陳相宇 李 紅 竇洋浩 朱伊雯

（西華大學(xué) 土木建筑與環(huán)境學(xué)院，四川 成都 610039）

1998年以來，我國城鎮(zhèn)住房制度得到推廣，福利分房制度被取消，房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展。至此，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐，然而由于房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重不規(guī)范發(fā)展，期房市場也越來越嚴(yán)重，使得有關(guān)部門和各界學(xué)者不得不關(guān)注這一病態(tài)發(fā)展，紛紛投入到研究房地產(chǎn)價格構(gòu)成機(jī)制中去，分析到底是什么導(dǎo)致了房價幾乎瘋狂的上漲，以求有效控制房價的“葵花寶典”。但不少學(xué)者的研究僅僅停留在表面，將房地產(chǎn)行業(yè)同其他一般通過建立各種理論模型，摸索到房地產(chǎn)價格變動的規(guī)律并給出最合理的解釋，試圖從中找到解決房地產(chǎn)價格上漲有效辦法，得出的結(jié)論和建議往往也是不具有建設(shè)性意義的。筆者認(rèn)為想要弄清房地產(chǎn)價格的構(gòu)成機(jī)制，必須從市場結(jié)構(gòu)入手，客觀地分析得出房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，并結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)的供給平衡模型得出我國房地產(chǎn)價格上漲的根本原因。

1 我國房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

這里我們首先從房地產(chǎn)開發(fā)的成本進(jìn)行探討，也是人們普遍認(rèn)可主要影響房地產(chǎn)價格的因素，主要有：土地購買成本、資金貸款成本、人工開發(fā)成本、材料購買成本、稅金及附加、開發(fā)商獲得的利潤。當(dāng)然除了這些影響房地產(chǎn)的價格以外，還有通貨膨脹、政府制定的相應(yīng)政策、市場結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者的購買需求等因素。其中土地購買成本往往占著房地產(chǎn)價格的絕大部分比例，因此當(dāng)人們質(zhì)疑房屋價格如此之高時，房地產(chǎn)商總會把最終矛頭直指土地價格過高，地王瘋狂拿地囤地，推動土地價格的上漲，而這背后最終受益的是當(dāng)?shù)卣?，但筆者持有相反的態(tài)度，縱使土地成本的確占有房地產(chǎn)成本的大部分，但是不至于完全影響房地產(chǎn)的價格。反而是房價的上漲，反過來影響了土地價格上漲，這其中的價格制定機(jī)制跟房地產(chǎn)市場屬于寡頭壟斷市場有著密不可分的關(guān)系。

2 我國房地產(chǎn)價格在寡頭壟斷市場下供求的影響

2.1 寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場機(jī)制分析

根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)理論中對寡頭壟斷市場的解釋，我們可以了解到寡頭壟斷市場是一種非完全競爭模式的市場，指的是在該市場中僅有少數(shù)幾家企業(yè)，但這幾家企業(yè)卻占據(jù)著大部分的資源，對該市場有著至關(guān)重要的影響，因此新企業(yè)是很難進(jìn)入到這個寡頭壟斷市場中的。在寡頭壟斷市場中，掌握大部分資源的少數(shù)幾家企業(yè)對這個市場有著強(qiáng)有力的操縱，這些企業(yè)相互依存，并且往往存在非價格競爭。[1]產(chǎn)業(yè)組織理論中提到的決定市場結(jié)構(gòu)的因素包括：市場集中度、市場進(jìn)入和退出壁壘、產(chǎn)品差異、市場需求增長率、市場需求價格彈性以及短期內(nèi)固定成本和可變成本的比例。其中，市場集中度、市場壁壘和產(chǎn)品差異是影響市場壟斷和競爭的主要因素，而房地產(chǎn)市場正是具有這三種特性的寡頭壟斷市場。

2.1.1 房地產(chǎn)明顯的異質(zhì)性，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品具有高度的產(chǎn)品差異性

因為房子是建在土地上的，土地不能移動，因而其上的建筑物也是不能移動，并且不同城市、不同地區(qū)、不同區(qū)位的土地，伴隨其的價值和性質(zhì)都是完全不同，從這個意義上說，所有的房地產(chǎn)都是獨(dú)一無二、不可復(fù)制的，所以房地產(chǎn)產(chǎn)品有明顯的差異，房地產(chǎn)市場不存在完全競爭。[2]

