江正旗

摘? 要：大力發(fā)展裝配式建筑是住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的重點(diǎn)要求，也是推進(jìn)綠色建筑低碳發(fā)展的重要舉措。近年來(lái)，我國(guó)裝配式建筑得到了快速發(fā)展，并已進(jìn)入全面發(fā)展期，行業(yè)也出臺(tái)了《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《裝配式建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》等指導(dǎo)文件。本文著重介紹了裝配式建筑以及常規(guī)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法，再針對(duì)裝配式建筑的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估提出了兩種創(chuàng)新改進(jìn)的方法。

關(guān)鍵詞：裝配式建筑;估價(jià);創(chuàng)新評(píng)估方法

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)屬于“建造時(shí)代”，而裝配式建筑形式則帶來(lái)了“智造時(shí)代”，它推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化、智能化相結(jié)合，在縮短建筑工期，提高生產(chǎn)效率;選用性能更佳的特殊材料，延長(zhǎng)房屋使用壽命;減少建筑垃圾，節(jié)能環(huán)保等方面有著巨大優(yōu)勢(shì)。在對(duì)裝配式建筑進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，我們更需要遵循相關(guān)的評(píng)估程序，熟知價(jià)值評(píng)估的影響因素，合理選擇評(píng)估方法，以助于合理價(jià)值的評(píng)定估算。

1 裝配式建筑

在世界環(huán)境破壞嚴(yán)重，可用資源和能源日益減少的情況下，各個(gè)國(guó)家的建設(shè)方式都需要加快改變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也急需快速轉(zhuǎn)變，所以發(fā)展建筑工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的需求日益擴(kuò)大。世界上許多發(fā)達(dá)國(guó)家致力于發(fā)展建筑部件的預(yù)制，并且把這些預(yù)制好的建筑部件運(yùn)往工地進(jìn)行組裝，這種組裝的工業(yè)化施工為發(fā)展建筑產(chǎn)業(yè)化跨出了重要一步。所以裝配式建筑是我國(guó)甚至世界發(fā)展的大方向，也是各國(guó)發(fā)展建筑業(yè)的急切需求。

顧名思義，裝配式建筑是指將建筑部件在預(yù)制工廠里制作好再送往建筑工地進(jìn)行組裝而成的建筑，這是一種工業(yè)化的先進(jìn)生產(chǎn)方式[1]。在其概念上，《裝配式混凝土結(jié)構(gòu)建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》定義裝配式建筑是“由結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備與管線系統(tǒng)、內(nèi)裝系統(tǒng)的主要部分采用預(yù)制部品部件集成的建筑”，基本特征可概括為“六化”：標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理和智能化應(yīng)用。裝配式建筑管理模式通常采用EPC（設(shè)計(jì)-采購(gòu)-施工）模式和DB（設(shè)計(jì)-施工）模式。

2 房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法

2.1成本法

成本法具體是指，在估價(jià)的當(dāng)前時(shí)間下對(duì)估價(jià)目標(biāo)房地產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值重新購(gòu)建價(jià)格的折舊。由此，我們?cè)趯?shí)際估價(jià)工作中，可以根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織編制的《裝配式建筑工程投資估算指標(biāo)》（征求意見(jiàn)稿）、《裝配式建筑工程消耗量定額》，以全國(guó)統(tǒng)一定額為基礎(chǔ)，總結(jié)各地裝配式建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況，對(duì)規(guī)定計(jì)量單位的裝配式混凝土結(jié)構(gòu)工程、裝配式鋼結(jié)構(gòu)工程、裝配式木結(jié)構(gòu)工程以及人材機(jī)制定出的標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)不同的裝配率出具不同的裝配式成本為參考，進(jìn)行價(jià)格測(cè)算。同時(shí)，大型的工程咨詢(xún)公司對(duì)裝配式建筑造價(jià)也較為關(guān)注，可以從項(xiàng)目的裝配率對(duì)成本的影響進(jìn)行考慮計(jì)算。

