養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)學(xué)：養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展分析

王崢

摘 要：本文主要從我國(guó)老齡化社會(huì)現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)比養(yǎng)老資源及上下游發(fā)展環(huán)境，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行總結(jié)并提出發(fā)展策略。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀;養(yǎng)老環(huán)境;養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展策略

一、養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀

（一）老齡化顯著，老年人口比例逐年提升

我國(guó)正在迅速步入老齡化社會(huì)，但由于計(jì)劃生育政策及人口基數(shù)大等因素，我的人口老齡化數(shù)量大、增長(zhǎng)速度快的特點(diǎn)不斷呈現(xiàn)。截2019年12月，全國(guó)60歲及以上老年人口至占總?cè)丝诘?8.1%，已達(dá)2.54億人，其中65歲及以上人口1.76億人，占總?cè)丝诘?2.6%。隨著人口老齡化趨勢(shì)加劇，預(yù)計(jì)2025年我國(guó)60歲以上的人口將超過(guò)3億。

（二）老年撫養(yǎng)比逐年增加，養(yǎng)老壓力加大

自確定計(jì)劃生育為基本國(guó)策以來(lái)，首批獨(dú)生子女的父母群體已加入人口老齡化的大軍。2016年，中國(guó)有1.5億獨(dú)生子女，“421”家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)致老年撫養(yǎng)比逐年增加，2019年已達(dá)17.8%，即100名勞動(dòng)力要撫養(yǎng)18名老人，不斷增長(zhǎng)的養(yǎng)老壓力促使養(yǎng)老行業(yè)不斷發(fā)展。

（三）養(yǎng)老資源有限，養(yǎng)老問(wèn)題突出

我國(guó)的養(yǎng)老體系為“居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系”。我國(guó)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老興起于20世紀(jì)50年代后期，城市多為社會(huì)福利院，農(nóng)村為敬老院，大多檔次較低、硬件設(shè)施差。與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相較，社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老院后知后覺(jué)，迎頭趕上。不僅在養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容上向著多樣化方向發(fā)展，而且在增長(zhǎng)速度上反超政府舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

截至2018年底，全國(guó)養(yǎng)老床位合計(jì)達(dá)到727.1萬(wàn)張，各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施16.8萬(wàn)個(gè)，但平均每千名老人僅有29.1張養(yǎng)老床位，這與“十三五”規(guī)劃中每千名老人養(yǎng)老床位35-40張，存在較大差距。

二、養(yǎng)老行業(yè)上下游發(fā)展環(huán)境

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可細(xì)分為若干個(gè)子行業(yè)，包括養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老用品業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、老年護(hù)理服務(wù)業(yè)、老年衛(wèi)生保健業(yè)、老年金融業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)、老年文化業(yè)、老年教育業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)等。其中養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)這三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)受關(guān)注度較高，預(yù)計(jì)會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展點(diǎn)。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況分析

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)在逐步走向成熟的同時(shí)，經(jīng)歷了多個(gè)成長(zhǎng)階段：第一個(gè)階段是2000～2010年，該階段內(nèi)養(yǎng)老概念作為銷售賣點(diǎn)，進(jìn)入初步探索期，開(kāi)發(fā)模式仍沿襲傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，強(qiáng)調(diào)銷售而非服務(wù)，養(yǎng)老概念多作為“掛羊頭”的銷售賣點(diǎn)，物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中出現(xiàn)部分適老性住宅，但后期運(yùn)營(yíng)管理普遍缺失，養(yǎng)老設(shè)施規(guī)?？s水。第二個(gè)階段是2010～2015年，這一階段養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)意識(shí)服務(wù)意識(shí)逐漸強(qiáng)化，產(chǎn)品形態(tài)逐步多元，開(kāi)始企業(yè)試水期，適老化住宅及養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展迅速，出現(xiàn)了醫(yī)療養(yǎng)老結(jié)合（如在醫(yī)院周邊配套養(yǎng)老社區(qū)）、候鳥(niǎo)式旅游養(yǎng)老（如養(yǎng)老社區(qū)多建在風(fēng)景區(qū)內(nèi)）、學(xué)校式養(yǎng)老（如在社區(qū)中建設(shè)老年大學(xué)）等多元化養(yǎng)老地產(chǎn)模式。第三個(gè)階段是2016～2018年，這一階段養(yǎng)老社區(qū)需求全面爆發(fā)，同時(shí)政策加強(qiáng)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”引導(dǎo)，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了搶灘登陸的黃金機(jī)遇期。

