新常態(tài)下國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理研究

沈燁

摘 要：在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性深化改革的背景下，走資源節(jié)約化，環(huán)境友好化，可持續(xù)發(fā)展的道路是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸從高速向中低速轉(zhuǎn)變，并逐漸進(jìn)入到微利時(shí)代。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更有利的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，就需要對(duì)管理方式進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新。在現(xiàn)代企業(yè)中，全面預(yù)算管理是提升其經(jīng)營(yíng)管理水平的有效工具，使管理更精細(xì)，從管理中提高效益，增強(qiáng)企業(yè)的軟實(shí)力，創(chuàng)造高附加值產(chǎn)品，獲得發(fā)展的先機(jī)。

關(guān)鍵詞：新常態(tài);國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)使得企業(yè)的全面預(yù)算管理，需要立足于戰(zhàn)略目標(biāo)，將其作為導(dǎo)向，對(duì)一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行充分的利用，對(duì)全面預(yù)測(cè)和規(guī)劃企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，使其各項(xiàng)資源得到科學(xué)合理地配置，并做好執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)管，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的調(diào)整進(jìn)行指導(dǎo)，從而促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)逐步放緩增長(zhǎng)的速度，隨著新一輪對(duì)樓市的調(diào)控，國(guó)家有了更嚴(yán)格的限購(gòu)措施，房地產(chǎn)將回歸本質(zhì)屬性，

行業(yè)利潤(rùn)空間會(huì)降低，而行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要想占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)地位，需要與自身的實(shí)際情況進(jìn)行有效的結(jié)合，注重全面預(yù)算管理的推行。

一、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要性和必要性

（一）重要性

國(guó)有房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，有著較長(zhǎng)的投資周期，有著較多的投資資金，資金的周轉(zhuǎn)情況對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著決定性的影響。而國(guó)家政策引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)需要生產(chǎn)適銷(xiāo)產(chǎn)品，對(duì)資金進(jìn)行及時(shí)的回收，避免發(fā)生斷裂，這是房企發(fā)展的根本。這就需要合理的資金預(yù)算管理。房地產(chǎn)業(yè)屬于防風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于外部和內(nèi)部，外部風(fēng)險(xiǎn)有著極大的不確定性。隨著國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)格的房產(chǎn)政策，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)調(diào)整各項(xiàng)關(guān)鍵的預(yù)算指標(biāo)。對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)在在產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)不能很好地滿(mǎn)足與實(shí)際的需求，更難以貸款等，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)具有可控性，這就需要實(shí)施全面預(yù)算管理，來(lái)對(duì)內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行深入分析，制定更科學(xué)的預(yù)案，來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，獲得較好的收益。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)肩負(fù)著建設(shè)國(guó)家項(xiàng)目的重要職責(zé)，比如我公司，建設(shè)的城市示范項(xiàng)目有成都城市音樂(lè)廳、鳳凰山體育公園、東盟藝術(shù)學(xué)院、文殊坊、天府藝術(shù)公園等。這類(lèi)項(xiàng)目有著投資回收期長(zhǎng)、工程時(shí)間緊等特點(diǎn)，對(duì)此國(guó)有房地產(chǎn)窮也需要對(duì)國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目和自身建設(shè)項(xiàng)目的關(guān)系處理好，增加產(chǎn)品的高附加值。這就需要實(shí)施全面預(yù)算管理，對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)行合理的配置，發(fā)揮工作人員的主體性，使自身建設(shè)的項(xiàng)目與承擔(dān)的任務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）必要性