2.2比較法

這種方法是房地產(chǎn)價(jià)值估算中最為廣泛的估價(jià)方法。在使用此法進(jìn)行估算時(shí)，一般選取數(shù)例真實(shí)有效的、符合客戶(hù)要求條件的、類(lèi)似的實(shí)際交易案例類(lèi)，通過(guò)將需要估價(jià)的房地產(chǎn)與這些案例中的房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比，分析兩者間的區(qū)別和相似點(diǎn)，從而得到目標(biāo)房地產(chǎn)的合理估價(jià)數(shù)據(jù)。這種方法是利用實(shí)際的市場(chǎng)案例得出估價(jià)結(jié)果的，具有較高的可信度，因此通過(guò)市場(chǎng)比較法所得出的房地產(chǎn)價(jià)值參考估價(jià)往往更容易被客戶(hù)接受[3]。裝配式建筑評(píng)價(jià)等級(jí)一般劃分為A級(jí)、AA級(jí)和AAA級(jí)。裝配率為60%-75%時(shí)，評(píng)價(jià)為A級(jí)裝配式建筑;裝配率為76%-90%時(shí)，評(píng)價(jià)為AA級(jí)裝配式建筑;裝配率為91%及以上時(shí)，評(píng)估為AAA級(jí)裝配式建筑。當(dāng)多種裝配式建筑裝配率相似時(shí)，其價(jià)格可采用比較法比較測(cè)算得出。

3 裝配式建筑房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估新策略

裝配式建筑價(jià)格評(píng)估除上述基礎(chǔ)方法外，作者還基于兩種理論（模式）嘗試提出新的估算方法，一是基于DB模式下的協(xié)同估價(jià)，二是基于灰色理論的成本估算。供業(yè)內(nèi)外人士共同交流、探究發(fā)展。

3.1 基于DB的BIM的協(xié)同估價(jià)模式

DB模式也可以稱(chēng)為設(shè)計(jì)施工總承包模式，這種模式作為工程總承包模式之一，是指總承包商與客戶(hù)共同簽訂合同，總承包商負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)籌與規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工負(fù)責(zé)。國(guó)家建設(shè)部在《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》的文件中指出：工程總承包是指從事工程總承包的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等全過(guò)程或包括有若干階段的承包形式，其主要形式為EPC、交鑰匙總承包和DB總承包。其中，DB總承包是指工程總承包企業(yè)按照合同約定，承擔(dān)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工，并對(duì)承包的工程項(xiàng)目的安全性、工程質(zhì)量、施工時(shí)長(zhǎng)、價(jià)值估算等方面進(jìn)行全面負(fù)責(zé)。

施工階段建筑信息模型（Building Information Modeling，簡(jiǎn)稱(chēng)BIM），作為一種全新的管理模式，其還具有協(xié)同和整合的特征。工程項(xiàng)目全生命周期過(guò)程中需要各個(gè)專(zhuān)業(yè)的配合，如建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電等，同時(shí)，傳統(tǒng)的CAD模式促使各專(zhuān)業(yè)之間呈現(xiàn)線性流程和較大的獨(dú)立性，管理效率低下。這種管理模式向各領(lǐng)域提供了可以進(jìn)行協(xié)同工作的平臺(tái)，各方可協(xié)同工作，同步更新，協(xié)同設(shè)計(jì)，以及設(shè)計(jì)、施工、咨詢(xún)各方的協(xié)同參與，大大提高了工作效率。BIM這種協(xié)同與整合的工作模式，打破了傳統(tǒng)模式的束縛，正不斷融合到工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段。

