關(guān)于老舊小區(qū)存在的問(wèn)題及改造措施研究

郭興峰

摘?要：老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)中央和各級(jí)地方政府大力推動(dòng)的民生工程，也是我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要內(nèi)容之一。近年來(lái)，隨著老舊小區(qū)改造工作的逐步深入，雖然已經(jīng)取得了較大的成效，但仍然面臨著各種各樣的困難與挑戰(zhàn)。因此，本文首先對(duì)老舊小區(qū)本身存在的問(wèn)題進(jìn)行了深入的分析，然后結(jié)合老舊小區(qū)改造的基本內(nèi)容及特點(diǎn)提出了相對(duì)應(yīng)的改造措施，為提升老舊小區(qū)改造工作的實(shí)際成效和質(zhì)量水平進(jìn)行了積極的探索。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造;民生工程;社區(qū)服務(wù);物業(yè)管理

老舊小區(qū)是指建成的年代較早、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、周邊市政配套設(shè)施不完善、各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重，道路失養(yǎng)、綠化失修、物業(yè)失管的住宅小區(qū)[1]。近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，老舊小區(qū)自身的弊端越來(lái)越明顯，例如沒(méi)有合理的雨污分流系統(tǒng)、綠化率和綠化面積不達(dá)標(biāo)、停車位數(shù)量嚴(yán)重不足、供水供暖設(shè)施嚴(yán)重老化，各類管網(wǎng)管線交錯(cuò)零亂等等一系列問(wèn)題。因此，為進(jìn)一步整治老舊小區(qū)的環(huán)境，強(qiáng)化老舊小區(qū)的管理，提升老舊小區(qū)的功能，國(guó)務(wù)院全面部署大力推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作?，F(xiàn)階段老舊小區(qū)改造工作雖然已經(jīng)取得了較大的成效，但是無(wú)論是其改造模式、改造標(biāo)準(zhǔn)還是改造內(nèi)容都存在諸多的不確定性，從而使得老舊小區(qū)改造在實(shí)施過(guò)程中面臨著各種各樣的困難與挑戰(zhàn)。因此，如何針對(duì)老舊小區(qū)存在的問(wèn)題，提出科學(xué)合理的改造措施，是當(dāng)前老舊小區(qū)改造工作亟須解決的問(wèn)題。

1?老舊小區(qū)存在的主要問(wèn)題

老舊小區(qū)存在的問(wèn)題包括給小區(qū)內(nèi)道路破損嚴(yán)重，局部區(qū)域路面不平整;人、車行道未進(jìn)行合理規(guī)劃，人車未能分流;原有路燈數(shù)量不足，路燈線路老化嚴(yán)重;排水主管網(wǎng)長(zhǎng)久失修，飲用水的水質(zhì)較差;屋面防水超過(guò)耐久年限，存在漏水滲水現(xiàn)象;樓梯扶手銹蝕磨損，無(wú)法正常使用;圍墻墻體殘缺破舊，影響安全;安保設(shè)施形同虛設(shè)，物業(yè)管理不到位;社區(qū)服務(wù)缺失，日常生活不方便?？偟膩?lái)說(shuō)，老舊小區(qū)存在的主要問(wèn)題涉及三個(gè)大的方面：一是小區(qū)建設(shè)方面存在的問(wèn)題，二是小區(qū)管理方面存在的問(wèn)題，三是小區(qū)服務(wù)方面存在的問(wèn)題。

1.1?小區(qū)建設(shè)方面存在的問(wèn)題

老舊小區(qū)的建成年代相對(duì)都比較早，無(wú)論是設(shè)計(jì)的理念、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、施工的質(zhì)量、維護(hù)的水平都與現(xiàn)下的社區(qū)建設(shè)存在較大的差距。首先在對(duì)住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，由于當(dāng)時(shí)科學(xué)技術(shù)水平的限制，絕大多數(shù)都是低層或多層建筑，結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)也多以磚混結(jié)構(gòu)為主，而房屋的安全性、適用性、耐久性也相對(duì)較低，設(shè)計(jì)的水平不僅決定了房屋的建設(shè)水平，一定程度上也影響到房屋的空間工作性能。其次是建筑材料的質(zhì)量不高，混凝土、砌筑砂漿大多以現(xiàn)場(chǎng)攪拌為主，質(zhì)量無(wú)法保證，并且還不同程度的存在隔熱保溫材料質(zhì)量一般、建筑節(jié)能技術(shù)水平較差、建筑裝飾水準(zhǔn)較低等等一系列問(wèn)題，建筑材料的質(zhì)量直接決定了房屋的建設(shè)質(zhì)量，一定程度上也影響著房屋的整體使用功能。另外，一般情況下對(duì)于容易老化需要定期檢修的部分，應(yīng)當(dāng)派專人負(fù)責(zé)及時(shí)進(jìn)行維護(hù)，不過(guò)絕大部分老舊小區(qū)非但沒(méi)有專人負(fù)責(zé)，更是長(zhǎng)期處于檢修不到位的情況，從而使得房屋設(shè)施設(shè)備漸漸老化，本來(lái)的小問(wèn)題也隨著時(shí)間的推移而變得越來(lái)越嚴(yán)重，甚至已經(jīng)無(wú)法從根本上解決問(wèn)題，不再具備直接維修的條件，嚴(yán)重影響了小區(qū)居民的基本生活質(zhì)量。

