現(xiàn)代測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用研究

韓志娟 張勇

摘要：隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和進步，我國的房地產(chǎn)和采礦業(yè)得到了較快的發(fā)展。從這些不動產(chǎn)的變化可以看出，在測量技術(shù)的具體應(yīng)用中制定了相關(guān)的標準和規(guī)范。但是，現(xiàn)如今仍然存在一些與不動產(chǎn)測量技術(shù)不相容的問題，因此對這些問題的控制和管理非常重要。基于此，本文首先對不動產(chǎn)測量的概念進行了詳細的論述，接著系統(tǒng)闡述了我國不動產(chǎn)測量中存在的問題及現(xiàn)代測量技術(shù)的具體應(yīng)用，希望可以為我國不動產(chǎn)的測量工作的有序開展提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代測量技術(shù);不動產(chǎn)測量;問題;具體應(yīng)用

Research on the Application of Modern Measurement Technology in Real Estate Measurement

HAN Zhijuan? ZHANG Yong

Binzhou City Real Estate Transaction Registration Center? Binzhou， Shandong Province 256600 China

Abstract： With the development and progress of social economy， my country's real estate and mining industries have developed rapidly. It can be seen from these changes in real estate that relevant standards and norms have been formulated in the specific application of measurement technology. However， there are still some incompatibility problems with real estate measurement technology， so the control and management of these problems is very important. To this end， this article first discusses the concept of real estate measurement in detail， and then systematically explains the problems in real estate measurement in my country and the specific application of modern measurement technology， hoping to provide reference and reference for the orderly development of real estate measurement in my country.

Key Words： Modern measurement technology; Real estate measurement; Problem; Specific application

不動產(chǎn)測繪技術(shù)貫穿于整個工程中，在地產(chǎn)工程項目中，必須對建設(shè)用地和房產(chǎn)的總建筑面積實施精準計量。該測量技術(shù)在應(yīng)用于土地開發(fā)與建設(shè)管理等項目的全過程中，計量數(shù)據(jù)對于工程后期管理工作的有序進行及項目投資的有效核算，起著舉足輕重的作用。但根據(jù)當(dāng)前的工程實踐工作狀況分析，在開展不動產(chǎn)測量工作時還存在著若干問題。一方面，技術(shù)問題對整個測量工作產(chǎn)生的重大影響;另一方面，測量人員的職責(zé)范圍也影響著整個工作的順利進行。同時，為了能夠更好地把測量科學(xué)技術(shù)運用于實際不動產(chǎn)測量中，必須不斷加強測量管理，并提高其技術(shù)水平。

1不動產(chǎn)測量基本概述

不動產(chǎn)測量工作主要分為現(xiàn)代地籍測量和房屋監(jiān)測這2個主要組成部分，測量成果是現(xiàn)代土地利用研究與管理工作的重要基礎(chǔ)?，F(xiàn)代地籍測量活動主要在于不動產(chǎn)投資測量中，其中地籍測量、地籍圖監(jiān)測和地籍控制測量都是現(xiàn)代地籍測量的重要內(nèi)容?，F(xiàn)代地籍測量活動應(yīng)當(dāng)具有如下4個特點：（1）由地方政府部門作為測量的主導(dǎo)力量，測量工作應(yīng)當(dāng)具有國家特點;（2）將最準確詳細的測量信息用于土地管理;（3）不動產(chǎn)測量工作必須以地籍調(diào)查結(jié)果為基礎(chǔ);（4）實測技術(shù)非常豐富。地籍圖、邊界點和屬性等也是在實際測定中需要充分考慮的重要因素;而房產(chǎn)測定主要用于對房產(chǎn)和有關(guān)建筑進行測定，以判斷房產(chǎn)的數(shù)量、所有權(quán)和利用情況。測定的成果對國內(nèi)當(dāng)前的城市規(guī)劃建設(shè)有著很大的參考價值。同時，它又是證明房產(chǎn)開發(fā)使用、所有權(quán)清晰、管理清晰的主要證據(jù)。

