姚鑫雨 李想 方羽（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

■ 引言1

我國(guó)的民營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展在我們的整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一直都是處于重要的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)中的地位,它同時(shí)也是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要部分組成的一部分。在影響該行業(yè)領(lǐng)域未來(lái)發(fā)展的諸多重要因素中,金融行業(yè)發(fā)展作為其緊密聯(lián)系相連的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè),起著重要而有深遠(yuǎn)意義的推動(dòng)作用。而目前,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和金融服務(wù)業(yè)之間的關(guān)系還沒(méi)有得到充分理順,房地產(chǎn)投資企業(yè)缺少穩(wěn)定的融資來(lái)源,房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)制度也還欠完善。因此,必須一定要深入研究當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間融合和發(fā)展的機(jī)制，把握第三產(chǎn)業(yè)和金融服務(wù)的運(yùn)作規(guī)律,把握房地產(chǎn)金融的運(yùn)行規(guī)律,這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)第三產(chǎn)業(yè)的融合和發(fā)展都具有重大意義。

在關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)融合研究中,毛曉穎提出了房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)“單元共生”型的融合模式,通過(guò)案例分析得出了該模式的可行性與適用性,并對(duì)該模式的實(shí)行提出建議;劉小差針對(duì)金融業(yè)融合的三個(gè)層面進(jìn)行分析研究,概括了各個(gè)層面融合的動(dòng)因、路徑和影響效應(yīng),并提出我國(guó)金融業(yè)的融合發(fā)展戰(zhàn)略。近幾年來(lái),學(xué)術(shù)界對(duì)于產(chǎn)業(yè)融合的研究逐漸增多,但對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)融合發(fā)展的研究尚不充分,本研究對(duì)我國(guó)各省金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的雙向融合度進(jìn)行測(cè)度和分析,在一定程度上填補(bǔ)了該領(lǐng)域的空白。

■ 產(chǎn)業(yè)融合的測(cè)度方法

目前國(guó)內(nèi)外對(duì)于節(jié)能產(chǎn)業(yè)技術(shù)融合發(fā)展程度的測(cè)量研究中,主要廣泛使用的四種測(cè)量方法主要分別是赫芬達(dá)爾指數(shù)測(cè)量法(hhi)、專(zhuān)利測(cè)量體系法、熵流動(dòng)指數(shù)測(cè)量法和企業(yè)投入產(chǎn)出指數(shù)法。鑒于充分考慮并做到這一重要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和客觀可得性,本課題研究小組選取了以我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其他金融服務(wù)企業(yè)雙向流動(dòng)資金投入結(jié)構(gòu)相互直接關(guān)聯(lián)的企業(yè)投入成本產(chǎn)出作為計(jì)算表的方式表作為數(shù)據(jù)基礎(chǔ),并分別選擇了覆蓋我國(guó)31個(gè)以上經(jīng)濟(jì)地區(qū)和級(jí)別的31個(gè)省市和民族自治區(qū)2012年的企業(yè)投入產(chǎn)出計(jì)算表。數(shù)據(jù)來(lái)源為我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)的2012年投入產(chǎn)出表。

金融業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)正向融合程度的測(cè)量方法認(rèn)為,在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,來(lái)自金融業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的中間投入和總產(chǎn)出比重與其他企業(yè)平均總產(chǎn)出比重相關(guān)系，公式表示為:

金融企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正向融合程度=金融企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間資金投入/房地產(chǎn)業(yè)的平均總產(chǎn)出*100%

對(duì)于反向融合程度的測(cè)量方法是認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于金融行業(yè)的中間投入和對(duì)于金融行業(yè)總生產(chǎn)額的比例，公式為:

金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的逆向融合程度=房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的中間資金投入/房地產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)出*100%

產(chǎn)業(yè)相互融合嚴(yán)重程度的確定實(shí)際數(shù)據(jù)取得值在數(shù)值中的區(qū)間一般是0和1之間,比值越大,代表著與其他不同產(chǎn)業(yè)相互直接融合的嚴(yán)重程度就越高;反之則表示是其他產(chǎn)業(yè)相互融合的嚴(yán)重程度就越低;如果取得的實(shí)際數(shù)值區(qū)間等于1則也就意味著兩個(gè)不同行業(yè)已經(jīng)基本達(dá)到了全面相互融合。

■ 產(chǎn)業(yè)融合的測(cè)度結(jié)果和分析

（一）測(cè)度結(jié)果與對(duì)比分析

本研究基于我國(guó)各省份2012年投入產(chǎn)出表來(lái)測(cè)算我國(guó)31個(gè)省市的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的雙向融合度,并進(jìn)行降序排列,其中,正向融合度測(cè)算結(jié)果如表1所示。

