試論房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險防范及應對策略

付公正

摘 要：隨著國民經(jīng)濟高速增長，廣大居民的收入快速增加，購房需求也與日俱增，在此環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度也隨之快速增長。作為對民生穩(wěn)定有較大影響的房地產(chǎn)企業(yè)，近年來發(fā)展勢頭迅猛，企業(yè)的收入和稅收都不斷攀升，因而房地產(chǎn)企業(yè)也成為了稅務主管部門的重點關注對象。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，面臨激烈多變的競爭環(huán)境，隨之稅務風險也有所增加，企業(yè)的高投資、資金回籠慢等都會對稅收產(chǎn)生影響。本文以房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險防范和應對為核心，分析企業(yè)具體的稅務風險，而后闡述當前企業(yè)稅務風險管控現(xiàn)狀，嘗試提出企業(yè)防范應對稅務風險的有效策略，進而達到提升企業(yè)防范稅務風險能力、使企業(yè)稅務處理方案更為合規(guī)的目的。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務風險;防范及應對

自“營改增”在國內房地產(chǎn)行業(yè)、建筑行業(yè)等試點推進以來，房地產(chǎn)企業(yè)從營業(yè)稅中脫離，正式步入增值稅時代。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資資金數(shù)額大、項目分布地域廣、項目運行環(huán)節(jié)多、項目整體建設周期長等特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項多，種類豐富，制定稅務方案的難度頗高，稅務風險一直伴隨著企業(yè)的經(jīng)營管理。而房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期健康發(fā)展，就需要考慮經(jīng)濟效益與稅務風險管控間的關系，企業(yè)的風險管理部門應當高度重視稅務風險防范和應對。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面對的稅務風險分析

房地產(chǎn)企業(yè)面對的稅務風險主要有以下幾個方面：首先是項目開發(fā)初期的土地獲取環(huán)節(jié)，企業(yè)在此階段的投資金額在整體項目開發(fā)投資中比重最大，企業(yè)獲取土地的方式有多種，如土地轉移，簽訂合同時未能按照期限申報繳納契稅引發(fā)稅務風險;拆遷安置中費用核算不準確而引發(fā)稅務風險。其次，房地產(chǎn)項目建設階段，此階段企業(yè)涉及多個產(chǎn)業(yè)鏈上游單位，如建筑企業(yè)、設計企業(yè)等，因此是否保證成本支出取得規(guī)范、完整的發(fā)票是這一階段的主要稅收風險。項目建設階段的成本核算和收入核算準確則會引發(fā)漏稅風險，影響稅務機關對企業(yè)的印象。最后，房地產(chǎn)項目交付結算環(huán)節(jié)，企業(yè)從稅務層面對項目進行清算，之前累積的稅務風險很有可能在此環(huán)節(jié)爆發(fā)，而且一旦企業(yè)對交付環(huán)節(jié)的稅負處理不合理，則會加劇稅務風險，進而影響企業(yè)的經(jīng)濟利益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管控現(xiàn)狀

（一）稅務風險管控體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營以及項目開發(fā)都需要耗費大量的流動資金，企業(yè)的稅負較大，企業(yè)負責稅務處理的財務部門需要做好稅務籌劃，根據(jù)相關的稅收優(yōu)惠政策科學合理地避稅，減輕企業(yè)的稅負壓力。但是從目前的實際情況來看，首先，企業(yè)在稅務管理過程中，缺乏稅務風險防范意識，財務管理部門將更多的精力放在價值創(chuàng)造和成本控制方面，稅務風險管理不到位。其次，企業(yè)的稅務風險管理體系中制度覆蓋不全面，稅務風險的識別和評估缺少制度規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)面對的稅務風險識別和評估不及時，難以準確判斷稅務風險類型以及影響范圍，進而導致稅務風險應對措施缺乏科學性。最后，稅務風險管控是一項專業(yè)性較強的工作，必須要由專業(yè)的人才來完成，房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員在處理財務工作和稅務問題時，顯然更擅長財務工作，對稅務風險管控方面的內容了解相對不充分，房地產(chǎn)企業(yè)內部稅務風險管控人才短缺。

