探索閑置土地盤活思路為企業(yè)創(chuàng)造最大效益

丘玲

【關(guān)鍵詞】閑置土地;盤活;創(chuàng)效

【中圖分類號】F721;F724.741【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A【文章編號】1674-0688（2021）08-0138-03

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資產(chǎn)管理不僅要為生產(chǎn)服務(wù)，更要把企業(yè)的資產(chǎn)作為資本經(jīng)營，能否有效盤活閑置資產(chǎn)已成為影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)競爭力提升的重要因素之一。作為企業(yè)資產(chǎn)管理人員，首要職責(zé)就是提高資產(chǎn)利用率，增強(qiáng)資產(chǎn)的創(chuàng)效能力，積極實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。

土地作為一種不可再生資源，隨著社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，已經(jīng)成為社會需求的緊缺資源。企業(yè)閑置土地的盤活利用對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。一方面，土地市場競爭日趨白熱化，用地成本不斷攀升，成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸;另一方面，企業(yè)土地閑置問題嚴(yán)峻而突出，一些優(yōu)質(zhì)土地資源尚處于沉睡之中。要想提升企業(yè)發(fā)展能力，就應(yīng)該按照企業(yè)經(jīng)營管理的要求，細(xì)化閑置土地的盤活工作，確保在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營工作中為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，提供經(jīng)營發(fā)展動能。

現(xiàn)就企業(yè)閑置土地盤活工作中的一些思路和做法進(jìn)行探討。

1 不同類型閑置土地形成的原因

閑置土地形成的原因較為復(fù)雜，從土地取得到開發(fā)利用再到企業(yè)經(jīng)營管理等一系列環(huán)節(jié)，都會形成閑置土地。按土地閑置原因劃分，主要有以下幾類閑置土地。

1.1 取得的出讓土地為非“凈地”

按《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）有關(guān)規(guī)定，“凈地”指的是土地權(quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件的土地。理論上，地方政府在供應(yīng)土地時(shí)應(yīng)按“凈地”標(biāo)準(zhǔn)出讓，但是受到土地前期投入不足和征遷難度大等因素的影響，政府以“毛地”出讓，未完成相關(guān)補(bǔ)償工作，導(dǎo)致企業(yè)取得的土地存在征地糾紛，無法開發(fā)建設(shè)[1]。

1.2 地方政府規(guī)劃調(diào)整造成閑置

企業(yè)取得土地后，地方政府對城市規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整和修改導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目無法按原計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)，從而造成閑置[1]。

1.3 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整導(dǎo)致閑置

（1）為優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)布局，企業(yè)對經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，關(guān)停了部分網(wǎng)點(diǎn)密集、效益差的加油站。

（2）為實(shí)現(xiàn)企業(yè)降本增效的目標(biāo)，重新優(yōu)化物流方案而關(guān)停部分油庫。

（3）為整合經(jīng)營管理能力，壓縮管理機(jī)構(gòu)層級，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理模式發(fā)生重大變化，撤銷縣一級管理機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致辦公用房及土地閑置[2]。

1.4 城市建設(shè)及交通路網(wǎng)改造形成閑置

（1）為配合城市建設(shè)需要，油庫和加油站被征拆后剩余部分土地面積小、規(guī)模小及政府規(guī)劃導(dǎo)致安全距離不足等而無法建站使用。

（2）道路改道，導(dǎo)致加油站所處位置變成斷頭路、車流大幅減少等原因關(guān)停加油站。

1.5 地面附屬物閑置

目前，土地上閑置的地面附屬建筑物多建于20世紀(jì)70—80年代，建筑物老舊破損嚴(yán)重甚至屬于危房，重新投入使用投資回報(bào)不理想，只能維持閑置狀態(tài)。

2 閑置土地盤活的必要性

2.1 政府層面

閑置土地是土地資源浪費(fèi)的主要現(xiàn)象，進(jìn)一步加強(qiáng)閑置土地清理力度，可提升土地資源利用率，實(shí)現(xiàn)節(jié)約用地的目的[3]。為了有效提高土地資源的利用效率和保障能力，國家已通過立法，成立專門機(jī)構(gòu)，合理、科學(xué)地對土地進(jìn)行規(guī)劃，倡導(dǎo)土地集約化利用，減少土地利用浪費(fèi)。同時(shí)，各地方政府也紛紛出臺節(jié)約用地政策及土地利用計(jì)劃。2020年，廣西出臺《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)促進(jìn)我區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（桂政辦發(fā)〔2020〕22號），旨在進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，提升土地節(jié)約利用水平。

