房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細化管理探討

葉才振

摘 要：現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，面臨著極大的投資風險以及成本的投入問題。因此，就需要房地產(chǎn)行業(yè)加強對成本投入以及風險控制力度的防范，從而在增強企業(yè)自身競爭力的同時，還能夠促進企業(yè)的平穩(wěn)運行，將房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟效益得到進一步的提高。在房地產(chǎn)企業(yè)中實施精細化的管理，實際上就是在對管理工作流程進行合理控制的同時，將各項的職責進行明確分配，并選擇合適的方式從而有效的推動企業(yè)的平穩(wěn)運行?；诖?，本文就從房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的精細化管理的相關情況進行分析，從而提出相應的管理策略。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;精細化管理探討

房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會的發(fā)展，面臨著各種各樣的問題，這些問題的出現(xiàn)也導致了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了嚴重的成本風險。然而，成本風險提高的同時，也加大了企業(yè)的運營成本。對此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)從多方面進行探討，并分析這些問題所產(chǎn)生的原因，使房地產(chǎn)企業(yè)在控制成本的同時，還能夠提高自身的經(jīng)濟效益，以此來實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制的重要性

相比較外國一些發(fā)達的國家來說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，相應的管理措施還不夠完善，這也導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)混亂的狀況，企業(yè)為了提升自身的經(jīng)濟效益，常常作出違規(guī)操作的事情。對此，我國為解決這一問題，相繼出臺了一些相關的規(guī)范政策，但是，這些政策不但沒有對房地產(chǎn)行業(yè)起到約束的作用，反而還降低了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，我國房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場的激烈競爭中占據(jù)有利地位就需要從控制成本上出發(fā)，以此來促進房地產(chǎn)企業(yè)的高效發(fā)展。

二、精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施意義

（一）成本管理上

我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行管理中，最常使用的方法就是財務預算。然而，財務預算就是根據(jù)當前的財務制度進行財務管理的一種方法。但是，這種方法容易使實際的花銷出現(xiàn)超出目標預算的情況，出現(xiàn)這種情況的主要原因就在于，在成本控制的過程中沒有經(jīng)營管理層的介入，使成本控制管理的工作難以開展。而且，根據(jù)大量的成功案例表明，成本精細化管理，有利于企業(yè)對成本進行管控和分配，及時排查并降低企業(yè)財務管控風險。

（二）成本評估考核上

成本控制管理工作，通過多個部門的相互合作將工程項目成本控制在合理的范圍之內(nèi)。但是根據(jù)目前所使用的經(jīng)營方式可以看出，在企業(yè)的管理中成本控制并沒有全面的融入各個部門之中，而且有的部門中相關人員還存在著素質(zhì)不高、沒有責任心等不良行為，這些行為的出現(xiàn)也會增加企業(yè)中的成本輸出。

三、精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的策略分析

現(xiàn)如今，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，社會中的競爭也變得越來越激烈。然而，一個企業(yè)想要在激烈的市場中占據(jù)有利地位，就需要在企業(yè)中控制成本，實行精細化的管理。

（一）規(guī)范流程，制定體系

一個企業(yè)中的成本管理怎樣才能進行有效實施？其中最關鍵的一部分就是制定精細化的成本管理方案。在制定方案的過程中，就需要將把房地產(chǎn)開發(fā)的項目作為一個整體，并將項目的設計環(huán)節(jié)、決策環(huán)節(jié)及實施環(huán)節(jié)這三個部分具體進行分化。在項目設計環(huán)節(jié)上，制定有關的設計方案是必不可少的，除此之外還要將優(yōu)化成本作為設計的主要目標。在項目的決策環(huán)節(jié)上，就需要對項目本身進行可行性的分析，并制定全面的預算管理制度，從而幫助決策人員詳細的了解項目成本所投入的各種情況。最后一個環(huán)節(jié)就是項目的實施環(huán)節(jié)，這一階段上就需要實施動態(tài)性的管理價格，將市場中引進的原材料價格，根據(jù)市場的變化而不斷的改變。而且，一個企業(yè)中想要得到更好的控制成本效果，還需要根據(jù)不同工程階段內(nèi)對成本的管理重點采取不一樣的措施。

按照收入的情況來規(guī)定支出費用，就是房地產(chǎn)企業(yè)在全面制定預算管理體系中，所運用到的基本原則。想要達成這一原則目標，就需要從部門層級以及時間，這兩方面來對目標成本進行控制，并將年度成本目標進行優(yōu)化。對此，就可以從季度、月計劃以及周計劃進行實施，并將部門所要負責的工作內(nèi)容以及部門層級目標作為工作的重點，讓員工們都明確自己的具體職責。除此之外，在預算中所包含的科目，可以根據(jù)具體的變動幅度，將其劃分為變動費用以及絕對值這兩點。

