【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條較長，涉及到多個行業(yè)的綜合發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，其行業(yè)發(fā)展情況對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國居民住房需求不斷提升的背景下，越來越多的資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了吸收外部融資，積極拓展海外上市，資金跨境流動相對頻繁。外匯管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對企業(yè)跨境資金流動的監(jiān)管，從提高管理效率、優(yōu)化服務(wù)流程、提升服務(wù)質(zhì)量上不斷努力，推動營商環(huán)境的改善和風(fēng)險管理水平的提升，控制跨境資金流動風(fēng)險，切實(shí)維護(hù)我國經(jīng)濟(jì)安全。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè);跨境資金;風(fēng)險控制;外匯管理;產(chǎn)業(yè)協(xié)作

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.009

1、房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用

房地產(chǎn)行業(yè)主要以土地和建筑物為經(jīng)營對象，是一種產(chǎn)業(yè)鏈條較密集、資金需求量較大、投資回報周期較長的行業(yè)。從供給角度看，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)所必須的建筑等資源以及技術(shù)等軟件條件都足以推動行業(yè)運(yùn)行，我國經(jīng)濟(jì)有實(shí)力推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。從需求角度看，居住房產(chǎn)往往與居民戶口聯(lián)系在一起，伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會發(fā)展紅利，隨著人民生活水平的逐漸提高以及社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的勞動者開始根據(jù)市場需求前往就業(yè)地安家落戶，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了大量需求;商業(yè)房地產(chǎn)也隨著經(jīng)濟(jì)的騰飛在各個城市生根發(fā)芽，部分發(fā)達(dá)鄉(xiāng)村也逐漸興起商場等新興房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。

2、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

2.1受政府政策影響較大

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展涉及到前期規(guī)劃、中期建設(shè)以及后期運(yùn)營等多個階段，當(dāng)前政府的規(guī)劃和建設(shè)管理部門實(shí)行屬地化管理，而房地產(chǎn)的規(guī)劃和建設(shè)都需要相對詳細(xì)的計劃和安排，各地出于地方經(jīng)濟(jì)和政府宏觀調(diào)控的考慮，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展從規(guī)劃和建設(shè)方面有諸多管理措施，因此房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策影響相對較大。房地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營周期較長，需要投入大量資金，一旦在建設(shè)過程中出現(xiàn)問題，由于規(guī)劃和建設(shè)的復(fù)雜性，往往難以在短時間內(nèi)解決。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中，必須因地制宜把握當(dāng)?shù)卣卟拍軐?shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2.2不同區(qū)域間發(fā)展不平衡

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營具有巨大影響，不同區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，各地都會產(chǎn)生只有在當(dāng)?shù)夭艜l(fā)生的特殊問題，因此房地產(chǎn)行業(yè)在不同區(qū)域之間發(fā)展呈現(xiàn)不平衡的趨勢。例如在北京上海廣州深圳等一線城市，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較早，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，土地等資源流轉(zhuǎn)建立了相對科學(xué)的機(jī)制，因此房地產(chǎn)相對較為發(fā)達(dá)，能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)的銷售和運(yùn)營;而在相對不發(fā)達(dá)的地區(qū)，尚未建立科學(xué)的土地招拍掛機(jī)制，營商環(huán)境還需進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)自然無法實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。

2.3供需矛盾逐漸顯現(xiàn)

在居住房地產(chǎn)領(lǐng)域，供需矛盾已經(jīng)引起黨中央、國務(wù)院的注意，中共中央總書記習(xí)近平在多次講話中指出，要保障房屋的居住屬性，減少金融屬性，限制和打擊利用房產(chǎn)交易非法牟利的行為。當(dāng)前房地產(chǎn)供需矛盾逐漸顯現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，人們的居住權(quán)能夠得到基本保證，但房地產(chǎn)交易行為較少;而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于外來人口較多，房價較高，許多居民無法擁有自己的房產(chǎn)，部分情況下甚至基本居住權(quán)也無法保障。

3、房地產(chǎn)行業(yè)跨境資金監(jiān)管現(xiàn)狀

3.1資本流動為主，商品交易為輔

隨著我國改革開放的不斷能深入，對跨境資金流動的限制逐漸放開，越來越多的境外資本進(jìn)入到我國經(jīng)濟(jì)的各個領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要大量資金的支持，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求從境外獲取資金解決資金困境。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)逐漸形成以資本流動為主、商品交易為輔的局面，國外資金購買國內(nèi)房地產(chǎn)較少，但國外資本投資注入國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)較多，成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)跨境資金監(jiān)管的重點(diǎn)。