2.1.2 房地產(chǎn)市場具有高度的進(jìn)入障礙

進(jìn)入障礙是影響市場結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素，是指該市場中已經(jīng)存在的成熟企業(yè)對即將進(jìn)入該市場的企業(yè)所占有的優(yōu)勢，簡單來說就是指即將進(jìn)入企業(yè)和新企業(yè)進(jìn)入該市場十分困難，其作用是保護(hù)現(xiàn)有企業(yè)，即將進(jìn)入該市場的企業(yè)必須首先解決這一問題。房地產(chǎn)的進(jìn)入障礙主要有以下兩個方面：一是土地資源壁壘，作為房地產(chǎn)商，如果不能獲得土地這一核心資源，就不算是真正進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。現(xiàn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要是通過劃撥、承租、出讓的方式進(jìn)行土地的獲取，政府在選取房地產(chǎn)商時一般會綜合考慮該房地產(chǎn)商的綜合能力、資金實力、市場信譽(yù)等，因此對于剛進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)很不占優(yōu)勢，拿地也更困難；二是行政管理壁壘，在真正進(jìn)行開發(fā)之前，需要取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。為辦理這5個許可證，共涉及20多個章節(jié)，涉及地方政府城市規(guī)劃、國土資源、工商行政管理、房管、稅務(wù)、交通等建設(shè)、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生等部門，每一次都十分困難。由于政府的強(qiáng)行介入，由此形成了行政性進(jìn)入壁壘。[3]

2.1.3 我國房地產(chǎn)具有明顯的區(qū)域特性，在該區(qū)域房地產(chǎn)市場高度集中

由于房屋的不可移動性，它不能像其他產(chǎn)品一樣在市場跨區(qū)域流通，并且對于大部分消費(fèi)者而言，他們購買房屋是為了滿足自身居住的需求，方便生活和通勤，因此他們會選擇自己所在區(qū)域購買房屋，這樣其他地區(qū)的房屋相對于該區(qū)域便不能形成競爭力了，所以要研究房地產(chǎn)市場，不能從國家層面這個大區(qū)域來進(jìn)行分析，而是從一個區(qū)域來進(jìn)行分析，經(jīng)過研究得出房地產(chǎn)市場在區(qū)域中高度集中。[4]

2.2 房地產(chǎn)供給平衡與價格的分析

因為房地產(chǎn)是寡頭壟斷市場，所以對房地產(chǎn)的各項研究不能再從完全競爭的市場角度去分析，這樣得出來的結(jié)論和現(xiàn)實往往是有出入的，甚至是相反的。大部分學(xué)者在利用供求平衡模型分析房地產(chǎn)價格變動的時候往往忽略了這一點，因此得出的結(jié)論不完全正確，為了得出更可靠的結(jié)論，應(yīng)該將房地產(chǎn)是寡頭壟斷市場這一事實融合到供求模型對價格造成的影響進(jìn)行調(diào)整。

2.2.1 供給的影響因素

一般情況下人們會認(rèn)為房地產(chǎn)供給指的在某段時間房地產(chǎn)商和持有者，在某一價格水平下，提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的數(shù)量，其中包括增量商品和存量商品，認(rèn)為房地產(chǎn)價格完全符合供給平衡法則。但房地產(chǎn)業(yè)是一個寡頭壟斷市場，在某種程度上，他們是價格的制造者，房地產(chǎn)的供給量不會完全隨著現(xiàn)行價格的變動而受影響，值得肯定的是房價的制定跟以下因素也有著直接關(guān)系，包括土地區(qū)位、經(jīng)濟(jì)情況、技術(shù)要求、政策因素等。土地區(qū)位是影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素，包括自然區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位和交通區(qū)位。一般來說，它靠近沿海、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和交通便利的地理位置，房價水平往往較高。[5]

