大悅城值得光谷期待嗎

吳玲

大悅城控股落子武漢的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——武漢大悅城即將開(kāi)門迎客。

9月9日，武漢大悅城舉辦開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)100天誓師儀式，將開(kāi)業(yè)時(shí)間鎖定為今年12月18日。

大悅城，是世界500強(qiáng)企業(yè)中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺(tái)大悅城控股（000031.SZ）旗下的商業(yè)項(xiàng)目，主要在一二線城市布局。武漢大悅城也是光谷中心城乃至整個(gè)光谷東的首個(gè)大型商業(yè)綜合體。

在眾多商業(yè)體密集落戶武漢的2021年，武漢大悅城競(jìng)爭(zhēng)力如何？未來(lái)，大悅城控股對(duì)武漢乃至華中地區(qū)又有怎樣的布局？

打響光谷中心城商業(yè)“第一槍”

從武漢中央文化旅游區(qū)楚河漢街出發(fā)，自駕約40多分鐘，記者來(lái)到位于東湖高新區(qū)光谷中心城的武漢大悅城。

武漢大悅城位于光谷中心城的核心位置，高新大道科技廊道和豹子溪生態(tài)廊道交會(huì)處，與光谷公共服務(wù)中心和小米武漢總部?jī)H一街之隔。雖遠(yuǎn)離武漢中心城區(qū)，但對(duì)于在這里居住和工作的人們來(lái)說(shuō)，大悅城無(wú)疑將帶來(lái)一大便利，他們?cè)诩议T口就可以享受全面的商業(yè)服務(wù)了。

在中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政看來(lái)，武漢大悅城“值得期待”。他對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者表示，在現(xiàn)在的大環(huán)境下，持有或者運(yùn)營(yíng)面積超 10萬(wàn)方的商業(yè)綜合體，“很了不得，一般企業(yè)干不了”。

李國(guó)政認(rèn)為，當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)完全恢復(fù)尚需時(shí)日，武漢大悅城要完成上百家品牌的招商任務(wù)，既保證一定的業(yè)態(tài)組合，又得有潮牌，“這個(gè)最體現(xiàn)功力”。

作為中糧集團(tuán)在武漢的商業(yè)運(yùn)營(yíng)首秀，武漢大悅城項(xiàng)目總建筑面積約70萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心約14萬(wàn)平方米，目前招商簽約率已達(dá)80%，包括京東旗下7Fresh美食生鮮超市、金逸IMAX影城、康斐斯高端健身、卡通尼樂(lè)園、星聚會(huì)KTV等品牌已確定入駐，還有大家熟悉的華為、小米、優(yōu)衣庫(kù)、奈雪的茶、瑞思英語(yǔ)等。

另外，大悅城項(xiàng)目還包括2座寫字樓和3座公寓。支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者在大悅城營(yíng)銷中心了解到，其中一座寫字樓計(jì)劃整體出售，一座公寓將引進(jìn)四星級(jí)以上的酒店，目前正在與洲際酒店、溫德姆酒店洽談中。

相比恒隆廣場(chǎng)、SKP等高端定位，武漢大悅城依據(jù)光谷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，在商業(yè)定位上重點(diǎn)關(guān)注18-35歲的中等收入群體，輻射光谷及周邊核心消費(fèi)力。營(yíng)銷中心工作人員對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者稱，經(jīng)公司測(cè)算，武漢大悅城未來(lái)輻射人口將達(dá)40萬(wàn)人。

李國(guó)政分析稱，龍湖天街、瑞安商業(yè)等也規(guī)劃在該片區(qū)布局商業(yè)綜合體，但可能要過(guò)兩三年才能出爐。作為光谷中心城第一個(gè)商業(yè)綜合體，大悅城打響“第一槍”，風(fēng)向標(biāo)意義很大。

