房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管控研究

楊 林

（烏魯木齊華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，新疆 烏魯木齊 830011）

在近些年，世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)低位增長的新常態(tài)，首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)，人們“錢袋子”收緊，房地產(chǎn)商的資金管控受到約束，一些小的房地產(chǎn)企業(yè)或是經(jīng)營不善的企業(yè)，由于資金鏈斷裂，紛紛倒閉。依然在市場上唱主角的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)也受到了經(jīng)濟(jì)波動的影響，要想讓房子賣出去，就要提高房屋質(zhì)量，樹好品牌，讓品牌的價值最大化，才能在競爭中站住腳。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管控的內(nèi)容

1）質(zhì)量的意義。一是地塊地段的質(zhì)量。地塊的選擇要看地塊的用途，地塊周邊的人口，地塊周邊的配套設(shè)施以及周邊企業(yè)分布等等，最終要評估地塊地段的經(jīng)濟(jì)前景與價值。二是可行性研究質(zhì)量。初期的項(xiàng)目管理，要從調(diào)研開始，要研究出具可行性報告，可行性報告是政府審批看的重要材料，也是作用企業(yè)判斷與策略的重要依據(jù)，可行性報告是否科學(xué)準(zhǔn)確，是否符合市場需求以及企業(yè)的戰(zhàn)略十分重要，很大程度上決定了企業(yè)的投資是否成功以及政府是否認(rèn)可。三是項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量。主要是針對企業(yè)在拍下土地上的投資理念和建設(shè)理念進(jìn)行的策劃，包括市場策劃、營銷策劃、房屋設(shè)計、居住理念等等，需要按照房地產(chǎn)商的品牌戰(zhàn)略以及人們生活生產(chǎn)需要，設(shè)計出人們滿意市場價值高的房子。四是設(shè)計、工程實(shí)施質(zhì)量。主要是指房屋建造是否符合標(biāo)準(zhǔn)，在材料上是否能夠符合設(shè)計年限的要求，房屋居住是否安全，房屋的小毛病是否少，返修率是否足夠低等等。五是物業(yè)管理質(zhì)量等。主要是指房屋銷售后，后期服務(wù)與維護(hù)，一方面社區(qū)環(huán)境是否保障，人們對生態(tài)環(huán)境的要求是否滿足，另一方面水電暖、安全、照明、停車等等服務(wù)是否與房屋的價格配套等等。

2）質(zhì)量管控的方法。一是專業(yè)的調(diào)研團(tuán)隊(duì)，往往需要外聘調(diào)研團(tuán)隊(duì)來對地塊進(jìn)行前景分析調(diào)研，要將企業(yè)的前景定義好，把好關(guān)，做好經(jīng)濟(jì)分析，算好經(jīng)濟(jì)賬。二是可行性研究的審核。要對可行性分析報告從數(shù)據(jù)以及關(guān)鍵性分析上做好把關(guān)，對預(yù)期進(jìn)行開發(fā)的各個步驟，做充分的討論，保證質(zhì)量合格。三是房屋建造的全過程監(jiān)管，要把托付監(jiān)理公司以及內(nèi)部監(jiān)管相結(jié)合好，對房屋質(zhì)量全過程做到全面管理嚴(yán)格管理，不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的及時停產(chǎn)。四是做好服務(wù)行業(yè)的招商引資，加強(qiáng)對物業(yè)、裝飾公司的招商引資，做好資質(zhì)的審核以及企業(yè)實(shí)力的考察，確保服務(wù)等后期工作質(zhì)量。五是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管。對涉及的經(jīng)濟(jì)問題一定要加強(qiáng)風(fēng)險控制，經(jīng)濟(jì)問題直接影響到了房屋質(zhì)量，要建立完善的風(fēng)險互控體系，及早預(yù)防管理。

2 目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題

1）做不到風(fēng)險管理的全過程控制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中往往更重視施工階段的過程控制，忽視了開發(fā)前期可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而前期的管控絕對不是可有可無的工作，甚至決定了后續(xù)工作是否能夠正常開展。對于一把手，質(zhì)量管理的意識較為陳舊，對監(jiān)管的重點(diǎn)不夠明確，對質(zhì)量管理的力度不強(qiáng)。全過程管理配套的審核工作不到位，一些質(zhì)量不高的前期工作影響到了施工階段。另外，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙與企業(yè)定位市場需求不匹配，也會影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2）缺乏有效的監(jiān)管。一方面內(nèi)部監(jiān)管專業(yè)性不夠。首先對可行性研究報告的審核與監(jiān)管，的質(zhì)量不高，專業(yè)素質(zhì)不強(qiáng)。另一方面，管理頭緒太多，在市場開發(fā)、材料引進(jìn)、承包商的審核招標(biāo)等等方面，頭緒太多，需要建立一個較為專業(yè)的內(nèi)部監(jiān)管隊(duì)伍。在外包監(jiān)理方面，要找資質(zhì)全，經(jīng)驗(yàn)豐富的監(jiān)理公司，對全過程的管理，以及后期的驗(yàn)收檢驗(yàn)的專業(yè)性上需要更權(quán)威。