2.2.2 需求的影響因素

盡管房地產(chǎn)是寡頭壟斷市場，但它的供給量決策卻不可能完全與它所面臨的需求量分開，因此研究房地產(chǎn)市場的需求量還是有必要的，房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者或投資者購買房地產(chǎn)的意愿，通常是有效需求。當(dāng)然，當(dāng)市場其他因素發(fā)生變化時，房地產(chǎn)需求也會上下波動。當(dāng)商品房需求上升時，高房價帶動低房價，進(jìn)一步推高房地產(chǎn)價格。綜上所述，影響房地產(chǎn)商品需求的主要因素有：人口與增長、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

2.2.3 結(jié)合寡頭壟斷市場的供給與價格分析

從價格變動的角度看，壟斷價格的主要特征是價格穩(wěn)定。也就是說，極端壟斷商品的價格一旦確定，將長期保持不變。在眾多企業(yè)的定價機(jī)制下，房地產(chǎn)寡頭壟斷形成了壟斷價格，使得房價呈現(xiàn)出非常規(guī)的穩(wěn)中有降的高價態(tài)勢。房地產(chǎn)價格一般是穩(wěn)中有升，高位運(yùn)行，很少下跌。即使供求關(guān)系發(fā)生變化，房價下降的程度和速度也遠(yuǎn)小于需求，這就很難調(diào)整供求關(guān)系。

2.3 結(jié)合供求關(guān)系及寡頭壟斷市場下價格制定機(jī)制及影響

通過以上分析我們明確了房地產(chǎn)市場是寡頭壟斷市場的事實，并且供給關(guān)系中的需求量對房地產(chǎn)價格起著微乎其微的調(diào)控作用，那寡頭壟斷市場這一市場機(jī)制是如何對房地產(chǎn)價格進(jìn)行制定和影響的呢？我們將通過Hotelling線段模型和三階段BertrandStackelberg市場價格競爭對其進(jìn)行進(jìn)一步研究。

2.3.1 模型描述及前提假設(shè)

在不完全競爭的市場中，產(chǎn)品的市場定位，對企業(yè)獲得競爭力有著十分關(guān)鍵的作用，只有確定了產(chǎn)品的市場價值，企業(yè)才能夠制定出對企業(yè)自身最優(yōu)的價格策略。下文模型的假設(shè)前提是：該區(qū)域市場中僅有兩家寡頭企業(yè)進(jìn)行價格制定，同時這兩家企業(yè)在博弈的第一階段同時決定出產(chǎn)品差異化的策略。兩個寡頭企業(yè)之間的價格競爭研究將是下文研究的重點，如圖1所示。

圖1 兩企業(yè)在市場價格競爭中的博弈模型構(gòu)建

假設(shè)條件：

（1）邊際成本=單位變動成本；

（2）Hotelling線段上消費(fèi)者數(shù)量均勻分布；

（3）X1,X2>0。

2.3.2 企業(yè)最優(yōu)價格的制定——BertrandStackelberg市場均衡

由于在價格制定的策略上，企業(yè)最在乎的是最后帶來的效果，因此我們采取倒推法，先找出第2、3階段Stackelberg價格競爭的均衡解，再推導(dǎo)出第1階段的企業(yè)產(chǎn)品差異化定位策略解。

現(xiàn)在從企業(yè)的利潤出發(fā)，根據(jù)市場的需求關(guān)系公式，企業(yè)i的市場利潤可表示為產(chǎn)品i的單位價格P1與單位成本c之差(P1-c)與市場需求量Xi的乘積(i=1，2)：

d1、d2：產(chǎn)品差異化系數(shù)在Hotelling線段上產(chǎn)品的位值，，t：移動成本率。

在具有差異性產(chǎn)品的Stackelberg價格競爭中，假設(shè)上述企業(yè)2為Stackelberg競爭中后來者則第3階段中企業(yè)2的反應(yīng)函數(shù)為：

在第2階段時，企業(yè)1作為價格制定的領(lǐng)導(dǎo)者，在制定價格利潤最大化的時候，會考慮到企業(yè)2會跟隨其市場定價，因此將公式（3）代入到利潤函數(shù)中：

