我國公募REITs的發(fā)展歷程研究

馮芳

摘 要：2021年6月15日，滬深交易所首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）發(fā)布上市交易公告書，相關(guān)公募REITs產(chǎn)品將于6月21日正式上市，標(biāo)志著中國公募REITs試點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了從零到一的突破。REITs作為資產(chǎn)管理行業(yè)的重要領(lǐng)域之一，逐漸成為全球資本競相合作的目標(biāo)。文章通過分析我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的發(fā)展過程、現(xiàn)狀和特點(diǎn)，以期能為相關(guān)人員提供借鑒。

關(guān)鍵詞：公募;REITs;發(fā)展歷程

一、引言

近年國家一系列新法律法規(guī)的出臺，要求政府債務(wù)規(guī)模限額管理，對地方政府債務(wù)管控加強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)已由主要依賴地方政府融資平臺，向依賴PPP模式為主的多元化方式轉(zhuǎn)變，但是中長期融資工具的缺乏和資產(chǎn)流動性不足，制約包括PPP在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式的發(fā)展，迫切需要進(jìn)一步發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化的資本市場工具，緩解政府舉債融資受限和繼續(xù)擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施投資需求之間的矛盾。在我國經(jīng)濟(jì)數(shù)十年快速增長后，早已積累了大量存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。在地方政府債務(wù)高企、新建投資受限的背景下，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出可成為盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，吸引社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、更新與升級的重要手段?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs 具有流動性較強(qiáng)、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)、低杠桿和稅收中性等特點(diǎn)。長期看有利于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿，完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制;短期來看，它有利于廣泛籌集項(xiàng)目資金，降低債務(wù)風(fēng)險。

2020年受新冠肺炎疫情影響，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的重要性更是被提到前所未有的高度。2020年9月，上交所、深交所分別發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》和《基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）發(fā)售業(yè)務(wù)指引（試行）》等相關(guān)配套規(guī)則，整體細(xì)化了業(yè)務(wù)與審核流程制度，聚焦基金發(fā)售操作和執(zhí)行，是搭建基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)業(yè)務(wù)規(guī)劃體系框架的重要一環(huán)。在疫情對經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重沖擊下，選擇以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為突破口，既可以調(diào)動各方的積極性，又能和房地產(chǎn)市場做好隔離。

二、我國REITs發(fā)展過程

（一）我國離岸REITs的發(fā)展

我國的REITs市場起步并不晚，2005年越秀房產(chǎn)基金就在中國香港上市，是我國內(nèi)地資產(chǎn)首次在資本市場上發(fā)行的REITs，由此開始了我國REITs的實(shí)踐之路。2006年7月住建部發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（下稱“171 號文”），明確規(guī)定：“境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)?！边@項(xiàng)規(guī)定將我國物業(yè)海外REITs的上市歷程劃分為了前后兩個階段。

2005年在香港聯(lián)交所上市的越秀房地產(chǎn)投資信托基金，是171號文發(fā)布之前我國離岸REITs的典型案例，結(jié)構(gòu)較為簡單。越秀地產(chǎn)和越秀集團(tuán)合計(jì)持有公司38.39%的基金份額，其余61.61%的基金份額由其他基金持有人持有。2005年發(fā)行時，越秀房產(chǎn)基金通過注冊在BVI的避稅公司持有4處物業(yè)，基金管理人是越秀房托資產(chǎn)管理有限公司（越秀地產(chǎn)的全資子公司），信托人是匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司。稅收方面，在171號文出臺之前，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，BVI公司作為在中國無常設(shè)機(jī)構(gòu)的外國企業(yè)，按租金收入以10%的稅率繳交預(yù)提所得稅，而REITs層面則按所在地規(guī)定執(zhí)行。

（二）我國類REITs的發(fā)展

除了離岸REITs，我國內(nèi)地目前仍以類REITs業(yè)務(wù)為主，主要是在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)框架下，基于穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)構(gòu)建資產(chǎn)支持證券，并以私募基金作為持有項(xiàng)目公司權(quán)益的載體，發(fā)起設(shè)立類REITs。類REITs作為我國在推進(jìn)REITs進(jìn)程中的產(chǎn)物，和普通公募REITs存在較多的不同：類REITs為私募發(fā)行，在公開市場上流動性弱，投資范圍單一，且在管理模式上多為被動等，但是類REITs的發(fā)展也為我國公募REITs 制度的發(fā)展和完善積累了不少經(jīng)驗(yàn)。

2014年我國發(fā)起的第一單類REITs項(xiàng)目“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，之后兩年發(fā)展緩慢，2017年之后明顯加大了發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數(shù)量，截至2020年底，我國共計(jì)存續(xù)74支類REITs，余額共計(jì)1210.1億元。我國類REITs涉及的底層資產(chǎn)較為多樣。

（三）我國公募REITs發(fā)展進(jìn)程

進(jìn)入2014年后，我國第一支真正的權(quán)益類REITs“中信啟航REITs”發(fā)行，此后，類REITs和CMBS產(chǎn)品涌現(xiàn)，且規(guī)模顯著增長;同時，關(guān)于REITs相關(guān)的法律法規(guī)也陸續(xù)出臺，并逐漸完善。直至2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委員會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，這標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。2021年1月29日晚，滬深交易所發(fā)布公募 REITs 相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則，包括公募REITs業(yè)務(wù)辦法（以下簡稱《業(yè)務(wù)辦法》）、發(fā)售指引和審核關(guān)注事項(xiàng)指引，明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的業(yè)務(wù)流程、審查標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)售流程。且深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs審核業(yè)務(wù)系統(tǒng)、信息公開網(wǎng)站和網(wǎng)下發(fā)售系統(tǒng)也已于2021年3月1日正式啟用。

繼2021年6月首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市后，11月第二批公募REITs產(chǎn)品開始發(fā)售，市場反應(yīng)積極，兩只首發(fā)產(chǎn)品網(wǎng)下平均認(rèn)購倍數(shù)超50倍，發(fā)售首日即售罄。專家表示，從首批公募REITs上市表現(xiàn)來看，產(chǎn)品收益穩(wěn)定增長，市場認(rèn)可度較高，在盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、提高直接融資比重等方面發(fā)揮出積極作用，未來隨著保險、銀行、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機(jī)構(gòu)投資者不斷加入，我國公募REITs 將獲得長足發(fā)展。

三、總結(jié)

通過對國內(nèi)外REITs相關(guān)文章梳理以及我國從離岸REITs到類REITs，再到基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展歷程整理，我們不難發(fā)現(xiàn)：基礎(chǔ)設(shè)施投資具有較強(qiáng)的正外部性，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不僅滿足人民對公共基礎(chǔ)服務(wù)的需求，更對整個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長具有一定的促進(jìn)作用。REITs作為國際上成熟的不動產(chǎn)證券化工具，在我國的部分實(shí)踐證明了其將會成為我國存量基礎(chǔ)設(shè)施重要的融資模式。

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