楊胤才

（上海東方投資監(jiān)理有限公司，上海 200000）

0 引言

近幾年來，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，社會(huì)需求更替的速度加快，大多數(shù)建（構(gòu)）筑物原本的使用功能或者標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)無法滿足新的需求，業(yè)主方出于避免重復(fù)建設(shè)、集約利用土地、部件回收利用等考慮，要求對(duì)舊有建筑物進(jìn)行改造以滿足新需求的情況越來越多。改造項(xiàng)目和新建項(xiàng)目不同，是在已有建筑物的基礎(chǔ)上，利用大部分的構(gòu)建，僅通過結(jié)構(gòu)加固、更換裝修標(biāo)準(zhǔn)等方式，達(dá)到變更使用功能和效果的作用，這種做法更加具有經(jīng)濟(jì)性。既然改造項(xiàng)目追求經(jīng)濟(jì)性，就要更加避免造價(jià)失控的現(xiàn)象。

造價(jià)控制貫穿了改造項(xiàng)目的全過程，從設(shè)計(jì)階段到招投標(biāo)階段，再到施工階段，每個(gè)階段都需要有針對(duì)性地從嚴(yán)把控。

1 設(shè)計(jì)階段

1.1 充分考慮結(jié)構(gòu)加固的費(fèi)用

改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案既要滿足安全改造的基本要求，又要在造價(jià)方面考慮優(yōu)化配置。改造項(xiàng)目往往原設(shè)計(jì)文件不完善，甚至缺失，因此需要特別注重前期資料的充分研究和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的仔細(xì)勘察，掌握舊有房屋建筑結(jié)構(gòu)及布局、所使用的建筑材料材質(zhì)及其性能、構(gòu)件的截面尺寸及節(jié)點(diǎn)的連接等情況，記錄詳細(xì)的實(shí)測(cè)實(shí)量數(shù)據(jù)。最關(guān)鍵的一點(diǎn)，須對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)安全性進(jìn)行全面詳細(xì)的勘探和檢測(cè)。

改造項(xiàng)目是在舊有建筑的主體承重結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上加以改造，因此，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否滿足要求是安全改造的前提。應(yīng)該根據(jù)結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)的結(jié)果和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查記錄的結(jié)果，評(píng)估舊有建筑的老化或受損情況，對(duì)于相關(guān)構(gòu)件，按評(píng)估、計(jì)算結(jié)果分類，確定合理的結(jié)構(gòu)加固方案，避免考慮不足而帶來的后續(xù)變更改造的方式和工作量，導(dǎo)致造價(jià)失控投資增加。例如，在上海南丹路1號(hào)改造項(xiàng)目中，5#樓在設(shè)計(jì)階段考慮的結(jié)構(gòu)加固方案為：樓板、承重梁采用粘鋼，柱子采用種植剪切銷釘或增設(shè)剪力鍵等措施。后續(xù)現(xiàn)場(chǎng)施工中，破除部分墻體及構(gòu)件粉刷、裝飾層之后，發(fā)現(xiàn)舊有房屋建筑中主梁、柱體的實(shí)際鋼筋含量遠(yuǎn)低于提供的圖紙資料中顯示的含量，因此變更了結(jié)構(gòu)加固方案，增加受力柱和植筋等以滿足結(jié)構(gòu)安全性的要求，由此額外增加費(fèi)用約100萬元。