在市場均衡的條件下，企業(yè)1的價格制定始終會優(yōu)于企業(yè)2，前提是該價格大于同一條件下的Bertrand-Nash市場均衡解。將企業(yè)1的最優(yōu)價格代入企業(yè)2的最優(yōu)反應(yīng)函數(shù)中，最后聯(lián)立公式（1）、（2）可得出在Bertrand-Stackelberg市場均衡條件下，企業(yè)1與企業(yè)2的平均產(chǎn)量與平均利潤分別為：

通過與Bertrand-Nash市場均衡比較可知，企業(yè)2對競爭對手漲價的反應(yīng)是提高產(chǎn)品價格，因此在相同條件下，企業(yè)獲得的邊際利潤高于Bertrand-Nash均衡下的利潤水平，如圖2所示，企業(yè)1的價格漲幅大于企業(yè)2。

圖2 同時條件下的Bertrand-Nash均衡與先后條件Bertrand.Stackelberg均衡價格比較

2.4 結(jié)論

通過以上分析我們可以得出推高房地產(chǎn)價格的罪魁禍?zhǔn)资撬赜械墓杨^壟斷市場，因為一定區(qū)域的市場中僅有幾家獨(dú)大的企業(yè)對房地產(chǎn)價格進(jìn)行制定，先進(jìn)入市場的企業(yè)總是能帶動后進(jìn)入市場的企業(yè)進(jìn)行價格的推動，他們?yōu)榱藵M足自身利益，利用客戶的信息差進(jìn)行房價的哄抬，市場的需求量盡管能起到一定的限制作用，但仍然不能完全對房價進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，以至于房價不受控制的上漲，為了避免這一惡性態(tài)勢的發(fā)展，政府必須從長期的政策出發(fā)，對這一現(xiàn)狀進(jìn)行控制。

3 促進(jìn)房地產(chǎn)價格理性回歸的政策建議

3.1 正確認(rèn)識到房地產(chǎn)具有壟斷這一特性

隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范，近年來小房地產(chǎn)商不斷被大房地產(chǎn)商吞并形成幾家獨(dú)大的局面，這樣雖然有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但隨之帶來的壟斷卻不容忽視，政府必須認(rèn)識房地產(chǎn)市場具有這一特性，通過相應(yīng)政策和手段介入到該市場中，可以起到一個宏觀調(diào)控的作用，比如出臺一些限制房價的政策，通過購買股份的方式參與到房地產(chǎn)企業(yè)的決策中去等，一同維持市場的穩(wěn)定，而不是仍由幾家獨(dú)大的企業(yè)完全控制這個市場，同時政府要注意房地產(chǎn)價格的制定，引導(dǎo)行業(yè)價格的健康制定，鼓勵各企業(yè)之間進(jìn)行非價格競爭，避免出現(xiàn)勾結(jié)性寡頭壟斷市場，在房地產(chǎn)價格監(jiān)測的制定中多考慮利用模型對房地產(chǎn)價格形成監(jiān)測的風(fēng)向標(biāo)。

3.2 改變地方政府的政績評價標(biāo)準(zhǔn)，做到擺正自身位置切實為人民考慮

在土地征用的過程中，地方政府往往能夠從中獲取“暴利”，反而忘了要為人民謀福利這一宗旨，并且地方政府的政績評價標(biāo)準(zhǔn)正是通過GDP來衡量的，更加助長了地方政府通過土地買賣獲得收益的行為，以此來增加政府的財政。為了有效解決這一弊端，國家可以改變地方政府的政績評價標(biāo)準(zhǔn)，比如通過落到實處地調(diào)研當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚腋Ｖ笖?shù)和社會對當(dāng)?shù)卣臐M意指數(shù)來衡量該政府的政績，這樣便能有效改觀地方政府通過土地買賣來獲取收益的行為，阻斷土地價格不斷高漲。

3.3 落實經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)

在住房保障體系的完善問題上，應(yīng)將重點放在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等中低價的商品房供應(yīng)上，而對高層住房則主要依靠市場調(diào)整。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋主要用于滿足中低收入家庭的需要，在各個地方實行這一住房保障體系時，必須對落戶居民進(jìn)行詳細(xì)的核查，同時地方政府必須做到嚴(yán)明公正，避免在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)數(shù)十幾萬元車的情況，而讓真正中低收入的家庭排在外面。