一家企業(yè)若是沒(méi)有完善的預(yù)算管理體系，會(huì)像一盤(pán)散沙，沒(méi)有抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，這樣是難以在激烈市場(chǎng)環(huán)境下存活的。全面預(yù)算管理可以有效協(xié)調(diào)各部門(mén)，合理配置各種資源，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，提高企業(yè)的綜合實(shí)力。對(duì)于全面預(yù)算來(lái)說(shuō)，其量化和細(xì)化了企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，起著標(biāo)桿的作用，指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使企業(yè)各部門(mén)能夠更好地配合，向著目標(biāo)前進(jìn)，達(dá)到預(yù)期的預(yù)算目標(biāo)。在進(jìn)行全面預(yù)算編制前，需要充分了解市場(chǎng)環(huán)境，自身的實(shí)際發(fā)展情況，做好定位，制定更適合自身發(fā)展的預(yù)算，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)短板，促進(jìn)整體質(zhì)量的提升。

二、當(dāng)前國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀

（一）缺乏全面預(yù)算管理意識(shí)

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)全面預(yù)算管理時(shí)，設(shè)定的預(yù)算目標(biāo)差異過(guò)大，也存在著差次不齊的預(yù)算目標(biāo)理解情況。當(dāng)前，有些國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只有財(cái)務(wù)部門(mén)才進(jìn)行全面預(yù)算管理，其他部門(mén)不需要參與。一些企業(yè)管理者缺乏全面預(yù)算意識(shí)，沒(méi)能對(duì)其實(shí)質(zhì)有深入的理解，對(duì)全面預(yù)算管理有所輕視，缺乏將預(yù)算管理知識(shí)向全體員工進(jìn)行推廣和普及。各層級(jí)缺乏參與到預(yù)算的制定與執(zhí)行當(dāng)中，使預(yù)算管理沒(méi)有得到落實(shí)。

（二）沒(méi)有完善全過(guò)程管控

全面預(yù)算管理涉及諸多方面，比如，涉及、編制、執(zhí)行、考核等。預(yù)算管理有著承上啟下的作用，是一項(xiàng)環(huán)環(huán)緊扣的工作，若是其中一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生延誤的情況，就會(huì)對(duì)其他各環(huán)節(jié)的運(yùn)行產(chǎn)生影響。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施預(yù)算管理的時(shí)候，存在著分部門(mén)、分項(xiàng)目、分階段進(jìn)行，這樣不僅比較的分散，還很獨(dú)立，缺乏整體性，缺乏全過(guò)程管控，影響全面預(yù)算管理的效果。

（三）缺乏健全的管理機(jī)構(gòu)，缺乏與員工能力級(jí)別的匹配

當(dāng)前，很多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)缺乏設(shè)立專(zhuān)門(mén)預(yù)算機(jī)構(gòu)，有些雖然設(shè)立了，但是缺乏有效管理實(shí)際的執(zhí)行。大多數(shù)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還是利用財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)實(shí)行預(yù)算管理，編制、執(zhí)行、考核預(yù)算，各業(yè)務(wù)部門(mén)做好配合就可以了。但實(shí)際上，財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門(mén)相互之間并沒(méi)有管轄關(guān)系，這就增加了執(zhí)行預(yù)算的難度，雙方存在著各自的見(jiàn)解，影響執(zhí)行的效果。在實(shí)際預(yù)算編制當(dāng)中，很多都是基層員工通過(guò)經(jīng)驗(yàn)來(lái)編制，缺乏相配的能力級(jí)別。這使得全面預(yù)算管理缺乏可行性，也難以體現(xiàn)其有效性。

（四）缺乏合理安排編制時(shí)間

在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，有些項(xiàng)目的各階段間存在著十分緊密的聯(lián)系，這樣的情況需要各部門(mén)加強(qiáng)相互之間的溝通和交流，增強(qiáng)彼此之間的合作。比如，在前期若是企業(yè)內(nèi)部證件辦理過(guò)于緩慢，就會(huì)在一定程度上阻礙整個(gè)項(xiàng)目的施工進(jìn)度，還會(huì)影響施工的質(zhì)量。當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，在年底需要開(kāi)展預(yù)算編制，時(shí)間安排不合理，會(huì)造成編制工作的時(shí)間過(guò)緊，難以有充足的時(shí)間來(lái)對(duì)編制方案進(jìn)行校對(duì)和審核。這樣的情況，會(huì)降低編制預(yù)算的質(zhì)量，使得執(zhí)行當(dāng)中存在一些問(wèn)題，影響執(zhí)行的有效性。