結(jié)構(gòu)加固方案的選擇除了對(duì)結(jié)構(gòu)工程的造價(jià)有較大影響外，其他各專業(yè)也要全面考慮，如裝飾工程中裝飾面節(jié)點(diǎn)做法，可能由于舊有房屋建筑的層高和布局，以及結(jié)構(gòu)加固等問題，不能像新建建筑那樣在墻柱面固定的基層上常規(guī)操作，可能需要增加結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，這部分費(fèi)用常常由于類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不足而被遺漏。例如，在上海南丹路1號(hào)項(xiàng)目中，由于原柱面經(jīng)過粘鋼加固，表面無法直接固定細(xì)木工板，面層的金屬板更無法固定，原有設(shè)計(jì)方案中用木紋金屬板作為木紋金屬板的方式無法實(shí)現(xiàn)，需要變更設(shè)計(jì)，在柱面粘鋼處焊接龍骨，再于龍骨上固定細(xì)木工板，由此產(chǎn)生了額外的造價(jià)成本。再例如，在浦東某實(shí)驗(yàn)樓改造項(xiàng)目中，原大樓1~3層高超過5.5m，而設(shè)計(jì)方案中的吊頂完成面層高僅為3.5m，使頂部留有較大空間。因此根據(jù)規(guī)范要求需增加整層的鋼結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，所有機(jī)電管線、裝飾吊頂均受力于鋼結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。由此增加的鋼結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的造價(jià)成本達(dá)到了290元/m2。這些都是未充分考慮結(jié)構(gòu)加固改造對(duì)裝飾工程產(chǎn)生的影響導(dǎo)致的造價(jià)失控的案例，是在設(shè)計(jì)階段需要引起重點(diǎn)并充分考慮的造價(jià)控制要點(diǎn)。

1.2 綜合考慮經(jīng)濟(jì)性，避免過度設(shè)計(jì)

準(zhǔn)確的前期勘查工作除了能幫助也能夠避免為滿足安全性要求而不考慮實(shí)際情況進(jìn)行過度設(shè)計(jì)，出現(xiàn)“超筋、肥梁、胖柱、厚板、深基礎(chǔ)”等問題，增加造價(jià)成本，損害改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性。

1.3 系統(tǒng)性綜合考慮

不能僅根據(jù)某個(gè)因素就簡(jiǎn)單做出判斷，在全盤考慮經(jīng)濟(jì)性的時(shí)候需要系統(tǒng)考慮工程內(nèi)部各專業(yè)各子項(xiàng)之間的關(guān)聯(lián)性。

例如，在機(jī)電安裝工程中，由于新敷設(shè)的機(jī)電管線、穿墻套管均無法預(yù)留預(yù)埋，暗敷管道需要施工單位全部開槽敷設(shè)并修補(bǔ)，或者做明敷管道。如果僅從材料單價(jià)來考慮，按照《上海市安裝工程預(yù)算定額2016》，套用2021年3月份最新信息價(jià)，暗敷形式采用的DN20鋼管安裝單價(jià)（不含主材）為13.7元/m，明敷形式采用的DN20鋼管安裝單價(jià)（不含主材）為21.12元/m。明敷的定額價(jià)格比暗敷高54%；但是考慮到施工工藝，開槽敷設(shè)并修補(bǔ)會(huì)額外增加費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)權(quán)衡材料價(jià)格和施工工藝，選擇更加經(jīng)濟(jì)適用的方案。

1.4 因地制宜，切忌生搬硬套

改造項(xiàng)目與新建項(xiàng)目不同，需要根據(jù)舊有房屋建筑自身的特點(diǎn)因地制宜地設(shè)計(jì)和測(cè)算，無論是設(shè)計(jì)方案還是造價(jià)控制都不能循規(guī)蹈矩硬套模板。

改造項(xiàng)目使用的施工工藝往往并不常見，更有益于新建項(xiàng)目中常規(guī)的施工工藝，因此套用定額的時(shí)候首先要注意不能直接套用新建項(xiàng)目，其次不能總是按照常規(guī)建筑工程的子目來套，若生搬硬套會(huì)導(dǎo)致和實(shí)際情況存在巨大差別，往往導(dǎo)致在改造項(xiàng)目中，人工費(fèi)和措施費(fèi)實(shí)際發(fā)生超出預(yù)計(jì)，造成造價(jià)失控。應(yīng)該對(duì)施工工藝做詳細(xì)的了解，慎重考慮與其相似的合適的定額，有時(shí)候可以套用其他專業(yè)定額總相似的子目，如修繕定額等。