2不動產(chǎn)測量中存在的問題

由于市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟活動中需要廣泛應(yīng)用到房地產(chǎn)的測量，這就需要對測量結(jié)果進行高效、系統(tǒng)的分類整理，從而獲取大量有價值的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可用于城市規(guī)劃、建設(shè)和住房系統(tǒng)，提供改革、城市發(fā)展等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息。在當(dāng)前房地產(chǎn)登記認證新形勢下，不動產(chǎn)測量是確認產(chǎn)權(quán)的根本依據(jù)，也是解決房地產(chǎn)相關(guān)糾紛的有力依據(jù)，并能夠有效保護業(yè)主的合法權(quán)益;但任何勘測錯誤都會侵犯業(yè)主的權(quán)益，甚至造成無謂的糾紛。所以，不動產(chǎn)實際測量成果的準確度必不可少。不過，目前在不動產(chǎn)實際測量工作中，還面臨著許多問題，這也就大幅度降低了測量成果的準確性，也不利于現(xiàn)代測量科學(xué)技術(shù)的久遠發(fā)展。就目前不動產(chǎn)測量現(xiàn)狀來分析具體可以包括以下3個問題.

2.1層高和凈高劃分不明確

在對不動產(chǎn)測量過程中，往往會提及層高與凈高，但不少情形下這2個概念模糊不清，或者用層高來取代凈高或凈高作為層高來使用。其實，許多不動產(chǎn)測量規(guī)范都清楚界定了樓面標高的概念，如樓面與樓層之間的垂直距離、樓層與屋頂之間的間隔、上下樓層的水平間隔等。但是在實際測量過程中，由于這些層高很就容易產(chǎn)生誤差，因而在測量標準中通常缺少關(guān)于誤差范圍的具體信息。凈高是指地基與頂層或下表面之間的垂直距離。在實際測算中，需要仔細辨別這兩種概念：如果有層高，則以層高為基礎(chǔ)測算;如果沒有層高，則以凈高數(shù)為基礎(chǔ)進行測算。

2.2邊長度的測量存在偏差

偏差是實際測量中普遍存在的問題。因為房屋的施工問題或建設(shè)時期過長等原因引起的墻面變形等，左右墻面或上下墻不相對稱，這就表示了邊長測量中出現(xiàn)相應(yīng)的偏差。一旦發(fā)生很大的偏差，需要對實測數(shù)值作出合理的處理?？梢赃M行多次實測或多角度測算，也可以結(jié)合實際具體情況測算和勾畫房屋建筑面積。

2.3面積分攤存在問題

在測量不動產(chǎn)時，住宅建筑面積的分攤工作相對復(fù)雜，這也是測量工作難以開展的根源。通過測量房屋總面積，然后可以準確核算出需要分攤的實際面積，假如面積分攤比率相當(dāng)合理的話，即可進行計量每戶的實際建筑面積。但是，由于現(xiàn)代建筑所具有的多種用途，都必須按照各個家庭的具體利益實行二級或多層面積分攤。所以，在當(dāng)前的不動產(chǎn)的測量中面積分攤?cè)匀皇潜容^普遍的問題。為了保證不動產(chǎn)測量結(jié)果準確無誤，智能、高效地計算分配面積就顯得尤為重要。

3不動產(chǎn)測量在房產(chǎn)管理中的積極作用

3.1法律方面

在不動產(chǎn)登記之前，我國對房產(chǎn)、地產(chǎn)的所有權(quán)劃分，都是根據(jù)房產(chǎn)局所提供的房產(chǎn)證和土地使用證來開展相關(guān)劃分工作。房產(chǎn)證上注明的測量面積是經(jīng)過物權(quán)歸屬權(quán)利人申請登記，并經(jīng)過詳細查驗的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)持有人申請登記，核定的產(chǎn)權(quán)由國家有關(guān)部門逐戶核驗。房產(chǎn)證上繪制的房產(chǎn)圖是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的形象，反映了業(yè)主與產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)所有人的合法債權(quán)和社會主義法治建設(shè)。

