全過程管理在房地產(chǎn)工程技術(shù)管理中的應(yīng)用研究

倪大鋒

摘 要：在經(jīng)濟水平不斷提升的背景下，人們對房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量更加關(guān)注和重視。為此，房地產(chǎn)工程技術(shù)從業(yè)人員必須將全過程管理思路應(yīng)用到實際的房地產(chǎn)工程技術(shù)管理中，促進房地產(chǎn)工程技術(shù)管理水平的穩(wěn)步提高，合理應(yīng)用全過程管理的方式，確保房地產(chǎn)項目工程技術(shù)管理的每一個環(huán)節(jié)都能得到有效提高。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程;技術(shù)管理;全過程管理

中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1064（2021）04-119-02

DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.059

合理有序的工程技術(shù)管理工作可以有效提升房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理和運行的穩(wěn)定性。通過工程技術(shù)的全過程管理，做好事前策劃、事中控制、事后復(fù)盤，從而形成房地產(chǎn)項目工程管理系統(tǒng)性、邏輯性的工作方法，形成工程技術(shù)管理工作的良性循環(huán)。因此，房地產(chǎn)工程管理人員應(yīng)將全過程管理思路應(yīng)用到房地產(chǎn)工程技術(shù)管理中。

1 全過程管理的必要性

工程技術(shù)管理是房地產(chǎn)工程管理中的重點內(nèi)容，工程技術(shù)管理對項目建設(shè)產(chǎn)生重要的影響，應(yīng)用全過程工程技術(shù)管理可以對工程實施情況有明確的了解和認識[1]。工程管理不局限于施工階段的工程安全管理、質(zhì)量管理、進度管理和成本管理，而是貫穿于土地投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、工程建設(shè)階段和交付使用階段。

投資決策階段，通過全過程管理，可以了解地塊所在區(qū)域建筑材料的供求關(guān)系和價格，了解當?shù)厥┕て髽I(yè)的管理水平，了解當?shù)卦诮椖康氖┕べ|(zhì)量水平、造價水平，促進工程經(jīng)濟效益和社會效益的穩(wěn)步提升。同時，了解地塊及周邊項目的地質(zhì)、地貌、其他項目的基礎(chǔ)選型、市場上土石方供應(yīng)模式等，能夠提前發(fā)現(xiàn)隱患，尋找解決思路和辦法，有效避免設(shè)計周期過長、施工周期過長等問題。

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，所需材料、設(shè)備品種和數(shù)量繁多，需要專業(yè)施工單位眾多，各工序施工時間邏輯性強。在開工前期，房地產(chǎn)企業(yè)對合約規(guī)劃的編制，能夠避免因某項工程和設(shè)備的未簽約而引起不必要的停工和誤工。

項目規(guī)劃與設(shè)計階段，將企業(yè)成熟的施工工藝進行提前介入，能夠從規(guī)劃、設(shè)計等方面對當?shù)卣拖嚓P(guān)部門提出要求，從工程的成本、技術(shù)、質(zhì)量、材料選擇等方面對設(shè)計單位提出要求，并從安保、智能管理、設(shè)備維護、清潔衛(wèi)生等方面對物業(yè)管理部門提出要求。

房地產(chǎn)工程建設(shè)期間，安全、質(zhì)量、進度和成本控制管理，以及風(fēng)險管理、溝通管理等方面都要進行統(tǒng)籌策劃。例如，在安全和質(zhì)量管理問題上，編制企業(yè)安全質(zhì)量管理手冊，嚴格要求各施工單位執(zhí)行，加強巡查、驗收、檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。

房產(chǎn)項目交付后，房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理部門要跟蹤維修、整改情況，分析解決各項質(zhì)量缺陷和設(shè)計缺陷，不斷提高項目工程管理的水平。

2 全過程管理存在的問題

目前，重大工程施工安全事故不時出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量投訴事件不斷發(fā)生，工程建設(shè)過程中出現(xiàn)大量的設(shè)計變更、項目延期交付等現(xiàn)象，暴露出房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理上的不足和短板。

2.1 工程技術(shù)管理組織工作不完善

工程技術(shù)管理組織是房地產(chǎn)工程技術(shù)管理工作順利實施的重要保證，但是目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司的工程技術(shù)管理工作還沒有形成完善的工程管理組織架構(gòu)，沒有完整和健全的工程技術(shù)管理體系。第一，科學(xué)的管理理念可以為技術(shù)管理工作提供正確的指導(dǎo)，如果管理者對工程技術(shù)管理工作中組織管理的重要性缺乏了解，會使項目工程管理得不到科學(xué)管理，也難以及時發(fā)現(xiàn)和處理管理中存在的問題，對項目工程技術(shù)管理工作產(chǎn)生不利影響[2]。第二，沒有全面開展工程技術(shù)管理工作，無法為項目開發(fā)前期的決策提供準確的工程可行性研究和決策依據(jù)。

2.2 缺乏工程技術(shù)管理風(fēng)險意識

在工程技術(shù)管理工作中容易出現(xiàn)各種不同的風(fēng)險，如果沒有提前做好預(yù)測，缺乏風(fēng)險意識，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益產(chǎn)生嚴重損失;如果不能應(yīng)用先進的風(fēng)險處理方法，會對全過程管理工作落實產(chǎn)生不利的影響，使管理工作無法發(fā)揮真正的作用和價值[3]。