2.2 企業(yè)層面

（1）土地常年閑置，企業(yè)每年都必須投入大量的管理成本，造成企業(yè)效益降低。

（2）閑置土地由于地處偏遠(yuǎn)，現(xiàn)場管理無法做到實(shí)時(shí)控制，資產(chǎn)安全及完整易受損，有被侵占的風(fēng)險(xiǎn)，而且侵占形成后的維權(quán)、法律訴訟及清退等環(huán)節(jié)，耗時(shí)長、成本高，嚴(yán)重影響企業(yè)效益的提升。

（3）土地長期閑置會被收取土地閑置費(fèi)，甚至有被政府無償收回的風(fēng)險(xiǎn)。

由此可見，加強(qiáng)閑置土地盤活處置，有利于增強(qiáng)資產(chǎn)保值增值能力，對推動企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展具有重要作用。如何有效管理、盤活閑置土地，提升企業(yè)效益，確實(shí)是一個(gè)值得深入探討的課題。

3 閑置土地盤活模式探索

根據(jù)閑置土地的宗地特性、產(chǎn)生原因，按照“一地一策”的原則，分別制定盤活模式。

3.1 自用/恢復(fù)建站

部分位于城市、縣城中心的閑置土地，可優(yōu)先作為辦公場所或經(jīng)營門店經(jīng)營使用。在滿足證照完善、規(guī)劃點(diǎn)保留的前提下，可利用加油站原址恢復(fù)經(jīng)營。目前，加油站建設(shè)用地一地難求，啟用原址恢復(fù)建站無疑是解決加油站建設(shè)用地難、規(guī)劃難的有效途徑之一。

適用閑置土地類型：因交通路網(wǎng)改造導(dǎo)致位置偏僻的土地;企業(yè)對經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整關(guān)停的加油站土地。優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省基礎(chǔ)建設(shè)成本，縮短建設(shè)周期，投營見效快。缺點(diǎn)：停業(yè)時(shí)間較長，行業(yè)規(guī)劃點(diǎn)可能已經(jīng)取消;如果土地非商業(yè)用途，還會面臨無法報(bào)建的問題。

3.2 土地置換

土地置換主要按以下3種方式進(jìn)行。

（1）以政府征收為契機(jī)，利用擬征收的閑置土地置入加油站建設(shè)用地。

（2）廣泛尋求合作方，基于各家單位閑置資產(chǎn)的盤活需求，將各自的閑置資產(chǎn)相互置換成可利用資產(chǎn)。

（3）對于“毛地”存在糾紛或政府調(diào)整規(guī)劃等原因造成土地閑置的，應(yīng)積極協(xié)調(diào)政府，置換其他價(jià)值相當(dāng)、用途相當(dāng)?shù)膰薪ㄔO(shè)用地用于開發(fā)建設(shè)。

適用閑置土地類型：在土地取得環(huán)節(jié)，“毛地”存在糾紛或政府調(diào)整規(guī)劃等原因造成的閑置土地;優(yōu)化物流、關(guān)停油庫形成的閑置土地;城市建設(shè)征拆后剩余的小宗土地。優(yōu)點(diǎn)：確保土地資源不流失、不減少;可滿足企業(yè)新增用地需求。缺點(diǎn)：涉及的政策多，審批流程復(fù)雜，運(yùn)作時(shí)間較長，不可控因素太多，存在政策原因而無法推進(jìn)并終止的可能。

3.3 以土地對外投資或合作開發(fā)

一般土地為商業(yè)的出讓地，可以考慮此種盤活模式。主要指以閑置土地出資，成立合資公司，合資方投入資金、技術(shù)等，土地出資方僅以土地出資為限，按合資雙方約定的方式分配利潤。

適用閑置土地類型：政府規(guī)劃調(diào)整形成的閑置土地;企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整形成的閑置土地。優(yōu)點(diǎn)：雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，風(fēng)險(xiǎn)相對來說不大，容易取得預(yù)期的盤活效果。缺點(diǎn)：對合作方資質(zhì)及各方面實(shí)力有較高要求，一旦資金鏈斷裂，會造成項(xiàng)目建設(shè)被迫終止而導(dǎo)致再次閑置的情形。這種情況閑置的土地通常存在債務(wù)問題，盤活處置難度會進(jìn)一步加大，因此須謹(jǐn)慎選擇合作方。

