基于物業(yè)管理的BIM技術(shù)應(yīng)用價值探析

摘要：傳統(tǒng)物業(yè)管理由于缺乏系統(tǒng)性的信息化手段，造成依賴人工、響應(yīng)慢、社會認可度低等諸多問題，而BIM技術(shù)具有可視化、協(xié)調(diào)性、模擬性、優(yōu)化性、參數(shù)化等特點，借助BIM技術(shù)可改變傳統(tǒng)物業(yè)管理模式、提高物業(yè)服務(wù)效率、提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，最終實現(xiàn)建筑項目的保值、增值，增加業(yè)主滿意度與社會認可度。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;BIM;集成化;智能化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）03-0062-66 收稿日期：2021-01-15

作者簡介：陳瑤，天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院講師。

物業(yè)管理周期長、能耗大、成本高、利潤低、面向人群多，以及有可能要面對施工遺留的各種復(fù)雜、不確定的問題，因此，亟需利用智能化手段創(chuàng)新工作模式與方法。融入具有創(chuàng)新性的BIM（Building Information Modeling）技術(shù)能夠大大加快傳統(tǒng)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程，拓寬物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展道路。

1 傳統(tǒng)物業(yè)管理存在的問題

物業(yè)管理是建筑項目全生命周期中繼設(shè)計、施工、竣工驗收后周期很長的一個階段，擔負著維護、運營、管理等職責(zé)。但傳統(tǒng)物業(yè)管理存在各專業(yè)信息“孤島”、依賴人工、服務(wù)響應(yīng)慢等諸多問題，難以實現(xiàn)對項目的保值乃至升值。

1.1 缺乏系統(tǒng)性與智能化

傳統(tǒng)物業(yè)管理中，管理者會嘗試利用如計算機化的維護管理系統(tǒng)（CMMS）、樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）等涉及各個專業(yè)的各類系統(tǒng)。但這類系統(tǒng)存在一些問題：（1）生成、使用的數(shù)據(jù)需要人工輸入，費時費力，出錯頻繁;（2）操作模式不同，對操作者有一定的要求，往往需要較長時間熟悉，一旦產(chǎn)生人員流動又要重新培訓(xùn)、重新用較長時間適應(yīng);（3）各個系統(tǒng)各自獨立，造成信息“孤島”。物業(yè)管理是一個系統(tǒng)性的工作，一處發(fā)生問題，很有可能需要聯(lián)動解決。如發(fā)生突發(fā)狀況，首先要利用監(jiān)控系統(tǒng)切換畫面確認情況，如果對人員組織不熟悉還要翻看人員組織系統(tǒng)查找區(qū)域管理人，再利用對講系統(tǒng)呼叫。管理人到位后還要查找發(fā)生問題的原因，解決問題時可能還要用到圖紙、以往記錄等，如果是設(shè)備管網(wǎng)發(fā)生突發(fā)問題還要去操作設(shè)備管理系統(tǒng)，操作后往往不一定能夠迅速找到“壞點”，還要再調(diào)集修理人員到現(xiàn)場用大量的時間排查解決。

由此看來，這些系統(tǒng)的數(shù)據(jù)信息是不生動、各自獨立、非集成的，所以，其不能協(xié)同作業(yè)，不能切實應(yīng)用于具體工作，更不能對物業(yè)工作起到系統(tǒng)性、智能化的輔助作用。各系統(tǒng)各自獨立的信息對管理者系統(tǒng)性考量問題并作出整體性策略造成很大程度的制約。

1.2 對人工的依賴性較強

傳統(tǒng)物業(yè)管理更多的要依靠人工，常被冠以“勞動密集型”管理模式。如對信息的收集、整理，雖也會使用相關(guān)軟件進行統(tǒng)計、整理，但主要是利用人工錄入信息;圖紙等紙質(zhì)信息以文件形式保存，難以快速查閱且不能實時更新。一來，由于責(zé)任心不同、工作能力不同，工作量巨大，人工輸入耗費時間，且難免不出現(xiàn)錯誤;二來，物業(yè)管理涉及專業(yè)眾多，專業(yè)間信息不能整合集成，缺乏系統(tǒng)性管理。加之傳統(tǒng)物業(yè)管理模式需要更多有經(jīng)驗的員工，且對其的依賴性很強，一旦人員發(fā)生流動，工作交接將有可能造成信息斷層，為日后工作帶來不便，對分析決策工作帶來危害。