在企業(yè)成本控制中，精細化管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要環(huán)節(jié)，為了使成本控制精細化的管理觀念進一步加強，需要將細致化管理全方位的滲透在企業(yè)的各個方面。如何才能使企業(yè)員工樹立正確的管理觀念？這就需要從企業(yè)文化出發(fā)，豎立良好的文化氛圍，全員養(yǎng)成以成本管控為基準的做事準則。同時要注重培養(yǎng)員工良好的職業(yè)道德，讓員工從企業(yè)的利益出發(fā)思考問題。讓企業(yè)在經(jīng)營中減少各項成本費用支出的同時，進一步提高企業(yè)中的經(jīng)濟效益。

（二）全面滲透，整體落實

房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的競爭狀態(tài)中，提升自身的競爭水平以及經(jīng)濟效益，就需要從成本控制這一環(huán)節(jié)入手，對房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)實施精細化的管理。需要從項目拿地到項目交付全過程對不同的環(huán)節(jié)進行分解并設置具體可量化的目標成本作為成本控制落實的考核依據(jù)。比如：在房地產(chǎn)企業(yè)招標的環(huán)節(jié)，可以通過對模型中建筑的損耗以及附加值面積的情況等進行考量，從而制定出完善的規(guī)劃方案。在施工的環(huán)節(jié)中實施精細化管理，就需要明確了解執(zhí)行的成本目標，并且在這一環(huán)節(jié)中盡最大的努力避免意外事故的出現(xiàn)，在這一環(huán)節(jié)中任何不良現(xiàn)象的發(fā)生，都會拖慢施工的進度，從而造成資金的極大消耗。除此之外，為了降低施工期間所產(chǎn)生成本輸出較多而出現(xiàn)風險問題的發(fā)生，就需要把項目內(nèi)的成本數(shù)據(jù)以及相應的目標成本等數(shù)據(jù)進行反饋，通過反饋到的現(xiàn)象進行及時的修改、優(yōu)化，將風險問題發(fā)生的概率降到最低。

（三）信息化建設管理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，使用信息化建設有助于達到精細化管理成本的目的。雖然不同的工作項目中，合同的成本、建筑的用料以及地域的環(huán)境都有很大的區(qū)別，但是這些項目的本質(zhì)是不變的，都有著相同的管理指標。另外，信息化成本管理系統(tǒng)中的應用有極大的規(guī)范性，這些規(guī)范性十分有利于進行動態(tài)性管理的變動目標，除此之外還可以幫助企業(yè)在提升成本控制準確性的同時，幫助企業(yè)中的各個分公司都能夠進行成本管理這方面的交流。而且，信息化建設可以在成本管理期間，讓不同的公司共同使用一項信息系統(tǒng)，實現(xiàn)信息之間進行互動。除此之外，信息化成本管理還可以幫助領導人員，全面、細致的掌握工程項目中實際的輸出情況，為進一步優(yōu)化各項成本提供數(shù)據(jù)支持。

（四）創(chuàng)新并改進管理方式

在房地產(chǎn)企業(yè)運行當中，為了給后續(xù)的工作提供良好的依據(jù)，就需要對成本的管理方式進行創(chuàng)新與改進。隨著國家政策和市場環(huán)境的變化，原設定的目標成本會面臨較大的波動，傳統(tǒng)的粗放管理方式對成本波動可能會因為流程冗長，多部門協(xié)調(diào)困難等無法及時進行調(diào)整。對于這種情況，若原有的管理方式影響了反應效率，需要自上至下的進行一些創(chuàng)新和改進，使管理方式與新的情況想匹配。高效的管理方式能讓成本管控有效落實并發(fā)揮其作用，而不是紙上的空談。

（五）技術制定標準，明確科目類別

房地產(chǎn)行業(yè)在我國屬于一種惠及民生的產(chǎn)業(yè)，使用時間也是比較長的，對此就對房地產(chǎn)行業(yè)提出了很高的要求。房地產(chǎn)在具體的建設中，由于建設人員不同的素質(zhì)標準，項目的標準很難得到有效的落實，而且在此過程中一旦發(fā)生異常情況，不但會影響施工的進度，還會提高成本。對此，就需要在工作的實施當中制定規(guī)范的制度，并要求從業(yè)人員對每項制度的制定都能夠清楚的了解、規(guī)范的使用。就算以后在施工中發(fā)生異常情況，也會有較高的專業(yè)性人員，快速的解決，從而將損失降到最低。

強化成本的控制力度在房地產(chǎn)建設是必須要注意的問題，對此可以采取建立科目類別的方式來對成本以及資料進行記錄。但是需要特別注意的就是，體系的建設并不是單指某一項部門，而是與各個部門都有直接的聯(lián)系。對此企業(yè)在建立科目類別時，就需要讓經(jīng)驗豐富、專業(yè)性比較強的人員進行實施。另外在體系建立完成后，需要相關的專業(yè)人員及時進行填充，以此來避免發(fā)生成本控制科目出現(xiàn)不統(tǒng)一的問題。

四、結(jié)束語

綜上所知，在房地產(chǎn)行業(yè)中，精細化管理成本可以有效的優(yōu)化傳統(tǒng)模式下存在不足的地方，并發(fā)揮精細化管理成本的各種優(yōu)勢，將企業(yè)經(jīng)濟的效益得到有效提高。除此之外，還能夠推動房地產(chǎn)行業(yè)的長足有序發(fā)展。

參考文獻：

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