3.4 對外出租

對外出租是閑置土地盤活最簡單易行的模式。一般采取面向市場公開招租的形式。

適用閑置土地類型：適合各種類型閑置土地。優(yōu)點(diǎn)：時(shí)間短、見效快，程序簡單，無政策風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：企業(yè)出租管理規(guī)定對出租期限等的限制，導(dǎo)致市場接受度低，盤活獲利少，效益比不上其他盤活模式。

3.5 對外轉(zhuǎn)讓

對被判定為無開發(fā)利用價(jià)值的閑置土地，無法采用其他盤活模式進(jìn)行盤活的，可選擇對外轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行盤活，減少被侵占的風(fēng)險(xiǎn)和降低持有成本。

適用閑置土地類型：適合各種類型閑置土地，但劃撥土地對外轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后方可實(shí)施。優(yōu)點(diǎn)：程序較為簡單，選擇有資質(zhì)的產(chǎn)權(quán)交易平臺進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，政策風(fēng)險(xiǎn)小。缺點(diǎn)：土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高，而且以現(xiàn)狀用途轉(zhuǎn)讓市場需求較小，同時(shí)會使掌握的土地資源減少。

4 閑置土地盤活工作思路

為提升資產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)效水平，加強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，結(jié)合多年工作實(shí)際及取得的成效，總結(jié)盤活閑置土地的工作思路，具體如下。

（1）摸清家底。堅(jiān)持“守土有責(zé)、守土盡責(zé)”的責(zé)任意識，對低效利用土地情況進(jìn)行全面摸排，提升精細(xì)化管理水平，向資產(chǎn)管理要效益。

（2）體系作戰(zhàn)。橫向，明確財(cái)務(wù)資產(chǎn)、基建、業(yè)務(wù)、法律等部門的具體人員，抓好落實(shí);縱向，區(qū)、地、縣層面均明確具體負(fù)責(zé)人員，想方設(shè)法推進(jìn)閑置土地盤活的落實(shí)。多線條參與、多部門配合，形成上下聯(lián)動的作戰(zhàn)體系，是土地盤活工作得以順利推進(jìn)的根本保障。

（3）政企雙贏。土地的高效盤活離不開政府的支持，應(yīng)切實(shí)推進(jìn)與政府之間形成良好的合作關(guān)系，努力找到雙方目標(biāo)的共通點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)政企雙贏。

（4）熟悉土地政策。立足專業(yè)，密切關(guān)注政府規(guī)劃發(fā)展走勢，掌握、研究、解讀政策動向，梳理、分析相關(guān)案例，抓住關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，及時(shí)與政府征收主管部門進(jìn)行溝通，在政策范圍內(nèi)制訂切實(shí)可行的土地盤活方案。

（5）定期通報(bào)跟蹤。定期通報(bào)盤活進(jìn)度，形成“比、學(xué)、趕、幫、超”的良好氛圍，促進(jìn)盤活的推進(jìn)。建立土地盤活工作檔案，記錄盤活項(xiàng)目的具體實(shí)施方案、措施及推進(jìn)情況。對部分按原定盤活模式無法推進(jìn)的項(xiàng)目，要加強(qiáng)現(xiàn)場調(diào)研，再逐項(xiàng)重新制訂處置方案。

（6）制定激勵(lì)政策。在科學(xué)制訂資產(chǎn)盤活計(jì)劃的同時(shí)設(shè)置專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動員工創(chuàng)效積極性，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)效益最大化。

5 閑置土地盤活效果案例分析

近年來，通過在土地盤活工作中不斷摸索與創(chuàng)新，不斷實(shí)現(xiàn)土地盤活增值目標(biāo)的新跨越，其中不乏土地盤活成功的案例。在多種盤活模式中，土地置換可謂成效卓著。以資源換資源，能夠使企業(yè)資產(chǎn)最大限度地保值增值?，F(xiàn)以柳州某縣片區(qū)閑置油庫土地置換為例，對土地置換盤活模式的效果進(jìn)行分析。

5.1 盤活項(xiàng)目背景

柳州某縣位于廣西北部，山多地少，土地資源寶貴。多年來，在營加油站僅有6座，但是經(jīng)營場地規(guī)模小且布局不合理，網(wǎng)絡(luò)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱，缺乏后勁。該縣片區(qū)油庫面積約3.4 hm2，自2000年企業(yè)優(yōu)化物流布局關(guān)停油庫后，一直處于閑置狀態(tài)。