3.2短期資金流動趨于頻繁

資本具有逐利性，盡管房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營周期往往較長，但大型房地產(chǎn)企業(yè)并不單單投入一個項(xiàng)目，在多個項(xiàng)目運(yùn)營條件下，企業(yè)運(yùn)營情況主要與市場整體發(fā)展相融合。在房地產(chǎn)行業(yè)，短期資金流動相對頻繁，許多境外資本處于投資需求，并不長期持有，而是作為金融資產(chǎn)投入到企業(yè)中，一旦實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益，便可能會出售其權(quán)益，套現(xiàn)退出。

3.3資金跨境流動法律法規(guī)尚需完善

當(dāng)前我國資金跨境流動主要由中央銀行即中國人民銀行負(fù)責(zé)，但當(dāng)前與資金跨境流動相關(guān)的法律法規(guī)相對較少，僅僅依靠部門規(guī)章，在進(jìn)行業(yè)務(wù)處理時往往力不從心。當(dāng)出現(xiàn)復(fù)雜情況時，部分監(jiān)管行為因?yàn)榉梢罁?jù)不扎實(shí)而造成一些不利后果。人民銀行不僅要維護(hù)我國經(jīng)濟(jì)安全，還要在國際金融市場切實(shí)維護(hù)我國的國家利益，促進(jìn)我國國際經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

4、跨境資金流動風(fēng)險控制策略

4.1堅(jiān)持宏觀審慎監(jiān)管的原則

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，盡管經(jīng)歷過短暫的戰(zhàn)略調(diào)整期，但總體呈現(xiàn)上升趨勢?？缇迟Y金監(jiān)管應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持宏觀審慎的原則，即面對復(fù)雜的國際經(jīng)濟(jì)形勢，一方面要提升金融體系對市場波動的應(yīng)對能力，另一方面應(yīng)當(dāng)防范系統(tǒng)性風(fēng)險，維護(hù)我國社會主義制度的優(yōu)越性和社會主義市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。宏觀審慎監(jiān)管并非一味加強(qiáng)資本管制，而是以間接管理的形式，在提高風(fēng)險管理水平的前提下，以抓大放小的戰(zhàn)略眼光推進(jìn)跨境資金監(jiān)管體系建設(shè)。

4.2建立本外幣一體化監(jiān)管體系

人民銀行既有監(jiān)管跨境資金流動的職責(zé)，也有責(zé)任對境內(nèi)人民幣賬戶流動進(jìn)行監(jiān)管。境外資金投資境內(nèi)企業(yè)也涉及到換匯等流程，影響境內(nèi)金融業(yè)的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)建立本外幣一體化監(jiān)管體系，在監(jiān)管過程中，推進(jìn)本幣外幣相協(xié)調(diào)，切實(shí)提升房地產(chǎn)行業(yè)跨境資金流動風(fēng)險控制水平。隨著人民幣匯率市場化進(jìn)程的推進(jìn)，出于國家利益的要求，我國必將面臨越來越嚴(yán)峻的國際形勢，只有加強(qiáng)自身金融體系建設(shè)，才能真正在激烈的國際競爭中取得優(yōu)勢地位。

4.3推進(jìn)大小額資金分類管理

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資金的區(qū)域流動和國際流動更加頻繁，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了境外上市，跨境資金流動需求更加迫切。從經(jīng)營對象上來看，房地產(chǎn)業(yè)主要分為商業(yè)房地產(chǎn)和居住房地產(chǎn)，從我國房地產(chǎn)市場化開放以來，房地產(chǎn)市場一直在不斷完善和發(fā)展。境外資金購買境內(nèi)房地產(chǎn)所涉及到的資金流動金額較小，而境外資金投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的金額往往較大。應(yīng)當(dāng)根據(jù)資金跨境流動的金額大小，推進(jìn)分類管理，這既減小了監(jiān)管壓力和監(jiān)管成本，又能夠?qū)崿F(xiàn)具有針對性地管理，提高監(jiān)管效率優(yōu)化營商環(huán)境。

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作者簡介：

鐘燕（1970—），女，江蘇鹽城人，本科，中國人民銀行鹽城市中心支行外匯管理科科員，研究方向：外匯管理。