三、新常態(tài)下國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策

（一）增強(qiáng)全面預(yù)算管理意識(shí)，將其納入企業(yè)文化

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)全體員工普及全面預(yù)算管理知識(shí)，讓他們可以對(duì)其內(nèi)涵有深刻的理解，更新他們的管理觀念。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)識(shí)到，在企業(yè)的管理中，全面預(yù)算管理是十分重要的部分，能夠?qū)ιa(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行有效的控制，更好地達(dá)成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。需要對(duì)預(yù)算執(zhí)行有效的過(guò)程控制，突出管理的重點(diǎn)，使業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)控制緊密地進(jìn)行結(jié)合，使預(yù)算管理能夠得到切實(shí)的落實(shí)，促進(jìn)企業(yè)管理質(zhì)量的提高。企業(yè)管理者需要主持預(yù)算動(dòng)員大會(huì)，參與到預(yù)算分析會(huì)議之中，樹(shù)立預(yù)算管理的榜樣。企業(yè)的各層級(jí)都需要參與到全面預(yù)算管理中?？衫脧V泛的宣傳，集中的培訓(xùn)，組織相關(guān)知識(shí)競(jìng)賽等活動(dòng)，來(lái)創(chuàng)造良好的環(huán)境，為全面預(yù)算管理的實(shí)施打好思想基礎(chǔ)，對(duì)各部門(mén)和個(gè)人的職責(zé)進(jìn)行明確，將全面預(yù)算管理納入到企業(yè)文化之中。

（二）注重全面預(yù)算管理的全方位

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算的時(shí)候，需要依據(jù)規(guī)模、特征、運(yùn)營(yíng)流程等，來(lái)對(duì)企業(yè)的組織架構(gòu)進(jìn)行合理的確定，對(duì)各部門(mén)的責(zé)任、分工要進(jìn)行明確，并對(duì)分工進(jìn)行細(xì)致的劃分，落實(shí)到具體的崗位當(dāng)中，使各部門(mén)能夠各司其職，使各崗位能夠各盡其責(zé)，增強(qiáng)相互之間的溝通和合作，一起努力完成預(yù)算目標(biāo)。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)涉及較廣的預(yù)算面，需要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的全面預(yù)算機(jī)構(gòu)，依據(jù)企業(yè)的規(guī)模、現(xiàn)有的資源、內(nèi)外部的影響因素等，來(lái)對(duì)企業(yè)進(jìn)行總體預(yù)算目標(biāo)的制定，之后對(duì)其進(jìn)行合理的細(xì)分。全面預(yù)算體現(xiàn)出對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的量化，指導(dǎo)著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。這就需要對(duì)在編制的時(shí)候要對(duì)企業(yè)的各方面情況進(jìn)行全方位的考慮，比如，企業(yè)的最大承受能力、未來(lái)行業(yè)的發(fā)展、企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力等。在執(zhí)行的過(guò)程中，需要各部門(mén)都參與進(jìn)來(lái)，做到整體執(zhí)行，確保全面預(yù)算更具有可操作、更加的科學(xué)、更具有適應(yīng)性。

