多維視角下的地鐵樞紐站周邊綜合開發(fā)——以廣州白鵝潭地鐵站場站綜合體為例

趙琳

（廣州市城市規(guī)劃設計有限公司，廣州510030）

1 引言

從1997年廣州地鐵1號線運營開始，廣州市常住人口從600多萬人增長到1 500多萬人，地鐵線網(wǎng)里程從100 km以上增長到500 km2以上，地鐵客流量從不到100萬人/d飛躍到近1 000萬人/d，并且廣東省、市政府陸續(xù)出臺了一系列政策支持軌道場站及周邊綜合開發(fā)。通過近20年的線網(wǎng)建設和地鐵站周邊土地開發(fā)的探索與實踐，廣州市基本上已形成了一套TOD開發(fā)（交通引導型城市開發(fā)）思維：以土地換資金，或以土地換軌道。即通過軌道場站及周邊綜合開發(fā)，獲取資金反哺軌道建設。

白鵝潭站（即廣州地鐵1號線芳村站）地處廣州中心城區(qū)之一的荔灣區(qū)，規(guī)劃為4線換乘樞紐（已運營1號線、在建11號線、在建22號線和規(guī)劃28號線），現(xiàn)狀周邊均為舊城和舊廠房，所在片區(qū)發(fā)展多年停滯。因此，白鵝潭站及周邊綜合開發(fā)相較一般同類項目任務更重，不僅要實現(xiàn)軌道建設和開發(fā)收益目標，還要重點考慮開發(fā)運營與老城更新的平衡，背負著通過地鐵站周邊綜合開發(fā)重新撬動城市區(qū)域發(fā)展的使命。

2 項目概況

原白鵝潭場站綜合體選址于芳村大道北側的新隆沙—陸居路片區(qū)，但為落實省政府關于省“三館合一”選址及建設的決策，該用地已由荔灣區(qū)政府主導開展土地收儲工作并基本完成征拆，地鐵集團未能作為用地征收及投資主體介入場站綜合體開發(fā)。

原場站綜合體南側約24.7 hm2用地存在歷史遺留問題（以下簡稱該用地為“芳恒地塊”），該地塊于近30年前毛地出讓，絕大部分房屋未完成拆遷，用地涉及眾多私人業(yè)主，產權復雜，生地權益的有效性至今沒有定論，開發(fā)推進困難。

經市區(qū)政府、地鐵集團及相關專家學者的多次溝通討論后，初步議定白鵝潭場站綜合體在芳村大道南側選址，借場站綜合體開發(fā)同步解決芳恒地塊歷史問題，并借此機會重啟老芳村地區(qū)的更新發(fā)展。

3 設計策略

3.1 城市發(fā)展視角

3.1.1 結合軌道線網(wǎng)規(guī)劃調整，優(yōu)化片區(qū)開發(fā)強度分區(qū)，適度超前合理確定綜合體規(guī)模

按現(xiàn)行白鵝潭片區(qū)控制性詳細規(guī)劃，劃定的最高強度開發(fā)地塊500 m范圍內無規(guī)劃地鐵站，開發(fā)強度分配與區(qū)位條件錯位，需要優(yōu)化調整[1]。

本次規(guī)劃基于現(xiàn)行控規(guī)片區(qū)總規(guī)?；静蛔兊那疤嵯拢Y合軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃調整，充分發(fā)揮白鵝潭樞紐站4線換乘的大容量公交系統(tǒng)優(yōu)勢，通過局部開發(fā)量轉移等方式，將靠近樞紐核心區(qū)的地塊規(guī)劃建設量提升，使地標建筑更靠近地鐵站，引領城市要素高效集聚發(fā)展。

結合荔灣區(qū)推進白鵝潭商務區(qū)的建設計劃，經有關職能部門同意，將綜合體新選址南調并擴大，增加城市開發(fā)與軌道設施銜接面，提升交通銜接效能。

1.5.2 癥狀分級量化標準 分為正常、輕、中、重4個等級。主癥分別賦0、2、4、6分，次癥分別賦0、1、2、3分。分級表現(xiàn)如下：（1）大便稀溏。輕：指溏便；中：稀水便；重：水樣便。（2）便次增多。輕：3～5次/日；中：6～10次/日；重：＞10 次/日。（3）肢體困倦。輕：肢體稍倦，可堅持輕體力活動；中：四肢乏力，勉強堅持日常活動；重：全身無力，終日不愿活動。（4）神疲。輕：精神不振，可堅持學習、生活；中：精神疲乏，面青支持學習、生活；重：精神萎靡，難以堅持學習、生活。（5）食欲不振。輕：不思進食；中：厭惡進食；重：拒食。（6）面色少華。輕：面色少華，無中、重分級。

3.1.2 綜合體選址范圍與芳恒地塊高度重合，借樞紐開發(fā)解決歷史用地問題

經市、區(qū)政府研究和決策，白鵝潭綜合體新選址建設用地與芳恒地塊重合面積達90%以上，意圖通過落實綜合體新選址并更新規(guī)劃條件，厘清并解決歷史用地問題（見圖1）。

圖1 區(qū)位及選址范圍示意圖

項目從規(guī)劃階段即充分考慮政策創(chuàng)新和后續(xù)歷史問題處置路徑，與相關企業(yè)就歷史生地出讓合同處置問題多方協(xié)商擬定解決方案，合理處置生地開發(fā)權，制訂后續(xù)土地開發(fā)計劃，以切實推進老城連片更新實施。

