萬達(dá)的手起刀落

張鳳玲

這是民營企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)第一次將萬達(dá)的旗艦公司引入國有資本

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林，不得不吃“回頭草”。

近日，珠海國資委出資30億元入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，同時(shí)，王健林宣布將萬達(dá)商管旗下輕資產(chǎn)平臺(tái)上市。

這是民營企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)第一次將萬達(dá)的旗艦公司引入國有資本。

現(xiàn)金流壓力

時(shí)間拉回到2014年。

這一年的12月，萬達(dá)商管在香港聯(lián)交所共發(fā)行65254萬股H股，每股發(fā)行價(jià)為48港元，占總股本的14.41%。

一年之后，也就是2015年8月，因?yàn)楣乐颠^低，萬達(dá)商業(yè)H股股東和內(nèi)資股東匯聚萬達(dá)北京總部，商議萬達(dá)商業(yè)回A股方案。

A股發(fā)行證券，被萬達(dá)內(nèi)部看成是超越全球商業(yè)巨頭西蒙的關(guān)鍵一步，因?yàn)槿绻f達(dá)成功登陸A股，萬達(dá)的上市平臺(tái)將是A+H。

兩年之后，2016年9月，王健林讓萬達(dá)商管在港股退市，徹底回A股，王健林回購14.41%的H股股票，回購價(jià)為每股52.8 港元。

2018年1月29日，騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)接盤萬達(dá)14%的股權(quán)，其中，騰訊投資100億元持股4.12%，蘇寧和融創(chuàng)中國分別投資95億元、各持股3.91%，京東投資50億元持股2.06%。而入股條件是，萬達(dá)成為純粹的商業(yè)管理公司，在2021年上市。

來自萬達(dá)的財(cái)報(bào)顯示，2019年萬達(dá)商管的凈利潤為250億元，但其中有120億元是因持有性物業(yè)資產(chǎn)增值產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)收益，如扣去這部分盈利，凈租金利潤為130億元，沒有達(dá)成對(duì)賭協(xié)議要求的業(yè)績。

2020年因疫情影響，萬達(dá)商管的業(yè)績更是雪上加霜。

來自萬達(dá)商業(yè)的財(cái)報(bào)顯示，2017年至2020年上半年，萬達(dá)商管營業(yè)收入分別為1355.67 億元、1065.49 億元、786.56 億元和172.75 億元，歸屬母公司股東凈利潤分別為 200.10億元、294.94元、243.9億元和 62.41 億元;經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為255.84億元、293億元、168.05億元和1.16億元。

同時(shí)，萬達(dá)的短期償債壓力仍然比較大。

根據(jù)債券信息顯示，截至2020年9月30日，萬達(dá)商管有息債務(wù)規(guī)模為1800.11 億元，其中短期借款7.54 億元、一年內(nèi)到期的長期借款85.01億元、長期借款925.2億元、應(yīng)付債券289.63億元、一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券466.79億元、其他非流動(dòng)負(fù)債25.73億元以及一年內(nèi)到期的其他非流動(dòng)負(fù)債0.13億元。

首次接受國資入股

2021年3月24日，萬達(dá)集團(tuán)宣布撤銷大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“萬達(dá)商管”）在A股的上市申請(qǐng)。

3月29日下午，萬達(dá)商管集團(tuán)與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，珠海國資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，同時(shí)，王健林宣布將萬達(dá)商管旗下輕資產(chǎn)平臺(tái)上市。

從2014年到2021年，萬達(dá)經(jīng)歷了2014年港股上市、2015年申請(qǐng)A股上市、2016年從港股退市、2018年引進(jìn)戰(zhàn)投回A股、2021年撤回A股，從上市角度，萬達(dá)似乎又回到起點(diǎn)，但從公司角度，2021年的萬達(dá)已經(jīng)不再是2014年的萬達(dá)。

而這要源于2015年。

那時(shí)，王健林在一次演講中首次提到“萬達(dá)到了要靠品牌賺錢的時(shí)候”。

之后，萬達(dá)的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略正式啟動(dòng)。

加上此后遭遇A股IPO難獲進(jìn)展的現(xiàn)狀，讓王健林決定快刀斬亂麻，加快割舍地產(chǎn)業(yè)務(wù)。于是，他把萬達(dá)商管剩余的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部清空，并轉(zhuǎn)給了萬達(dá)地產(chǎn)，宣稱“不再產(chǎn)生物業(yè)開發(fā)及銷售收入”。

2017至2019年，萬達(dá)商管一直在消化著旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目，其物業(yè)銷售收入分別為1011.41億、686.33億、382.18億，規(guī)模在大幅度減少。

在股權(quán)架構(gòu)方面，萬達(dá)也發(fā)生變化，從中資控股漸變?yōu)橥赓Y控股企業(yè)，由深圳迪迅實(shí)業(yè)有限公司和富泰（香港）投資有限公司分別持股98.7%和1.3%。

萬達(dá)廣場的“開發(fā)模式”，也發(fā)生變化。

現(xiàn)在由獨(dú)立第三方作為合作方，負(fù)責(zé)獲取土地并承擔(dān)拿地和建設(shè)的全部投資，擁有項(xiàng)目資產(chǎn)所有權(quán)，而萬達(dá)商管則只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、商業(yè)規(guī)劃及招商、運(yùn)營管理。

此后，萬達(dá)商管會(huì)授權(quán)合作方使用“萬達(dá)廣場”品牌，雙方再按照項(xiàng)目開業(yè)后的經(jīng)營凈收益分成。從回A到撤回A，王健林，手起刀落，干脆利落，分離萬達(dá)輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)，王健林似乎找到了一條股票高估值的道路。