開發(fā)項目設計品質(zhì)控制管理的方式和重點分析

黃慧勤

【摘要】隨著外部市場壓力的加大，驅(qū)使房企提升開發(fā)目標和品質(zhì)，也對設計管理有更高層次的要求，“品控”作為設計管理的重要抓手，通過標準化和規(guī)范化流程和節(jié)點的設立，可對產(chǎn)品質(zhì)量和品牌塑造進行有效管控，并為總體控制和優(yōu)化成本提供基礎。

【關鍵詞】管控節(jié)點;標準化流程;概念創(chuàng)意征集

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

1、引言——品控管理的背景

眾所周知，品控即“品質(zhì)控制”，是開發(fā)建設中對產(chǎn)品質(zhì)量把控的必要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)快速發(fā)展時代，由于項目類型單一、客戶定向、品質(zhì)要求不高和高周轉(zhuǎn)狀態(tài)，雖有“品控”概念，但在實際操作過程中能將此理念貫徹始終的少之又少，對于品控的管理也很少有標準化操作流程。但隨著開發(fā)目標的轉(zhuǎn)變，業(yè)態(tài)多元、建筑構(gòu)成復雜、客戶訴求多樣，對項目設計管理有了更高層次的要求，需要對管理手段和技術(shù)進行全面升級。

“品控”作為產(chǎn)品質(zhì)量和品牌塑造的有效管控手段，受到了越來越多的重視，逐漸形成標準化流程。品控通常在三個階段實施，產(chǎn)品策劃、設計和建造階段，本文將以設計階段的品控工作作為重點，探討品控管理的目標、實施階段、管理方式和重點內(nèi)容。

2、品控管理的目標

業(yè)主方設計管理的目標不同于設計單位，區(qū)別在于：（1）以市場和客戶為導向;（2）從經(jīng)營角度重視產(chǎn)品定位和功能策劃;（3）重視品質(zhì)技術(shù)管理;（4）重視企業(yè)文化和品牌的展現(xiàn)。

對產(chǎn)品而言，核心是質(zhì)量和成本的平衡，粗看品控環(huán)節(jié)會增加流程及專業(yè)人員，野蠻生長和高周轉(zhuǎn)時代，一般企業(yè)都不愿意負擔這些“額外”的成本。但其實在建立品控機制、規(guī)范品控流程、制定內(nèi)部標準后，反而會降低內(nèi)外部溝通協(xié)調(diào)的成本。

從以往一家設計單位全包，到增加功能策劃、細分設計階段、完善專項分包等復雜多頭的工作，品控也從簡單的圖紙質(zhì)量把控，拓展到工藝流程、設計標準、產(chǎn)品線、設計資源和產(chǎn)品庫制定等方面，為規(guī)范化和精細化設計管理提供方法和策略，也為大批量的工程管理和體系建設提供指導和借鑒，更深層次為企業(yè)的文化和品牌體系建構(gòu)提供模板。

3、品控管理的階段和管控節(jié)點

在快速發(fā)展過程中，企業(yè)往往會忽視發(fā)展目標和產(chǎn)品定位等前期工作，直接開始方案設計，由于缺乏明確定位和設計要求，導致設計只重視形象，缺乏實用性和操作性。因此，較為理想的模式是品控環(huán)節(jié)在產(chǎn)品策劃階段就介入，設定好品質(zhì)目標，對產(chǎn)品定位和成本管控目標進行雙向校核，避免差距過大導致設計理念產(chǎn)生偏差。

品控管理是把控概念設計階段對產(chǎn)品定位的落位、深化設計階段對總體理念的執(zhí)行以及施工階段對設計細節(jié)實施。但由于項目復雜綜合、變化迅速，導致設計行業(yè)趨向分工細化、程序拆解、細節(jié)繁復，容易干擾設計的整體性、可控性和延續(xù)性。

為了確保設計理念的連貫性，需統(tǒng)一設計管理階段的標準動作，在全過程中設立6個管控節(jié)點，按照設計推進的先后順序，分別是：（1）設計資源篩選;（2）設計任務書制定;（3）概念創(chuàng)意征集;（4）形象品質(zhì)控制審核;（5）設計巡檢;（6）實施后評估。執(zhí)行上述規(guī)范化標準化流程，對項目推進速度和品質(zhì)控制都有較大的提升作用。