3 全過程管理的應(yīng)用策略

3.1 編制全過程管理規(guī)劃方案

在房地產(chǎn)工程技術(shù)管理中，要制定科學(xué)的全過程管理方案，嚴格按照該方案策劃具體的工作，有效提高工程項目管理全過程規(guī)劃質(zhì)量[4]。一般情況下，構(gòu)建全過程規(guī)劃方案的過程中要注意以下幾個方面的問題。第一，在全過程管理過程中，要完善招標方案，確保工程管理中的各項招標工作提前落實到位，便于選擇優(yōu)秀總、分包單位和設(shè)備供應(yīng)商。第二，相關(guān)工程項目管理人員要積極協(xié)調(diào)不同的施工專業(yè)工作，推動不同施工專業(yè)的緊密銜接。第三，在各項施工方案評審和選定的過程中，必要時可以邀請相關(guān)專業(yè)的專家參與和指導(dǎo)，確保施工方案的合理性、經(jīng)濟性、可靠性。

3.2 加強項目前期的工程技術(shù)管理

房產(chǎn)公司對項目立項前的決策階段，應(yīng)對擬投資項目進行全面研究和調(diào)查，從項目工程建設(shè)的角度考量項目投資的可行性。如果初步調(diào)查到當?shù)夭牧瞎?yīng)緊張，以及供應(yīng)周期過長、地質(zhì)復(fù)雜、地下溶洞多、地上有高壓線、地下有古墓群、周邊有垃圾場或化工廠、場地土方和區(qū)域土方都無法平衡、營商環(huán)境不佳等因素，達不到工程正常施工要求，就必須認真論證該項目方案。

3.3 加強規(guī)劃設(shè)計階段的工程技術(shù)管理

在具體審查過程中，不僅要注意設(shè)計方面各項指標的審查，而且要對施工工藝可行性、安全施工可靠性進行審查，以確保工程施工利用市場上現(xiàn)有的、成熟的施工工藝和施工材料，降低工程建設(shè)成本，減少工程建設(shè)周期，保證工程建設(shè)安全;對工程設(shè)計在施工工藝和環(huán)境保護方面進行優(yōu)化，避免施工工藝過于復(fù)雜和臃腫，保障綠色生產(chǎn)施工;按照設(shè)計圖紙，編制施工組織設(shè)計和各分部分項的施工方案，在日后的工程管理中嚴格落實各項施工工序[5]。

3.4 加強房地產(chǎn)項目的科學(xué)管理

應(yīng)用全過程方式管理，需要科學(xué)地、合理地編制房地產(chǎn)全過程工程技術(shù)管理策劃方案，按照總體的工程管理策劃方案計劃工作步驟，規(guī)范房地產(chǎn)項目的工程管理。

安全生產(chǎn)是頭等大事，沒有安全生產(chǎn)，進度管理、質(zhì)量管理和成本管理一切皆空。工程安全管理過程中，安全生產(chǎn)問題涉及所有參建人員的家庭，關(guān)系到社會穩(wěn)定，因此，要做到以下幾方面。第一，明確施工現(xiàn)場的安全管理內(nèi)容，不斷強化工程管理人員的安全管理意識，規(guī)范施工人員自身行為[6]，制定明確的安全管理工作制度。第二，加強對監(jiān)理單位的管理，按照法律法規(guī)與監(jiān)理合同的要求，對項目工程施工進行監(jiān)管。第三，要確保施工環(huán)境的安全性，更好地促進項目開發(fā)工作的順利進行，施工單位要嚴格按照安全生產(chǎn)的法律和法規(guī)做好文明安全生產(chǎn)管理工作。

在對工程質(zhì)量進行管理的過程中，所有工作都要細致到位。第一，工程建設(shè)會涉及多個不同的工序，設(shè)備和材料眾多，要結(jié)合具體需求，建立完善的材料管理制度，分析材料價格和質(zhì)量，確保材料得到有效運用。第二，對房地產(chǎn)工程施工技術(shù)進行管理的過程中，為了提升管理效果，要將施工質(zhì)量控制作為重點，建立企業(yè)質(zhì)量標準和各工序的工藝標準，不斷強化工程施工的質(zhì)量意識，認真實行樣板引路的方法，全面檢查各項施工工序的質(zhì)量并監(jiān)督整改，使每個施工工序的質(zhì)量都能符合規(guī)范和圖紙的要求。第三，合理搭設(shè)項目工程管理組織架構(gòu)，配備滿足工程管理要求的相關(guān)人員，需要嚴格落實工作責(zé)任，任務(wù)到崗，責(zé)任到人，不斷優(yōu)化項目工程管理的方法，提升項目工程管理的工作質(zhì)量。

在工程進度控制管理上，進度管理涉及建設(shè)資金、設(shè)備和材料的閑置，涉及參建人員的窩工，涉及參建各方的經(jīng)濟效益，涉及房地產(chǎn)項目的交付時間。工程進度管理應(yīng)設(shè)置項目里程碑計劃，細分為一、二級節(jié)點進度計劃，再鋪排年度、月度和周計劃，加強監(jiān)控周計劃的完成情況并進行修偏，合理調(diào)整材料供應(yīng)、調(diào)配人員、加班加點和穿插施工等措施進行計劃修偏。

4 結(jié)語

目前，房地產(chǎn)工程技術(shù)管理已經(jīng)得到了部分房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視，深刻意識到工程技術(shù)管理的重要性，并不斷加強工程技術(shù)管理力度。但在實際的房地產(chǎn)工程技術(shù)管理中，還有許多問題有待解決，這些問題的存在影響著工程施工安全、房產(chǎn)項目的使用質(zhì)量、房產(chǎn)項目的交付和房產(chǎn)項目的建設(shè)造價，進而引發(fā)社會矛盾和經(jīng)濟糾紛。因此，加強房產(chǎn)項目全過程工程管理顯得尤為重要。

參考文獻

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