1.2?小區(qū)管理方面存在的問(wèn)題

老舊小區(qū)的管理相對(duì)都比較差，無(wú)論是管理的模式、管理的水平還是管理人員的配備都難以保證小區(qū)具有較好的管理成效[2]。首要原因是物業(yè)管理的水平低，老舊小區(qū)的物業(yè)管理欠缺系統(tǒng)的、精細(xì)的管理標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理人員的素質(zhì)較差，大多數(shù)老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)較低，甚至部分單位或者企業(yè)的自建家屬院不需要繳納物業(yè)費(fèi)，使得小區(qū)居民的自主維護(hù)意識(shí)比較差，而維修資金不足、服務(wù)管理不到位，給物業(yè)的管理和小區(qū)的正常運(yùn)行帶來(lái)了較大的困難，小區(qū)居民的不滿也越來(lái)越多，漸漸地形成了惡性循環(huán)。其次是管理模式混亂，由于老舊小區(qū)建設(shè)年代早，很多設(shè)施設(shè)備都是后續(xù)逐步改善，沒(méi)有系統(tǒng)化的管理模式，例如供水供熱管道歸市政部門管理、電氣管線歸電力部門管理、天然氣歸天然氣公司管理等，且管道管線相互穿插沒(méi)有合理的布設(shè)，一旦出現(xiàn)損壞需要維修時(shí)各方的責(zé)任不明確，各主體單位不但無(wú)法相互配合甚至互相推諉，出現(xiàn)維修不及時(shí)的情況。另外，大多數(shù)老舊小區(qū)的本身規(guī)劃不是非常合理，休閑活動(dòng)區(qū)域較少且沒(méi)有特色，再加上長(zhǎng)期處于管理不到位的情況，老舊小區(qū)的居民私自將公共綠地改為菜園、在公共區(qū)域私搭亂建、生活垃圾亂拋亂扔等現(xiàn)象也日益突出，使得小區(qū)的環(huán)境又臟又亂，既占用了大量的公共資源，又影響了小區(qū)的整體景觀。

1.3?小區(qū)服務(wù)方面存在的問(wèn)題

老舊小區(qū)的各種服務(wù)缺失或不夠全面，例如絕大多數(shù)老舊小區(qū)的周邊沒(méi)有相應(yīng)的商業(yè)配套。各個(gè)小區(qū)的商業(yè)配套既是城市商業(yè)配套的一部分，也是小區(qū)居民日常消費(fèi)的主要載體，屬于小區(qū)居民正常生活的基本保障。老舊小區(qū)商業(yè)配套的欠缺，導(dǎo)致難以滿足小區(qū)居民的日常消費(fèi)需求，給老舊小區(qū)居民的購(gòu)物、老舊小區(qū)居民的通信、老舊小區(qū)居民的餐飲、老舊小區(qū)居民的理發(fā)等帶來(lái)了諸多不便，沒(méi)有方便快捷的服務(wù)設(shè)施，基本的生活服務(wù)設(shè)施不到位，滋生了越來(lái)越多的路邊攤，雖然路邊攤便宜實(shí)惠但相對(duì)而言不太衛(wèi)生，存在一定安全隱患。這種情況不僅影響到小區(qū)的正常生活，也影響到了社會(huì)的正常秩序，在給小區(qū)管理帶來(lái)諸多困擾的同時(shí)，也給城市管理帶來(lái)了較大阻礙。另外，老舊小區(qū)的周邊或小區(qū)內(nèi)沒(méi)有相應(yīng)的交通、醫(yī)療、教育設(shè)施，例如公交站、藥店、幼兒園等，也直接對(duì)小區(qū)居民的生活品質(zhì)產(chǎn)生了影響。商業(yè)、醫(yī)療和教育是現(xiàn)階段社區(qū)服務(wù)不可缺少的一部分，也是社區(qū)服務(wù)的核心價(jià)值體現(xiàn)，只有一個(gè)完善的社區(qū)服務(wù)體系，才能使小區(qū)具有較高的居住舒適度，使小區(qū)居民具有較高的幸福感、獲得感、安全感。這些情況都屬于老舊小區(qū)改造過(guò)程中普遍面臨的問(wèn)題，也是諸多問(wèn)題中的重中之重。

2?老舊小區(qū)改造的基本內(nèi)容及特點(diǎn)