易成棟 陳敬安 畢添宇 樊正德

摘要：基于第四次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2018年我國(guó)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)規(guī)模不斷壯大且財(cái)務(wù)績(jī)效良好。在展望行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，提出了完善我國(guó)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè);經(jīng)濟(jì)普查資料

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）07-0016-22 收稿日期：2021-07-05

房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化進(jìn)程中得到了快速發(fā)展，在落實(shí)中央提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”戰(zhàn)略定位和“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，穩(wěn)妥落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)資源的配置效率和實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，實(shí)現(xiàn)人民住有所居中具有重要意義。

2017年《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》（GB/T 4754-2017），將國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)劃分為門類、大類、中類和小類四級(jí)。從該行業(yè)分類統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)（代碼70）包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。與以前分類相比有所調(diào)整的是，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租房屋等活動(dòng)分離出去，單列了房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)指各類單位和居民住戶的營(yíng)利性房地產(chǎn)租賃活動(dòng)，以及房地產(chǎn)管理部門和企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)提供的非營(yíng)利性租賃服務(wù)，包括體育場(chǎng)地租賃服務(wù)。而以前的分類名稱是自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。它是指除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司以外的單位和居民住戶對(duì)自有房地產(chǎn)（土地、住房、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房和辦公用房）的買賣和以營(yíng)利為目的的租賃活動(dòng)，以及房地產(chǎn)管理部門和企事業(yè)、機(jī)關(guān)提供的非營(yíng)利租賃服務(wù)，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務(wù)。兩者的區(qū)別是房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)將各類單位的營(yíng)利性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都包括在內(nèi)，而自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)則將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司的租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)除外。本文運(yùn)用此數(shù)據(jù)分析了2018年中國(guó)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)判我國(guó)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，從而為行業(yè)健康發(fā)展提供政策建議。

1 中國(guó)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

1.1 規(guī)模不斷壯大

從建國(guó)初到1978年，經(jīng)過(guò)三大改造之后，我國(guó)實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，并建立了土地公有制。即城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。在城鎮(zhèn)將很多私房收歸公有，城鎮(zhèn)住房建設(shè)由國(guó)家統(tǒng)一安排，以國(guó)家和國(guó)有企業(yè)投入為主，并無(wú)償或以低租金租給職工使用，并實(shí)行與職位、工齡等相聯(lián)系的實(shí)物福利分配制度。同時(shí)，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)“先生產(chǎn)后生活”，住房建設(shè)和維修均由國(guó)家負(fù)擔(dān)。這一階段不承認(rèn)房地產(chǎn)是商品，不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)。住房作為福利分配，居民住房取決于政府投資決策，個(gè)人無(wú)意愿購(gòu)買，消費(fèi)比重偏低。從1978年開(kāi)始改革城鎮(zhèn)住房制度，恢復(fù)房地產(chǎn)的商品屬性。1987年深圳市率先進(jìn)行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點(diǎn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入商品化時(shí)代。這樣，我國(guó)的國(guó)有土地可以出租，政府和單位公房租金改革逐漸接近市場(chǎng)租金，商品房屋可以銷售和租賃，商場(chǎng)、寫字樓、工業(yè)廠房和公寓等以出租為主。

住房是房屋的主體，從國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)）停止實(shí)物分房以來(lái)，我國(guó)住房租賃比重不斷提升（易成棟，2018）。住房自有率是國(guó)際上考察居民居住條件的常用指標(biāo)，其含義是指居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占整個(gè)社會(huì)住房家庭戶數(shù)的比例。1985年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房自有率僅為15.8%，83.6%的家庭是租賃公房居住。2000年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房自有率已達(dá)74.1%，租賃公房和廉租房家庭占比為14.4%，租賃商品房家庭占比為6.1%。2010年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房自有率已達(dá)74.9%，租賃公房和廉租房家庭占比為2.5%，租賃商品房家庭占比為18.6%。2015年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房自有率已達(dá)79.2%，租賃公房和廉租房家庭占比為2.2%，租賃商品房家庭占比為13.9% （見(jiàn)表1）。

