■ 姚鵬鵬 廣東省韶關(guān)市消防救援支隊

一、物業(yè)、物業(yè)管理和物業(yè)消防安全管理

20世紀(jì)80年代，“物業(yè)”這個概念首次由香港傳入內(nèi)地，它的含義有房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、資產(chǎn)、財產(chǎn)、地產(chǎn)等，經(jīng)過40 多年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)有個比較完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的房屋以及其與之配套的場地、設(shè)備和設(shè)施。

物業(yè)管理，一般是指業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和場地進(jìn)行管理、維修和養(yǎng)護(hù)。狹義的物業(yè)管理專指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理活動，廣義的物業(yè)管理還包括業(yè)主參與共同管理的活動。

物業(yè)消防安全管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和相關(guān)行政主體依法履行合同義務(wù)或者消防安全責(zé)任，對物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、履行消防安全管理及監(jiān)督的活動。

二、居住物業(yè)生命周期內(nèi)消防安全管理參與人法律關(guān)系分析

居住物業(yè)生命周期根據(jù)消防安全管理參與人的不同可以分為施工單位建設(shè)階段、前期物業(yè)管理階段、業(yè)主委員會依法成立區(qū)分所有階段，其間參與物業(yè)消防安全管理的主體主要有三方，即：建筑施工單位、房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理人（業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)），下面嘗試跟隨時間演進(jìn)，分析物業(yè)管理參與人之間的法律關(guān)系。

（一）建筑施工單位實施居住物業(yè)建設(shè)階段。建設(shè)單位（發(fā)包方）和施工單位（承包方）簽訂建設(shè)工程施工合同后，施工單位完成合同約定的相關(guān)施工任務(wù)，建設(shè)單位按照相關(guān)規(guī)定提供相關(guān)施工條件并支付合同價款。施工單位一方面需要按照合同約定保證居住物業(yè)消防設(shè)施的施工質(zhì)量，另一方面需要按照法律規(guī)定在法定期限內(nèi)承擔(dān)居住物業(yè)消防設(shè)施的保修責(zé)任。

（二）業(yè)主尚未達(dá)到法定人數(shù)的前期物業(yè)管理階段。建筑施工單位完成居住物業(yè)的建設(shè)，經(jīng)政府有關(guān)部門驗收合格，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新業(yè)主。但是，在實踐中，物業(yè)的出售及新業(yè)主的入住（駐）是一個持續(xù)的過程，“絕對多數(shù)”的業(yè)主數(shù)量累積需要一定的時間。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司一般會通過招投標(biāo)的方式聘請具備一定資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展前期物業(yè)工作，依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)管理公司一方面需要根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）的相關(guān)規(guī)定以及前期物業(yè)服務(wù)合同所約定的內(nèi)容，依法履行合同義務(wù)，另一方面也需要根據(jù)《中華人民共和國消防法》（以下簡稱《消防法》）第十八條第二款的規(guī)定，履行“對管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理”這一行政法上的責(zé)任。物業(yè)管理公司不能以前期物業(yè)服務(wù)合同未明確消防設(shè)施維護(hù)管理事項為由，拒絕履行消防設(shè)施維護(hù)管理責(zé)任。

（三）業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理階段。前期物業(yè)服務(wù)合同會由于前期物業(yè)服務(wù)合同到期或者業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而終止。業(yè)主通過委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強管理，確保自己建筑物區(qū)分所有權(quán)的充分獲益。

業(yè)主在這一物業(yè)管理階段，享有接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)、就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議、要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)等權(quán)利。需要履行遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約、執(zhí)行業(yè)主大會作出的決定、依法繳納專項維修資金和按時交納物業(yè)費等義務(wù)。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，履行對管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理的法定義務(wù)。

三、試解居住物業(yè)生命周期內(nèi)常見消防安全管理問題

（一）部分物業(yè)公司以移交為由規(guī)避管理責(zé)任。部分物業(yè)公司用于規(guī)避消防設(shè)施維護(hù)管理責(zé)任的移交，依據(jù)主要是《物業(yè)管理條例》第二十八條和二十九條的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交圖紙、使用說明等紙質(zhì)或電子資料；物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。由此可見，此兩條并沒有要求物業(yè)交接過程中前物業(yè)或者房地產(chǎn)開發(fā)公司必須把消防設(shè)施設(shè)備“移交”給后物業(yè)，而是賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查驗看消防設(shè)施等共用設(shè)備的運行狀況的權(quán)利，因為這些是商定物業(yè)服務(wù)合同價款的重要依據(jù)。