2 招投標(biāo)階段

招投標(biāo)階段的造價(jià)控制的要點(diǎn)，在于充分各種可能情況下可能發(fā)生的一切費(fèi)用，以及施工的現(xiàn)場(chǎng)條件不同帶來的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和各項(xiàng)措施費(fèi)用的增加情況。為此，需要結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙，深入踏勘現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)場(chǎng)地條件、周邊環(huán)境、市政配套情況、周邊交通情況等做詳細(xì)的調(diào)查，還要結(jié)合環(huán)境影響分析，了解當(dāng)?shù)厮?、地質(zhì)、氣候、地震災(zāi)害等情況，此外，要考慮到場(chǎng)地內(nèi)是否由地下障礙物需要清除，以及管線需要搬遷等情況，尤其是管線搬遷可能會(huì)產(chǎn)生巨額的費(fèi)用。現(xiàn)場(chǎng)施工條件會(huì)對(duì)施工組織產(chǎn)生較大的影響，如由于場(chǎng)地條件限制需要采取二次搬運(yùn)，垂直運(yùn)輸、臨時(shí)生活管理用房等設(shè)施，建筑垃圾的處置，場(chǎng)地內(nèi)外的施工道路等，根據(jù)不同改造項(xiàng)目的場(chǎng)地條件不同，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和各項(xiàng)措施費(fèi)也不盡相同，要在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上考慮，避免漏項(xiàng)或者高估。

除了充分考慮施工階段可能涵蓋的各種費(fèi)用，還要根據(jù)施工工藝、所選材料的不同，對(duì)造價(jià)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化控制。如在裝飾工程中，對(duì)舊有建筑物的結(jié)構(gòu)墻體的表面處理采取重新抹灰還是石膏找平的方式，產(chǎn)生的費(fèi)用不同；幕墻采用石材、鋁板或玻璃，不同的材質(zhì)對(duì)應(yīng)不同的造價(jià)，幕墻內(nèi)墻面若考慮重新處理則增加相應(yīng)的成本；地面墊層的厚度根據(jù)業(yè)主方的需求選擇，若想要效果的統(tǒng)一性和美觀性，則需要對(duì)墊層拆除后重新打造以實(shí)現(xiàn)標(biāo)高一致；若考慮經(jīng)濟(jì)性，各種材質(zhì)的地面墊層標(biāo)高可能會(huì)不一致；兩種做法的造價(jià)情況不盡相同。

特別需要強(qiáng)調(diào)的是，在編制工程量清單時(shí)應(yīng)重視項(xiàng)目特征描述的完整性和準(zhǔn)確性，尤其需要考慮到設(shè)備的型號(hào)。在改造項(xiàng)目中，部分機(jī)電設(shè)備主機(jī)由于受現(xiàn)場(chǎng)機(jī)房尺寸及通道運(yùn)輸?shù)南拗?，常常?huì)選用特定型號(hào)的設(shè)備或者在原有主機(jī)設(shè)備基礎(chǔ)上進(jìn)行改造升級(jí)。特定的型號(hào)若為非標(biāo)產(chǎn)品，價(jià)格高于同類的設(shè)備價(jià)格，在詢價(jià)和報(bào)價(jià)過程中需引起重視。

3 施工階段

施工階段的造價(jià)控制重點(diǎn)主要為材料采購(gòu)和變更簽證管理。

3.1 材料采購(gòu)

材料采購(gòu)在改造項(xiàng)目的總造價(jià)成本中比重很高，應(yīng)該引起足夠的重視。材料的種類繁多、范圍廣泛、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，采購(gòu)過程不易把控，往往會(huì)產(chǎn)生在較大的造價(jià)偏差。對(duì)材料采購(gòu)方面的造價(jià)控制需要關(guān)注以下兩個(gè)要點(diǎn)：

