桑 葉

（惠州富茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，廣東 惠州 516347）

在幾十年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)在許多行業(yè)中，并已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中非常重要的組成部分。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)改善人們的生活條件產(chǎn)生了重大影響。它可以促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方政府的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并促進(jìn)繁榮社會(huì)的建立。但是，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在蓬勃發(fā)展。還有許多有關(guān)公共利益的特定行業(yè)問(wèn)題。房地產(chǎn)的發(fā)展速度非?？?，市場(chǎng)充滿活力。經(jīng)紀(jì)人和交易市場(chǎng)不受定期監(jiān)管。房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)的效益較低，并且該行業(yè)的整體質(zhì)量較低。房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不敏感，并且沒(méi)有大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，普通百姓買(mǎi)房壓力大。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的不足

1）管理目標(biāo)不明確，政策缺乏連續(xù)性。房地產(chǎn)旨在通過(guò)改善國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活來(lái)改善經(jīng)濟(jì)管理居民的生活條件，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)旨在加強(qiáng)治理以促進(jìn)健康的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此國(guó)家制定了這樣的政策。但是，這兩個(gè)目標(biāo)之間的不平衡會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，政治的波動(dòng)以及超出公共政策過(guò)程的執(zhí)法效果。令人遺憾的是，沒(méi)有臨時(shí)的監(jiān)督機(jī)制。房地產(chǎn)價(jià)格下跌，但由于反彈，房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)了原始價(jià)格，從而影響了宏觀調(diào)控效果。

2）不健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。在這里，住房問(wèn)題已成為人們?nèi)粘ｊP(guān)注的主題。結(jié)果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，受到了越來(lái)越多的人關(guān)注。但是，由于房地產(chǎn)的發(fā)展非常迅速，許多問(wèn)題仍有待解決。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)非常緩慢，因?yàn)樯形赐耆紤]到開(kāi)發(fā)過(guò)程中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。具體條件如下：隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)人士和公司正在發(fā)現(xiàn)商機(jī)并參與投資。市場(chǎng)受到擾亂的程度比以往任何時(shí)候都高，比如無(wú)法滿足對(duì)土地的過(guò)度需求，房屋和建筑物的價(jià)格也在上漲。房地產(chǎn)公司可以賦予公眾權(quán)力，當(dāng)家庭壓力影響生活質(zhì)量并增加不利影響時(shí)，這是一個(gè)大問(wèn)題。房地產(chǎn)泡沫形成。其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)吸引了許多公司以及投資和開(kāi)發(fā)專(zhuān)家，但是工業(yè)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)尚未對(duì)房地產(chǎn)作出回應(yīng)。與此同時(shí)，已經(jīng)發(fā)布了一個(gè)可指導(dǎo)方向和發(fā)展的操作系統(tǒng)。有許多潛在的危險(xiǎn)使所處的環(huán)境更加糟糕。過(guò)度的增長(zhǎng)和投資也影響著房地產(chǎn)行業(yè)。建立健康，完美的環(huán)境影響這將一新的增長(zhǎng)。

3）管理過(guò)程形式化嚴(yán)重，缺乏必要的監(jiān)督環(huán)節(jié)。政府制定宏觀調(diào)控政策的主要目標(biāo)是好的，但是在實(shí)施過(guò)程中由于缺乏詳細(xì)的計(jì)劃，從而大大降低了某些政策的可行性。此外，一些城市過(guò)于依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果房地產(chǎn)的價(jià)格下跌，它將直接影響該地區(qū)的GDP增長(zhǎng)。因此，政策實(shí)施中也缺少必要的管理，宏觀環(huán)節(jié)管理政策處于持續(xù)斗爭(zhēng)的狀態(tài)。

4）相關(guān)法規(guī)體系的不健全。從各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可以看出，適當(dāng)?shù)姆墒袌?chǎng)體系是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，連續(xù)，快速運(yùn)行的基礎(chǔ)和前提。在我國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展的初期階段，應(yīng)完善與房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)的制定，房地產(chǎn)的合法市場(chǎng)管理體系應(yīng)改善初期的開(kāi)發(fā)，生產(chǎn)和貿(mào)易以及后續(xù)的管理。目前，我國(guó)還沒(méi)有頒布涵蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)過(guò)程的市場(chǎng)管理法律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)顯然不符合當(dāng)前的房增長(zhǎng)的速度要求，以及房地產(chǎn)的發(fā)展。在此問(wèn)題上，越來(lái)越多的法律正在通過(guò)。當(dāng)前，我國(guó)主要依靠政府的權(quán)威和力量來(lái)主導(dǎo)和控制參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)。理事會(huì)或總理和委員會(huì)占主導(dǎo)地位。新“國(guó)十條”、“國(guó)八條”等，缺乏法律所應(yīng)有的穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性，因此它的合法性和普遍可行性不是很強(qiáng)。由于不完整的法規(guī)和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)不受法律限制，法律約束。沒(méi)有這一點(diǎn)，導(dǎo)致了惡性循環(huán)大大削弱法治。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的策略