1.3 缺乏及時性與預(yù)見性

傳統(tǒng)物業(yè)管理本就在日常維護管理中困難較大，其涉及專業(yè)眾多、面對人群眾多，出現(xiàn)的問題種類繁多，但能力有限，不能及時迅速地解決問題，業(yè)主投訴必不可少，工作難度進一步增加。比如，由于管線布置錯綜復(fù)雜且多為隱蔽設(shè)置，出現(xiàn)“壞點”難以找出根結(jié)，維修時間過長導(dǎo)致影響業(yè)主使用。一來，長時間的等待使用更會使業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)人員的能力低下，業(yè)主滿意度低，長此以往，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至行業(yè)的社會認可度低;二來，物業(yè)服務(wù)人員無數(shù)遍對業(yè)主的解釋安撫工作也會造成職業(yè)倦怠，進一步造成物業(yè)服務(wù)人員缺失，加大員工流動性。

究其根本原因，是因為物業(yè)管理工作中缺乏對問題的預(yù)見性以及缺乏問題發(fā)生前的預(yù)警響應(yīng)。人的精力有限，沒有智能化、信息化的手段輔助，并不能持續(xù)全面、系統(tǒng)地考慮問題與看待周邊事物，尤其周邊事物涉及眾多專業(yè)，物業(yè)服務(wù)人員及管理者分析、預(yù)見可能發(fā)生的問題是非常困難的。但是，一旦可以預(yù)見，就可以提前介入，降低問題發(fā)生的概率，提高解決問題的效率。

因此，傳統(tǒng)物業(yè)管理亟需利用BIM技術(shù)實現(xiàn)多專業(yè)共享、多數(shù)據(jù)集成、能預(yù)警、能分析、能聯(lián)動的智能化協(xié)同系統(tǒng)，提高響應(yīng)速度，增加業(yè)主滿意度與社會認可度。

2 BIM技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用價值

將BIM技術(shù)融入物業(yè)管理，可將建筑本體、建筑環(huán)境、建筑內(nèi)部空間、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、建筑能耗、人員安全等多方面的超大量信息進行多專業(yè)整合、共享，達到提高信息可視化與模擬性、增強信息協(xié)調(diào)性與共享性以及能夠進一步對信息進行分析與預(yù)測，解決傳統(tǒng)物業(yè)管理中的痛點，提高物業(yè)管理的效率，提升物業(yè)服務(wù)水平。

2.1 使信息連貫、生動、可讀

BIM技術(shù)可運用于建筑的全生命周期，其基礎(chǔ)是“建筑模型”，核心是“信息”。因此，在物業(yè)管理階段能夠繼承從項目開始、設(shè)計、施工直到建成的全部過程且保持不斷更新的完整信息，增強了信息的連貫性、透明性。

BIM具有可視化的特點，即使看不懂圖紙也可通過三維模式具體、清晰、快速地了解項目情況。其可利用三維模式分層、分視角展示建筑的各個層、面;通過“點擊”三維模型中的構(gòu)造、構(gòu)件、設(shè)備設(shè)施、甚至小到每個零件，均可即時獲取如型號、尺寸、使用材料及其特性、與其關(guān)聯(lián)的構(gòu)造及設(shè)備情況、運行及維修保養(yǎng)情況、管理者等與其相關(guān)的所有信息;逆向操作同理，可將上述信息作為檢索條件，通過“輸入”檢索的信息定位構(gòu)造、構(gòu)件、設(shè)備設(shè)施，以及與之相關(guān)聯(lián)的構(gòu)造、構(gòu)件及設(shè)備設(shè)施，甚至小到每個零件;在觀察一些隱蔽工程時，也可使用“透明化”功能呈現(xiàn)隱蔽的管線、閥門等，同時也可準確、快速地將其進行定位。