第四次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)法人單位數(shù)量達(dá)80998家，占房地產(chǎn)業(yè)總體比例約為10.46%;房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)就業(yè)規(guī)模已達(dá)85.9萬(wàn)人，占房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)的7%。此外，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)每單位企業(yè)法人就業(yè)人數(shù)為10.46人，水平介于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)和中介服務(wù)業(yè)之間。

在房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，非住宅房地產(chǎn)多是專業(yè)機(jī)構(gòu)租賃，住宅租賃有所不同。從供應(yīng)主體構(gòu)成來(lái)看，以私人住宅出租為主（90%左右），機(jī)構(gòu)化出租占比較低（5%左右），當(dāng)前，在政策的支持下，住宅機(jī)構(gòu)化出租占比在不斷提升。

1.2 財(cái)務(wù)狀況良好

2018年末，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)占房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)比例達(dá)到約8%。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)每法人單位均資產(chǎn)規(guī)模約11379.7萬(wàn)元，已經(jīng)僅次于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)，遠(yuǎn)高于其他子行業(yè)水平。從人均資產(chǎn)規(guī)?？?，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)1087.77萬(wàn)元/人，僅次于當(dāng)年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)2707.8萬(wàn)元/人。

基于第四次經(jīng)濟(jì)普查資料，分析2018年末我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)各子行業(yè)間財(cái)務(wù)杠桿、負(fù)債和收入水平情況。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體資產(chǎn)率為76.71%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于平均水平，為78.26%;租賃經(jīng)營(yíng)行業(yè)水平最低，為63.28%;其他三個(gè)子行業(yè)相應(yīng)水平均在70%到75%之間。負(fù)債水平方面，房地產(chǎn)業(yè)每單位法人負(fù)債11987.73萬(wàn)元/單位，單位從業(yè)人員的人均負(fù)債水平為703.99萬(wàn)元/人。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)兩指標(biāo)水平均是最高，其次為其他房地產(chǎn)業(yè)，再次是房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)，其相應(yīng)水平達(dá)到7113.24萬(wàn)元/單位和679.03萬(wàn)元/人。收入情況方面，房地產(chǎn)業(yè)每單位法人營(yíng)業(yè)收入1936.6萬(wàn)元/單位，單位從業(yè)人員的人均營(yíng)業(yè)收入水平約為113.73萬(wàn)元/人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入單位平均和單位從業(yè)人員平均最高，且明顯多于房地產(chǎn)業(yè)平均水平。單位法人營(yíng)收水平方面，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)水平次之，隨后依次為其他房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)和中介服務(wù)業(yè)。而從人均營(yíng)業(yè)收入水平看，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)和其他房地產(chǎn)業(yè)基本持平，且遠(yuǎn)高于物業(yè)管理業(yè)的14.23萬(wàn)元/人和中介服務(wù)業(yè)的20.70萬(wàn)元/人。見(jiàn)表2 （其中“營(yíng)收”為“營(yíng)業(yè)收入”）。

2 從國(guó)際比較看中國(guó)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

從國(guó)際比較來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)呈現(xiàn)以下趨勢(shì)。

2.1 行業(yè)發(fā)展前景看好

隨著中國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將從以房屋建筑業(yè)和開(kāi)發(fā)業(yè)為主逐漸向側(cè)重房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、租賃經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)管理等方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)也將更加注重存量物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)行業(yè)還有很好的發(fā)展空間。

一是房地產(chǎn)租賃行業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中的地位將不斷上升。在一些國(guó)家，專業(yè)機(jī)構(gòu)住房出租人與其他類型房地產(chǎn)的出租人共同構(gòu)成的“房地產(chǎn)出租業(yè)”，已經(jīng)是房地產(chǎn)業(yè)中最主要的行業(yè)。2007年美國(guó)房地產(chǎn)出租業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)總收入中占比最高，為31.97%，超過(guò)了新建住宅開(kāi)發(fā)、土地細(xì)分、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和其他房地產(chǎn)服務(wù)（崔裴，2010），見(jiàn)表3。2007年，英國(guó)房地產(chǎn)出租業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)總收入中占比最高，為41.35%，超過(guò)了自有房地產(chǎn)和以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動(dòng)（崔裴，2010），見(jiàn)表4。