4、品控管理的操作方式

品控作為技術(shù)管理，是設計管理的核心，在設計資源管理和設計任務管理基礎上，通過概念創(chuàng)意征集，加強設計品質(zhì)和企業(yè)品牌度，并在后期設計落地過程中，對品質(zhì)相關的部分進行重點控制和審核，在建設過程中實施巡檢和后評估制度。

4.1 設計資源管理

開發(fā)項目一般都需通過“采購”方式選擇恰當?shù)脑O計資源，可根據(jù)產(chǎn)品類型、條線和定位等角度對設計資源庫進行分類管理，并在實際操作中通過以下程序進行篩選：

（1）根據(jù)項目具體情況選擇合理的征集方式（國際/國內(nèi)，比選/邀標/投標）

（2）根據(jù)產(chǎn)品定位選擇匹配的設計機構(gòu)（設計院/事務所/工作室）

（3）根據(jù)對項目的認知選擇匹配的設計資源（設計目標、設計任務、設計周期和服務費用）。

4.2 設計任務管理

（1）設計指標（來源于政府給出的地塊規(guī)劃條件）

（2）產(chǎn)品定位（來源于市場調(diào)研、策劃分析、成本測算、前期規(guī)劃研究）

（3）設計理念和要求（來源于產(chǎn)品策劃報告、可行性研究報告）

（4）設計成果（來源于業(yè)主要求、下階段設計銜接及政府報批要求）

（5）設計周期（來源于項目總體設計計劃）。

4.3 概念創(chuàng)意征集（以張江集團品控工作為例）

為提升張江集團房產(chǎn)開發(fā)項目的品質(zhì)感和企業(yè)品牌度，根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點合理安排空間布局和功能需求，在總體控制和優(yōu)化投資成本方面為投資可行性研究提供基礎。張江集團從2019年起設立了品控工作小組，2020年制定了《房建項目概念創(chuàng)意征集方法》，明確了概念創(chuàng)意征集的目的、職責、征集范圍、征集方式、篩選標準和征集流程等，通過品控會形式由集體評議和投票表決方式選出符合產(chǎn)品定位、開發(fā)理念和具有創(chuàng)意的方案。

概念方案評價內(nèi)容有以下幾個方面：

（1）設計理念（與產(chǎn)品定位的匹配度）;

（2）總平面布局（與周邊環(huán)境、組團、空間關系等）;

（3）功能合理性（與客戶要求和市場競品的比較）;

（4）交通組織（人車、貨運、后勤、垃圾等流線，出入口）;

（5）單體設計（產(chǎn)品特色、尺度、層高、結(jié)構(gòu)等）;

（6）立面設計（形式、材質(zhì)、色彩、構(gòu)成等）

（7）地下室設計（層高、流線等）

（8）成本控制

（9）創(chuàng)新亮點。

4.4形象品質(zhì)控制審核

在深化設計過程中，需持續(xù)追蹤前期確立的設計理念和設計品質(zhì)能否最大化呈現(xiàn)，可在施工圖設計前，由品控管理部門會同投資和造價采購部門，根據(jù)估算對方案進行綜合評判，確定希望呈現(xiàn)的品質(zhì)是否符合估算及投資回報的要求，形象品質(zhì)主要針對以下方面進行控制：

（1）建筑外立面形式、主要材質(zhì)和工藝做法;

（2）建筑公共區(qū)域裝修風格、主要材質(zhì)和工藝做法;

（3）室內(nèi)精裝風格、主要材質(zhì)和工藝做法（確認是否采取裝配式）;

（4）主入口景觀、景觀節(jié)點和特色景觀做法。

4.5 設計巡檢

設計巡檢是確保施工品質(zhì)是否符合設計理念，標準化工作執(zhí)行是否到位，建筑細節(jié)是否落實到位的關鍵步驟，既是常態(tài)化工作，也是針對性比較強的工作。在施工完成到不同比例時都可進行過程檢查，尤其對樣板區(qū)域和PC工法樓等可由設計部門牽頭，聯(lián)合內(nèi)部相關部門或第三方檢驗部門進行綜合檢查，對材料樣板進行二次確認，對施工工藝進行改善。