在政府的規(guī)劃中，光谷中心城被定位為中國(guó)光谷TBD（“高科技創(chuàng)新金融中心”），將重點(diǎn)引進(jìn)“金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)總部、商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂(lè)、高檔居住”相關(guān)項(xiàng)目，打造服務(wù)中部、輻射全國(guó)、面向世界的現(xiàn)代城市樣板。

目前，轄區(qū)內(nèi)高新大道-光谷六路沿線的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，聚集高新區(qū)管委會(huì)、省科技館、光谷科技會(huì)展中心等行政地標(biāo)，并吸引了小米、華為、中建三局、國(guó)家存儲(chǔ)基地等名企進(jìn)駐。

既然是中心城，就一定要有配套的大型購(gòu)物中心。因此，大悅城的落成開(kāi)業(yè)，會(huì)吸引更多人的目光，也意味著光谷中心城的發(fā)展進(jìn)入到新階段，商業(yè)環(huán)境與商業(yè)實(shí)體互相成就，共同發(fā)展。

多項(xiàng)目并舉發(fā)力華中

值得一提的是，武漢大悅城的選址還有一段故事，最初的選擇不在光谷。

早在2017年7月，中糧集團(tuán)與武漢市硚口區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，同時(shí)與湖北人信集團(tuán)簽署項(xiàng)目收購(gòu)框架協(xié)議，收購(gòu)位于武勝路與中山大道交會(huì)處的武勝人信匯項(xiàng)目。彼時(shí)，傳聞已久的中糧大悅城即將首進(jìn)武漢就曾引發(fā)極大關(guān)注。

然而，一年后的2018年8月，人信集團(tuán)發(fā)布的“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓”消息讓人感覺(jué)到：武勝路大悅城“涼了”。該消息所指的項(xiàng)目正是武勝人信匯，規(guī)劃面積26.5萬(wàn)平方米，其中住宅面積3萬(wàn)平方米，辦公及商業(yè)面積23.5萬(wàn)平方米。

這塊地，是人信集團(tuán)2010年9月競(jìng)得的武勝路新華書店片地塊，毗鄰武勝路凱德廣場(chǎng)。2016年，該地塊北區(qū)的人信武勝里建成，而南區(qū)至今尚未開(kāi)發(fā)。

在人信集團(tuán)發(fā)布項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓消息的兩個(gè)月后，即2018年10月，大悅城地產(chǎn)拿下光谷中心城兩宗地塊，一處就是現(xiàn)在的大悅城，另一處為住宅用地，在高新大道以南、光谷三路以東，項(xiàng)目名為中糧光谷祥云，目前全部售罄。

事實(shí)上，中糧集團(tuán)布局武漢的時(shí)間還要稍早一些。2018年9月，中糧集團(tuán)旗下另一家上市公司中糧地產(chǎn)（后與大悅城地產(chǎn)有限公司重組為“大悅城控股”）聯(lián)合孔雀城摘得新洲邾城地塊，正式進(jìn)軍武漢。據(jù)記者了解，該地塊已經(jīng)建起中糧孔雀城問(wèn)津二期和三期項(xiàng)目，后者預(yù)計(jì)明年下半年交付。

此外，大悅城控股在武漢新洲區(qū)還擁有錦云航天府、航天悅府兩個(gè)住宅項(xiàng)目，也是和孔雀城合作開(kāi)發(fā)；在蔡甸區(qū)集住宅、公寓、商業(yè)于一體的中糧祥云地鐵小鎮(zhèn)也正籌備中。其中，航天悅府和地鐵小鎮(zhèn)均為2020年新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者從大悅城控股年報(bào)看到，截至去年底，公司在華中區(qū)域（含武漢、長(zhǎng)沙、株洲等）累計(jì)土地儲(chǔ)備總占地面積162.58萬(wàn)平方米，總建筑面積303.02萬(wàn)平方米，僅次于北京大區(qū)、西南區(qū)域（含成都、重慶、昆明等），在其所布局的14個(gè)區(qū)域中排名第三。