二是住房租賃行業(yè)在房地產(chǎn)租賃業(yè)中的地位十分重要。一方面，第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了63.89%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)和一些專家的預(yù)測(cè)，我國(guó)總?cè)丝趯⒃?030年左右出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率將在2040-2050年達(dá)到峰值80%左右。這意味著城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加，房屋總量還將繼續(xù)增加。另一方面，我國(guó)租賃住房占比還不高，參考國(guó)際上其他國(guó)家的情況，租賃住房占比將達(dá)到30%～40%左右，還有較大的上升空間。

從美國(guó)房地產(chǎn)出租業(yè)的情況看，住房出租企業(yè)在行業(yè)收入中占近半壁江山（崔裴，2010）。而住房出租企業(yè)主要是公寓出租企業(yè)。在美國(guó)，公寓（apartment）指整幢樓或整個(gè)小區(qū)整體出租的住宅，公寓出租人收入占到了住宅出租人收入的92%。因此，在美國(guó)的住房租賃市場(chǎng)上，規(guī)?；蛯I(yè)化的公寓出租人提供穩(wěn)定的住房租賃服務(wù)并進(jìn)行專業(yè)化的管理，有助于住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，見(jiàn)表5和表6。

2.2 行業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；M(jìn)一步提升

房地產(chǎn)租賃行業(yè)的供給方主體主要有私人房東、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型租賃和權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托公司對(duì)發(fā)展專業(yè)化、規(guī)模化的租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)起到了重要作用。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)行業(yè)。在美國(guó)，很多上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（即紐交所上市的“real estate holding and development company”）進(jìn)入到房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，采取自建（或改建）持有經(jīng)營(yíng)的模式。REITs在房地產(chǎn)租賃行業(yè)起到了重要作用，一些權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托公司（Equity REITs）購(gòu)買和租賃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。這一類目前占比尚小，但發(fā)展速度很快。這些企業(yè)可以從資本市場(chǎng)獲得大量長(zhǎng)期資金，還擁有稅收優(yōu)惠，因而有能力從事住房租賃這種資金沉淀量大、投資回收期長(zhǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

多種租賃經(jīng)營(yíng)方式并存，包括自營(yíng)、代理和包租等多種模式。除了個(gè)體或者機(jī)構(gòu)房東自營(yíng)外，還有房東委托租賃企業(yè)或者經(jīng)紀(jì)企業(yè)代理和提供房屋管理，以及房東將房屋包租給租賃企業(yè)，租賃企業(yè)再和承租人簽訂合同的包租模式。從上述三種模式目前的發(fā)展速度和市場(chǎng)占比看，我國(guó)包租模式的發(fā)展速度有所放緩，但仍是主流，占95%以上;自營(yíng)模式發(fā)展較快，約占5%，且土地出讓中自持租賃住房和集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目大部分已進(jìn)入開(kāi)工建設(shè)的高峰;代理模式則剛剛起步，處于萌發(fā)階段，目前管理的房間總量相對(duì)較少（柴強(qiáng)等，2020）。

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)上，除了自營(yíng)模式之外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理作用也非常重要，不僅私人住房出租人與承租人之間大都通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供信息、溝通撮合而達(dá)成交易，大型機(jī)構(gòu)住房出租人也往往委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行招租，而將自己的精力主要放在租賃住房的投資決策和資產(chǎn)管理上。而且，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)大多采用代理方式提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，房地產(chǎn)出租人或承租人可以通過(guò)代理合同，將租約簽訂之后的很多租賃管理事務(wù)委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，盡可能避免住房租賃過(guò)程中管理的缺失。

2.3 政策法律環(huán)境不斷完善

房地產(chǎn)租賃管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管日趨規(guī)范。根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)行房屋租賃登記備案制度。2010年12月1日，住建部出臺(tái)《商品房屋租賃管理辦法》。

