基本案情

2013年，業(yè)主周某購買了江蘇溧陽某小區(qū)2幢102室下面的負一樓地下室，用來存放食品和生活用品。2019年1月，周某發(fā)現因102室衛(wèi)生間嚴重滲漏，導致地下室存放的物品全部被淹，食品已經發(fā)霉、無法食用，生活用品被浸泡、無法再使用，只得廢棄。周某隨后多次與102室業(yè)主萬某和該小區(qū)物業(yè)管理公司溝通，要求及時修復滲漏，但雙方相互推諉，都認為對方應該負責任，所以滲漏問題一直未得到解決。周某無奈將業(yè)主萬某和小區(qū)物業(yè)一起告上法庭，要求雙方賠償滲漏水造成的經濟損失。

被告1萬某辯稱，滲漏是衛(wèi)生間水管支管周圍縫隙導致，衛(wèi)生間內立管支管周圍縫隙部分是公用部位，開發(fā)商在交房前應該做好一次防水，房屋保修期后發(fā)生漏水應該是物業(yè)負責，而自己也從未對該部分做過改動，因此，滲漏造成的損失不該自己負責。

被告2小區(qū)物業(yè)公司認為，物業(yè)公司與周某之間屬于物業(yè)服務合同關系，《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。周某足以財產損害糾紛為由起訴，物業(yè)公司作為被告主體不適格;另外，102室衛(wèi)生間屬于業(yè)主專屬部分，不屬于物業(yè)公司管理的公共部分，萬某在裝修房屋時應當對衛(wèi)生間采取防水措施，并承擔相應的法律責任。法院審理

經法院審理查明，原被告主體適格。因房屋漏水原因無法確認，故原告申請對房屋衛(wèi)生間漏水原因進行鑒定，法院隨后委托某司法鑒定所進行了鑒定。2020年6月，鑒定機構出具司法鑒定報告，鑒定結論為，漏水原因系102室衛(wèi)生間防水層失效導致水滲漏至沉箱底部，并通過未封堵部位以及其他薄弱部位滲漏進地下室。

法院認為，公民的合法財產權受法律保護。原告張某所有的房屋在漏水事故中受損，有權要求侵權人賠償。行為人因過錯侵害他人民事權益的，應當承擔侵權責任。根據原告周某申請，司法鑒定所對案涉房屋的漏水原因作出鑒定報告。根據該鑒定結論，原告周某地下室遭受漏水損害系因被告1萬某衛(wèi)生間地面防水層失效，水滲漏至沉箱底部，通過未封堵部位及其他薄弱部位滲漏所致。萬某辯稱立管和樓板之間的縫隙屬于公用部分，和其沒有關系，因102室衛(wèi)生間的排水首先通過的是衛(wèi)生間的防水層及衛(wèi)生間內的立管穿樓板部位，這些部位均屬業(yè)主專有，故對被告1萬某的抗辯意見，法院不予采信。被告1萬某應及時對102室衛(wèi)生間的防水進行有效修復，停止漏水侵害。原告周某因查明涉案房屋漏水原因而墊付的鑒定費10000元，屬于合理支出，被告萬某應予以承擔。漏水原因與被告2小區(qū)物業(yè)公司管理的公共部分無關，故物業(yè)公司不必承擔責任。最終法院判決，由被告1萬某承擔所有責任。

律師提醒

本案是因滲漏水所引起的相鄰關系糾紛，不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應盡到必要的安全保護義務，一旦發(fā)生損害應當承擔相應的損害責任。根據《民法典》第二百三十八條，侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。第一千一百六十五條，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。第一千一百八十四條，侵害他人財產的，財產損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他合理方式計算。

在房屋滲漏產生的相鄰關系糾紛案例中，防水層失效占很大一部分原因。產生防水層失效這一類問題后，主要難題就是責任認定的問題，因為其牽涉的主體較多，一般都會涉及被侵害人、物業(yè)使用人、物業(yè)公司、開發(fā)商以及裝修（防水）企業(yè)等主體;各主體有不同的責任義務。裝修（防水）企業(yè)有提供合格產品的義務，開發(fā)商有交付合格住宅及在一定期限保修的責任;物業(yè)公司有日常管理和維護的責任;房屋使用人有合理使用權利，也有不侵害他人權利的義務。在難以確定責任的情況下，可通過有鑒定資質的機構鑒定，找出問題所在的關鍵因素，確認責任，負有責任的人應當賠償受侵害人所造成的損失。

作者簡介：秦瑞，男，1992年生，律師，就職于北京天馳君泰（蘇州牌師事務所。聯系地址：江蘇省蘇州市工業(yè)園區(qū)旺墩路158號新能大廈3樓。