當(dāng)下，境內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大致有以下4類策略：

（一）新建養(yǎng)老社區(qū)

目前較為常見(jiàn)的一類開(kāi)發(fā)形式是建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設(shè)各類養(yǎng)老居住產(chǎn)品，例如專門建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團(tuán)、養(yǎng)老公寓等。具體可分為以下4種模式：

1、新建綜合型養(yǎng)老社區(qū)

綜合型養(yǎng)老社區(qū)是專門定向?yàn)槔夏耆碎_(kāi)發(fā)，是以養(yǎng)老公寓以及住宅配套設(shè)施為主，以活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等社區(qū)配套設(shè)施為輔，定向滿足老年人生活休閑需求的大型綜合性居住社區(qū)。

2、開(kāi)發(fā)住宅類小區(qū)中配置各類養(yǎng)老設(shè)施

在大型居住社區(qū)中，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)規(guī)劃出部分區(qū)域集中配置各類養(yǎng)老設(shè)施。而社區(qū)中的其他公共設(shè)施能夠被正常住宅區(qū)與養(yǎng)老社區(qū)充分共享，提高利用率，避免資源浪費(fèi)。

3、未完全開(kāi)發(fā)的小區(qū)中配建養(yǎng)老設(shè)施

當(dāng)下，中青年群體的工作、生活壓力不斷增加，很多60～70歲、身體素質(zhì)較好的老年人會(huì)幫助子女照護(hù)下一代的成長(zhǎng)過(guò)程，為規(guī)避和子女在生活習(xí)慣、處事方式上形成分歧及不悅感，很多老年人會(huì)選擇和子女就近居住而不是共同居住。鑒于以上情況，相關(guān)部門應(yīng)積極將部分養(yǎng)老居住產(chǎn)品引進(jìn)普通社區(qū)建設(shè)、改造過(guò)程中，進(jìn)而更好的滿足老人的主觀需求，豐富他們的休閑時(shí)光。

4、成熟社區(qū)周圍插建多功能老年服務(wù)裝置

近些年，在國(guó)家相關(guān)政策的引導(dǎo)下，我國(guó)各城市化建設(shè)進(jìn)程顯著加速，但部分城市發(fā)展極端暴露出

城區(qū)老人無(wú)法就近入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。和遠(yuǎn)郊區(qū)縣相比較，城區(qū)老年人口總數(shù)和占比均有提升趨勢(shì)，但是城區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在床位基礎(chǔ)設(shè)施配置方面卻不占優(yōu)勢(shì)，從這一點(diǎn)上可以看出城區(qū)對(duì)完善養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)水平方面存在較大需求。很多社區(qū)在數(shù)年甚至是數(shù)十年之前就已被建成，周邊健身配套設(shè)施類型、數(shù)目均較多，在地里區(qū)位條件方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，但不可否認(rèn)的事實(shí)是社區(qū)周圍可用地資源短缺。為彌補(bǔ)以上客觀條件上暴露的不足，可以嘗試在零散用地上建設(shè)，也可以對(duì)現(xiàn)有建筑項(xiàng)目進(jìn)行整改。推行以上這種較新穎的開(kāi)發(fā)模式，有助于減少建設(shè)成本，容易打造出連鎖式運(yùn)營(yíng)格局。

