朱本璽

現(xiàn)代城市規(guī)劃的不斷深入直接擴(kuò)大了我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間，一方面改善了我國城市居民的居住條件，另一方面加快了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中展現(xiàn)出巨大的潛力和前景，日益成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。本文就房地產(chǎn)開發(fā)管理的工作進(jìn)行了簡單的闡述，從房地產(chǎn)開發(fā)管理的基本內(nèi)容出發(fā)，簡要分析和總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性，梳理當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)管理的現(xiàn)狀，有針對性地采取合理且有效的措施來解決其中存在的主要問題，以期望可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的管理，追求經(jīng)營利潤的最大化。

改革開放四十多年以來，我國人民的生活水平和生活質(zhì)量得到極大的提高和改善，居民對自身的居住環(huán)境和居住條件有了更加嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。這給房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)帶來機(jī)遇的同時(shí)，也給他們帶來了新的挑戰(zhàn)，促使他們越來越重視房地產(chǎn)開發(fā)管理工作?；诖朔N情形，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目展開科學(xué)合理的管理，不斷地吸收和學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新創(chuàng)造管理的方式方法，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的效率和水平，以此來增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)管理的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)管理主要是指為了促使房地產(chǎn)開發(fā)工作能夠高效、有序地完成，保證整體的工作能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)高質(zhì)量、高效率地達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而對房地產(chǎn)開發(fā)展開的必要管理。房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中主要有三個(gè)方面的重要工作。

1.房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理主要是土地使用權(quán)的規(guī)劃管理和房地產(chǎn)開發(fā)過程的規(guī)劃管理。在這一規(guī)劃管理過程中日益會(huì)表現(xiàn)出城市問題和規(guī)劃問題，為了避免出現(xiàn)土地粗放性利用、規(guī)劃滯后于城市建設(shè)等問題，就一定要明確規(guī)劃管理中的各方面內(nèi)容，促使土地利用的結(jié)構(gòu)更加合理、更加有效，最大限度地發(fā)揮土地資源的利用率。

2.房地產(chǎn)開發(fā)工程管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的有效性直接影響著企業(yè)的經(jīng)營和收益。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理需要以市場需求為前提，在扎實(shí)專業(yè)知識和豐富工作經(jīng)驗(yàn)的協(xié)同幫助下，保證房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的質(zhì)量，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠得到生存與發(fā)展。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)，給后續(xù)的工作帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。風(fēng)險(xiǎn)防范就是利用專業(yè)的管理技術(shù)來有效地規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)采取相應(yīng)的措施來降低風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失。比如，可以通過采取風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)分散以及風(fēng)險(xiǎn)自留等管理方法手段來應(yīng)對可能突然發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性

近些年，隨著城鎮(zhèn)化政策的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)如雨后春筍般涌出，該行業(yè)市場競爭也愈發(fā)地激烈，房地產(chǎn)開發(fā)管理工作就逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)提升市場競爭力的重點(diǎn)內(nèi)容。研究房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性，可以從各方面推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)管理注入新鮮的血液，提供充足的動(dòng)力。

1.有利于推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展

居民消費(fèi)水平的提升直接改變了他們的消費(fèi)觀念，人們逐漸由保守型消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇酝顿Y型消費(fèi)，這在很大程度上增加了人們對住房的需求量，而這需求量的激增也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹發(fā)展。但是，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)之間也產(chǎn)生了激烈的市場競爭，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場中站穩(wěn)腳跟，得到穩(wěn)定且長遠(yuǎn)的發(fā)展，就越來越注重房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的高效性，以此來提高自身的競爭優(yōu)勢。在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之中，注重和探究房地產(chǎn)開發(fā)管理，使其在理論和實(shí)踐各方面都更加規(guī)范化、科學(xué)化和人性化，可以使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到平穩(wěn)順利的發(fā)展，有條不紊地開展和落實(shí)各項(xiàng)相關(guān)工作，對推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有不容忽視的影響力和現(xiàn)實(shí)意義。

2.有利于促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量和類型也不斷增加。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，需要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)來制定各種管理的規(guī)章制度，構(gòu)建起高效的管理保障體系，這可以有效解決房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中項(xiàng)目繁雜、難度大等問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的效率和水平，提升各方面工作人員的協(xié)同配合的程度，最大限度地降低房地產(chǎn)開發(fā)管理投入的成本，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、成本、施工時(shí)間等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行整體把控，有助于保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工質(zhì)量和施工效率，提升房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)收入，在保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工任務(wù)順利完成的同時(shí)還可以最大程度地延長建筑的使用壽命和提高住戶的使用舒適感，最終促成房地產(chǎn)開發(fā)管理項(xiàng)目目標(biāo)的完滿實(shí)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)管理的現(xiàn)狀

從當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)管理的發(fā)展現(xiàn)狀來看，普遍存在著管理制度不健全、可行性研究不到位、管理考核有效性低的問題，這在一定程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康運(yùn)行。因此，筆者對這些問題展開了深入的分析和探究，可以為后續(xù)提出改善措施奠定良好的基礎(chǔ)和前提。