武漢大悅城營(yíng)銷中心工作人員對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者表示，“公司未來(lái)將發(fā)力華中區(qū)域?！?h3>流行IP資源整合是優(yōu)勢(shì)

2007年底，西單大悅城開(kāi)業(yè)，成為人們口中“北京第一個(gè)真正的主題購(gòu)物中心”。

大悅城一般不進(jìn)入低線城市，購(gòu)物中心選址往往在核心商圈，緊鄰地鐵等交通樞紐，這直接制約了大悅城的擴(kuò)張規(guī)模。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，大悅城控股有大悅城、大悅春風(fēng)里和祥云小鎮(zhèn)三條產(chǎn)品線。目前全國(guó)已開(kāi)業(yè)的大悅城為13個(gè)，還有13個(gè)正在籌備中，另有4個(gè)大悅春風(fēng)里和2個(gè)祥云小鎮(zhèn)。“不過(guò)， 近年來(lái)大悅城商業(yè)呈持續(xù)擴(kuò)張之勢(shì)?！本G地集團(tuán)全球企業(yè)服務(wù)平臺(tái)總經(jīng)理潮成林對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者稱。

業(yè)內(nèi)共識(shí)是，大悅城最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于精細(xì)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平，它的運(yùn)營(yíng)能力受到品牌商和消費(fèi)者的雙向認(rèn)可。

財(cái)報(bào)顯示，2020年大悅城購(gòu)物中心平均出租率達(dá)93.9%。另?yè)?jù)國(guó)信證券統(tǒng)計(jì)，2019年在租金收入毛利率上，大悅城優(yōu)于華潤(rùn)置地和新城控股，投資物業(yè)的回報(bào)率也領(lǐng)先新城控股和龍湖集團(tuán)近3個(gè)百分點(diǎn)。

客流量方面，2019年北京朝陽(yáng)大悅城日均客流高達(dá)7.35萬(wàn)人，天津南開(kāi)大悅城、沈陽(yáng)大悅城、成都大悅城均保持著6萬(wàn)人左右的日均客流；西單大悅城則保持著約3.5萬(wàn)元/年的最高營(yíng)業(yè)坪效，這在全國(guó)購(gòu)物中心范圍內(nèi)也屬于“頂流”。

從購(gòu)物中心發(fā)展的方向來(lái)看，未來(lái)關(guān)鍵詞應(yīng)該是品牌時(shí)尚、藝術(shù)沉浸。也就是說(shuō)，消費(fèi)者不僅需要購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)，還需要更好的品質(zhì)、藝術(shù)氛圍、沉浸式現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)等，各購(gòu)物中心之間也就此拉開(kāi)了差距?！按髳偝沁@方面有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，特別是流行IP資源整合和熱點(diǎn)營(yíng)銷活動(dòng)，做得有聲有色?！敝袊?guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家委員會(huì)委員賴陽(yáng)對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者分析稱。

此外，潮成林還指出，大悅城已經(jīng)開(kāi)始以管理輸出模式（輕資產(chǎn)）承接了天津和平大悅城、昆明大悅城及鞍山大悅城項(xiàng)目，“輕重并舉”的開(kāi)發(fā)模式可有效利用大悅城的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，激活存量更新項(xiàng)目。

不過(guò)，值得注意的是，近兩年，大悅城購(gòu)物中心也遇到較大挑戰(zhàn)。8月31日召開(kāi)的大悅城控股2021年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)透露，今年上半年大悅城購(gòu)物中心租金收入為13.4億元，雖同比增長(zhǎng)29%，但相比2019年同期15.46億元的租金收入，下滑了13.3%。

2021年，大悅城控股將迎來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的集中開(kāi)業(yè)。除武漢大悅城外，預(yù)計(jì)蘇州大悅春風(fēng)里、長(zhǎng)沙北辰三角洲大悅城、重慶大悅城、北京豐臺(tái)大悅春風(fēng)里也將在今年下半年開(kāi)業(yè)。