3.2經(jīng)濟管理方面

測量房產(chǎn)的面積時，測量人員必須依靠大量精確的材料（施工圖、設(shè)計圖紙和交付圖）及現(xiàn)場測量等。便于其審查清楚物業(yè)的真實情況和權(quán)屬變化，物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)登記的圖形文件創(chuàng)建和改進等，統(tǒng)計轄區(qū)內(nèi)各類房屋與不動產(chǎn)的比例、數(shù)量等實際情況，這些都為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展提供了準確可靠的數(shù)據(jù)，也是理論研究的重要數(shù)據(jù)[1]。

3.3管理方面

為了跟緊我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的步伐，保持房地產(chǎn)管理工作的有序開展，政府計劃建設(shè)部門和房地產(chǎn)管理部門正在為改革進程提供可驗證的準確信息。具體包括位置（房地產(chǎn)和傳說、森林等）、所有權(quán)、版權(quán)所有者、利益相關(guān)者、使用狀態(tài)、更改日志等。產(chǎn)權(quán)可以為城市建設(shè)提供堅實的基礎(chǔ)，開發(fā)成果可以單獨用于更好地劃分土地用途和房屋建設(shè)規(guī)劃上，逐步完善舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)建設(shè)規(guī)劃[2]。

4現(xiàn)代測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應(yīng)用分析

4.1數(shù)字化測圖技術(shù)的應(yīng)用

數(shù)字化測繪系統(tǒng)是以計算機及其軟件為核心，在外部輸入輸出硬件的大力支持下，對地理空間以及地形數(shù)據(jù)進行采集、輸入、制圖、繪制、輸出和管理的一種先進的測繪系統(tǒng)?，F(xiàn)階段，這一先進技術(shù)已經(jīng)發(fā)展成為不動產(chǎn)測量中最重要的技術(shù)之一，在地籍測量中也發(fā)揮著重要作用[3]。數(shù)字測繪技術(shù)的優(yōu)勢在于高質(zhì)量繪圖的效果及員工快速收集信息、數(shù)據(jù)的能力，然后通過計算機系統(tǒng)對收集到的信息和數(shù)據(jù)進行分析和處理，完成圖像編輯工作，最終將高精度測量結(jié)果用于房地產(chǎn)開發(fā)與管理中。

4.2坐標解析法的應(yīng)用

在不動產(chǎn)實際測量中，測量過程非常復(fù)雜，包括眾多數(shù)據(jù)和內(nèi)容，如房屋總面積、實際可用面積、總面積、土地用途類型等，以及相應(yīng)的房產(chǎn)所有權(quán)等。若以土地面積測量為例，那么計算的重點是封閉地形的面積，但實際上由于商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)面積的界線選擇等問題，有對實際尺寸仍有爭議。目前的應(yīng)用最廣的方法便是坐標解析法，這一方法能夠精準測量出邊長，邊長測量根據(jù)終點坐標完成。同時，利用評價表進行誤差控制，可以有效解決相關(guān)標準中缺失區(qū)域的誤差容限問題。

4.3GPS技術(shù)的應(yīng)用

GPS衛(wèi)星定位測量技術(shù)主要采用最先進的GPS導(dǎo)航功能，并具備了測量時限短、功能范圍廣、穩(wěn)定性好等優(yōu)勢。但隨著GPS技術(shù)的進一步應(yīng)用和廣泛發(fā)展，在將GPS應(yīng)用于不動產(chǎn)測量過程中往往需要運用到RTK技術(shù)，而PTK技術(shù)則具備了操作簡便的優(yōu)點，并能夠有效減少觀測后的信息處理，從而極大地提高了測量效果。也改善了測量的運作方法，相對于傳統(tǒng)的房產(chǎn)測量技術(shù)來說，克服了傳統(tǒng)測量的缺點，大大增強了不動產(chǎn)測量的可信度。GPS技術(shù)一般采用數(shù)字地圖作為信息源的主要標準，并進行信息數(shù)據(jù)的及時更新。目前，因我國北斗導(dǎo)航系統(tǒng)的不斷完善，GPS技術(shù)已在現(xiàn)代不動產(chǎn)測量中發(fā)生了日益重大的影響。