同時，BIM具有參數(shù)化的特點，即“一處變，處處變”。當某個部位發(fā)生變化或者調(diào)整，無需人為調(diào)整，與之相關(guān)的所有部分都會自動發(fā)生相同部位的變化，實現(xiàn)關(guān)聯(lián)信息自動更新。如，傳統(tǒng)物業(yè)管理中更換某個設(shè)備設(shè)施構(gòu)件或者對某個設(shè)備設(shè)施進行維修后，往往不得不需要對每個與之相關(guān)的各個獨立系統(tǒng)進行同一信息的人工錄入變更。另外，維修管道有時需要加裝或者改變某一管道位置，傳統(tǒng)物業(yè)管理中一旦維修后能夠確保正常使用，很有可能這項工作就意味著結(jié)束，忽略了加裝或者改變位置的管道在圖紙上的更新，當未來發(fā)生某些問題需要參閱圖紙時，未更新的老舊圖紙將不能發(fā)揮任何指引作用，給維修工作帶來很大困難。但利用BIM技術(shù)，物業(yè)維保人員完成維修保養(yǎng)上傳信息后，與之相關(guān)的所有部分（如：表單、圖紙、三維模型信息、維保的設(shè)備設(shè)施屬性等）無需人為，系統(tǒng)自動關(guān)聯(lián)更新。減少了由于人工錄入發(fā)生錯誤、遺漏的可能性，維保結(jié)束同時系統(tǒng)信息完成更新，將大大提高工作效率并為后續(xù)工作提供保證。

2.2 可對系統(tǒng)信息進行模擬及預(yù)警

BIM技術(shù)可對系統(tǒng)運行中如設(shè)備出現(xiàn)故障或到期需要養(yǎng)護、能源消耗出現(xiàn)異常情況、不明人員入侵、租戶租期到期等情況進行提醒或預(yù)警。再如，當發(fā)生火災(zāi)時，能夠自動火警報警，即時定位火災(zāi)發(fā)生的位置，并能夠及時查看火災(zāi)發(fā)生的區(qū)域及周圍情況，甚至能夠規(guī)劃逃生的路線幫助遇險人員快速撤離。另外，BIM技術(shù)也能夠?qū)τ锌赡馨l(fā)生的突發(fā)或者危險事件進行模擬，測試應(yīng)對的計劃，預(yù)估可能造成的損失。由此，提高物業(yè)管理的及時性與預(yù)見性。

2.3 有助于建筑節(jié)能

BIM技術(shù)+物聯(lián)網(wǎng)，能夠?qū)崟r采集、分析用電量、用水量、燃氣量等能源消耗量及其費用、走勢;同時，遠程對室內(nèi)溫度、濕度監(jiān)測獲取信息。通過信息的實時反饋對能耗進行調(diào)節(jié)、控制，優(yōu)化能耗使用，達到節(jié)能的目的。

2.4 降低對員工及其經(jīng)驗的依賴性

BIM技術(shù)的融入，其可以在建筑模型生成的同時形成關(guān)于人員、設(shè)備設(shè)施、建筑本體、空間等各類信息表單，以及平面、立面、剖面、詳圖等各類建筑施工圖紙，并且信息能夠?qū)崟r、快速地根據(jù)具體情況的變化而進行調(diào)整變化，表單、圖紙等不需要人工，同信息的變化自動調(diào)整。由此減少對人員的使用，降低對人員的依賴性，加之BIM技術(shù)幫助物業(yè)管理實現(xiàn)協(xié)同工作，也將不會發(fā)生由于工作交接造成的信息斷層。

2.5 提高物業(yè)管理的響應(yīng)速度

首先，環(huán)境衛(wèi)生管理、公共秩序維護、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護、房屋本體維修養(yǎng)護等物業(yè)管理方面的工作流程、組織構(gòu)成、組織內(nèi)人員構(gòu)成、崗位職責(zé)、管理區(qū)域等與BIM基礎(chǔ)三維模型相結(jié)合，當出現(xiàn)異常情況或問題時，利用BIM技術(shù)，系統(tǒng)內(nèi)部通過已集成的信息能夠快速定位發(fā)生區(qū)域及區(qū)域管理人員，該區(qū)域管理人員也能夠迅速反應(yīng)，及時解決處置問題，提高管理水平及工作效率。

再有，利用BIM技術(shù)，能夠做到提前預(yù)警、幫助定位“壞點”。如，按照計劃提醒管理、技術(shù)人員進行房屋本體維護，以及設(shè)備維護、檢修、報廢等。檢修或維護工作結(jié)束后，相關(guān)檢修、維護信息上傳到系統(tǒng)進行統(tǒng)一化管理以及為日后的房屋本體維護、設(shè)備維護計劃提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。同時，BIM技術(shù)也能夠?qū)崿F(xiàn)遠程對設(shè)備運行進行控制，提高響應(yīng)速度。又如，當發(fā)生漏水時，可快速響應(yīng)關(guān)閉閥門，找到“壞點”，減少損失。再如，發(fā)生突發(fā)狀況時，無需再查閱很多圖紙、記錄，系統(tǒng)可快速以三維或二維模式定位發(fā)生位置及以往記錄，快速解決問題。