3）質(zhì)量管理技術(shù)手段薄弱。由于現(xiàn)在房屋建造的技術(shù)的提升，在結(jié)構(gòu)設(shè)計、材料使用以及智能化的設(shè)備方面，與以前相比有了很大的提升。因此帶來的新的問題，作為傳統(tǒng)的質(zhì)量管理方式與技術(shù)來說，有些就顯得跟不上時代，因此，質(zhì)量管理手段上的落后，也是監(jiān)管工作質(zhì)量降低的一個原因。

3 對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理工作提升的建議

加強(qiáng)質(zhì)量管理，提高質(zhì)量管理的水平，按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與指導(dǎo)意見書做好全面的質(zhì)量管控，是提供建筑質(zhì)量保障的條件。建議做好以下幾點(diǎn)。

1）健全質(zhì)量管理責(zé)任制。首先發(fā)揮一把手的頭雁作用，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要對項(xiàng)目開發(fā)全權(quán)負(fù)責(zé)，必須親自抓質(zhì)量工作，落實(shí)經(jīng)理的負(fù)責(zé)制，根據(jù)投資人的開發(fā)戰(zhàn)略、市場定位，組織編制好質(zhì)量管理計劃方案，并抓好落實(shí)；第二，發(fā)揮好專業(yè)質(zhì)量管理部門的專責(zé)作用，建立好質(zhì)檢隊(duì)伍與風(fēng)險管理人員隊(duì)伍，對管理與技術(shù)方面的質(zhì)量問題，能夠及時發(fā)現(xiàn)，及時解決，質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理履行好質(zhì)量的監(jiān)督檢查的責(zé)任，專職監(jiān)督檢查的人員不能代替項(xiàng)目其他崗位的職責(zé)，不能監(jiān)管與生產(chǎn)混淆不清。第三，做好施工人員、組織的自查自驗(yàn)工作。還是要通過提高承包的施工企業(yè)，生產(chǎn)方的執(zhí)行能力與檢驗(yàn)?zāi)芰?，提升工程質(zhì)量上來提高質(zhì)量管理的水平，把好第一道關(guān)。

2）制定好質(zhì)量管理策略。一是充分調(diào)研項(xiàng)目投資開發(fā)的目的以及市場需求，按照建筑物的功能劃分，做好質(zhì)量管理的策略制定。充分了解行業(yè)質(zhì)量管理政策，掌握地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)走勢，避免經(jīng)濟(jì)風(fēng)險與決策風(fēng)險，為做好質(zhì)量管理決策打好基礎(chǔ)。二是明確質(zhì)量管理目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。抓好質(zhì)量管理體系文件精神的理解，根據(jù)項(xiàng)目組織與生產(chǎn)的特點(diǎn)，決定質(zhì)量管理的標(biāo)準(zhǔn)，研究好管理策略。建立好質(zhì)量管理體系，就應(yīng)對開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，分解好管理 任務(wù)。

3）做好全過程管控。一是利用好先進(jìn)的監(jiān)管手段，要通過技術(shù)革新，確保施工過程的無死角盯控。通過嚴(yán)格的審核審查，避免材料購買、招標(biāo)過程的尋租行為。通過嚴(yán)格落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，做好各項(xiàng)環(huán)節(jié)的盯控，通過嚴(yán)密的驗(yàn)收監(jiān)管系統(tǒng)，確保工程正常交付。二是提高施工人員素質(zhì)，對人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行好調(diào)配和監(jiān)控，加強(qiáng)施工中的監(jiān)控，另外提高施工人員的業(yè)務(wù)本領(lǐng)和職業(yè)操守，確保施工高質(zhì)量的完成。

4）加強(qiáng)相關(guān)人員培訓(xùn)。一是提高施工人員素質(zhì)。通過加強(qiáng)培訓(xùn)，教育管理提高施工人員的業(yè)務(wù)能力，能夠在第一時間發(fā)現(xiàn)隱患，處理問題，提高施工質(zhì)量。二是提高管理人員工作質(zhì)量，加強(qiáng)管理層，直接管理一線工作的人員的管理能力和綜合素質(zhì)。從項(xiàng)目前期的策劃，可行性分析開始就做好質(zhì)量管理，在工程施工期間，做好各方面的管理和審核，各層管理人員發(fā)揮好管理優(yōu)勢，全面提高監(jiān)管意識，從人、錢、物、技術(shù)、審批等各個環(huán)節(jié)提高質(zhì)量，完善管理。三是建好監(jiān)管隊(duì)伍，健全專門的風(fēng)控與監(jiān)管部門，配備好各方面的專責(zé)專業(yè)人員，要有監(jiān)管監(jiān)理的資格，能夠敏銳的察覺質(zhì)量管理的風(fēng)險。通過強(qiáng)化監(jiān)管人員的素質(zhì)，提高風(fēng)險隱患的發(fā)現(xiàn)與整治能力。

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中提高質(zhì)量管理水平，關(guān)鍵是加強(qiáng)人對質(zhì)量的管理，提高懟質(zhì)量管理全過程的盯控，強(qiáng)化預(yù)防措施的落實(shí)，增加科技治理的能力，減少質(zhì)量問題隱患的發(fā)生，確保建筑的安全使用與達(dá)到企業(yè)生產(chǎn)的目標(biāo)。