方國家發(fā)展已較為成熟的多種融資模式，通過多渠道解決都市更新中短期內(nèi)資金短缺的問題，更合理制衡公私權責，同時更有效利用私營專業(yè)力量促進澳門經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

①澳門特區(qū)政府地圖繪制暨地籍局：《樓齡三十年或以上的商住及工業(yè)樓宇統(tǒng)計》，https://www.dscc.gov.mo/zh-hant/geo_statistic_web10.html，最后訪問時間：2020 年4 月28 日。

②澳門建設世界旅游休閑中心委員會：《城市建設發(fā)展的新思維——從“舊區(qū)重整”到“都市更新”》，https://www.gov.mo/zh-hant/news/156989/，最后訪問時間：2020 年4 月28 日。

③《唐樓十秒化灰，3 死2 失蹤》，香港：《明報》，2010 年1 月30 日，A1 版。

④參見陶希東：《新時期香港城市更新的政策經(jīng)驗及啟示》，北京：《城市發(fā)展研究》，2016 年第2 期。

⑤香港市區(qū)重建局：《市區(qū)重建局條例及市區(qū)重建策略》，https://www.ura.org.hk/tc/page/detail/1869，最后訪問時間：2020 年4 月28 日。

⑥香港市區(qū)重建局：《油麻地及旺角地區(qū)研究基線檢討結果》，https://www.legco.gov.hk/yr19-20/chinese/panels/rmab/papers/rmab20191126cb2-298-1-c.pdf，最后訪問時間：2020 年4 月28 日。

⑦香港市區(qū)重建局：《市區(qū)重建策略》，https://www.ura.org.hk/f/page/1869/4861/URS_chi_2011.pdf，最后訪問時間：2020 年4 月28 日。

⑧同等地段七年樓齡、同等面積房屋的市場價格與業(yè)主原有住房估價之間的差價。

⑨出租或空置部分可獲取補助津貼。若部分自住部分出租，出租部分的補助津貼為自置居所津貼的75%；若全部出租或空置，則獲自置居所津貼的50%。

⑩香港市區(qū)重建局：《2018—19 年報》，http://annualreport.ura.org.hk/2018-2019/tc/8/，最后訪問時間：2020 年4 月28 日。

11 香港特區(qū)立法會：《關于〈市區(qū)重建策略〉及市區(qū)重建局的工作的最新背景資料簡介》，https://www.legco.gov.hk/yr18 -19/chinese/panels/dev/papers/dev20190625cb1-1181-4-c.pdf，最后訪問時間：2020年4 月28 日。

12 香港市區(qū)重建局：《市區(qū)更新更進一步》，https://www.ura.org.hk/f/publication/2013/06.pdf，最后訪問時間：2020 年4 月28 日。

13 澳門特區(qū)政府新聞局：《政府撤回〈舊區(qū)重整法律制度〉法案配合城規(guī)法重新草擬以回應社會發(fā)展》，https://www.gov.mo/zh-hant/news/116150/，最后訪問時間：2020 年4 月29 日。

14 澳門都市更新委員會：《都市更新委員會簡介》，https://www.cru.gov.mo/about/show.php?lang=cn&id=239&language=cn，最后訪問時間：2020 年4 月28日。

15 澳門都市更新股份有限公司：《回覆已登記申請購買置換房人士》，https://www.mur.com.mo/news/46，最后訪問時間：2020 年4 月28 日。

16 澳門特區(qū)政府：《澳門都市更新法律制度》，https://www.gov.mo/zh-hant/policy-consultation/303284/，最后訪問時間：2020 年4 月29 日。

17 參見韓天超、吳天謀：《公私協(xié)同下的都市更新治理模式淺析——以臺北市URS 為例》，北京：中國城市規(guī)劃學會，2014 年，第1259～1270 頁。

18 國務院港澳事務辦公室：《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》，https://www.hmo.gov.cn/hzjl_new/jmhz/201711/t20171117_1246.html，最后訪問時間：2020 年4 月29日。

19 參見徐直：《論信托在舊城改造中的功能》，長沙：中南大學，2012 年，第7 頁。

20 Squires,G.,Hutchison,N.,Berry,J.,Adair,A.,McGreal,S.,&Organ,S.,“Innovative real estate development finance-evidence from Europe”,Journal of Financial Management of Property and Construction,21(1),2016.