根據(jù)《民法典》第二百八十五條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人都是根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，前物業(yè)服務(wù)企業(yè)和后物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無民法意義上的直接的民事法律關(guān)系，他們只有分別獨立的和業(yè)主或者業(yè)主委員會之間的合同關(guān)系，前物業(yè)依法移交相關(guān)資料本質(zhì)上是履行后合同義務(wù)的行為，《民法典》第九百四十九條的相關(guān)規(guī)定可以說明這一點，后物業(yè)公司是作為“業(yè)主委員會指定的人”而和前物業(yè)公司產(chǎn)生了一定的關(guān)系。前物業(yè)公司只需要及時退出、交還相關(guān)設(shè)施設(shè)備并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況即可，并不一定必須移交給后物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)公司所謂的“前物業(yè)退場的時候沒有把消防設(shè)施設(shè)備移交給我們”并不能作為其不履行管理范圍內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)職責(zé)的“擋箭牌”。

（二）物業(yè)服務(wù)合同未明確維護(hù)消防設(shè)施事項。誠然，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主或者業(yè)主委員簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，并沒有明確將“消防設(shè)施維護(hù)管理”作為物業(yè)服務(wù)事項，但是這并不意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以以此為由不進(jìn)行消防設(shè)施的維護(hù)管理，民事法律關(guān)系雖然崇尚“意思自治”原則，但是也要以“不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定”為底線?！断婪ā返谑藯l第二款明確規(guī)定“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)”，即消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)是物業(yè)服務(wù)不可分割的重要部分，作為居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須承擔(dān)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施的維護(hù)管理職責(zé)。即使該小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備由第三方公司維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)按照《民法典》第九百四十一條的規(guī)定，就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負(fù)責(zé)。

再者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同生效后，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)即成為合同約定的服務(wù)區(qū)域內(nèi)的“物業(yè)服務(wù)人”，消防設(shè)施是否正常運行是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)“查驗”的事項，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主商定合同價款的考慮因素，但絕不能成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行消防設(shè)備維護(hù)管理職責(zé)的理由，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確的做法應(yīng)當(dāng)是提請業(yè)主委員會根據(jù)《民法典》第九百四十三條第二款的規(guī)定申請緊急使用維修資金支付所需費用，及時對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修，并根據(jù)《民法典》第九百四十三條的規(guī)定，及時向全體業(yè)主公開并向業(yè)主委員會報告維修內(nèi)容、維修費用的事項。

（三）業(yè)主自行管理物業(yè)的消防設(shè)施維護(hù)責(zé)任。根據(jù)《民法典》第二百七十一條的關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條明確，建筑區(qū)劃內(nèi)的消防附屬設(shè)施、設(shè)備，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《民法典》第二編第六章所稱的共有部分，加之，《民法典》第二百八十四條規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”，可知，物業(yè)服務(wù)公司是基于業(yè)主的委托而代管消防設(shè)施等附屬設(shè)施，前物業(yè)公司依法和業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同，而且業(yè)主沒有委托其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理期間，消防設(shè)施的管理權(quán)限及責(zé)任理應(yīng)由業(yè)主享有和承擔(dān)，在這期間消防設(shè)施故障，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主承擔(dān)消防設(shè)施維修責(zé)任，所需費用從建筑維修資金中列支或者由業(yè)主自籌解決。

（四）建筑施工單位承擔(dān)消防設(shè)施維修責(zé)任問題。日常工作實踐中，會遇到部分物業(yè)公司稱“小區(qū)建成時間比較短，還在保修期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任”。建設(shè)單位究竟是否需要承擔(dān)消防設(shè)施的維修責(zé)任，在何種情況下才可以要求其承擔(dān)消防設(shè)施的維修責(zé)任？根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，“我國的建筑工程實行質(zhì)量保修制度，建設(shè)單位承擔(dān)包括土建工程、電氣管線和上下水管線的安裝工程等項目的保修責(zé)任?！薄督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定，正常使用條件下，給排水管道、電氣管線和設(shè)備安裝的最低保修期限為2年，自竣工驗收合格之日起計算。

綜上可知，建設(shè)單位在竣工驗收合格之日起至少2年內(nèi)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)消火栓系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等消防設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任，對于消防設(shè)施設(shè)備而言，竣工驗收合格之日應(yīng)當(dāng)以消防驗收合格證落款日期為準(zhǔn)。