（二）企業(yè)內部控制缺乏科學性

房地產(chǎn)企業(yè)的內部控制是保障企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營的關鍵，內部控制在防范稅務風險的同時還可保證企業(yè)的經(jīng)濟利益不受損。內部控制對稅務風險發(fā)揮作用，需要房地產(chǎn)企業(yè)制定科學合理的業(yè)務管理流程以及制度，對各項經(jīng)濟行為進行規(guī)范，并且實施全過程的稅務風險管理。但是從實際情況來分析，房地產(chǎn)企業(yè)在內部控制體系的支持下，對稅務風險進行了事前預測和事中監(jiān)督控制，但是未能進行事后跟蹤，稅務風險的責任主體不清晰，影響稅務風險的應對措施制定。

（三）企業(yè)的業(yè)財融合速度較慢

業(yè)財融合是新經(jīng)濟常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，加強財務部門與業(yè)務部門的溝通協(xié)作可有效提升企業(yè)的經(jīng)營效率。從稅務角度來分析，業(yè)務與財務之間有千絲萬縷的聯(lián)系，業(yè)務負責項目開發(fā)建設以及銷售，每一項業(yè)務活動基本都與稅務有關，而財務部門則負責項目資金籌劃和管理，同時也進行稅務籌劃，但是企業(yè)的業(yè)務與財務融合不到位，仍然存在溝通效率低的問題。在管控稅務風險過程中，由于業(yè)財部門融合慢，業(yè)務部門難以及時掌握稅收相關政策，財務部門在制定稅務籌劃過程中與業(yè)務部門的溝通也存在問題，房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅、減少稅負壓力的目的實現(xiàn)進度緩慢。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險防范及應對策略

（一）切實完善稅務風險管控體系

房地產(chǎn)企業(yè)應當切實完善稅務風險管控體系，這是防范稅務風險的關鍵，首先，企業(yè)要自上而下強化稅務風險管控意識，不斷強調風險控制的重要作用，在企業(yè)內部通過有效方式發(fā)布稅務風險防控要點和準則，如會議、文件等方式。房地產(chǎn)企業(yè)財務部門、項目部門、行政部門等負責人需要做好表率，高度重視并配合企業(yè)的稅務風險管控工作，夯實基礎。其次，健全稅務風險識別和評估機制，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)稅務相關政策對稅務籌劃內容進行比對，提前發(fā)現(xiàn)稅務籌劃中的不合理之處，及時更正，同時及時識別已經(jīng)產(chǎn)生的稅務風險，并且根據(jù)稅務風險類型、影響范圍、造成的后果制定風險等級，識別風險后對其進行評估，確定等級，然后稅務風險管理部門結合實際制定風險應對措施，最大程度的降低稅務風險對企業(yè)的影響。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要結合國家政策培養(yǎng)符合要求的專業(yè)性稅務管理人才，房地產(chǎn)企業(yè)制定科學的人才培養(yǎng)計劃，從企業(yè)內部抽取符合人才培養(yǎng)條件的員工進行專項指導培訓，保證其掌握最新的稅務法律、政策，能夠增強稅務籌劃意識，具備稅務風險識別判斷能力，有效防范稅務風險。

（二）健全內部控制制度，監(jiān)督各個經(jīng)營環(huán)節(jié)

內部控制一直是企業(yè)防范風險的有效手段，因此房地產(chǎn)企業(yè)在防范稅務風險過程中，應該運用內部控制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅務籌劃，站在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展角度開展稅務籌劃。稅務籌劃將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和當前實際經(jīng)營情況作為基礎，實現(xiàn)科學合理的避稅。其次，在財務管理部門內部設置獨立的稅務管理崗位，該崗位要定期與企業(yè)的項目部門和其他業(yè)務部門溝通涉稅事項，同時不定期的審核企業(yè)稅務處理工作，及時發(fā)現(xiàn)稅務風險。最后，加強內部控制流程建設，梳理房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務流程，對土地獲取環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)等容易發(fā)生稅務風險的環(huán)節(jié)進行嚴格監(jiān)督控制。而且企業(yè)的所有經(jīng)濟業(yè)務必須要保障發(fā)票完整，涉及增值稅事項要提供“營改增”政策要求的專用發(fā)票，減少企業(yè)的增值稅和所得稅風險。