4.6 實施后評估

一般項目終結(jié)不是以現(xiàn)場施工結(jié)束為標準，后評估工作也至關重要。施工后評估內(nèi)容主要包括：高質(zhì)量多維度的實景照片、設計復盤總結(jié)、工程優(yōu)秀/缺陷案例庫及對施工方履約評價等。這些資料應按照設定的完成時間，統(tǒng)一提交至品控管理部門進行匯總、評審及歸檔。

5、品控設計管理的重點內(nèi)容和成果

品控管理工作需要常態(tài)化、拓展性的工作來充實和完善整個體系。通過大量實踐，結(jié)合公司戰(zhàn)略目標和開發(fā)理念，可在發(fā)展到一定層次后確立恰當?shù)漠a(chǎn)品條線和技術(shù)方案，并通過對項目經(jīng)驗和投資控制要求的總結(jié)，制定各類產(chǎn)品的設計標準。

品控設計管理的重點內(nèi)容包含以下方面：1. 設計資源庫梳理;2. 設計文件審核;3. 產(chǎn)品條線及技術(shù)研究;4. 設計標準制定。

5.1 設計資源庫梳理

選擇優(yōu)秀和匹配的設計資源是確保設計品質(zhì)的重要前提，需要從源頭上把控，對設計資源進行梳理。首先對已合作過的設計單位進行評估，通過綜合評判結(jié)果確定其是否進入資源庫;其次對行業(yè)中有知名度且較為匹配的資源進行考察，由設計和項目管理部門共同篩選和評估;最終對意向設計單位進行分類管理，通過品牌知名度、規(guī)模、管理方式、主創(chuàng)團隊、項目類型和經(jīng)驗、服務費用、配合度等維度進行綜合打分并梳理成庫。

5.2設計文件審核（以城投置地集團保障性住宅設計指引為例）

通過對設計導則、設計管控要點總結(jié)，以公司內(nèi)部自審模式和設計單位自查方式進行設計成果審核，主要有以下管控要點：

（1）設計啟動條件

（2）方案報建要點

（3）總圖設計指引

（4）住宅單體設計指引

（5）建筑節(jié)能與門窗設計指引

（6）汽車庫設計及車位驗收指引

（7）防水、防滲漏設計要點

（8）結(jié)構(gòu)設計指引

（9）PC設計指引

（10）機電設計指引

（11）室外管線綜合設計指引

（12）海綿城市設計指引

（13）工程做法、材料清單表及設備管材清單表

（14）附表：方案設計核查表、施工圖設計核查表、常見問題和質(zhì)量通病表。

5.3產(chǎn)品條線及技術(shù)研究（以張江集團主要開發(fā)項目為例）

產(chǎn)品條線和技術(shù)研究的框架表

5.4設計標準制定（以城投置地集團保障類住房開發(fā)為例）

上海城投置地集團作為保障類住房開發(fā)的領頭羊，已參與了十多個保障性住區(qū)和多個社會租賃住宅社區(qū)的開發(fā)。保障性住區(qū)從第一代的“安居”逐漸發(fā)展為第五代“品居”產(chǎn)品，租賃住宅也形成了“寬庭”系列品牌。管控層面結(jié)合實踐經(jīng)驗和后評估的總結(jié)，對這類住宅產(chǎn)品已出臺了各種內(nèi)部設計和技術(shù)標準。目前已發(fā)布了《城投“品居”保障性住區(qū)控制手冊》、《保障性住宅工程質(zhì)量設計指引》、《城投集團租賃住宅商業(yè)開發(fā)建設標準》等技術(shù)標準成果。

結(jié)語：

品控作為設計管理的一種管控手段，沒有固定的模式，是一種態(tài)度和意識，每家企業(yè)應根據(jù)自身不同的管理方式制定相應的流程和管控節(jié)點，也需要跟隨新形勢變化而不斷完善和修正，希望筆者提出的管理方式、內(nèi)容和成果能給同仁一點啟發(fā)和借鑒，真正且有效得提升設計品質(zhì)和產(chǎn)品質(zhì)量。

參考文獻：

[1]余昊翰，高品質(zhì)快速開發(fā)下的景觀工程品控精細化管理——以華潤置地華東大區(qū)景觀品控體系建設為例[J].工程建設與設計，2020（1）：269-273，282

[2]郁林元，陸莉娜，夏藝璇.從構(gòu)思到建成——上海保利廣場設計品質(zhì)控制[J].建筑技藝，2016（6）：105-107

[3]張振輝.從概念到建成：建筑設計思維的連貫性研究[D].2017（5）