（三）理清編制流程，合理安排編制時(shí)間

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，需要對(duì)時(shí)間進(jìn)行提前安排，確保預(yù)算編制能夠在部門(mén)間、上下層級(jí)間進(jìn)行有效的溝通。下一年的預(yù)算編制工作可以在三季度末開(kāi)始準(zhǔn)備?？偨?jīng)理于九月底召開(kāi)下一年的預(yù)算動(dòng)員會(huì)，預(yù)算管理及企業(yè)其它各部門(mén)都要參加，確定下一年整體的目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)思路。十月中旬，業(yè)務(wù)部門(mén)提出下一年的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)。業(yè)務(wù)部門(mén)還需要組織專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議，深入探討下一年銷(xiāo)售指標(biāo)，上報(bào)給預(yù)算管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行審批，確保與公司下一年總體發(fā)展相符合。十月下旬，組織預(yù)算編制內(nèi)部協(xié)調(diào)會(huì)，以銷(xiāo)售預(yù)算為依據(jù)，來(lái)編制各部門(mén)預(yù)算和專(zhuān)項(xiàng)預(yù)算，比如，拿地預(yù)算、施工預(yù)算等。十一月，通過(guò)多次各層級(jí)之間的溝通，部門(mén)間的磋商，來(lái)對(duì)預(yù)算進(jìn)行確定，之后提交預(yù)算管理機(jī)構(gòu)匯總。預(yù)算管理機(jī)構(gòu)依據(jù)預(yù)算，對(duì)其編制年度預(yù)算。十二月，通過(guò)大會(huì)來(lái)宣講編制出來(lái)的預(yù)算，并將預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行分解，使其落實(shí)到各部門(mén)和崗位。

（四）對(duì)預(yù)算進(jìn)行全過(guò)程管控

在推進(jìn)全面預(yù)算的過(guò)程中，需要國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)從總的預(yù)算目標(biāo)著手，通過(guò)預(yù)算的全過(guò)程，各個(gè)環(huán)節(jié)，來(lái)對(duì)預(yù)算進(jìn)行完整的管理和控制。全面預(yù)算管理先需要進(jìn)行預(yù)算的編制，企業(yè)事前需要對(duì)自身?yè)碛械馁Y源進(jìn)行充分的利用，對(duì)企業(yè)能做的工作，這樣去做進(jìn)行全面的考慮，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，做好對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，從而對(duì)自身進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，來(lái)制定科學(xué)的總體戰(zhàn)略。這一戰(zhàn)略目標(biāo)的制定不能過(guò)高也不可太低，過(guò)高將不能達(dá)成，且會(huì)為之浪費(fèi)大量的資源，而過(guò)低沒(méi)有引導(dǎo)和激勵(lì)作用，要注重戰(zhàn)略目標(biāo)的適合，通過(guò)全體人員的努力和有效的管理能夠?qū)⑵鋵?shí)現(xiàn)。在事中執(zhí)行預(yù)算的時(shí)候，需要對(duì)預(yù)算差進(jìn)行隨時(shí)的分析，在這一過(guò)程中，需要對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行處理。設(shè)置預(yù)警制度也是很有必要的。當(dāng)預(yù)算的主要指標(biāo)與算數(shù)目標(biāo)值存在較大偏差的時(shí)候，或有著較大的變動(dòng)趨勢(shì)，需要及時(shí)做好反饋，使管理層采取針對(duì)性措施，規(guī)避損失。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，預(yù)算是標(biāo)桿，需要對(duì)預(yù)算外開(kāi)支進(jìn)行嚴(yán)格的控制。事后需要依據(jù)預(yù)算來(lái)考評(píng)，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲(chǔ)，為以后提供參考。

四、結(jié)束語(yǔ)

在新常態(tài)背景下，全面預(yù)算管理廣泛運(yùn)用于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中，但是實(shí)施當(dāng)中存在一些不足，需要企業(yè)深入分析問(wèn)題，找到針對(duì)性的解決措施，使管理水平得到提高，增強(qiáng)整體競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊克松.淺談新常態(tài)下國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2019，No.613（29）：45-46.

[2]劉愛(ài)華.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的困境及對(duì)策探討[J].中國(guó)市場(chǎng)，2019，（25）：100-101.

[3]黃喜雄.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題研究[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì)，2019，（30）：127-128.

[4]范嘉薇.國(guó)有企業(yè)全面預(yù)算管理的困境及對(duì)策探討[J].中國(guó)商貿(mào)，2019，（20）：219-220.

[5]程振東.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目全面預(yù)算管控研究[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2019，463（2）：82-83.

[6]降芬芬.全新發(fā)展背景下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理策略分析[J].居舍，2019（25）：157+188.