表1的測(cè)算結(jié)果表明,黑龍江省的金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正向融合度處于絕對(duì)領(lǐng)先水平,高達(dá)17.79%,表明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程,更多地需要金融業(yè)的投入與支持;其次是天津市、貴州省、北京市、江蘇省、上海市,正向融合度的水平均高于10%;再次是河北省、廣東省、青海省等22個(gè)省市,正向融合度的水平均高于1%；最后是湖南省、湖北省和內(nèi)蒙古自治區(qū),融合度低于1%。另外,我國(guó)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正向融合度的總體平均水平(6.49%)高于中位數(shù)(6.27%),意味著我國(guó)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正向融合水平并不均衡,領(lǐng)先地區(qū)與落后地區(qū)的差異較大。我國(guó)31個(gè)省市的金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的反向融合度的測(cè)算結(jié)果如表2所示。由表2可知,反向融合度最高的依次是黑龍江省、安徽省、陜西省、山東省、海南省、重慶市和廣東省,這些省市的反向融合度均高于5%；其次是河北省、遼寧省、新疆、河南省等22個(gè)省市,反向融合度均高于1%,意味著房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的投入對(duì)金融發(fā)展發(fā)揮了一定的正向作用,同時(shí)當(dāng)?shù)亟鹑跇I(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出存在需求,能夠拓展房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間；最后是青海省和寧夏回族自治區(qū),反向融合度均低于1%。另外,我國(guó)反向融合度的總體平均水平(3.64%)略低于中位數(shù)(3.66%),意味著我國(guó)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的反向融合水平略微不均衡,少數(shù)省市的水平較高,而其他省市與先進(jìn)地區(qū)在金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)度上的差距略大。

表1 我國(guó)31個(gè)省市的金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正向融合度排序

表2 我國(guó)31個(gè)省市的金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的反向融合度排序

（二）產(chǎn)業(yè)融合度的聚類(lèi)分析

利用表1和表2的數(shù)據(jù)對(duì)全國(guó)31個(gè)地方和省市自治區(qū)的正向融合程度和反向融合程度的統(tǒng)計(jì)資料,對(duì)各地區(qū)的融合程度進(jìn)行了k-means聚類(lèi)分析,分為三種類(lèi)型。表3展示了三個(gè)類(lèi)的最終類(lèi)中心的情況,由表3可知,第二類(lèi)的各指數(shù)均是最優(yōu)的,第三類(lèi)次之,第一類(lèi)各指數(shù)均最不理想。

表3 聚類(lèi)中心

表4所示為三個(gè)不同類(lèi)的成員的分布情況,第一類(lèi)(長(zhǎng)江中游區(qū)域水平)成員共有15個(gè)以上的下游省市和民族自治區(qū),第二類(lèi)（長(zhǎng)江上游區(qū)域水平）成員共有4個(gè)以上的上游省市,第三類(lèi)（長(zhǎng)江中游區(qū)域水平）成員共有12個(gè)以上的下游省市和民族自治區(qū)。由此可見(jiàn),北京市、天津市、黑龍江省以及貴州省的金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的雙向融合度水平較高;河北省、山西省、上海市和江蘇省等12個(gè)省市自治區(qū)的金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的雙向融合度處于中等水平;而內(nèi)蒙古自治區(qū)、遼寧省、吉林省和浙江省等15個(gè)省市自治區(qū)的金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的雙向融合度水平較低。

■ 結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

表4 成員情況表

對(duì)于金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正向融合度,黑龍江省、天津市、貴州省、北京市、江蘇省和上海市的融合水平較高,湖南省、湖北省和內(nèi)蒙古自治區(qū)的融合水平較低,其余的22個(gè)省市自治區(qū)的融合水平中等。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的逆向融合程度,黑龍江省、安徽省、陜西省、山東省、海南省、重慶市和廣東省的房地產(chǎn)業(yè)融合程度水平相對(duì)較高,青海省和寧夏回族自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)融合程度水平相對(duì)較低,其余22個(gè)省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)融合程度水平一般。另外,我國(guó)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的雙向融合水平并不均衡,領(lǐng)先地區(qū)與落后地區(qū)的差異較大。其中,北京市、天津市、黑龍江省以及貴州省的金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的雙向融合水平較高;河北省、山西省、上海市、江蘇省、山東省、廣東省、海南省、四川省、云南省、陜西省、青海省和寧夏回族自治區(qū)的雙向融合度處于中等水平;其余的15個(gè)省市自治區(qū)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的雙向融合水平較低。

（二）建議

1.積極充分發(fā)揮國(guó)家房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的功能和作用,推動(dòng)房地產(chǎn)和金融之間的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)具有較高資金密集性的產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)快速發(fā)展需要具備可靠的資金來(lái)源,資金來(lái)源的解決又離不開(kāi)財(cái)政和銀行等金融機(jī)構(gòu)的扶持。因此,在房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的交流與合作方面,政府各個(gè)職能部門(mén)的房地產(chǎn)監(jiān)督管理局具有義不容辭的職責(zé)。

2.大力發(fā)展個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù),進(jìn)一步促進(jìn)住宅消費(fèi)

為了充分激活房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng),政府部門(mén)應(yīng)推動(dòng)住房商品化,應(yīng)該從優(yōu)惠政策上鼓勵(lì)和扶持各個(gè)商業(yè)銀行積極地開(kāi)辦自己的住房貸款、按揭貸款,增加自己的信貸項(xiàng)目種類(lèi),擴(kuò)大貸款規(guī)模,進(jìn)一步提高其住房的消費(fèi)；支持和引導(dǎo)廣大居民改善他們的居住和生活條件,幫助房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商充分盤(pán)活庫(kù)存,從而帶動(dòng)和推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展。

3.靈活運(yùn)用金融工具,拓寬房地產(chǎn)融資渠道

在完全依靠政策性的住房資金及其他商業(yè)銀行等注資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的同時(shí),還要更加積極發(fā)展保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等其他非銀行金融機(jī)構(gòu)的參與,以及建立一套多元化的房地產(chǎn)直接投融資管理體制。采用靈活多樣的手段開(kāi)拓居民房屋儲(chǔ)蓄的途徑,擴(kuò)充住房信貸的資金來(lái)源。