（三）加快業(yè)財融合，強化業(yè)財部門在稅務管理方面的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)加快業(yè)財融合是目前的重要任務，企業(yè)需要打破業(yè)務部門和財務部門之間的障礙，搭建溝通渠道，便于業(yè)務部門向財務部門實時反饋項目建設進度、支出、收入等信息，從而財務部門可以進一步更新應繳稅款信息。財務部門將稅務相關的優(yōu)惠政策“翻譯”之后傳遞給業(yè)務部門和其他部門，強化其稅務風險意識，業(yè)務部門與財務部門以合理避稅為目標共同努力。財務部門與業(yè)務部門在稅務風險管控中加強溝通，能夠制定科學的稅務風險防范對策，降低稅務風險對企業(yè)經(jīng)濟的影響。

（四）與稅務機關保持良好溝通，掌握最新的稅務政策

房地產(chǎn)企業(yè)每月繳納的稅負額度高，涉稅種類多，所以房地產(chǎn)企業(yè)要與所在地區(qū)的稅務機關保持良好溝通，并且根據(jù)國家稅收法律和稅務機關的要求，對企業(yè)的稅務管理進行改革，整改稅務風險應對策略。房地產(chǎn)企業(yè)與稅務機關溝通可減少理解稅務政策不準確而導致的漏稅風險。房地產(chǎn)企業(yè)內部稅務改革過程中出現(xiàn)的不規(guī)范行為可被稅務機關及時指出，并提出有效意見，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務機關的指導要求下，對稅務風險防范和控制水平有效提升。房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門和業(yè)務部門以及其他部門都應當全面了解并掌握最新的稅收政策，確保稅收政策可以普及到基層員工，深入理解學習“營改增”政策，根據(jù)其中的變化，推進稅務管理改革，掌握“營改增”政策對企業(yè)稅務管理帶來的影響，利用針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策合理避稅，提升稅務風險防范水平。

（五）加強稅務管控信息化建設

房地產(chǎn)企業(yè)可通過稅務管控信息化建設應對稅務風險，企業(yè)可以從以下兩個方面入手：第一，梳理并完善稅務管理信息化流程，即稅務信息采集整合、稅務信息加工處理、稅務信息分析判斷、稅務信息溝通交流以及信息共享傳遞，各個流程缺一不可，必須要保證稅務管控信息化流程的完整，保證企業(yè)的稅務籌劃工作順利推進。例如，某公司搭建信息管理平臺，分別設立兩個功能模塊用于獲取采集內外稅務信息，該功能模塊主要利用影像掃描系統(tǒng)和大數(shù)據(jù)抓取技術獲取內外信息，并且構建內部數(shù)據(jù)庫，該公司利用信息系統(tǒng)進行信息處理分析，準確預測了稅務風險，基于風險產(chǎn)生原因制定了有效的解決措施，該公司的稅務風險管理效果卓著，整體經(jīng)濟效益穩(wěn)步增長。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應當建立稅務風險監(jiān)督系統(tǒng)，全過程的實時監(jiān)督各個涉稅事項，房地產(chǎn)企業(yè)具體可以與軟件公司合作開發(fā)監(jiān)控系統(tǒng)，并且盡量開發(fā)自動化監(jiān)控系統(tǒng)，避免人為干預監(jiān)控結果。房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)控系統(tǒng)需要通過接口與財務系統(tǒng)、項目業(yè)務系統(tǒng)、稅務資料數(shù)據(jù)庫連接，企業(yè)通過監(jiān)控系統(tǒng)可實時檢查稅務風險，同時進行風險預警，為企業(yè)制定稅務風險應對措施留有反應時間。

四、結語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為國家財政收入的關鍵企業(yè)，應當高度重視稅務管理，特別是要重視稅務風險防范與應對，提前預測稅務風險，制定準確的稅務風險防范應對策略。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中需要不斷強化稅務風險管理意識，加強企業(yè)內部控制管理和業(yè)財融合建設，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務流程，促進業(yè)務與財務融合，獲取全面且準確的稅務信息，做好稅務籌劃，同時準確理解稅收政策，在合理避稅過程中防范稅務風險。

參考文獻：

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