4.4遙感測繪技術(shù)的應(yīng)用

遙感技術(shù)的使用可以對地表數(shù)據(jù)進行定期和動態(tài)監(jiān)測。通過將遙感技術(shù)引入到不動產(chǎn)測量技術(shù)中，可以有效保證測量數(shù)據(jù)的準確性，進一步擴大測量范圍。在靜態(tài)或動態(tài)測量對象的情況下，可以立即識別為圖像。在實際不動產(chǎn)測量和制圖工作中，遙感技術(shù)的使用主要用于采集土地利用、土地有效利用等相關(guān)信息進行房地產(chǎn)監(jiān)測，特別是生成圖像或相關(guān)數(shù)據(jù)信息，以獲取特定信息。遙感技術(shù)產(chǎn)生的內(nèi)容，依靠計算機技術(shù)進行處理和分析，將難以區(qū)分和測量的數(shù)據(jù)信息轉(zhuǎn)化為易于識別、使用方便的信息。利用遙感技術(shù)確定土地利用周期規(guī)律，對比監(jiān)測前后數(shù)據(jù)，生成對比數(shù)據(jù)，從而為測繪提供高分辨率的圖像或數(shù)據(jù)信息，在一些偏遠地區(qū)，不受外界氣候條件的影響而采集數(shù)據(jù)，進而有效保證測繪結(jié)果的準確性和可靠性[4]。

4.5GIS測繪技術(shù)的應(yīng)用

對于使用GIS技術(shù)的不動產(chǎn)測量技術(shù)，即使用地圖或根據(jù)測量和處理所需地理環(huán)境空間數(shù)據(jù)的過程，使用GIS技術(shù)可以充分發(fā)揮其特點。GIS技術(shù)在不動產(chǎn)測量和制圖工作中的應(yīng)用將在GPS技術(shù)和遙感技術(shù)的發(fā)展完成后進行。換句話說，GIS技術(shù)的應(yīng)用就是做外測技術(shù)的整理工作;對于區(qū)縣作為一個整體，首先要建立一個單一的數(shù)據(jù)資源庫，然后利用GIS技術(shù)，根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)需求進行規(guī)劃和改進，對采集和映射的圖形數(shù)據(jù)進行詳細分析[5]。

4.6激光掃描測繪新技術(shù)的應(yīng)用

3D激光掃描技術(shù)可以有效地解決傳統(tǒng)不動產(chǎn)測量和制圖工作涉及的戶外工作量大、在困難地形無法進行有效測量等技術(shù)難題3D激光掃描技術(shù)具有精度高、采集測繪速度快、全數(shù)字化操作、操作主動性強等特點，已成為掃描測繪的排頭兵。在一些地質(zhì)條件較為復(fù)雜的區(qū)域，測繪人員無法正常到達的地方，或者在一些相對危險的地理條件下，3D激光掃描儀的優(yōu)勢就可以得到充分發(fā)揮[6]。3D激光掃描技術(shù)工作流程旨在通過測量地形和高程來改進傳統(tǒng)地形測繪作業(yè)的工作流程，使測繪過程更容易、更自動化、更快速、更準確，有效地抵消了當(dāng)前傳統(tǒng)的不動產(chǎn)測繪技術(shù)的弊端。

5結(jié)語

通過上述分析得知，現(xiàn)代測量技術(shù)廣泛應(yīng)用于不動產(chǎn)測量領(lǐng)域，是提高不動產(chǎn)測量水平的重要途徑，在一定程度上保障了測量數(shù)據(jù)結(jié)果的準確性和有效性。這就需要準確理解不動產(chǎn)測量的基本概念，解決不動產(chǎn)測量中存在的各種各樣問題，充分利用現(xiàn)代化先進的測量技術(shù)，努力克服困難，進而為不動產(chǎn)測量工作貢獻一份力量。

參考文獻

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