（二）和相關(guān)設(shè)施聯(lián)合共建養(yǎng)老項(xiàng)目

除了可以依賴社區(qū)協(xié)同構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目這一常規(guī)方法之外，也可以積極和其他社會(huì)性設(shè)施有機(jī)結(jié)合，建設(shè)協(xié)同關(guān)系實(shí)現(xiàn)共建，比如和醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、商業(yè)型或其他福利設(shè)施布設(shè)情況巧妙整合。通過(guò)實(shí)施以上這種開(kāi)發(fā)模式，一方面能使各方面的資源優(yōu)越性充分發(fā)揮出來(lái)，另一方面也能建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)品和有關(guān)設(shè)施的互惠互利關(guān)系，更健康、有效、壯大發(fā)展?？晒┻x擇的開(kāi)發(fā)模式有：

1、通過(guò)和區(qū)域內(nèi)部分醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)相結(jié)合，遵照就近原則布設(shè)常用的養(yǎng)老設(shè)施 。當(dāng)下，國(guó)內(nèi)大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主觀期望和專業(yè)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)建設(shè)合作伙伴關(guān)系，就近建設(shè)出更多的養(yǎng)老設(shè)施、社區(qū)等。以上這種結(jié)合即為“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，其特征主要是將更多優(yōu)質(zhì)、實(shí)用醫(yī)療資源引進(jìn)養(yǎng)老項(xiàng)目?jī)?nèi)，輔助項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)能力提升過(guò)程，幫助更多的老年人在居住環(huán)境中產(chǎn)生更多的安全體驗(yàn)。

2、共建養(yǎng)老服務(wù)施和幼兒園

推行這種開(kāi)發(fā)模式，一方面滿足了老人希望自身能更與兒童更多守護(hù)、陪伴的心理需求，另一方面通過(guò)共建、統(tǒng)一運(yùn)維管理不同年齡段群體的服務(wù)設(shè)施，能顯著壓縮建設(shè)資金。在居住區(qū)內(nèi)，幼兒園的建設(shè)密度和老年日托設(shè)施之間存在一定相似點(diǎn)，通過(guò)共建，促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園、社區(qū)結(jié)合過(guò)程，進(jìn)一步優(yōu)化社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)品質(zhì)。

3、結(jié)合教育設(shè)，創(chuàng)設(shè)養(yǎng)老公寓

“活到老，學(xué)到老”，當(dāng)下很多老年人在離職退休以后主觀上渴望繼續(xù)學(xué)習(xí)，為社會(huì)發(fā)展、家園建設(shè)提供一定服務(wù)。若能臨近高效建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓，則能幫助老人獲得一些教育資源，豐富退休后的生活，滿足自身發(fā)揮余熱的需求。

（三）與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、商業(yè)地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)，也是較為常見(jiàn)的一種形式，尤其是近兩年“特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)”概念興起后，大批資本進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目投資。

1、在旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品

目前市場(chǎng)上已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商嘗試在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健等理念。這類養(yǎng)老項(xiàng)目一般會(huì)選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。一些與風(fēng)景資源結(jié)合的項(xiàng)目中，老人可能僅在一年里的某個(gè)季節(jié)或時(shí)段來(lái)此居住，或者與家人、同伴前來(lái)短暫度假。此類項(xiàng)目的用地規(guī)模往往較大，服務(wù)設(shè)施較為分散。

2、與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開(kāi)發(fā)老年公寓

對(duì)于居住在大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費(fèi)。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

（四）其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型“跨界”開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

1、與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合投資養(yǎng)老地產(chǎn)

當(dāng)下養(yǎng)老地產(chǎn)已開(kāi)始出現(xiàn)保險(xiǎn)資金參與的情況。未來(lái)無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)為保險(xiǎn)公司引流還是保險(xiǎn)公司為房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)流，必將是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。

2、積極利用社會(huì)原有閑置資產(chǎn)，進(jìn)行老年設(shè)施改造。

參考文獻(xiàn)：

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