2005年，由當(dāng)?shù)卣猩桃階企業(yè)，油庫土地地理位置、面積大小等各方面均滿足A企業(yè)需求，經(jīng)政府牽線與中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司接洽，協(xié)商確定以出租方式進(jìn)行利用。隨著A企業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，租用模式已經(jīng)無法滿足其發(fā)展與壯大的需求，而此時(shí)中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司正為如何盤活該宗閑置土地傷腦筋，正可謂一拍即合。2012年中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司會同A企業(yè)向政府提出土地置換要求。政府本著為企業(yè)排憂解難，樂意牽線搭橋。至此，土地置換工作引入政府作為中間人，利用政府的資源及平臺，理順了雙方土地問題，邁出了盤活工作至關(guān)重要的一步。

5.2 盤活項(xiàng)目推進(jìn)情況

5.2.1 各級分工協(xié)作，形成體系

土地置換政策性強(qiáng)，審批流程復(fù)雜，需要多線條、多部門參與配合。首先，中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司成立領(lǐng)導(dǎo)小組，具體負(fù)責(zé)制定盤活閑置土地的規(guī)劃、政策措施及重大問題的協(xié)調(diào)處理。其次，明確各環(huán)節(jié)、區(qū)地縣各級各部門的責(zé)任，大家各盡其責(zé)，將盤活工作落到實(shí)處。

5.2.2 制定盤活工作三層推進(jìn)機(jī)制

（1）高位協(xié)調(diào)，舉棋定調(diào)。公司負(fù)責(zé)人掛帥，主動上門積極走訪，形成定期會面機(jī)制，溝通解決難點(diǎn)問題，明確盤活工作總方向、總目標(biāo)和總舉措。最終確定置換地選址，既符合政府的戰(zhàn)略布局，也滿足企業(yè)網(wǎng)建發(fā)展要求。

（2）中位搭臺，定謀劃策?？h政府辦公室、國土等部門是土地置換的主辦部門，是各項(xiàng)政策落實(shí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。我們搭建了分公司領(lǐng)導(dǎo)、縣公司經(jīng)理與縣局部門負(fù)責(zé)人聯(lián)絡(luò)機(jī)制，定期召開協(xié)調(diào)會和現(xiàn)場會，為土地置換出謀劃策，制訂方案，消除障礙。

（3）基層唱戲，善作善成。在置換地選址、征地、拆遷等環(huán)節(jié)中，縣政府各級基層經(jīng)辦人的作用至關(guān)重要。分公司、縣公司工作人員分級聯(lián)絡(luò)，主動對接，盤活工作得以穩(wěn)步推進(jìn)。

5.3 項(xiàng)目盤活成果

歷時(shí)近6年，閑置了近20年的油庫土地終于置換盤活成功，取得置換土地若干宗。整個(gè)置換過程歷時(shí)長，成果豐富，對企業(yè)具有里程碑意義，也為企業(yè)今后閑置土地置換工作摸索出一條切實(shí)可行之路。

通過土地置換，降低了土地取得成本，節(jié)約了貨幣資金交易成本，填補(bǔ)了網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的空白。有利于掌控市場主動權(quán)，助力企業(yè)可持續(xù)發(fā)展之路，實(shí)現(xiàn)閑置土地置換效益最大化。

5.4 盤活效果分析

實(shí)現(xiàn)政企雙贏。于中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司而言，利用土地置換加快并優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)布局發(fā)展;于政府，順應(yīng)了當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃發(fā)展，創(chuàng)造了良好的營商環(huán)境。不僅解決了中國石油銷售股份有限公司廣西石油分公司困擾已久的閑置土地盤活問題，而且由于支持地方政府工作，深化了與地方政府的和諧關(guān)系，所以為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了合作基礎(chǔ)。

6 結(jié)語

土地是稀缺資源，“閑置”是高效利用土地的“攔路虎”，國有企業(yè)閑置土地盤活工作任重而道遠(yuǎn)，需要管理者解放思想、大膽探索。與其顆粒無收，不如突出重圍，既提高了土地經(jīng)營效益，又降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，防止國有資產(chǎn)流失，成功實(shí)現(xiàn)閑置資產(chǎn)增值及價(jià)值再創(chuàng)造。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]楊秀琴.國有閑置土地的類型及其處置難點(diǎn)分析[J].山西農(nóng)經(jīng)，2019（23）：4-7.

[2]陳劉忠.國企劃撥工業(yè)用地閑置低效利用問題探討[J].中國土地，2019（6）：50-51.

[3]路玲.企業(yè)閑置土地開發(fā)利用的思路探討[J].企業(yè)改革與管理，2019（14）：37-38.