（1）參數(shù)完整。熟悉設(shè)計(jì)文件，理清有關(guān)設(shè)備、材料的規(guī)格、品種、數(shù)量和技術(shù)要求。

（2）價(jià)格可靠。在掌握準(zhǔn)確完整的材料設(shè)備參數(shù)的基礎(chǔ)上，通過積極的市場(chǎng)調(diào)研和詢價(jià)，搜集可靠的建筑材料市場(chǎng)信息，準(zhǔn)確了解建材市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，掌握不同產(chǎn)地、型號(hào)、規(guī)格的材料價(jià)格。

3.2 變更簽證管理

雖然經(jīng)過前期的實(shí)地勘察和詳細(xì)調(diào)研，但是改造項(xiàng)目畢竟是在就有建筑物的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，隨著施工的深入，那些前期未被發(fā)現(xiàn)的舊有房屋建筑自身存在的問題逐漸暴露，因此改造項(xiàng)目的不可預(yù)見性較大，設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的數(shù)量較多，這些簽證的處理對(duì)工程造價(jià)和進(jìn)度的影響較大，是造價(jià)控制的難點(diǎn)之一，應(yīng)該慎重處理，對(duì)簽證制度進(jìn)行從嚴(yán)控制。涉及變更時(shí)，施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方等多方應(yīng)以書面形式共同確認(rèn)，并及時(shí)簽證，尤其是隱蔽工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證，每一項(xiàng)都要嚴(yán)格控制并確定，同時(shí)做好驗(yàn)收記錄。

4 結(jié)語

改造項(xiàng)目是未來城市發(fā)展中建筑工程項(xiàng)目的一種趨勢(shì)，利用舊有建筑物加以改造，改變其原有功能以滿足現(xiàn)狀的使用需求，可以起到避免資源浪費(fèi)，有效節(jié)約資金的目的。但是若未能實(shí)現(xiàn)良好的造價(jià)控制，有時(shí)候反而會(huì)使改造的經(jīng)濟(jì)性遠(yuǎn)不如新建，起到適得其反的效果。因此，本文就改造項(xiàng)目中各階段如何實(shí)現(xiàn)有效的造價(jià)控制進(jìn)行探討。

在設(shè)計(jì)階段，要加強(qiáng)前期調(diào)研，做好必要的勘察和檢測(cè)工作，根據(jù)實(shí)際情況和項(xiàng)目自身的特殊性因地制宜地制定方案，提高方案的深度，在以下方面重點(diǎn)考慮并進(jìn)行有效控制：①保證結(jié)構(gòu)的絕對(duì)安全性，服從結(jié)構(gòu)安全優(yōu)先的原則，結(jié)構(gòu)需要采取加固措施的要充分考慮結(jié)構(gòu)加固的費(fèi)用；②設(shè)計(jì)方案要遵循，“功能適用”“標(biāo)準(zhǔn)適度”的原則，避免增加無謂的造價(jià)；③系統(tǒng)性地考慮各專業(yè)之間的設(shè)計(jì)方案和造價(jià)成本的聯(lián)系，衡量綜合效果，避免顧此失彼，遺漏費(fèi)用；④根據(jù)施工工藝選擇最符合實(shí)際情況的測(cè)算方式，切忌生搬硬套。在招投標(biāo)階段，要對(duì)現(xiàn)有施工條件進(jìn)行充分調(diào)研，重視項(xiàng)目各種特征描述的完整性和準(zhǔn)確性。在施工階段，不可預(yù)見性帶來的大量變更需要嚴(yán)格管理簽證制度。

通過以上方面的重點(diǎn)把握，能夠幫忙業(yè)主方或造價(jià)從業(yè)人員更加細(xì)致全面地對(duì)改造項(xiàng)目額進(jìn)行全過程造價(jià)控制。