1.缺乏健全完善的管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)管理工作人員的綜合素質(zhì)的高低直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)管理制度的健全程度，但是在當(dāng)下的房地產(chǎn)開發(fā)管理的過程中，管理工作人員缺少對房地產(chǎn)開發(fā)管理的深入認(rèn)知，管理理念和管理重視程度也不夠清晰，這就造成管理制度不健全，不能夠充分滿足現(xiàn)實(shí)管理中的需求。而大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了節(jié)省時(shí)間和節(jié)約成本，就直接照搬照抄其他房地產(chǎn)開發(fā)商成功的管理制度，絲毫未考慮自身工程的實(shí)際情況，也沒有考慮到該管理制度是否真正符合自己的發(fā)展需求，能否促進(jìn)自身工程的良性發(fā)展。這樣不健全的管理制度會(huì)給今后的工作留下潛在的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也無法對房地產(chǎn)開發(fā)起到實(shí)質(zhì)性的管理作用，進(jìn)而會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)的其他工作，阻礙工程建設(shè)的進(jìn)度。

2.前期的可行性研究不到位

現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中最大的問題就是許多企業(yè)和個(gè)人被異常繁榮的房地產(chǎn)開發(fā)市場所吸引，就憑借自身的一腔熱血，毫無準(zhǔn)備地、盲目地加入到房地產(chǎn)開發(fā)之中。他們對房地產(chǎn)開發(fā)的了解不夠深入，只關(guān)注眼前的蠅頭小利，而對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益沒有進(jìn)行細(xì)致周到的調(diào)查研究，缺乏一定的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)管理中對項(xiàng)目實(shí)施前期的可行性研究不夠重視，在一定程度上可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃、布局不科學(xué)、不準(zhǔn)確，對工程的定位、營銷等方面都有直接影響，后期可能還會(huì)影響資金回流，增加資金投入，這就使得工程開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯增大。

3.缺乏有效的管理考核機(jī)制

目前，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都只注重最后的經(jīng)濟(jì)效益，卻在管理上忽視了對員工工作績效的相應(yīng)考核，這就導(dǎo)致了部分員工在工作中出現(xiàn)消極怠工的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)管理考核缺乏實(shí)質(zhì)性的作用。

四、提升房地產(chǎn)開發(fā)管理的措施

1.堅(jiān)持以人為本的理念

房地產(chǎn)開發(fā)管理不僅要注重自身經(jīng)濟(jì)利益的提升，還要注重人居環(huán)境的質(zhì)量，將人居理念融入到房地產(chǎn)開發(fā)的前期規(guī)劃之中，始終強(qiáng)調(diào)建筑的實(shí)用性和環(huán)保性，為人們提供更舒適、更滿意的居住條件。首先要對房地產(chǎn)開發(fā)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們的人居理念意識，培養(yǎng)他們具備較高的專業(yè)素養(yǎng)；其次要尊重自然環(huán)境和節(jié)約土地資源，認(rèn)真考慮氣候、水文、地質(zhì)等外部環(huán)境條件，全面分析并充分利用自然資源，實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)發(fā)展。

2.構(gòu)建完善的管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中得到穩(wěn)步的發(fā)展，就必須要構(gòu)建完善的、科學(xué)的、合理的管理制度。主要可以從以下兩方面著手，一是要明確責(zé)任劃分，要分配到具體個(gè)人，增強(qiáng)他們的責(zé)任意識，保證每個(gè)環(huán)節(jié)能夠有專人來對接、負(fù)責(zé)；二是要進(jìn)行深入的調(diào)查研究，確保工程項(xiàng)目的可行性，不至于后續(xù)的施工工作的浪費(fèi)，避免前期工作失誤引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，做到實(shí)時(shí)的監(jiān)控和管理。

3.提高管理的危機(jī)意識

房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的內(nèi)容比較寬泛，也比較復(fù)雜，因此其中就會(huì)存在很多不確定的因素，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)意識就十分必要。如果管理工作人員缺少必要的風(fēng)險(xiǎn)意識，一旦企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)就會(huì)危及整個(gè)工程項(xiàng)目，造成嚴(yán)重的后果需要承擔(dān)，這就要求管理人員要具備風(fēng)險(xiǎn)意識，清楚防患于未然的重要性，能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)展開識別、預(yù)警以及解決的能力，避免風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)造成不必要的損害。

4.設(shè)定有效的考核機(jī)制

有效的績效考核機(jī)制可以激發(fā)員工工作的熱情，還可以起到監(jiān)督的作用。因此，設(shè)定有效的業(yè)績考核機(jī)制，可以將員工的工作與工資酬勞掛鉤，明確獎(jiǎng)懲制度，讓員工意識到自身的利益與公司長遠(yuǎn)的利益是統(tǒng)一體，只有自己不斷地學(xué)習(xí)和交流，激勵(lì)員工提高自身的工作能力，積累一定的工作經(jīng)驗(yàn)，才能夠促進(jìn)企業(yè)的和諧健康發(fā)展，自己才能夠在此基礎(chǔ)上獲得更多的收益。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)該將質(zhì)量把控作為一切工作的重點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)該堅(jiān)持以人為本的理念、構(gòu)建完善的管理制度、提高管理的危機(jī)意識、設(shè)定有效的考核機(jī)制，促使管理效率能夠得到全面的提升。