“撿漏”法拍房有風(fēng)險(xiǎn)

辛小麗

對(duì)于法拍房來說，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其受青睞的主要因素之一。但法拍房雖然有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)。

目前中國已經(jīng)是全球最大的房產(chǎn)存量市場(chǎng)，而在潛力無限的市場(chǎng)下，法拍房猶如一匹黑馬闖入公眾視野。數(shù)據(jù)顯示，在2017年，阿里拍賣網(wǎng)的住宅拍賣房數(shù)量為9000套;2018年，2萬套;2019年，50萬套;2020年上半年達(dá)到116萬套。兩年半的時(shí)間，全國法拍房的掛牌數(shù)量提高了128倍，預(yù)計(jì)到2020年12月，將突破200萬套。

近期，不少市民發(fā)現(xiàn)淘寶阿里拍賣“撿漏”可以買到價(jià)格巨劃算的法拍房，其中不乏主城區(qū)黃金地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

對(duì)于今年法拍房的升溫，山東天孚律師事務(wù)所不良資產(chǎn)工作室負(fù)責(zé)人鞏國強(qiáng)表示，首先，今年由于疫情的影響，經(jīng)濟(jì)不景氣，很多企業(yè)經(jīng)營不善倒閉，很多人出現(xiàn)降薪、失業(yè)、斷供等情況，導(dǎo)致債務(wù)人還款能力出現(xiàn)問題，所以有很大一批不良資產(chǎn)需要進(jìn)行處置。其次，隨著信息共享的發(fā)展，宣傳多了，越來越多人關(guān)注到了法拍房這一領(lǐng)域，開始更加全面地了解法拍房的優(yōu)勢(shì)，從而愿意購買法拍房。

在市場(chǎng)端，法拍貸的施行也為法拍房提供了更多的便利。據(jù)了解，今年2月份，青島市多個(gè)政府部門和相關(guān)企業(yè)聯(lián)合舉行青島“法拍貸”啟動(dòng)儀式，在全市范圍司法拍賣中為司法拍賣標(biāo)的物買受人提供貸款業(yè)務(wù)。凡是通過人民法院公開拍賣購買“法拍房”的買受人，只要符合條件，均可通過向商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款籌集資金參與法院不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣?！胺ㄅ馁J”業(yè)務(wù)大大提高了涉訴房產(chǎn)的司法處置效率。

據(jù)悉，對(duì)于法拍房來說，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其受青睞的主要因素之一。日前，青島法拍網(wǎng)掛出的全部房源為1328套，其中有24套房子正在拍賣，起拍價(jià)均比市場(chǎng)價(jià)要優(yōu)惠不少，如中海銀海一號(hào)一處房產(chǎn)面積為93.13平方米，市場(chǎng)價(jià)280萬元，起拍價(jià)僅為161.45萬元。

鞏國強(qiáng)介紹說，法拍房的價(jià)格之所以能夠遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，原因是多方面的。首先，根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，司法拍賣的起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)的70%，流拍后，再次拍賣的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過前次起拍價(jià)的20%。因此在流拍后二拍的情況下，競拍人甚至可以以評(píng)估價(jià)56%的價(jià)格拿到房產(chǎn)。其次，法院為加快執(zhí)行速度，債權(quán)人急欲房屋變現(xiàn)用以償債。所以較之普通的二手房交易而言，法拍房的處置并不是你來我往的砍價(jià)，而是在法律規(guī)定的執(zhí)行程序期限內(nèi)盡快購買。

“法拍房雖然有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)?！必?cái)智云創(chuàng)（北京）科技有限公司青島負(fù)責(zé)人董愛玲介紹說，法拍房主要有以下常見風(fēng)險(xiǎn)，包括：房屋隱形瑕疵、資金問題、稅費(fèi)問題、騰房過戶問題和戶口問題等，這些風(fēng)險(xiǎn)大多可以通過盡調(diào)和選擇有專業(yè)知識(shí)的法拍服務(wù)商來進(jìn)行識(shí)別和規(guī)避。

據(jù)介紹，網(wǎng)上司法拍賣的房產(chǎn)由于無法體現(xiàn)其他隱蔽或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題，因此建議參拍前進(jìn)行盡調(diào)。其次是資金方面，法拍房的購房款需要在一定期限內(nèi)全款支付給法院，所以就需要充足的資金保證，并且，法拍房的交易稅費(fèi)、物業(yè)水電欠費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用需要由買受人承擔(dān)。當(dāng)然，相比法拍房的價(jià)差而言，稅費(fèi)相對(duì)算是比較小的金額。某房產(chǎn)中介人員介紹說，通常法拍房的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)偏離越大，風(fēng)險(xiǎn)可能就越大，“撿漏”也要注意風(fēng)險(xiǎn)。