保險公司頻頻“購地買樓”為哪般

謝瑋

今年上半年，險企頻繁“掃貨”不動產(chǎn)引發(fā)市場關(guān)注。中保協(xié)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至7月16日，泰康人壽、平安人壽、和諧健康保險、太保壽險等4家險企共投資了八大不動產(chǎn)項目。

這其中不乏一些備受市場矚目、頗為“豪氣”的“大單”——和諧健康保險股份有限公司采用股權(quán)投資方式，斥資90.57億元收購北京新錦城房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司100%股權(quán)，從而持有SK大廈。中國平安人壽保險股份有限公司則出手投資了一攬子6個來福士項目，總投資金額約為330億元。

險企頻繁“買樓”為哪般？

大額“掃貨”不動產(chǎn)

5月26?日，和諧健康保險的這筆90.57億元的交易，不僅刷新了疫情后國內(nèi)大宗交易市場成交紀錄，也創(chuàng)下2021年上半年北京市單體項目交易的最高金額。

6月28日，平安人壽公告顯示，與凱德集團簽署合作協(xié)議，擬投資上海來福士廣場等6個商業(yè)辦公不動產(chǎn)項目（包括上海人廣來福士項目、上海長寧來福士項目、北京來福士項目、杭州來福士項目、成都來福士項目和寧波來福士項目）。以上物業(yè)均為集商業(yè)、辦公等為一體的商辦綜合體項目，且均已竣工并投入使用。

該資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價值為467億元人民幣。公告顯示，該項目總投資金額預(yù)計不超過330億元。平安人壽將作為投資主體，以直接持有各項目公司股權(quán)方式投資不動產(chǎn)。

據(jù)悉，在一系列交易完成后，凱德集團在各項目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并繼續(xù)負責(zé)項目的運營及資產(chǎn)管理。

平安人壽則對外表示，投資的凱德來福士項目主要為商業(yè)辦公不動產(chǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)中的上海來福士廣場等6個項目，是凱德集團最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租戶品質(zhì)優(yōu)異，租約穩(wěn)定，“此次投資符合保險資金資產(chǎn)負債匹配的原則，可以優(yōu)化險資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報，實現(xiàn)保險資金的保值增值”。

與此同時，平安人壽繼續(xù)為兩筆不動產(chǎn)項目“加碼”。

6月25日，平安人壽披露了平安香港總部大樓的投資進展，該項目累計出資跨境人民幣45.17億元，港幣89.73億元，資金來源為壽險傳統(tǒng)組合。

6月28日，平安人壽還披露了投資北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動產(chǎn)項目的信息，該項目累計出資金額約69.41億元，資金來源為壽險傳統(tǒng)組合保險賬戶和分紅組合保險賬戶。該項目目前處于實際出資階段。

太保壽險也3次披露了其投資上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132地塊的情況，累計出資額約3.83億元。

此外，泰康人壽披露的10余條投資信息大多指向泰康集團大廈項目及其旗下泰康北京燕園養(yǎng)老社區(qū)，后者僅今年上半年累計投資額就達到了約34.44億元。

長期資產(chǎn)迎來“長錢”？

整體來看，解決自用需求、商業(yè)不動產(chǎn)投資與布局養(yǎng)老社區(qū)成為險企不動產(chǎn)投資的主要目標(biāo)。

中國平安集團首席投資官陳德賢在接受上海證券報采訪時指出，不動產(chǎn)投資的核心為8個字——久期匹配、穩(wěn)定收益。

陳德賢說，保險資金的特點是負債久期長、規(guī)模大，又有精算、財務(wù)等多重約束，要求穩(wěn)定、持續(xù)回報?！捌桨矇垭U的負債端久期長達15年，規(guī)模已超3萬億元，如此大規(guī)模的長期資金，在市場上尋找可匹配、風(fēng)險可控、收益穩(wěn)定、穿越周期的資產(chǎn)并不容易。盡管我們70%以上都投資了固定收益產(chǎn)品，但長期看，利率下行，債券無法抵抗通脹，投資收益將被嚴重擠壓。所以，配置一定比例的另類資產(chǎn)，是長期保險資金的‘必需品。”陳德賢說。

他進一步分析稱，優(yōu)質(zhì)的持有型不動產(chǎn)物業(yè)，是相對不錯的匹配資產(chǎn)。穩(wěn)定的租金收益、資產(chǎn)保值增值、抵抗通脹等特點，非常符合保險資金的投資需求，是未來低利率環(huán)境下保險資金配置的壓艙石。而投資優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)，也是國內(nèi)外保險資金的普遍做法。

陳德賢還透露，截至今年一季度末，平安保險資金所持有的投資性物業(yè)604億元，占平安集團3.8萬億元保險資金投資規(guī)模的比例不到2%。即使加上地產(chǎn)相關(guān)的股權(quán)、債權(quán)，占比也只有不到4%，遠低于監(jiān)管對保險資金投資不動產(chǎn)30%的比例上限。與此同時，不動產(chǎn)組合過去為平安保險資金貢獻了穩(wěn)定的投資收益，每年貢獻凈投資收益的比例大概在10%。

一線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)也是險企共同追逐的目標(biāo)。

上文提到，今年以來，太保壽險3次披露了其投資上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132地塊的情況，累計出資額約3.83億元。

公開資料顯示，該地塊已于2018年成交。當(dāng)年7月，由太保壽險與香港瑞安房地產(chǎn)、上海永業(yè)集團組成的聯(lián)合體成功競得，總價為136.1億元。該地塊位于黃浦區(qū)核心區(qū)域，是太平橋地區(qū)中心地塊，毗鄰中共一大會址。

彼時，太保壽險表示，此次中國太保壽險購置太平橋項目地塊，將以滿足壽險公司及集團系統(tǒng)上海地區(qū)中長期辦公需求為目標(biāo)。

在保險業(yè)，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)已經(jīng)成為熱潮。在人口老齡化及保險產(chǎn)品同質(zhì)化的背景下，各大保險機構(gòu)紛紛加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度。

泰康是國內(nèi)最早布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的險企。今年上半年，泰康人壽對旗下泰康北京燕園養(yǎng)老社區(qū)的累計投資額就達到約34.44億元。

北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項目可謂是泰康重金打造的高端養(yǎng)老項目。公開信息顯示，該項目共分3期開發(fā)建設(shè)，其中一期、二期已分別于2015年6月和2017年8月投入運營;三期項目則于2020年6月舉行開工儀式，預(yù)計2022年完工。泰康人壽于2020年12月29日簽署增資協(xié)議，擬向該項目增資40億元人民幣。

此外，泰康人壽還披露了泰康集團大廈項目、泰康拜博項目及英國欣克利角C核電項目的投資進展。

事實上，國際險企通常不動產(chǎn)配置比例占其總資產(chǎn)達10%以上。與之相比，中國險企在不動產(chǎn)配置方面仍存較大空間。

根據(jù)2010年發(fā)布的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，保險公司可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。但保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等自用性不動產(chǎn)。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2021年第14期）