住房是房屋的主體，并且和非住宅房屋有很大的不同。2015年，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確提出發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。2017年，住建部出臺(tái)了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見(jiàn)稿），規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全。2018年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案2018-2020》，指出要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，總結(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快研究建立住房租賃市場(chǎng)建設(shè)評(píng)估指標(biāo)體系。2019年，財(cái)政部和住建部對(duì)“中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市”給予中央財(cái)政資金獎(jiǎng)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)等。2020年，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。2021年正在探索制定《租賃住房運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)》?？傮w來(lái)看，行業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化。相關(guān)的法律、標(biāo)準(zhǔn)和政策正在完善（柴強(qiáng)等，2020）。

3 結(jié)論與建議

本文基于第四次經(jīng)濟(jì)普查資料發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大且財(cái)務(wù)狀況良好。未來(lái)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)將有很好的發(fā)展空間，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型和REITs進(jìn)入將使其專業(yè)化和規(guī)?；M(jìn)一步提升，政策環(huán)境更加規(guī)范。

基于上述分析，針對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)行業(yè)發(fā)展提出以下建議：

一是房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)行業(yè)發(fā)展要努力與城市運(yùn)營(yíng)和建設(shè)美好環(huán)境與幸福生活的人居環(huán)境相契合。通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)，把包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資源有效推向市場(chǎng)，合理使用、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)，使城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力得到提高，使城市的資產(chǎn)增值和財(cái)富增加。建設(shè)美好環(huán)境與幸福生活的人居環(huán)境，提供滿足人們需要的生產(chǎn)空間、生活空間及服務(wù)，使城市居民生活質(zhì)量和幸福感得到提升。

二是推動(dòng)新技術(shù)、新金融和房地產(chǎn)租賃服務(wù)深度融合，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)租賃服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)REITs發(fā)展和開(kāi)展資產(chǎn)管理。利用大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)，賦能房地產(chǎn)租賃企業(yè)提升服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和效率;加強(qiáng)政府與住宅租賃企業(yè)共享部分?jǐn)?shù)據(jù)，服務(wù)政府的社區(qū)管理;通過(guò)REITs加強(qiáng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的使用、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)，提升資產(chǎn)的價(jià)值，不僅獲得租金收入，還獲得資產(chǎn)增值的收益，帶動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

三是要完善房地產(chǎn)租賃信息披露制度，加強(qiáng)租金監(jiān)測(cè)和防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政府首先應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的制度建設(shè)，如完善租賃管理的法律制度，促進(jìn)REITs發(fā)展的金融體系、財(cái)稅制度和法律制度，以及促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)公開(kāi)透明，如政府依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則和市場(chǎng)租金，通過(guò)測(cè)算而制定公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租房屋的階段性租金，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。為鼓勵(lì)并引導(dǎo)租賃雙方保護(hù)自己的合法權(quán)益，積極推進(jìn)包括法院建立專門的租賃糾紛簡(jiǎn)易處理程序，便捷、高效的租賃糾紛調(diào)解制度等多元化的糾紛解決機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

1.易成棟 高璇 劉威.中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的效果——總體改善、階層分化以及對(duì)房屋普查、人口普查等數(shù)據(jù)的實(shí)證分析.中國(guó)房地產(chǎn)（學(xué)術(shù)版）.2018.05

2.崔裴 胡金星 周申龍.房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)與房地產(chǎn)租買選擇機(jī)制——基于發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)的實(shí)證分析.華東師范大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版.2014.046 （001）

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作者簡(jiǎn)介：易成棟，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院城市與房地產(chǎn)管理系教授，博導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。

陳敬安、畢添宇、樊正德，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)投資學(xué)博士研究生。

基金項(xiàng)目：國(guó)務(wù)院第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室重點(diǎn)課題項(xiàng)目《基于產(chǎn)業(yè)與環(huán)境協(xié)同演化視角的國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)比較研究》（項(xiàng)目號(hào)JJPCZB39）。