由此，在對物業(yè)項目的管理中，可先于業(yè)主提前發(fā)現(xiàn)問題，快速解決問題，提高對物業(yè)項目的管理水平，增加客戶滿意度。

2.6 實現(xiàn)“集成”管理

物業(yè)管理中的信息“孤島”問題制約了管理者對物業(yè)項目的統(tǒng)籌管理。而BIM能夠集成組織內(nèi)的人員、客戶服務(wù)及設(shè)備設(shè)施、房屋本體、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護、能源管理等物業(yè)管理相關(guān)信息，且各專業(yè)、部門能夠共享以上信息，實現(xiàn)房屋本體維護、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共秩序維護管理、設(shè)備設(shè)施管理、能源管理等的協(xié)同化、系統(tǒng)性、標準化管理。同時，能夠利用管理過程的集成信息，對物業(yè)服務(wù)人員的工作質(zhì)量和工作效率進行合理量化;積累和分析管理過程的集成信息，為日后管理提供策略基礎(chǔ)。

3 建議

BIM于物業(yè)服務(wù)行業(yè)乃至整個建筑行業(yè)來說，都是一場革命和技術(shù)跨越，其強大的應(yīng)用價值將助力整個行業(yè)智能、快捷、協(xié)同、高效發(fā)展。

3.1 “BIM+”融合更多技術(shù)共同發(fā)展

BIM可聯(lián)合其他智能技術(shù)應(yīng)用于物業(yè)管理，為物業(yè)服務(wù)提供更好的技術(shù)支持，如BIM+GIS、BIM+VR、BIM+AR等。

3.2 行業(yè)內(nèi)達成資源共享，為BIM可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利條件

眾所周知，大量的數(shù)據(jù)信息是有的放矢實施工作的基礎(chǔ)，亦是指導(dǎo)工作的關(guān)鍵。但是，基于商業(yè)秘密的考慮，很多企業(yè)不愿將自身項目的數(shù)據(jù)資料在行業(yè)內(nèi)部共享，使得行業(yè)內(nèi)部的數(shù)據(jù)信息流通存在很大問題。從另一個角度來看，僅以自身的數(shù)據(jù)作為積累，單一企業(yè)很難在短時間內(nèi)積累相當大體量的數(shù)據(jù)信息，其所保有的數(shù)據(jù)信息總量相較于整個行業(yè)微不足道，并不能獲得數(shù)據(jù)信息給工作帶來的實際效果。因此，只有將各個企業(yè)的數(shù)據(jù)信息置于行業(yè)內(nèi)部，推動行業(yè)朝智能化發(fā)展，實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)信息資源共享，發(fā)揮數(shù)據(jù)信息對物業(yè)服務(wù)工作的指導(dǎo)作用。

3.3 統(tǒng)一標準

利用BIM技術(shù)于物業(yè)管理的優(yōu)勢之一是不同專業(yè)參與者能夠協(xié)同作業(yè)，因此，統(tǒng)一標準是至關(guān)重要的。可由政府、行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會等引導(dǎo)，組織制定相關(guān)BIM在物業(yè)管理中的應(yīng)用標準、應(yīng)用流程等。

3.4 加強相關(guān)人才培養(yǎng)

從高校層面，強化BIM技術(shù)課程的普及程度。不僅對于物業(yè)管理等房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)開設(shè)BIM課程，也要考慮對計算機技術(shù)、信息技術(shù)等專業(yè)開設(shè)相關(guān)BIM技術(shù)課程。從行業(yè)、企業(yè)層面，加強對在職員工的BIM技術(shù)培訓(xùn)力度。還可通過校企合作進一步加強對BIM技術(shù)人才的培養(yǎng)深度。

綜上所述，BIM技術(shù)應(yīng)用于物業(yè)管理能夠優(yōu)化其管理模式，將傳統(tǒng)物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐惑w化、信息化、智能化的管理，提高管理效率以及物業(yè)人員對業(yè)主服務(wù)的響應(yīng)速度，提高業(yè)主滿意度。

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