基于BIM和DB模式，有學(xué)者提出了全新的成本管理模式，結(jié)合具體的案例驗(yàn)證本文協(xié)同估價(jià)管理模式的成本控制措施是否可行[4]。首先，搭建了BIM協(xié)同估價(jià)平臺(tái);其次，將新型報(bào)價(jià)單下的BIM協(xié)同估價(jià)模式應(yīng)用于具體的DB模式下的裝配式建筑項(xiàng)目，通過(guò)輸入目標(biāo)成本，計(jì)算各功能組成的成本;最后，分析各部分的成本，對(duì)功能超支部分進(jìn)行方案優(yōu)化，選擇最佳方案，以上驗(yàn)證了設(shè)計(jì)階段成本控制的實(shí)際效用。但由于裝配式建筑目前發(fā)展尚不成熟，實(shí)際應(yīng)用的項(xiàng)目數(shù)量較少，成本數(shù)據(jù)的搜集較困難，其積累不僅需要政府發(fā)布的數(shù)據(jù)信息，也需要各企業(yè)通過(guò)歷史數(shù)據(jù)不斷完善，以此來(lái)擴(kuò)充成本數(shù)據(jù)庫(kù)，進(jìn)而形成隨著市場(chǎng)價(jià)格不斷維護(hù)、修正及普遍適用的電子版數(shù)據(jù)庫(kù)。BIM較多的應(yīng)用在碰撞檢測(cè)及可視化模擬方面，導(dǎo)致很難找到合適的項(xiàng)目進(jìn)行檢測(cè)，即某項(xiàng)目同時(shí)采用DB模式、BIM協(xié)同估價(jià)模式、裝配式建筑三者結(jié)合等多方面原因，導(dǎo)致該研究?jī)H是根據(jù)真實(shí)項(xiàng)目的模擬實(shí)驗(yàn)，缺乏實(shí)證檢驗(yàn)。雖然缺乏實(shí)際應(yīng)用，但這項(xiàng)創(chuàng)新估價(jià)方式也為裝配式建筑的房地產(chǎn)價(jià)值估算提供了一種新思路。

3.2 基于灰色理論的成本估算

灰色系統(tǒng)理論主要包括：系統(tǒng)診斷與分析的一系列灰色關(guān)聯(lián)分析模型;針對(duì)系統(tǒng)元素和對(duì)象的分類(lèi)問(wèn)題，提出了多種灰色聚類(lèi)評(píng)價(jià)模型;一系列灰色預(yù)測(cè)模型（GM）和灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)方法和技術(shù)等[5]?；疑M合模型具有以下將多種不同的方法進(jìn)行融合和創(chuàng)新的特點(diǎn)，比如灰色規(guī)劃、灰色控制、灰色博弈等。

有學(xué)者在灰色系統(tǒng)理論的預(yù)測(cè)方法的基礎(chǔ)上，建立了兩種預(yù)測(cè)模型[6]。分別是GM（1，1）模型和波形預(yù)測(cè)模型，針對(duì)某公司2011-2017年中標(biāo)的裝配式建筑項(xiàng)目進(jìn)行了系統(tǒng)分析預(yù)測(cè)研究。通過(guò)計(jì)算歸納，得到了某公司裝配式建筑項(xiàng)目的預(yù)測(cè)模型公式，再經(jīng)過(guò)多種檢驗(yàn)系數(shù)，檢驗(yàn)得到的精度都在合適的范圍之內(nèi)。并預(yù)測(cè)了該公司2018-2020年裝配式建筑項(xiàng)目的成本估算，得出的效果良好。應(yīng)用灰色預(yù)測(cè)理論，在裝配式建筑成本估算上運(yùn)用GM（1，1）模型和灰色波形預(yù)測(cè)方法，將他們進(jìn)行研究和對(duì)比。結(jié)果表明GM（1，1）預(yù)測(cè)方法，在裝配式建筑的成本估算上存在較大的誤差，針對(duì)具有波動(dòng)性的裝配式建筑的成本估算選擇波形預(yù)測(cè)更加適用。

4 結(jié)論

2021年作為“十四五”規(guī)劃的啟航之年，對(duì)我國(guó)落實(shí)綠色發(fā)展理念、推進(jìn)綠色建筑高質(zhì)量發(fā)展、節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境提出了全方位的要求。其中，裝配式建筑憑借著高效率、低成本、低污染等優(yōu)勢(shì)，符合智能建筑及建筑工業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)，已然成為地方“十四五”規(guī)劃的明確鼓勵(lì)方向。作為估價(jià)師，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，只有不斷豐盈估價(jià)師自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)際應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，明確所要進(jìn)行估價(jià)的對(duì)象和目的，充分掌握市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)，嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況選擇最合適的價(jià)值評(píng)估方法，才能得到符合預(yù)期的估價(jià)結(jié)果，為客戶(hù)提供滿意的參考建議。本文旨在現(xiàn)有的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法上，結(jié)合部分學(xué)者的研究結(jié)論，針對(duì)裝配式建筑提出了兩種創(chuàng)新的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法，雖然部分方法還停留在理論階段，但也為未來(lái)的裝配式建筑房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估提供了新的思路。

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