3.1.3 以規(guī)劃實施為導向，在片區(qū)平衡公共綠地和學校用地

按廣州現(xiàn)有政策和項目經驗，調規(guī)項目需在調整范圍內做到公園綠地占補平衡。現(xiàn)行規(guī)劃方案將已運營小學規(guī)劃為綠地，需要優(yōu)化調整。本次規(guī)劃以實施為導向，在已有學校基礎上擴大用地，使其滿足相關行業(yè)規(guī)范，并通過綠廊等方式形成完整的綠地網(wǎng)絡，被學校擴大占用的規(guī)劃綠地就近選取成規(guī)模的地塊補足，既有利于學校實際運營和建設，又實現(xiàn)了片區(qū)綠地占補平衡，并增加了供市民活動的公園面積[2]。

3.2 樞紐設計視角

3.2.1 以交通銜接設施需求為基礎，實現(xiàn)交通設施一體化規(guī)劃

項目在策劃階段就以整體軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃為基礎，通過經驗總結和科學預測，提出白鵝潭站交通銜接設施需求，基本確定所需公交首末站、公交停靠站、出租車及K+R泊位（Kiss and Ride Facilities，臨時接送車銜接設施）和自行車泊位規(guī)模和位置，確定泊位配置標準。目標為以樞紐站為核心全面提升片區(qū)交通環(huán)境品質，構建軌道+公交+步行主導的客運交通結構，踐行綠色交通理念，為后續(xù)規(guī)劃設計打下基礎。

3.2.2提前開展地下工程設計，實現(xiàn)地上地下一體化協(xié)同

廣州地鐵集團提前謀劃白鵝潭站地上地下一體化設計，擴大了原站點工程設計工作范圍，以綜合開發(fā)為導向，合理優(yōu)化地下工程設計布局，包括地下連接通道的縱橫互通、地鐵站臺與上層建筑結構的復合設計和地鐵口與城市廣場的一體化結合等，充分發(fā)揮軌道設施為城市發(fā)展和空間形象帶來的優(yōu)勢。

3.2.3 引入國際大師團隊開展多方案比對，合理優(yōu)化綜合體規(guī)劃指標

控規(guī)調整正式啟動前一年，廣州地鐵集團與白鵝潭管委會聯(lián)合舉辦國際工作坊，以前期交通銜接設施和地上地下一體化研究作為輸入條件，邀請內外一流設計團隊及專家、相關政府部門、本地規(guī)劃設計團隊等進行了實地調研、深入探討和集中“頭腦風暴”，形成多個策劃方案，并就地塊尺度、高強度集約設計以及合理的地標建筑高度等達成了一些共識，對后續(xù)控規(guī)調整的相關指標設定提供了充分的依據(jù)，如立體綠化折算綠地率，強調多首層設計的前提下提高綜合體開發(fā)密度以及交通銜接設施不計入容積率等。

3.3 開發(fā)運營視角

3.3.1 優(yōu)化控規(guī)地塊尺度，引入彈性路，為商業(yè)運營留有余地

項目在控規(guī)階段即提前引入商業(yè)管理運營團隊咨詢，充分考慮新興商業(yè)業(yè)態(tài)對空間面積和靈活布局的需求，不在控制性詳細規(guī)劃階段明確綜合體地塊內市政支路位置，僅確定其紅線寬度和建筑退距要求，即以彈性道路為形式保證交通功能，道路線位以后續(xù)實施方案為準調整[3]。

3.3.2 不對地標建筑高度另外設限，僅以航空限高為準，為后續(xù)引入國際一流建筑設計預留空間

項目地處白鵝潭商務中心核心區(qū)域，為保障高質量實施落地，市區(qū)政府決定后續(xù)引入國際一流設計團隊進行綜合體建筑方案設計，在控制性詳細規(guī)劃階段不對地標辦公建筑設限，僅保留航空限高等必要的限高條件，并提出天際線以樞紐為中心、往外圈層式降低的格局要求。此措施為綜合體后續(xù)打造高品質地標區(qū)域留有足夠設計空間（見圖2）。

圖2 控制性詳細規(guī)劃階段概念方案空間效果示意圖

3.3.3 通過經濟評估結論預控住宅開發(fā)規(guī)模，平衡融資與產業(yè)發(fā)展需求

白鵝潭商務中心定位為國際總部和金融中心，原則上不增加融資住宅。但為了保障完成地鐵既定籌資任務，在控制性詳細規(guī)劃開始前，荔灣區(qū)白鵝潭管委會與廣州地鐵集團進行了初步經濟評估，并經多方協(xié)調確定了綜合體新選址開發(fā)資金收益目標。

本次規(guī)劃以該收益目標預控融資住宅及配套面積，以滿足軌道建設融資需求，其余開發(fā)量均規(guī)劃為商業(yè)商務功能，充分平衡融資與產業(yè)發(fā)展需求。

4 結語

白鵝潭地鐵站場站綜合體項目，從城市發(fā)展視角來看充分考慮了區(qū)域發(fā)展需求，解決了歷史遺留土地問題，并盡可能做到公共利益最大化，保障學校和綠地實施可能性；從樞紐設計視角來看，提前謀劃交通銜接與地上地下工程一體化設計，引入國內外大師貢獻經驗與思路，充分發(fā)揮了交通樞紐站的優(yōu)勢；從開發(fā)運營視角來看，前期進行經濟可行性評估，并在多個控規(guī)指標上留有彈性，充分支持項目實施。

白鵝潭地鐵站為白鵝潭商務區(qū)唯一樞紐站點，應用TOD規(guī)劃理念，意圖實現(xiàn)“交通+產業(yè)+配套+公服”多功能復合，推動站城一體化發(fā)展，為同類地鐵樞紐站及周邊綜合開發(fā)提供良好的示范和經驗。