1）確保政策的連續(xù)性，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期管理。鑒于當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理是一個(gè)漫長(zhǎng)而復(fù)雜的過(guò)程。如果政府想在管理房地產(chǎn)的發(fā)展中發(fā)揮作用，則必須制定與市場(chǎng)政策相一致的統(tǒng)一監(jiān)管政策，以平衡房地產(chǎn)的管理與發(fā)展之間的關(guān)系，同時(shí)兼顧短期和長(zhǎng)期目標(biāo)。它不僅可以在這個(gè)水平上控制房地產(chǎn)的異常分布，而且有助于房地產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的可持續(xù)發(fā)展。

2）建立健全的房地產(chǎn)管理機(jī)制。盡管中國(guó)近幾年穩(wěn)定增長(zhǎng)，但國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的沖擊仍然是影響未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。一種簡(jiǎn)單的處理方法可以逆向流動(dòng)，而無(wú)需進(jìn)行必要的更改或修改。房地產(chǎn)的糾纏狀態(tài)對(duì)于創(chuàng)建和改善房地產(chǎn)的總體控制機(jī)制是必不可少的，因此經(jīng)濟(jì)管理可以在朝正確的方向推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)方面發(fā)揮重要作用。首先，在這個(gè)方面，我們正在依法推出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，以說(shuō)明我們的監(jiān)督和管理職責(zé)。其次，加強(qiáng)金融和財(cái)政改革，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠在享受政府支持的同時(shí)通過(guò)稅收嚴(yán)格管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府應(yīng)監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展，設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，并依法對(duì)其修正案密切監(jiān)視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和增長(zhǎng)。隨著時(shí)間的推移，這種變化和調(diào)整將產(chǎn)生沖突。

3）通過(guò)多種方法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。我們創(chuàng)建了一個(gè)特殊的經(jīng)濟(jì)管理部分，負(fù)責(zé)每個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目，并添加了項(xiàng)目管理的實(shí)際要求。完整的會(huì)計(jì)是基于項(xiàng)目的，并且已經(jīng)使用了多種會(huì)計(jì)技術(shù)。改善項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)，建立收銀員和優(yōu)質(zhì)預(yù)算人員。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與管理，采用分級(jí)管理模型，不斷提高經(jīng)濟(jì)管理效率。創(chuàng)建高風(fēng)險(xiǎn)抵押體系。特別是，次級(jí)抵押貸款制度的建立增加了項(xiàng)目經(jīng)理和有關(guān)人員的熱情。個(gè)人將經(jīng)濟(jì)管理作為風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，從而從項(xiàng)目經(jīng)理的薪水中減去30%。當(dāng)達(dá)到某些目標(biāo)時(shí)，所有退款將在年底退還。應(yīng)積極持續(xù)制定風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，并認(rèn)真對(duì)待經(jīng)濟(jì)管理，調(diào)動(dòng)足夠的熱情使我們的員工工作。

4）完善相關(guān)法律法規(guī)體系。只有不斷獲得經(jīng)驗(yàn)并經(jīng)歷某些發(fā)展階段，我們才能繼續(xù)改善司法系統(tǒng)。為了實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，我們需要逐步制定和完善法規(guī)。我國(guó)已經(jīng)制定了具有中國(guó)特色的完整法律體系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，擁有房地產(chǎn)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法。市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程的基礎(chǔ)，首先是有效地約束政府，防止了國(guó)家對(duì)市場(chǎng)房地產(chǎn)功能的過(guò)度干預(yù)，防止了對(duì)市場(chǎng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序的不利影響，并確保了中國(guó)房地產(chǎn)系統(tǒng)宏觀經(jīng)濟(jì)管理的有效建立和發(fā)展。正確實(shí)施和不斷完善《土地管理法》，《建筑法》，《房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律結(jié)構(gòu)以及與建筑管理和監(jiān)督有關(guān)的適用政策和執(zhí)法服務(wù)一旦平穩(wěn)地積極推動(dòng)房地產(chǎn)法和房地產(chǎn)交易的治理，將有助于中介服務(wù)的管理和管理標(biāo)準(zhǔn)整合到法律體系中，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策的一致性，嚴(yán)謹(jǐn)程度將得到改善，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理有法可依。

5）創(chuàng)新調(diào)控工具，滿足房地產(chǎn)的實(shí)際需求。我國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展是好的，但是從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)看，貧富差距不斷擴(kuò)大的問(wèn)題正在逐步顯現(xiàn)。由于各部門(mén)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，有關(guān)部門(mén)在制定和執(zhí)行適當(dāng)?shù)暮暧^和宏觀管理政策時(shí)應(yīng)考慮到政策的差異。利用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方法，解決了富人之間差異過(guò)大的問(wèn)題。隨著經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善，許多居民可以享受房地產(chǎn)的政治優(yōu)勢(shì)。

3 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理很困難。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，就需要一個(gè)良好的運(yùn)行機(jī)制，出色的監(jiān)管一致性政策以及明確的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。只有這樣，才能規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。